kamuya terk edilen yeşil alanda kiracı

sevgili meslektaşlarım öncelikle herkese mutlu günler
sorum şu; davalı müvekkil 1994 yılından beri inşaat malzemeleri satış yeri olarak bir taşınmazı kullanmaktadır. bu taşınmaz 1994 tarihli belediye encümen kararıyla kamuya terk edilen yeşil alan vasfındadır. lakin belediye 06.2009 tarihinde müvekkili yazı ile uyarmıştır. şuan da belediye, kamuya terk edilen yeşil alana davalı tarafından yapılan haksız tecavüzün önlenmesi, binanın yıkılması ve tazminat istemli dava açmıştır.
bu arada müvekkil mal sahibine 94 yılından beri kirasını düzenli ödemiştir. bu durumda müvekkilin durumu ne olur?

herkese iyi çalışmalar...

Belediye ne kadar iyi bir belediyeymiş. Demek ki, kullanım alanı, imar planından sonra, yeşil alan içinde kalmış durumda ki, sizi iyiniyetli kullanıcı olarak kabul ettiler ve bu şekilde hakkınızda dava açtılar.

Değilse belediye kendi zabıtası ile doğrudan doğruya -idari bir işlem olarak- yıkıma gelebilir ve davayı siz açmak zorunda kalabilirdiniz.

Dava konusu yer, imar planında yeşil alan, bunun yönetimi belediyenin görev ve yetkisi altında.
Encümen kararı var ve bu durum size tebliğ olunmuş. (Ama burada muhatap kiralayanın da olması gerekmez mi?)

Kiralama ilişkinizin arsa ya da binayı da kapsayıp kapsamadığı durumu, aşağıdaki alternatif durumları ortaya çıkarabilir:

a)Bina size ait ise bunun tazminini talep etmeniz mümkün.

b)Bina size ait değil, kiralayana ait ise, taraf ehliyeti yönünden itirazda bulunmanız söz konusu olabilir.

Esasen ise, davalı yönünden davayı uzatmaktan başka bir yol görünmüyor.

Eğer;
a)Belirli bir süre kiralama durumu var ise,
b)Peşin ödenmiş ve ileriye yönelik bir kira ödemesi var ise, bu hallere göre;

Kiralayanın ayıplı bir malı size kiraya verip vermediği, kendisine ait olmayan bir yeri kiraya verdiği ve kiralayan sıfatının sona erme tarihine göre, almış olduğu fazla ve/veya haksız kirala parasını kiralayandan geriye talep etme hakkı doğabilir.

Garantili kira dönemi yönünden, yoksun kalınan kazanç kayıplarının tazmin edilmesi de düşünülebilinir.

Bir başka açıdan, yeşil alan olan bir yeri, size kiralayan kişi, kendi hakkı olmayan bir yeri kiralamıştır ki, bu da açıkça dolandırıcılık suçunu oluşturabilir.

Yani belediyeye ait olan bir yeri, yetkisi ve hakkı olmaksızın kiraya vermiş, bundan haksız kira parası alarak, haksız kazanç temin etmiştir.

Yani belediye ile olan davanızın yanı sıra, kiralayan ile de davanızı birlikte düşünmenizde yarar var ve davanın, kiralayana da ihbarını, aynı zamanda husumetin ona yöneltilmesi hallerini birlikte değerlendirmelisiniz.

öncelikle çoook teşekkür ederim İsmail bey paylaşımınız için....

anladım...belediyeye karşı yapabileceğimiz pek bişey yok ancak kiralayana karşı taleplerimiz mümkün olabilir. doğru anlamış mıyım?

tek kafama takılan şuydu ki; 94 yılında verilmiş bir encümen kararı var ve durum 2009 yılında müvekkile bildiriliyor, sanıyorumki bu durumdan kiralayanın bilgisi olmuştur lakin kiracısını haberdar etmemiştir( çok mu kötüniyetliyim )
bu durumda husumeti kiralayana yöneltmek gerekebilir sanırım

Kiracıya, belediye doğrudan doğruya bildirmiş ise, 5 yıldır kira ödemesini, eski kiralayana yapmaya devam etmiş mi? Çünkü sebepsiz zenginleşme davası için gözetilmesi gereken 1 yıllık süre var. O da, 2004 yılında başlamış gibi görünmüyor mu?

