kiracıya gönderilen ihtar geçerli mi?

müvekkilim 23.09.2011 tarihinde bir taşınmaz satın alıyor. içinde kiracı bulunuyor.
kiracı tam 1 yıldır ha bugün ha yarın derken hiç kira parası ödemiyor.23.09.2012 tarihinde 1 kira yılı sona eriyor.sonra kiracıya 12 aylık kira parasının ödenmesi için ihtarname gönderiyoruz. ekim 2012 için de ayrıca ihtarname gönderiyoruz. bu 2 ihtar haklı ihtar sayılır mı yoksa kira dönemi 2012 eylül de sona erdiği için yeni dönemde ayrıca kasım ayı için de ihtarname göndermeli miyiz?
şayet yeni dönem için 2. ihtarnameyi gönderirsek tahliye ile birlikte tüm kira paralarını da isteyebilir miyiz yoksa davaya konu 2 haklı ihtara dayanak 2 aylık kirayı mı istemeliyiz? umarım anlatabilmişimidir.

Kiracıya 12 aylık kira parasını ödemesi için gönderdiğiniz ihtarname üzerine, kiracı, sizin, taşınmazın yeni sahibi olduğunuzdan haberdar oluyor.(öyle kabul edilecektir)( sorunuzda fazla malumat yoktur).
Bunun üzerine, Ekim 2012 için ayrıca ihtarname gönderiyorsunuz= Bu (1).
Kasım 2012 için de gönderirseniz, 2. haklı ihtar olacaktır diye düşünüyorum.
İki haklı ihtara dayanıp, tahliyesini isteyecekseniz, bana göre, şimdilik Kasım 2012 de Kasım kirasını istemek daha sağlam yol olacaktır.
Birikmiş kira paraları da beş sene içinde istenir ve alınabilir; bu şekilde düşündüm ve yardımcı olmağa çalıştım. Peki, iki ihtar nedeniyle dava ne zaman açılacak, önceki malikle olan sözleşmedeki kira başlangıcı nedir? Kasım ihtarından sonra 2013 Eylülünün sonunu mu bekleyeceğiz.Bunları da bilemiyorum. Kolay gelsin...

Alıntı: Yazan ayse1728 müvekkilim 23.09.2011 tarihinde bir taşınmaz satın alıyor. içinde kiracı bulunuyor. kiracı tam 1 yıldır ha bugün ha yarın derken hiç kira parası ödemiyor.23.09.2012 tarihinde 1 kira yılı sona eriyor.sonra kiracıya 12 aylık kira parasının ödenmesi için ihtarname gönderiyoruz. ekim 2012 için de ayrıca ihtarname gönderiyoruz. bu 2 ihtar haklı ihtar sayılır mı yoksa kira dönemi 2012 eylül de sona erdiği için yeni dönemde ayrıca kasım ayı için de ihtarname göndermeli miyiz? şayet yeni dönem için 2. ihtarnameyi gönderirsek tahliye ile birlikte tüm kira paralarını da isteyebilir miyiz yoksa davaya konu 2 haklı ihtara dayanak 2 aylık kirayı mı istemeliyiz? umarım anlatabilmişimidir.

Doğru yanıt alabilmeniz için aşağıdaki sorulara yanıt vermeniz gerekir.

1- Taşınmaz satın alındıktan sonra kiracıya bildirim yaptınız mı?

2- Eski malik ile kiracı arasında yapılmış bir kontrat varsa, sizin elinizde mi?

3-Kira aylıklarının eski malike ödenmediğinden emin misiniz?

4-

Alıntı: kiracıya 12 aylık kira parasının ödenmesi için ihtarname gönderiyoruz.

Hangi tarihte gönderdiniz ve hangi tarihte tebellüğ edildi?

5-

Alıntı: ekim 2012 için de ayrıca ihtarname gönderiyoruz

Hangi tarihte gönderdiniz ve hangi tarihte tebellüğ edildi?

Sorularım şimdilik bu kadar.

Eğer yazılı kira sözleşmesi var ve sözleşmede kira alacaklarına ilişkin muaceliyet şartı varsa iki haklı ihtar çekerek tahliye istenemeyeceğine dair kararlar hatırlıyorum. Dikkatinizi buna da çekmek isterim.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Doğru yanıt alabilmeniz için aşağıdaki sorulara yanıt vermeniz gerekir. 1- Taşınmaz satın alındıktan sonra kiracıya bildirim yaptınız mı? 2- Eski malik ile kiracı arasında yapılmış bir kontrat varsa, sizin elinizde mi? 3-Kira aylıklarının eski malike ödenmediğinden emin misiniz? 4-Hangi tarihte gönderdiniz ve hangi tarihte tebellüğ edildi? 5-Hangi tarihte gönderdiniz ve hangi tarihte tebellüğ edildi? Sorularım şimdilik bu kadar.

cevaplarım:
1- satış sonrası kiracıya resmi bildirim yapılmadı şifaen söylendi.
2-kontrat hiç yok.
3-eski malike ödenmiyor.
4- 26 eylül 2012 de 1 yıllık kira için ihtar gönderdk 28 eylülde tebliğ edildi.
5- 15 ekim 2012 de 2. ihtarı gönderdik ve 16 ekimde tebliğ edildi.
ne yapmalıyım?

