Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

kat karşılığı inşaat sözleşmesi -süresinde teslim edilmeme

Yanıt
Old 21-11-2011, 11:28   #1
evo09

 
Varsayılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi -süresinde teslim edilmeme

müvekkil ile bir yüklenici arasında 2001 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor. sözleşmenin düzenlendiği tarihte arsanın boş olarak yükleniciye teslim edildiği belirtilerek İnşaat süresi inşaat başlama tarihinden itibaren 24ay içerisinde olarak belirtilmiştir. Söz konusu inşaat bugüne kadar müvekkilime teslim edilmemiştir. Bu nedenle dava açacağız ancak, inşaat başlama tarihinin sözleşmede belirtilmemiş olması bizim için sorun teşkil eder mi? inşaatın durumu ile ilgili tespit yaptırmamızın açılacak olan davada bize faydası ne olur? Sözleşmenin süresi içerisinde binanın teslim edilmemesi halinde bu durumda uygulacak olan scezai şarta ilişkin bir hüküm de sözleşmede bulunmamaktadır. Tazminat talep edebilirmiyiz? cevaplarınız için teşekkürler.
Old 21-11-2011, 12:19   #2
Cumhur Okyay

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan evo09
müvekkil ile bir yüklenici arasında 2001 yılında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor. sözleşmenin düzenlendiği tarihte arsanın boş olarak yükleniciye teslim edildiği belirtilerek İnşaat süresi inşaat başlama tarihinden itibaren 24ay içerisinde olarak belirtilmiştir. Söz konusu inşaat bugüne kadar müvekkilime teslim edilmemiştir. Bu nedenle dava açacağız ancak, inşaat başlama tarihinin sözleşmede belirtilmemiş olması bizim için sorun teşkil eder mi? inşaatın durumu ile ilgili tespit yaptırmamızın açılacak olan davada bize faydası ne olur? Sözleşmenin süresi içerisinde binanın teslim edilmemesi halinde bu durumda uygulacak olan scezai şarta ilişkin bir hüküm de sözleşmede bulunmamaktadır. Tazminat talep edebilirmiyiz? cevaplarınız için teşekkürler.

İstisna akdi, md.355 ilâ 371.
Sözleşme Noterde re'sen düzenlememi?
İnşaatın başlama tarihinin sözleşmede belirtilmemiş olması sizin için sorun olacaktır. Anlattıklarınızdan inşaata başlanılmış ve bir kısmının da yapılmış olduğu anlaşılmaktadır. (esasen işe başlama tarihini, belediyeden, sigortadan veya müteahhidin astığı tabeladan öğrenebilirsiniz)ancak, müteahhit ne zaman işe başladı, inşaatın kaçta kaçını yaptı, müteahhidin durumu md. 358'e girermi? Sözleşme kesin vadeli olmayıp ihtarıgerektirir.
İnşaatın tamamlanma durumuna göre feshin size ne yararı olabilir? Şimdilik fesih kelimesini ASLA kullanmadan tesbit ettiğiniz işe başlama tarihine 24 ay ilave ederek, eserim tamamlanma ve teslim tarihini çekeceğiniz bir ihtarname ile belirleyebilirsiniz.
Sözleşmenin süresi içerisinde binanın teslim edilmemesi halinde bu durumda uygulacak olan cezai şarta ilişkin bir hüküm de sözleşmede bulunmamakla birlikte
kira mahrumiyetini (müspet zarar) pek çok aylara sari olarak talep edebileceğiniz hakkında HGK kararları bulunmaktadır.
Müteahidin temerrüdü, geç teslim, Eser teslim alınırken,arsa sahibinin (iş sahibinin) beyan ve davranışları vs.
Özetle, meseleniz kapsamlı olup,eldeki kısıtlı bilgiyle (İnşaat, sözleşme görülmeden) bunlar benim, bağlayıcı olmayan genel görüşlerimdir. Öte yandan bu tür, karşılıklı taahhütleri havi akitlerde BK.m.106,hayati rol oynamakta ve mahkemece aranmaktadır. Bu maddeyi kullanırken de kullanılan ibarelere, çok mu çok dikkat gerekiyor.
Bu konuda size Yg.4 HD.Onursal Başkanı TURGUT Uygur, Kat karşılığı İnşaat sözleşmesi isimli kitabını önerebilirim. Örnek kararların da bulunması nedeniyle konuya vakıf olabilmemiz mümkündür. Bu arada, ehil elden çıkmış bir " kat karşılığı inşaat sözleşmesi" nin incelenmesinin yararlı olacağını düşünüyorum. Biraz karışık oldu ya, Kolaylıklar...
Old 21-11-2011, 13:22   #3
Av.Nazife Eytemiş BAŞAR