Bu durumda, eğer belediye sizden herhangi bir ecrimisil gibi tazminat bedeli talep eder ve bunu mahkeme kararı ile alır ise, bunu aynı davada ihbar yoluyla kiralayana bildirmeniz, parayı ödediğiniz tarihten itibaren de, 1 yıl içinde rücu davası açmanız gerekir, diye düşünüyorum.

Kolay gelsin.

sayın meslektaşım;

olayınızda kiralayanın sonradan ortaya çıkan hukuki ayıpdan dolayı sorumluluğu var.

yapılacak işlem: 1- burada sıfat yokluğundan bahsedilemez çünkü taşınmaz belediyeye ait ve bu taşınmazda mütecaviz durumunda olan müvekkilinizdir. müvekkilinizin kiralayanla olan iç ilişkisi belediyeyi bağlamaz. bu nedenle belediyenin açmış olduğu dava da taraf olmak zorundasınız. öncelikle yapacağınız işlem davayı kiralayana ihbar etmelisiniz.

2- bu davanın sonunda büyük ihtimal müvekkiliniz aleyhine tazminat ve taliye kararı çıkacaktır. bundan sonra yapacağınız ise kiralayana dava açıp kiralanan yerdeki hukuki ayıptan dolayı oluşan zararlarınızı (önceki davada çıkan tazminat) ve ödemiş olduğunuz kira bedellerini (çünkü önceki davanın sonunda belediye lehine söz konusu yerin kullanma ücretine de hükmedilecektir) talep edebilirsiniz.

not:kiralanan yerin hukuki ayıbını kiracının bilmesi ve ya araştırması beklenemez. bu yargıtay kararlarıyla da kiralayan üzerine bırakılmıştır

saygılar.

çok teşekkür ederim saygıdeğer meslektaşım....

düzeltmek istediğim bir nokta var ki dün İsmail Bey'i bu noktada yanılttım sanırım. müvekkilin belediye tarafından bilgilendirilme tarihi 2004 değil 2009 imiş..

Orhan bey çok sağolun emeğiniz için...

peki Orhan Bey, bu konuda dediğiniz gibi kiralayanın durumuyla ilgili elinizde yargıtay kararı var mıdır?

umarım işinize yarar;

YARGITAY

11. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/1079

K. 2002/1394

T. 19.2.2002

• KİRA SÖZLEŞMESİNİN İPTALİ TALEBİ ( Kiralanan Taşınmazın Ruhsatsız Olması Nedeniyle Kira Amacına Uygun Kullanılamaması )

• RUHSATSIZ YAPININ KİRAYA VERİLMESİ - Kiralayanın Borçlarını Yerine Getirememesi ( Kira Sözleşmesinin İptali Talebi )

• KİRALAYANIN BORÇLARI ( Taşınmazı Kira Sözleşmesine Uygun Kullanmaya Müsait Teslim Etme Yükümlülüğü )

