Harici daire satış sözleşmesi ve cezai şart talep edilebilirmi ???

Merhabalar;
Benim size sormak istediğim haricen yapılan daire satış sözleşmesindeki cezai şartı alıcı dan talep edebilirmiyiz. biraz detaylı bir şekilde olayı anlatayım:
Müvekkil; Ağustos 2008 tarihinde '' Daire Satış Sözleşmesi '' başlıklı sözleşme ile malik olduğu dairenin ( S )'ye satışı hususunda anlaşır.
Ancak dairenin anlaştıkları bedelini ( S ) sözleşme tarihinde ödeyemeceğinden belirttiğinden sözleşmeye Ağustos 2009 da dairenin bedelinin ödeneceğini ve alıcı ( S ) den bedel kadar senet alınacağını ve ödeme olduğunda tapu devrinin gerçeklşeceğine ve sözleşmede yazıllı şartlara uymayan tarafın şartı ceza ödeyeceğini kararlaştırırlar.
Mart 2011 tarihine kadar alıcı ( S ) ne dairenin bedelini öder ne de oturduğu döenmin kira bedelini sürekli bugun yarın der ve ödeme yapmaz. Bunun üzerine mart 2011 de sözleşme dayanak gösterilerek oturduğu döneme ait kira bedelini ödemesi, daireyi tahliye etmesini ve sözleşme gereği ediminizi ifa etmeyerek sözleşmeye uyulmadığından sözleşme ile kararlaştırılan şartı cezanın ödenmesi için noter aracılığı ile ihtar gönderilir.
Alıcı ( S ) ihtara cevap vermez. Bunun üzerine kira bedeli için sözleşme ve ihtarname borcun sebebi gösterilerek icra takibine geçilir itiraz etmez kesinleşir ve ihtardaki sürede de evi tahliye eder. Sonra icra da taahhüt verir. Tahhüt verirken de şartı cezanın cüzi bir kısmını ödemesi konusunda müvekkil ile anlaşılır. Kira bedeli dışında kalan cezai şart miktarı için ne senet ne de yazılı bir sözleşme imzalanır..
Ve malesef taahhüt verdiği tarihte sadece kira bedelini öder. Şifai görüşme de cezai şart için anlaşılan miktarı ödemiyorum der.

Hukuken resmi şekle uyulmadan yapılan daire satış sözleşmesi geçersizdir ve bu sözleşmeye bağlı olan diğer maddelerde geçersiz olacaktır.
Ancak olayda müvekkil evi teslim etmiş 2-2,5 yıl alıcı evde ikamet etmiş MK2 iyiniyet kuralını, sözleşmenin önemli ölçüde hayata geçirilmiş ve artık geçersizliğinden sözetmenin iyiniyet kurallarına aykırılık teşkil edeceğini resmi şekle uyulmamanın, artık geçersizlik nedeni olamayacağını düşünemezmiyiz acaba ???
Buna ilişkin içtihat???

Alıntı: Hukuken resmi şekle uyulmadan yapılan daire satış sözleşmesi geçersizdir ve bu sözleşmeye bağlı olan diğer maddelerde geçersiz olacaktır.

Sorunuzda sizin de belirttiğiniz üzere resmi şekle uyulmadan yapılan gayrimenkul satışı geçersiz olduğundan, cezai şart da istenemez..

Bu halde sözleşmenin ifası için dava açılamaz; olayda iyiniyet ve dürüstlük kuralının uygulanmasına da olanak yoktur...