Satış vaadine dayalı tescil-izale-i şuyu

Herkese selamlar,müvekkil, bir g.menkule hissedar olan beş kardeşten dördünden satış vaadi almış(yer annelerinden geliyor ve kardeşler arasında iştirak halinde başka sahıslara muris müşterek malik) ve bu satış vaadini tapuya tescil ettirmiş.Biz buna dayanarak tescil davası açacağız.Tescil davasında satış da talep edebilir miyiz?Yani hem tescil hemde izale-i şuyu davası bir arada olabilir mi?

Selam,
Satış vaadleri taahhüt işlemi olarak geçerli olsa da iştirak çözülmeden satış vaadinin infazı mümkün değildir.Bu nedenle iştirak h.mülkiyet çözülmeden açılacak olan tescile icbar davası redde mahkumdur. İştirak h. mülkiyete taraf da olmadığınız için izaleyi şuyuu davası açamazsınız.
Bu aşamada, tapuda şerh olduğundan ve 5 yıl geçerli olduğundan taraflardan birine ise izaleyi şuyuu davası açmasını telkin etmenizi aksi halde tazminat ödeyeceğini söylemenizi, şuyun izalesinden sonra tescil davası açmanızı öneririm. Süre içerisinde izaleyi şuyu davası sonuçlanmayacak gibiyse tazminat ve tescil (terditli) bir dava açarak hakkınızın kaybını önlemek adına taşınmaza tedbir koydurmanızı öneririm.Davayı önceden açmanın bu aşamada bence çok aciliyeti yok.

Alıntı: T.C. YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2005/3017 K. 2005/3871 T. 25.4.2005 • TAPU İPTALİ VE TESCİL TALEBİ ( Satış Vaadi Sözleşmesine Dayanan - Elbirliği Halinde Mülkiyete Tabi Taşınmaz Paydaşlarından Birinin Paydaş Olmayanlardan Biriyle Yaptığı Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği - Paylı Mülkiyete Geçilmeden Tapu İptali ve Tescil Talep Edilemeyeceği ) • ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZ PAYDAŞLARINDAN BİRİNİN PAYDAŞ OLMAYAN DAVACIYLA YAPTIĞI SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ ( Paylı Mülkiyete Geçilmeden Tapu İptali ve Tescil Talep Edilememesi ) • İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYETE TABİ TAŞINMAZ PAYDAŞLARINDAN BİRİNİN PAYDAŞ OLMAYAN DAVACIYLA YAPTIĞI SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ ( Paylı Mülkiyete Geçilmeden Tapu İptali ve Tescil Talep Edilememesi ) • SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİ OLMASI ( İştirak Halinde Maliklerden Birinin Paydaş Olmayan Davacıyla Yapmış Olduğu - Paylı Mülkiyete Geçilmeden Tapu İptali ve Tescil Talep Edilemeyeceği ) • MİRASÇILARDAN BİRİNİN ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZDAKİ HİSSESİ İÇİN PAYDAŞ OLMAYAN DAVACIYLA YAPTIĞI SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİ OLMASI ( Paylı Mülkiyete Geçilmeden Tapu İptali ve Tescil Talep Edilemeyeceği ) 1086/m.434 818/m.22 4721/m.701,706,716 1512/m.89 ÖZET : Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Sözleşmeye konu pay, tapu kaydına göre elbirliği mülkiyet rejimine tabidir. Satış vaadi sözleşmesi elbirliği rejimine tabi paydaşlar arasında değildir. Davacı elbirliği rejimine tabi paydaş olmadığından anılan sözleşmeye dayanılarak tescil talebinde bulunmaz. Elbirliği ( iştirak )mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklık dışında üçüncü kişiye yapılan satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. İfa olanağı paylı mülkiyete geçirildiği anda doğacağından bu aşamada tescil isteminin kabulü doğru değildir. DAVA : Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 15.2.2005 gün ve 2004/6827-2005/933 sayılı ilamiyle süresinde olmayan temyiz isteminin reddine karar verilmişti. Süresi içinde davalı M. A. tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KARAR : 21.4.2004 tarihli mahkeme kararının bir kısım davalılarca temyizi üzerine 15.2.2005 günlü Dairemiz kararında, karar düzeltme talebinde bulunan davalı M. A. 'nın temyiz dilekçesi 15 günlük yasal süre geçirildikten sonra temyiz edildiğinden bahisle red edilmiştir. Ancak davalı M.'nin, karar tebliğe çıkmadan 5.5.2004 tarihinde temyiz süre tutum dilekçesi, kararın 14.5.2004 tarihinde tebliğinden sonra 31.5.2004 tarihinde temyiz dilekçesini verdiği, aynı tarihte temyiz defterine kaydedildiği ve bilahare harcın da yatırıldığı görüldüğünden HUMK.nun 434/2 ve 25.1.1985 tarih 5/1 sayılı içtihadı Birleştirme kararı gereği, temyiz dilekçesinin yasal süresinde verildiği anlaşıldığından, karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 2004/6827 esas, 2005/933 Karar sayılı ve 15.2.2005 tarihli kararı kaldırılarak davalının temyiz talebinin incelenmesi gerekmiştir. Dava, satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanununun 213.maddesi ile Türk Medeni Kanunun 706 ( önceki M.K. 634 )ve Noterlik Kanununun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yükleyen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716 ( önceki M.K. 642 )maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için, sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetine ( TMK. m. 701 )konu bir taşınmazda elbirliği ( iştirak halinde )ortaklardan birinin ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte ortaklığın çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığı düşünülemez. Somut olayda; dava konusu 1463 parsel sayılı taşınmazdaki 1/2 pay sahibi olan O. A. 'nın mirasçıları bulunan davalılar annesi A. ve davalılar M., S., C., T. ve M. murisleri O.'dan diğer vereseli meyanında kendilerine irsen ve teselsülen intikal eden miras hisselerini davacıya satmayı vaad etmişlerdir. 1463 parsel ifraz ile 2023 ve 2024 parsellere ayrılmış 2023 parsel kamulaştırılmış, 2024 parsel ise 1/2 O. A., 1/2 Y. Y. adına tescil edilmiştir. Sözleşmeye konu pay, tapu kaydına göre elbirliği mülkiyet rejimine tabidir. Satış vaadi sözleşmesi elbirliği rejimine tabi paydaşlar arasında değildir. Davacı elbirliği rejimine tabi paydaş olmadığından az yukarıda değinildiği üzere, anılan sözleşmeye dayanılarak tescil talebinde bulunmaz. Elbirliği ( iştirak )mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklık dışında üçüncü. kişiye yapılan satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. İfa olanağı paylı mülkiyete geçirildiği anda doğacağından bu aşamada tescil isteminin kabulü doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle davalının karar düzeltme talebinin kabulü ile Dairemizin 15.2.2005 tarih 2004/6827-2005/933 sayılı kararının KALDIRILMASINA ve hükmün açıklanan nedenle BOZULMASINA, 25.4.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi- KAZANCI