Alıntı: Yazan C_OKYAY Kasım ihtarından sonra 2013 Eylülünün sonunu mu bekleyeceğiz.Bunları da bilemiyorum. Kolay gelsin...

kasım için yeniden ihtarname göndermek bana da daha mantıklı geliyor.kasım da yapılacak ihtardan sonra 1 ay içinde bu davayı açmam gerektiğini biliyorum çünkü bu ihtar süreyi kesmiyor.

Alıntı: Yazan ayse1728 cevaplarım: 1- satış sonrası kiracıya resmi bildirim yapılmadı şifaen söylendi. 2-kontrat hiç yok. 3-eski malike ödenmiyor. 4- 26 eylül 2012 de 1 yıllık kira için ihtar gönderdk 28 eylülde tebliğ edildi. 5- 15 ekim 2012 de 2. ihtarı gönderdik ve 16 ekimde tebliğ edildi. ne yapmalıyım?

Ben olsam, kasım ayını icra takibi yaparak isterdim(Örnek-13). Yine sessiz kalırsa, icra mahkemesinden 1-2 duruşmada tahliye ederdim.

İlk ihtarname için 30 günlük süre geçmiş. Diğer koşullar da yerine geldiyse, sulh hukuk mahkemesine temerrüd nedeniyle tahliye davası açılabilir. Ama kira aylığının miktarı konusunda sıkıntı yaşarsınız.

Alıntı: Yazan ayse1728 kasım için yeniden ihtarname göndermek bana da daha mantıklı geliyor.kasım da yapılacak ihtardan sonra 1 ay içinde bu davayı açmam gerektiğini biliyorum çünkü bu ihtar süreyi kesmiyor.

Neden 1 ay içinde?

Ödenmeyen kira alacakları ile tahliye davasını açmanızı tavsiye ederim. Gönderilen iki ihtarname arası süre ve ödenmeyen kira alacakları dahilinde alacağınızı almanız ve tahliyesini istemeniz mümkündür.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Ben olsam, kasım ayını icra takibi yaparak isterdim(Örnek-13). Yine sessiz kalırsa, icra mahkemesinden 1-2 duruşmada tahliye ederdim. İlk ihtarname için 30 günlük süre geçmiş. Diğer koşullar da yerine geldiyse, sulh hukuk mahkemesine temerrüd nedeniyle tahliye davası açılabilir. Ama kira aylığının miktarı konusunda sıkıntı yaşarsınız.

ilk ihtarname için 30 günlük süre geçti ancak ilk ihtarım ilk kira yılını kapsıyor farklı 2 kira dönemi için 2 ayrı ihtarname çekilmiş durumda bu durumda da 2 haklı ihtar sayılır mı?

Kiranın başlangıcı diyelim,misâl; 01.09.2011..
30.09.2012 ye kadar iki haklı ihtarın ulaşmış olması gerekir ki, 30.09.2012 den itibaren bir ay içinde davanızı açasınız.
Böyle değilse, 30.09.2012 den itibaren iki haklı ihtar gerekecek 30.09.2013 ten itibaren iki haklı ihtara dayanarak davanızı açacaksınız.
Bu arada Sn. Yılmazkan'ın da isabetle belirttiği gibi kira sözleşmesinin matbu kısmında dahi, muacceliyet şartı varsa, Yargıtay, niye önce muacceliyetten takip yapmadın diyordu; yeni kanuna göre ne diyor, bilemem. Sn. Av. Suat Ergin'den ayrıntılı bir çözüm recası (ricası)ile... Kolay gelsin...

Alıntı: Yazan yılmazkan Eğer yazılı kira sözleşmesi var ve sözleşmede kira alacaklarına ilişkin muaceliyet şartı varsa iki haklı ihtar çekerek tahliye istenemeyeceğine dair kararlar hatırlıyorum. Dikkatinizi buna da çekmek isterim.