818/m.249


ÖZET : Davaya konu kiralananın ruhsatsız olduğu ve kira sözleşmesinin konusu olan sinemaya dönüştürülmesi imkanının mevcut mevzuata göre sözleşmenin kurulduğu anda bulunmadığı yanlar arasında çekişmesizdir. BK.nun 249. maddesi gereğince, kiralayan, akitten maksut kullanmaya salih bir halde, kiralananı kiracıya teslimle yükümlüdür. Davaya konu taşınmazın ise sözleşme kurulduğu tarihte ruhsatsız olduğu açıktır. Davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi gerekmektedir. Davalı kiracıya bu konuda araştırma yükümlülüğü ve sonucuna katlanma sorumluluğu getirilemez.
DAVA : Taraflar arasında görülen davada İzmir Asliye 2.Ticaret Mahkemesince verilen 8.2.2001 tarih ve 2000/518-2001/117 sayılı kararın Yargıtayca incelenmesi duruşmalı olarak davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 5.2.2002 günde davacı avukatı Aydın Pura ile davalılar avukatı H.Sultan Kalemci gelip, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraflar avukatları dinlenildikten sonra duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Hüseyin Ulus tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:
KARAR : Davacılar vekili, müvekkillerinin gerekli tadilatlar yapıldıktan sonra sinema olarak işletmek üzere, davalılara ait taşınmazı özel bir sözleşme ile kiraladıklarını; ancak binanın ruhsatsız olduğunun ve tadilat yapılamayacağının, aldatılarak hataya düşürüldüklerinin ortaya çıktığını ileri sürerek, sözleşmenin geçersiz olduğunun ve iptali gerektiğinin tespitini, sadece miktar kısmı dolu teminat senedinin ve 12.000 dolarlık çekin iptalini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, iddiaların doğru olmadığını ve davacıların gerekli girişimlerde bulunmadıklarını savunarak davanın reddini istemiştir.
Mahkemece toplanan delillere göre, kiracı tacirin sözleşme imzalamadan önce kiralananın müsait olup olmadığını araştırmak zorunda olduğu, tadilat izni veya işletme ruhsatı temin edilememesi halinde kiralayana hiçbir sorumluluk yüklenemeyeceğinin sözleşme ile kararlaştırıldığı, asıl sözleşmeden sonra ek sözleşme düzenlendiği ve irade fesadı hallerinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir.
Dava, kira sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine dair hüküm kurulmuştur.
Davaya konu kiralananın ruhsatsız olduğu ve kira sözleşmesinin konusu olan sinemaya dönüştürülmesi imkanının mevcut mevzuata göre sözleşmenin kurulduğu anda bulunmadığı yanlar arasında çekişmesizdir. Yanlar arasındaki çekişme, sözleşmede kiralayanı koruyan hükümlerin bağlayıcılığı ve kiracının sözleşmeden doğan sorumluluğu noktalarında toplanmaktadır.
BK.nun 249. maddesi gereğince, kiralayan, akitten maksut kullanmaya salih bir halde, kiralananı kiracıya teslimle yükümlüdür. Davaya konu taşınmazın ise sözleşme kurulduğu tarihte ruhsatsız olduğu açıktır. Davalı kiralayanın kendi taşınmazındaki bu hukuki ayıbı bilmesi gerekmektedir. Davalı kiracıya bu konuda araştırma yükümlülüğü ve sonucuna katlanma sorumluluğu getirilemez. Çünkü kiracı, kira sözleşmesinde belirttiği maksatlarına uygun bir kiralanan teslim alacağını beklemektedir. Kiralayanın böyle bir ayıbı bilerek ve gizleyerek taşınmazını kiraya vermesi ise kötüniyetli bir davranış olur ve korunamaz. Öte yandan, bir an için kiralayanın imar durumunu bilmeden taşınmazını kiraya verdiği kabul edilseydi dahi, bu durum en azından ağır kusur teşkil edecekti. BKnun 99/1. maddesi uyarınca, hile veya ağır kusur halinde duçar olacak sorumluluktan borçlunun iptidaen beraatını tazammun edecek her şart batıl olacağından, davalının, sözleşmenin özel şartlar 14. maddesinde yer alan ve inşaat, onarım vs işlere resmi mercilerce müsaade edilmemesi halinde kiralayana herhangi bir sorumluluk yüklenemeyeceği hükmüne dayanarak, kiralananı sözleşme maksadına uygun kullanıma hazır teslim sorumluluğundan kurtulması mümkün olmayacaktır.
Diğer taraftan, sözleşme tadilatı inşaat ruhsat başvurusu öncesinde ve ilk sözleşmeden hemen bir ay sonra yapılmış olup, sadece kira süresini değiştirmeye yönelik bulunmaktadır ve davacı yönünden kiralananın ruhsatsız olmasına muvafakat verilmesi anlamını taşımamaktadır.
Mahkemece, kiralananın akitten maksut kullanmaya salih bir halde kiracıya teslimi imkanının kira sözleşmesi yapıldığı esnada bulunmadığı ve kiralayanın bu sorumluluktan kurtulma şartlarının geçersiz olduğu gözetilerek sonucuna göre inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi yerinde görülmediğinden kararın bu nedenle davacılar yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacılar yararına BOZULMASINA,250.000.000 lira duruşma vekillik ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 19.2.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.


saygılarımla....

Sayın Meslektaşlarım,

Benzer bir olayda, müvekkil taşınmazı -mülk sahibi sandığı kişiden- kiralıyor. Kira bedellerini düzenli olarak ödüyor. Kiracılık devam ederken belediyeden 10 yıl sonra bir yazı geliyor. Burası yeşil alandır, boşaltınız, şu kadar ecrimisil bedeli ödeyiniz deniliyor. Belediyenin yeşil alana ayırma işlemi, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra gerçekleşiyor. Müvekkil tahliye etmiyor. Belediye meni müdahale ve kal davası açıyor. Kiralayan ortalıkta yok. Böyle bir durumda, kiracının iyiniyeti korunur mu? Böyle bir davanın açılmasına sebebiyet vermediği kabul edilebilir mi? Davanın kiralayana ihbarı gerekir mi? Yanıtlarınız için teşekkürler.