Kira alacağını ispat noktasında sözleşme ve ayrıca zarar hususu

Merhabalar saygıdeğer meslektaşlar.

Elimizde 2014 başlangıç tarihli 1 yıl süreli bir kira sözleşmesi var. 2017 yılının ortasına kadar kiracı bu evde oturmuş. Ancak bu süre zarfında müvekkile hiç kira parası ödenmemiş. Masraf yapıldığı iddia edilerek her ay oyalamış. Kendileri yaşlı olduğu için de bu süre boyunca bir şey yapamamış. Sonuçta kiracı eve çok büyük zararlar vererek çıkmış ve şu anda başka bir kiracı oturuyor söz konusu yerde. Şimdi ben talebi doğrultusunda hem ödenmeyen kira parasını hem de zararını tahsil etmek istiyorum. Ancak mesleki tecrübesizliğim nedeniyle en doğru yol ne kararsız kaldım.

-Elimizde sözleşme olduğu için ve herhangi bir fesih bildiriminde bulunulmadığı için yaklaşık 3 yıl boyunca sözleşme aynı koşullarda uzamış diyebiliriz, kanaatindeyim. Bu sözleşmeye dayanarak hakka zeval gelmeden sulh hukuk mahkemesinde açacağım alacak davası ile başarılı olur muyum? Sonuçta, bu yolda kira sözleşmesi ispat için yeterli olur mu? Ayrıca elimizde bir de 2017 yılı haziran ayına ait kiracı adına imzasız aidat makbuzu var.

-Zararı ispat noktasında evde yeni kiracının bulunması keşif delilini anlamsız hale getirir mi? Bu konuda yeni kiracı şahit olarak gösterilse durum değişir mi? Yoksa yine de senetle ispat zorunluluğuna mı takılırız? Eğer öyleyse zararı ispat noktasında tavsiyeniz nedir?

-Alacağı tahsil için en makul yol olarak dava açma yolunu gördüm, ancak takip ve itiraz üzerine genel mahkemede dava açılması yolu işleri daha mı çabuk çözer?

Bunlar ve bunlar gibi aklıma gelmeyen öngöremediğim konularda yardım ve önerilerinizi bekliyorum

Ben sizin yerinizde olsaydım öncelikle kira için 7 günlük icra takibi yapardım. İtiraz gelirse itirazın ne şekilde geleceğini görürsünüz ve bu da hukuki rotanızı çizmenize yardımcı olabilir. Ayrıca genel mahkemelerde alacak davası yerine de icra mahkemesiyle yürürseniz kiracının işi zorlaşacaktır çünkü sizin elinizdeki sözleşmeye karşı ödeme yaptığını yazılı delille ispat etmesi gerekecek.

İcra takibi şu aşamada sadece 1-2 ay için de yapabilirsiniz ve itiraza göre geri kalan kira miktarlarını icraya vermeyi düşünebilirsiniz (harç miktarı açısından).

Verilen zarar yönünden ise davanız çok sağlam değil diye düşünüyorum. Yapılması gereken yeniden kiraya vermeden önce delil tespiti yaptırmaktı. Şu aşamada bir zarar olduğunun ve bu zararı da eski kiracının verdiğini ispat bence oldukça güç.

Öncelikle kıymetli cevabınız için çok teşekkür ederim. Bu noktada takip başlatmamın daha iyi olacağı üzerinden hareket edersek, karşı tarafın en olası böyle bir borcum yok şeklindeki itirazı üzerin icra mahkemesinde elimdeki sözleşme ile yeni kiracı ile anlaşılana kadar olan süreye kadar bu kişinin oturduğunu ve dolayısıyla talep ettiğim yaklaşık 3 yıllık alacağı kabul ettirebilir miyim? Keza elimizdeki bir yıllık sözleşme dolayısı ile de çekiniyorum. TBK gereği sözleşme geçerli bir bildirim ile feshedilmediğinden aynı şekilde bir yıl uzamış sayılıyor ancak bunun değerlendirmesi icra mahkemesinde yapılır mı. Yoksa bir yıllık sözleşme olduğu için bu kısım kadar mı kabul görür. Bunun yanı sıra ev ciddi anlamda zarar görmüş durumda ve yeni kiracı da bu şekliyle oturmakta. Zararın karşılanması adına yeni kiracı bu işlere hiç karıştırılmayabilir gibi düşündüm. Zira bu zararın karşılanmasını sağlamak istiyorum. İcra mahkemesi bu zararı bu davada inceler mi? Örneğin alacak için takip başlatığım seçenekte ayrıca zarar için de dava mı açmalıyım sizce?Tüm bu sorularımı mesleki tecrübesizliğime verip sabırla cevaplarsınız umarım. Şimdiden teşekkür ederim

Normal şartlar altında yazılı bir sözleşmenin fesh edildiği iddiası da yazılı şekilde ispat edilmelidir. Dolayısıyla sözleşmenin 1 yıllık olması, BK 347 dikkate alındığında kiracının 1 yıl oturduğunu göstermez. Kiracı 3 yıl değil, bir yıl oturduğu iddiasında olursa sözleşmenin fesh edildiğini yazılı delille ispat etmesi gerekir diye düşünüyorum.

Öte yandan zilyetliğin ne zaman kimde olduğunu tespit etmenin başka yolları da var: örneğin elektrik/su sözleşmeleri kiracı adınaysa bunları ne zaman kapattığı bu konuda delil teşkil edebilir. İşyerleri açısından belediyeden alınan ruhsatlar, konutlar açısından mernis kayıtları kira sürelerini ispat eden kayıtlar olacaktır. Apartman aidatlarını kimin ödediğin ilişkin yazılı kayıtlar vs. de bu şekilde değerlendirilebilir.

Ben kira alacağı yönünden çok sıkıntı çekeceğiniz görüşünde değilim ama zarar yönünden farklı düşünüyorum.

Merhabalar. Başlatmış olduğum takipte, bir yıllık kira sözleşmesinin devam eden sonraki 2 yıllık borcu için, elektrik-su abonelikleri ve ikametgahın değiştirildiği dayanak gösterilerek itiraz edilmiştir. Bu noktada daha önce konuşulduğu gibi yazılı kira sözleşmesinin sona erdiğinin yazılı bir delille ispatı gerekir, keza sözleşme de yazılı bir bildirim ile feshedilmelidir kanaatindeyim. 1 yılın sonunda elektrik-su abonelikleri ile ikametgahın değiştirilmiş olması kira ilişkisinin sona erdiğini ispat noktasında yetersizdir görüşündeyim. Sizler ne dersiniz?