Muacceliyet şartı yeni yasa ile (TBK.346) geçersiz sayıldığından ve 6098 sayılı TBK'nın yürürlük kanununun 3 ve 4. maddesi uyarınca, içeriği kanunla düzenlenen hususlar ve/veya henüz kullanılmamış kazanılmış haklar temelinde olaya bakıldığında, 6098 sayılı kanunun 346. maddesi uygulanır düşüncesindeyim. Bu durumda zaten muacceliyet şartı geçersiz kalmış olacaktır. Dolayısıyla iki haklı ihtar da düşünülemeyecektir.

Not: Ertelenen maddeler arasında TBK.346. maddenin de olduğunu sonradan fark ettim. Bu durumda muacceliyet şartı aynen devam.

Alıntı: Yazan Av.Mehmet Saim Dikici Muacceliyet şartı yeni yasa ile (TBK.346) geçersiz sayıldığından ve 6098 sayılı TBK'nın yürürlük kanununun 3 ve 4. maddesi uyarınca, içeriği kanunla düzenlenen hususlar ve/veya henüz kullanılmamış kazanılmış haklar temelinde olaya bakıldığında, 6098 sayılı kanunun 346. maddesi uygulanır düşüncesindeyim. Bu durumda zaten muacceliyet şartı geçersiz kalmış olacaktır. Dolayısıyla iki haklı ihtar da düşünülemeyecektir. Not: Ertelenen maddeler arasında TBK.346. maddenin de olduğunu sonradan fark ettim. Bu durumda muacceliyet şartı aynen devam.

Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz.

Belki de değil.

Alıntı: Yazan Av.Ufuk Bozoğlu Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Belki de değil.

Aynen öyleymiş. Başımız döndü velhasıl.

Alıntı: Yazan C_OKYAY Kiranın başlangıcı diyelim,misâl; 01.09.2011.. 30.09.2012 ye kadar iki haklı ihtarın ulaşmış olması gerekir ki, 30.09.2012 den itibaren bir ay içinde davanızı açasınız. Böyle değilse, 30.09.2012 den itibaren iki haklı ihtar gerekecek 30.09.2013 ten itibaren iki haklı ihtara dayanarak davanızı açacaksınız. Bu arada Sn. Yılmazkan'ın da isabetle belirttiği gibi kira sözleşmesinin matbu kısmında dahi, muacceliyet şartı varsa, Yargıtay, niye önce muacceliyetten takip yapmadın diyordu; yeni kanuna göre ne diyor, bilemem. Sn. Av. Suat Ergin'den ayrıntılı bir çözüm recası (ricası)ile... Kolay gelsin...

Üstadım,

Ben hala soru sahibinin neden ille de "iki haklı ihtar" nedeniyle tahliye davası açmak istediğini anlayabilmiş değilim. Çünkü kiracının temerrüde düştüğünü "temerrüd nedeniyle tahliye" davası açabileceğini yazmıştım.

Mecurun niteliği konut mu, işyeri mi sorudan anlaşılmıyor. Yine kiracının tacir mi olup olmadığı da anlaşılamamaktadır. Yeni kanun kiracı tacirse,özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi ise ve mecur işyeri ise, 346 ıncı maddenin uygulanmasını 8 yıl ertele, diyor.

Ancak, mecur ve kiracı yukarıdaki özellikleri birlikte taşımıyorsa muacceliyet şartı geçersizdir, diyor. Muhtemelen sorudaki mecur konuttur. O zaman "muacceliyet şartı" geçersizdir.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Üstadım, Ben hala soru sahibinin neden ille de "iki haklı ihtar" nedeniyle tahliye davası açmak istediğini anlayabilmiş değilim. Çünkü kiracının temerrüde düştüğünü "temerrüd nedeniyle tahliye" davası açabileceğini yazmıştım. Mecurun niteliği konut mu, işyeri mi sorudan anlaşılmıyor. Yine kiracının tacir mi olup olmadığı da anlaşılamamaktadır. Yeni kanun kiracı tacirse,özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi ise ve mecur işyeri ise, 346 ıncı maddenin uygulanmasını 8 yıl ertele, diyor. Ancak, mecur ve kiracı yukarıdaki özellikleri birlikte taşımıyorsa muacceliyet şartı geçersizdir, diyor. Muhtemelen sorudaki mecur konuttur. O zaman "muacceliyet şartı" geçersizdir.

Temerrüde düşürmek için ihtarname göndermekti aslında niyetimiz. sayın suat bey.
ama dediğiniz gibi kira miktarının tespiti konusunda sıkıntı yaşayabilirz.
en pratik yol icra takibi gibi görünüyor aslında ama müvekkilimiz tahliye ile birlikte kira bedellerini de istiyor. tüm kira bedellerini birleştirerek icra takibi başlatıp akabinde icra hukukta tahliye davası açayım bari değil mi?