 
Varsayılan

Ayrıca; inşaata başlama tarihi(genellilkle) ruhsat tarihinden itibaren değerlendirilmesi, sözleşmenize bu açıdan bakılması halinde 24 aylık sürede inşaatın yüzde kaçının tamamlanmış olması noktaları önem arzedecek ve yaptıracağınız tespit sözleşmenin feshi(B.K m.106) ve seçimlik haklarınız açısından gereklidir.Kolay gelsin...
Old 22-11-2011, 10:52   #4
üye38503

 
Varsayılan

2007 yılında bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor. Yapı tamamlanıyor ve arsa sahibine teslim ediliyor. Ancak arsa sahibi yükleniciye tapu ferağını vermiyor. Daireleri kendi satıyor ve paraları kendi alıyor.

Söz konusu sözleşmede kademeli ferağ kuralı var. Mesela betonarme bitince 2, 4 kat çıkınca 3 ferağ yapılaacktır gibi... Ancak müvekkiller zamanında bu kademeli ferağlar yapılmamasına rağmen inşaata devam edip tamamlıyorlar. Ne kademe aşamalarında ne de en sonunda hiç bir ferağ verilmiyor.

Arada tamamen güven ilşikisi mevcut. Sözleşme tapuya şerh verilmemiş.

Yani 3. kişilere karşı herhangi bir talep mümkün değil.

Bu durumda alacak davası açmak gerek. Hangi maddeye dayanmam gerekecek?

Bir de sizce zamanaşımı sorunum var mı?

3. kişilere devir yaklaşık 2 yıl önce yapılmış. Ancak müvekkil başkaca borç harç işleriyle uğraştığından bu meselenin üstüne düşememiş. En azından arsa sahibi paraları verir diye düşünmüş ancak bu da olmamış.

Ne yapabiliriz?
Old 22-11-2011, 11:14   #5
av.alper tunker

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Mezopotamyalı
2007 yılında bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor. Yapı tamamlanıyor ve arsa sahibine teslim ediliyor. Ancak arsa sahibi yükleniciye tapu ferağını vermiyor. Daireleri kendi satıyor ve paraları kendi alıyor.

Söz konusu sözleşmede kademeli ferağ kuralı var. Mesela betonarme bitince 2, 4 kat çıkınca 3 ferağ yapılaacktır gibi... Ancak müvekkiller zamanında bu kademeli ferağlar yapılmamasına rağmen inşaata devam edip tamamlıyorlar. Ne kademe aşamalarında ne de en sonunda hiç bir ferağ verilmiyor.

Arada tamamen güven ilşikisi mevcut. Sözleşme tapuya şerh verilmemiş.

Yani 3. kişilere karşı herhangi bir talep mümkün değil.

Bu durumda alacak davası açmak gerek. Hangi maddeye dayanmam gerekecek?

Bir de sizce zamanaşımı sorunum var mı?

3. kişilere devir yaklaşık 2 yıl önce yapılmış. Ancak müvekkil başkaca borç harç işleriyle uğraştığından bu meselenin üstüne düşememiş. En azından arsa sahibi paraları verir diye düşünmüş ancak bu da olmamış.

Ne yapabiliriz?
arsa sahibine sebepsiz zenginleşmeden dolayı dava açın
Old 22-11-2011, 11:33   #6
üye38503

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan av.alper tunker
arsa sahibine sebepsiz zenginleşmeden dolayı dava açın

Cevap için teşekkürler.

Anladığım kadarıyla zamanaşımı sorunum olmadığını da söylüyorsunuz.

Bir de sebepsiz zenginleşme bana da mantıklı geliyor ancak bunun için aradaki sözleşmenin geçersiz bir sözleşme olması gerekmez mi? Ama bizim sözleşmemiz usulune uygun düzenlenmiş bir sözleşme.

Çok mu karıştırıyorum meseleleri birbirine acaba
Old 22-11-2011, 11:37   #7
av.alper tunker

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Mezopotamyalı
Cevap için teşekkürler.

Anladığım kadarıyla zamanaşımı sorunum olmadığını da söylüyorsunuz.

Bir de sebepsiz zenginleşme bana da mantıklı geliyor ancak bunun için aradaki sözleşmenin geçersiz bir sözleşme olması gerekmez mi? Ama bizim sözleşmemiz usulune uygun düzenlenmiş bir sözleşme.

