Müteahhitin kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmek istemesi

Müteahhit müvekkille imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesini aylar sonra, inşaata hiç başlamadan kendisinin zararlı çıkacağını düşündüğünden bahisle gerekçesiz bir şekilde feshetmek istemektedir.

Müvekkil imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ortaklara karşı açtığı ortaklığın giderilmesi davasından feragat etmiştir. Zararı büyüktür. Bu durumda ne yapmak gerekir?
Müteahhitin sözleşmeyi feshetmesi mümkün mü? Hukuki sorumluluğu nedir?

Alıntı: Yazan juristbtl Müteahhit müvekkille imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesini aylar sonra, inşaata hiç başlamadan kendisinin zararlı çıkacağını düşündüğünden bahisle gerekçesiz bir şekilde feshetmek istemektedir. Müvekkil imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ortaklara karşı açtığı ortaklığın giderilmesi davasından feragat etmiştir. Zararı büyüktür. Bu durumda ne yapmak gerekir? Müteahhitin sözleşmeyi feshetmesi mümkün mü? Hukuki sorumluluğu nedir?

Kat karsiligi insaat sozlesmelerinde, bu tip ihtilaflarin cozumunde oncelikle sozlesmenin butunu dikkate alinmali.
Ancak genel olarak sorunuza cevap vermek gerekirse;
Eger arsa sahibi uzerine dusen vekalet verme, arsanin teslimi, insaata engel olmama gibi yukumluluklerini yerine getirmisse, yukleniciye insaat isi ve islemlerine baslamadigi icin ihtar cekerek kendisine sure vererek yukleniciyi temerrude dusurmeli. Eger bu faydasiz kalirsa muvekkilinizin de olayin ozelliklerine gore sozlesmeyi feshetme yahut sozlesmeden donme bununla birlikte ugradigi zararlari isteme taleplerini icerir dava acma hakki vardir. Bu tip sozlesmeler, sozlesmede aksine hukum yoksa taraflardan sadece biri tarafindan feshedilemez.

Sayın juristbtl,

Verdiğiniz bilgiler sorunuzu cevaplamak için yetersiz olmakla birtakım tespitlerimi yazmakla yetineceğim:

Alıntı: Yazan juristbtl Müteahhit müvekkille imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesini aylar sonra, inşaata hiç başlamadan kendisinin zararlı çıkacağını düşündüğünden bahisle gerekçesiz bir şekilde feshetmek istemektedir. Müvekkil imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ortaklara karşı açtığı ortaklığın giderilmesi davasından feragat etmiştir. Zararı büyüktür. Bu durumda ne yapmak gerekir? Müteahhitin sözleşmeyi feshetmesi mümkün mü? Hukuki sorumluluğu nedir?

1- Ortaklığın giderilmesi davası varken ve arsa ile ilgili bu sorun çözülmeden müteahhit, inşaata başlayamazdı zaten. KKİS'deki izaleyi şüyua ilişkin düzenleme nedir?

2- Yargıtay, KKİS'nin tek taraflı feshini kabul etmemektedir. Fesih için taraf iradelerinin uyuşması veya mahkeme kararıyla sözleşmenin feshi gerekir. Tabii fesih için bir de ortada geçerli bir sözleşme olmalıdır.

3- Ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı davalardan olmakla davacı arsa sahibinin feragatine davalılardan/taraflardan birinin karşı koyması durumunda feragat hukuki sonuç doğurmaz. Burada sorun yok sanırım?

4- Ortaklığın giderilmesi davası olduğuna göre KKİS'nin konusu olacak arsa tapuda kayıtlı arsa değildir ve/veya tüm paydaşlarla imzalanan bir KKİS yoktur? Ortaklığın giderilmesi davası neticelendikten sonra inşaına başlanacak bir bina söz konusudur? KKİS'nin süresi, müteahhit açısından henüz başlamamıştır? KKİS'de ortaklığın giderimini sağlamak yükümü arsa sahibindedir ve davacı arsa sahibi de ortaklığın giderilmesi davasından feragat etmiştir; dolayısıyla müvekkiliniz KKİS'deki öncelikli edim borcunu ifa etmemiş ve temerrüde düşmüştür?

Saygılar...

Sn Av.Nevra Öksüz,

Öncelikle yanıt için teşekkür ederim.

Ortaklığın giderilmesi davasıyla ilgili bir sorun yoktur. Zaten sözleşme aktedilmeden önce anlaşma sağlanmış, feragatla sonuçlanmıştır. Bir tarafın karşı koyması gibi bir durum söz konusu olsa feragat nasıl hüküm doğursun?
Zaten, ortaklığın giderilmesiyle ilgili davalarda feragatin dilekçenin sonuç kısmında belirtilen haktan vazgeçildiğine dair bir karine bulunmamaktadır. Bu tür davalarda kişi feragat etmiş olsa bile, aynı hakkı tekrar dava konusu edebilir.

