Konut Yapı Ortaklığı- Geç Teslim- Noksan İşler

Sn Meslektaşlarım

Müteahhit, arsa sahibi ile kendi aralarında anlaşarak bir yapı ortaklığı oluşturup 3. kişilerden aidatlar toplayarak inşaatı tamamlamak üzere anlaşmışlardır. Müteahhit, arsa sahibine matbu bir sözleşme imzalatarak bu sözleşmeyi fotokopiyle çoğaltmış ve birtanesini de müvekkile imzalatmıştır. İnşaat tamamlandıktan sonra arsa üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş buradaki tüm daire dükkan vs bağımsız bölümler müteahhit ile arsa sahibi adına tapuya tescil edilmiştir.
Buna karşın tarafımızdan arsa sahibi ile müteahhide karşı Cebri tescil - Fazladan Ödenen Aidatların iadesine yönelik dava açılmış dava halen derdest durumdadır.

1. Arsa maliki ile müteahhidin danışıklı olduğuna dayanarak ve sözleşmeyi de her ikisinin imzalaması koşullarının gözönünde bulundurulması durumunda, Arsa sahibinin ve müteahhidin daire, dükkan vs bağımsız bölümlerin teslimi yönünden müteselsil sorumluluğu söz konusu mu?
2. Geç teslim nedeniyle müvekkilin uğramış olduğu kira kaybı tazminatından sadece yüklenicimi sorumlu tutulacaktır veya her ikisinin sorumluluğu varmıdır.

Konuyu destekleyen Emsal olabilecek yargıtay kararları sunarsanız müteşekkir kalırım.

Av.Selim HARTAVİ
Saygılarımla

Sayın Meslektaşım;
Ben olayı şöyle değerlendiriyorum: Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme, karma nitelikli adi yazılı olarak düzenlenmiş "Kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi". Yüklenici ile 3.kişiler arasında yapılan ise, yüklenicinin şahsi hakkını temlik ettiği ve temlik edilenin arsa sahibinin arsasına yapılacak inşaattaki yükleniciye düşmesi gereken paydır. Ödediğiniz ve "aidat" adı verdiğiniz paralar ise size temlik ettiği arsa payının karşılığı ödediğiniz bedeldir. Buradaki temel kriterlerden birincisi, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmede, hangi dairelerin arsa sahibine hangilerinin yükleniciye ait olduğu, vaziyet planı ve projeye göre size hangi bağımsız bölümün verilmesinin taahhüt edildiğidir. Temlik alacaklısı olarak nitelenen 3.kişi veya müvekkiliniz, yüklenicinin şahsi hakkını temellük ettiğine göre yüklenicinin arsa sahibine karşı ileri sürebileceği hakları, payınız nisbetinde arsa sahibine karşı ileri sürebilirsiniz. Püf noktası, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini hangi ölçüde yerine getirdiğidir. Çünkü siz de o oranda arsa sahibinden talepte bulunabilirsiniz. İnşaatın tamamlanma durumu önemli. Tapuda kat irtifakı kurularak arsa sahibiyle yüklenici arasında paylaşım ve tescil yapılması yeterli değil. İnşaatın tamamlanma oranına göre, arsa sahibi ileriye etkili veya geriye etkili fesih yapabilir. Geriye etkili fesih halinde, sözleşme hiç yapılmamış gibi ortadan kalkacağından tapular da binalar da arsa sahibine döner, yüklenici BK.61 vd. maddelerine göre yapı bedelini ister. Bu durumda, sizler de yüklenicinin halefi olarak, tapu almışsanız iade eder, yapı bedelinden de payınız oranında arsa sahibine karşı talepkar olursunuz. Arsa sahibiyle yüklenici arasındaki sözleşmeyi bulmaya çalışın.
Gecikme talebiniz yükleniciden olabilir. Bunun yanısıra, olayın cezai yönü tabii ki ayrıdır. Bu konuyu da ceza hukuku alanındaki meslektaşlarıma bırakıyorum.
Yukarıda izah ettiğim konularla ilgili Yargıtay kararları, Y.15.HD: de bol miktarda var. Ayrıca, Sn. Cengiz Kostakoğlu'nun kitabı da faydalı olur.
Saygılarımla.