Çok mu karıştırıyorum meseleleri birbirine acaba
zaten sebepsiz zenginleşmenin dayanağı arsa sahibi ile yüklenici arasındaki geçerli sözleşme sayın mezopotamyalı
tapu iptali isteyemiyeceğinizi düşünürsek 3. kişilerden 10 yıllık genel zamanaşımı ile mal sahibine açılacak bir sebepsiz zenginleşme davası sorunu çözecekdir diye düşünüyorum ancak konuya farklı bakacak değerli site üyeleride bulunabilir
Old 22-11-2011, 15:30   #8
Cumhur Okyay

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Mezopotamyalı
2007 yılında bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor. Yapı tamamlanıyor ve arsa sahibine teslim ediliyor. Ancak arsa sahibi yükleniciye tapu ferağını vermiyor. Daireleri kendi satıyor ve paraları kendi alıyor.

Söz konusu sözleşmede kademeli ferağ kuralı var. Mesela betonarme bitince 2, 4 kat çıkınca 3 ferağ yapılaacktır gibi... Ancak müvekkiller zamanında bu kademeli ferağlar yapılmamasına rağmen inşaata devam edip tamamlıyorlar. Ne kademe aşamalarında ne de en sonunda hiç bir ferağ verilmiyor.

Arada tamamen güven ilşikisi mevcut. Sözleşme tapuya şerh verilmemiş.
Önce sözleşmenin ŞEKLİNDEN başlayalım.
Genel olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için "noterde düzenleme" şeklinde yapılması şarttır. Ancak,inşaat tamamlanıp

Yani 3. kişilere karşı herhangi bir talep mümkün değil.

Bu durumda alacak davası açmak gerek. Hangi maddeye dayanmam gerekecek?

Bir de sizce zamanaşımı sorunum var mı?

3. kişilere devir yaklaşık 2 yıl önce yapılmış. Ancak müvekkil başkaca borç harç işleriyle uğraştığından bu meselenin üstüne düşememiş. En azından arsa sahibi paraları verir diye düşünmüş ancak bu da olmamış.

Ne yapabiliriz?

Önce sözleşmenin ŞEKİL şartından başlayalım;
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin geçerli olması için,
"noterde düzenleme" şeklinde yapılması şarttır. Ancak, inşaat tamamlanıp, daire teslim edildiğine göre, sözleşme "basit yazılı" şekilde yapılmış olsa dahi geçerlidir.
Şimdi, taraflar arasında "karşılıklı taahhütleri havi bir istisna(eser) sözleşmesi mevcuttur. Bu nedenle,
Yapılacak iş:
1- Yüklenici, arsa sahibine BK.m.106'ya göre bir ihtarname gönderecek, bu ihtarnamede aralarında münakit (akdedilmiş)kat karşılığı inşaat sözleşmesi olduğunu, buna göre inşaatı tamamlayıp teslim ettiğini, ne var ki, sözleşme gereği kendisine isabet eden dairelerin ferağını bu güne kadar vermediğini,akdi sorumluluğunu yerine getirmediğini vs'den bahisle işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren engeç 15 gün içinde şu şu dairelerin ferağının tarafıma verilmesini veya bugünkü değeri olan 1....00.-TL'nın tarafıma ödenmesini, yine bu 15 gün içinde teslim tarihinden bu güne kadar olan 1.000._Tl müspet zararımın(kira mahrumiyeti)tarafıma ödenmesini, engeç 15 gün içinde bunları yapmadığınız takdirde, BK.m.106 daki seçimlik hakkın "borcun ifasını talep ve gecikme sebebiyle zarar ve ziyan" talebi olarak kullanılmış sayılacağını ve bu doğrultuda dava açacağımı ihtar ve ihbar ederim diyecektir. Tebliğden itibaren 15 gün geçince de akdi sorumluluktan dolayı tazminat davasını (BK.m.96,m.355 vd) açacaktır.Hadi kolay gelsin.
Old 22-11-2011, 16:40   #9
üye38503

 
Varsayılan

Çok teşekkür ediyorum.

Ancak bildiğim kadarıyla ihtarname çekmek ihtiyari bir durum değil mi? Yani ihtarname çekmeden dava açmam açılan davayı olumsuz mu etkiler? Bu bir şart mıdır?
Old 22-11-2011, 16:46   #10
Cumhur Okyay

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Mezopotamyalı
Çok teşekkür ediyorum.

Ancak bildiğim kadarıyla ihtarname çekmek ihtiyari bir durum değil mi? Yani ihtarname çekmeden dava açmam açılan davayı olumsuz mu etkiler? Bu bir şart mıdır?