KKİS nedir? Burada müteahhit sonradan vazgeçtiği beyanıyla sözleşmenin feshini sağlamaya çalışmaktadır. 4 ay geçmesine rağmen inşaata hiç başlamamıştır. Bu durumda noterden ihtarname çekilerek müteahhit temerrüde düşürülmelidir. Akabinde ne yapmak gerekir? Bu durumda istenecek tazminat neye göre belirlenir?

Sayın juristbtl,

KKİS: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi.

Alıntı: Yazan juristbtl ...Müvekkil imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle ortaklara karşı açtığı ortaklığın giderilmesi...

dediğiniz için; sözleşme imzalandıktan sonra ortaklığın giderilmesi davası açıldı şeklinde anladım. Ve sorunuzdan KKİS'de:

http://www.turkhukuksitesi.com/makale_1575.htm

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz ...4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 688. maddesine göre; birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan şeyin tamamına belli paylarla malik olması durumunda paylı mülkiyet sözkonusudur. Paylı mülkiyete tâbi bir taşınmazda, taşınmazı olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, paydaşlar oybirliğiyle aksini kararlaştırmadığı sürece bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu sebeple paylı mülkiyete konu taşınmaz için KKİS akdedilecekse bu sözleşmenin (aynı veya ayrı tarihlerde; tek sözleşmeyle veya ayrı ayrı sözleşmelerle) tüm paydaşlarla yapılması ya da bir veya birkaç paydaşla akdedilen KKİS'ne diğer paydaşların da onay (icazet) vermesi gerekir (Aynı yönde Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 15.03.2010 T., E: 2009/1822, K: 2010/1456 sayılı kararı). Aksi takdirde akdedilen KKİS, geçersizdir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 07.07.2011 T., E: 2011/1207, K: 2011/4455 sayılı kararında paydaşın zımnî onayını da geçerli saymıştır...

şeklinde değerlendirme yapılacak bir durum var mı yok mu anlaşılmıyordu (veya henüz müneccim olamadığımdan ben anlayamadım )...

Alıntı: Yazan juristbtl ...Ortaklığın giderilmesi davasıyla ilgili bir sorun yoktur. Zaten sözleşme aktedilmeden önce anlaşma sağlanmış, feragatla sonuçlanmıştır...

dediğinize göre durum şu mudur?
Müvekkiliniz, diğer paydaşlara karşı ortaklığın giderilmesi davası ikame etmişti. Bu davaya konu taşınmaz için müvekkiliniz ve diğer paydaşlar müteahhitle KKİS akdetmeye karar verdiler ve bu sebeple müvekkiliniz ortaklığın giderilmesi davasından feragat etti. Akabinde tüm paydaşlar ile müteahhit arasında KKİS imzalandı. Arsa sahipleri KKİS'ne göre üzerlerine düşen öncelikli edim borçlarını (arsayı ayıpsız ve inşaata elverişli teslim+gerekli ise müteahhide vekalet verme v.b.) ifa etmelerine rağmen müteahhit inşaata başlamıyor?

Durum bu ise TBK m.123'e mesnetle müteahhide süre verilerek TBK m.125'teki seçimlik hakların kullanılması mümkündür. Aynen ifa veya aynen ifadan vazgeçme hallerinde müspet zararın, sözleşmenin feshi halinde menfi zararın tazmini talep edilebilir.

Saygılar...

Eski beyanlarıma ve Sayın Av.Nevra Öksüz isimli meslektaşımın görüşlerine ek olarak;

Temerrüt için mutlaka ihtar çekin, ancak sözleşmede yüklenicinin inşaata başlayacağı gün belirlenmişse bu ihtara da gerek yoktur.

Türk Borçlar Kanunu
MADDE 117 - Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer.
Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hallerde temerrüt için bildirim şarttır.

Ayrıca, ilgili kanunun 125.maddesindeki hakları kullanabilmeniz için; 123.madde gereği, temerrütten sonra yükleniciye süre vermeniz gerekli ise de kanunun 124.maddesindeki durumlarda buna dahi gerek yoktur.

b. Süre verilmesini gerektirmeyen durumlar
MADDE 124 - Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur:
1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa.
2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa.
3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.

Özetle haklı çıkmanız ve sağlıklı bir yoldan yürümeniz için, kat karşılığı inşaat sözleşmesini (KKİS) ve durumu iyi değerlendirerek;

A. Yükleniciyi, kendisine ihtar çekerek, temerrüde düşürün. (Yasa gereği sözleşmede yüklenicinin edimini ifası için gün belirlenmişse temerrüt için ihtara gerek yoktur. Bu tarihin geçmesiyle temerrüde düşmüş sayılır)

B. Temerrüde düşen yükleniciye karşı, 125.maddeki seçimlik hakları kullanmanız için, kendisine süre verin (Somut olayın özelliklerinden buna gerek olmadığı durumu varestedir.)