Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geriye Etkili Feshi İle İlgili Bir Soru.

Değerli Meslektaşlar,

Arsa Sahibi ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor. İnşaat %90 seviyesinde iken taraflar arasındaki sözleşme feshediliyor. Fesih anında mülkiyet arsa sahibinde bulunmakta.

Müteahhitten daire alan üçüncü kişi, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açıyor ve davayı kaybediyor.

Sorum şu: Üçüncü kişi, arsa sahibinden, inşaatın %90 seviyesine gelmiş olması nedeni ile, müteahhitten aldığı dairenin bedelini ( %90'ını) talep edebilir mi? Üçüncü kişi arsa sahibine karşı böyle bir husumet ileri sürebilir mi?

Şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: Yazan Dilge Değerli Meslektaşlar, Arsa Sahibi ile yüklenici arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıyor. İnşaat %90 seviyesinde iken taraflar arasındaki sözleşme feshediliyor. Fesih anında mülkiyet arsa sahibinde bulunmakta. Müteahhitten daire alan üçüncü kişi, arsa sahibine karşı tapu iptali ve tescil davası açıyor ve davayı kaybediyor. Sorum şu: Üçüncü kişi, arsa sahibinden, inşaatın %90 seviyesine gelmiş olması nedeni ile, müteahhitten aldığı dairenin bedelini ( %90'ını) talep edebilir mi? Üçüncü kişi arsa sahibine karşı böyle bir husumet ileri sürebilir mi? Şimdiden teşekkür ederim.

Sevgili Dilge,

Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme geriye etkili fesholunmuşsa, ilişkinin en başına dönülerek sanki böyle bir sözleşme hiç yapılmamamış gibi değerlenirilecektir. Sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre verdiklerinin iadesini isteyeceklerdir. Sözleşme hiç yapılmamış varsayılacağı için, yükleniciden temlik alan 3.kişinin tapu iptal ve tescil davası açma olanağı yoktur.

Yüklenici yaptığı iş bedelini para olarak isteyebilecektir. 3.kişi de yükleniciden isteyebilecektir. Ancak 3.kişinin arsa sahibine husumet yönltmesi mümkün değildir. Çünkü yüklenici ile yaptığı temlik sebepsiz kalmıştır.

Bu konuda 25.01.1984 gün ve 3/1 sayılı İ.B.K.nı okumanı öneririm.

Sayın meslektaşım;
İnşaat %90 seviyeye geldiğine göre sözleşmenin geriye etkili değil, ileriye etkili feshedilmiş olması gerekir. Bence sözleşmenin fesih şekli önemli. Mahkeme kararı ile geriye etkili feshedilmişse arsa sahibine karşı alacak davası açılamaz. Çünkü arsa sahibi 3.kişi ile yapılan sözleşmenin tarafı değil. Burada 3.kişinin yapması gereken temlik almış olduğu dairenin, tapu iptali davasının reddi tarihindeki değerini yükleniciden tazminat olarak istemek. Tazminat davasını kazandığı zaman, arsa sahibi binanın yapım maliyet bedeli kadar sebepsiz zenginleştiğinden, tazminatı yükleniciden tahsil edemezse, yüklenicinin arsa sahibinden olan alacağına ( sebepsiz zenginleştiği miktar ) haciz koyarak alacağını tahsil edebilir.
İnşaat sözleşmesi Mahkeme kararı ile feshedilmemişse ( taraflar anlaşarak kendi aralarında feshetmişlerse ) sözleşmenin feshinin muvazaalı olduğu ileri sürülüp ( daha önceki davada ileri sürülmemişse ) yeniden tapu iptali ve tescil davası denenebilir diye düşünüyorum.
Başarılar.

Suat bey'in dediklerine aynen katılıyorum.

Ancak, yüklenici arsa sahibinden, arsa sahibi de yükleniciden alacaklı olduğuna göre, şayet yüklenici arsa sahibinden olan alacağını/alacağının bir kısmını devrederse devralan arsa sahibine husumet yöneltebilir

Başka birşey ararken konuya denk geldim. Söylenenleri düzeltmek açısından (fikrim değil de uygulama anlamında) yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alan 3. kişiler, KKİS'de yüklenicinin halefi sayılırlar ve geriye etkili fesih nedeniyle yüklenicinin arsa sahibinden talep edebileceği inşaat bedeli alacağına halef olurlar. Doğrudan arsa sahibine husumet yöneltebilirler; hatta ileriye etkili fesih varsa ve arsa sahibi hiçbir bağımsız bölümü yükleniciye devretmemiş ise, tamamlanma oranını aşmamak kaydı ile kendilerine düşen bağımsız bölümün tapusunun devrini talep edebilirler.