İhtarname çekmezseniz, bu sebepten, yaklaşık 2-3 sene sürecek davanın sonunda ya yerel mahkemece dava reddedilecek ya da Yüksek Yargıtayca (15.HD.) yaklaşık 1 sene sonra karar bozulacaktır( Şimdilik, bunlar asgari sürelerdir). Gerekli inceleme ve araştırma yaparak, ihtarnamede kullanacağınız kelimelere dikkat ediniz! Kolay gelsin
Old 22-11-2011, 16:48   #11
üye38503

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan 06Cumhur
İhtarname çekmezseniz, bu sebepten, yaklaşık 2-3 sene sürecek davanın sonunda bu ya yerel mahkemece dava reddedilecek ya da Yüksek Yargıtayca (15.HD.) yaklaşık 1 sene sonra karar bozulacaktır. Kolay gelsin


O zaman bunu söylediğiniz için ne kadar teşekkür etsem az. Aslında özellikle sizin cevap yazdığınız bu alana sormuştum, iyi yapmışım.

Davanın sonucundan ( Yeni HMK gereği 1 yıl içinde tamamlanır diye düşünmeme rağmen belli de olmaz ) sizi haberdar edeceğim.

Kolay gelsin.
Old 23-11-2011, 00:25   #12
av.alper tunker

 
Varsayılan

Sayın cumhur
menfi veya müspet zarar talebimiz olmadan sadece sebpsiz zenginleşme gereğince daire bedellerini talep edecek olursak yinede ihtarnamaye gerek varmıdır (maksat konuyu etraflıca tartışmak )saygılarımla
Old 23-11-2011, 09:02   #13
Cumhur Okyay

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan av.alper tunker
Sayın cumhur
menfi veya müspet zarar talebimiz olmadan sadece sebpsiz zenginleşme gereğince daire bedellerini talep edecek olursak yinede ihtarnamaye gerek varmıdır (maksat konuyu etraflıca tartışmak )saygılarımla
Değerli meslektaşım,
Somut olayda uyuşmazlık, sebepsiz zenginleşmeden değil,İstisna(eser)sözleşmesine aykırı davranmaktan doğmaktadır.Eser sözleşmesi ise "karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmedir"Borçlar Kanunu md. 81.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlunun temerrüdüne ilişkin BK.md. 106-108 ve genellikle borçlunun temerrüdüne ilişkin BK, md.101-105 arsa sahibinin (iş sahibi)borçlarına da uygulanır.
Teslim borcunun yerine getirilmesi için ihtarda bulunulmalıdır.
Öte yandan, teslim günü taraflarca sözleşmede"müttefikan tayin edilmiş" (BK. m.101 f.ll) veyaihtarın yararsız kalacağı önceden anlaşılıyor (BK.md.107 b.l'e kıyasen) ise, yükümlülüğüne aykırı olarak teslim tarihini geçiren borçlu (iş sahibi), ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer. Somut olayda ihtarname şarttır; çünkü, gerekli ihtarnameler vakit geçirilmeksizin derhal yapılmamıştır. Her şeyden öte, müdebbir bir Avukat olarak, ihtarname gönderip, olabilecek yargısal görüş farklılıkları karşısında dahi işi sağlama bağlamak şarttır.Uygulamanın gözlemine dayanarak diyebilirim ki, m.106 orada dururken, benim için, ona başvurmadan,yanından dolanmak mümkün değildir. Kolay gelsin... Bkz; Pr.Dr. Hâluk Tandoğan 1- Türk Mesuliyet Hukuku, 2- Borçlar Hukuku 2. Özel Borç Münasebetleri( Yüksek lisans öğrencilerine) (istisna, vekalet,vs); Turgut Uygur, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi.... Şunu da belirteyim ki, merhum Tandoğan, dünya çapında bir hoca idi... Tıpkı, hâlen hocamız, Yaşar Karayalçın gibi...
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
kat karşılığı inşaat sözleşmesi alphukuk Meslektaşların Soruları 2 28-03-2011 12:05
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi (Binanın tamamlanması ancak teslim edilmemesi halinde Avukat1453 Meslektaşların Soruları 6 05-10-2010 14:21
taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yolu ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi üzerinde umutazguler Meslektaşların Soruları 2 25-06-2010 12:58
kat karşılığı inşaat sözleşmesi fiilen teslim cezai şart aysun Meslektaşların Soruları 1 27-06-2008 16:06
kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim olgusu hırs Meslektaşların Soruları 5 16-11-2007 14:21


THS Sunucusu bu sayfayı 0,06452107 saniyede 16 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.