Sn Av.V.S öncelikle yanıtlarınız teşekkür ederim, söylediklerinizin tamamına katılmakla Ortada mevcut bulunan sözleşmenin tarafları bağlayıcılığı noktasındaki şu hususa dikkatinizi çekmek istiyorum. Burada yüklenici ile arsa sahibi arasında diğer üyelerden bağımsız yapılan bir sözleşme mevcut değil yüklenici ile arsa sahibi kendi aralarındaki güven ilişkisine dayanarak bu işi üstlenip 3. kişilere daire vereceklerine dair taahhüt altına girmişlerdir. yani Arsa sahibi, yüklenici ve üyeler tarafından müştereken imzalanmış bir sözleşme mevcut. Bu sözleşme hükümlerine bakıldığında müvekkilimiz salt yüklenicinin temlik alacaklısı olarak mı kabul edilecektir. veya tam tersi adi bir ortaklık şeklinde değerlendirilerek arsa sahibi ve yüklenici edimlerini yerine getirmediğinden dolayı her ikisi müteselsilen sorumlu tutulamayacakmıdır?

Özellikle bu hususta karar arıyorum

Not: İnşaat tamamlanmış olup anahtarlar müvekillere teslim edilmiştir ancak tapuda devir yapılmamıştır. Devir yapmaya yanaşmadıklarından ötürü cebri tescil davası açılmıştır.

Sayın Meslektaşım;
Hukukumuzda taşınmaz hukuku amir hükümlerle düzenlenmiş ve mülkiyetin devrinde resmi şekil şartına bağlanmıştır. Resmi şekle uygun olarak yapılmayan sözleşmeler ise geçerli değildir. İnşaat hukukunda, müteahhit, arsa sahibinden alacaklı olup, müteahhit ile adi sözleşme yapan 3. kişiler, alacağın temliki hükümlerine göre arsa sahibine karşı talepte bulunabilirler. (Sayın Av.V.S. bu hususta yeterli açıklama yapmış, tekrar etmiyorum.) Anladığım kadarıyla sizin olayda, müteahhit ile arsa sahibi arasında bir yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi yok. Arsa sahibi- müteahhit - üyeler (?) arasında adi bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmış. Resme şekle uygun yapılmayan sözleşmeler batıldır, sonuç doğurmaz. Geçerli olmayan sözleşmeden dolayı ifa isteyemezsiniz. Ancak, inşaat sözleşmelerinde resmi şekil şartı yok. Bu nedenle sözleşmeyi, inşaat sözleşmesi olarak değerlendirilip, müteahhidin sorumluluğu yoluna gidilebilir. Ancak anlattığınız olay cezai yönünüde değerlendirmelisiniz diye düşünüyorum...
Kolaylıklar dilerim...

Ben yine de, şu hususa dikkatinizi çekmek isterim.
Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmeyi, kat karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi olarak kabul ettirebilirseniz, bu sözleşme adi yazılı dahi olsa, sözleşme gereği inşaata başlanmış, 3.kişilere (sizin üye tabir ettiğiniz-ama benim üye olarak adlnadırmaktan kaçındığım ve sizin de kaçınmanızı önerdiğim gibi) yüklenici tarafından şahsi hak temlik edilmiş, yükleniciye tapuda devir yapılmış, vb. durumlarda, "tapu kanunu, MK., Noterlik Kanunu" kurallarının ayrık bir hali söz konusu olur ve yapılan sözleşme noterlikte yapılmasa dahi geçerli hale gelir. Bu durumda da yüklenicinin şahsi hakkını temellük eden temlik alacaklısının (üyeniz) arsa sahibine karşı talep hakkı doğar. Bu konuda İçtihat talebiniz varsa gönderebilirim.
Ancak, "yüklenici-arsa sahibi-üye" adi ortaklığı konusunun zayıf olduğunu, Sn.Av.Nurten Kozan'ın da belirlediği gibi böyle bir mesnede dayanarak cebri tescil talebinizin yerinde olamayacağını, bu konunun belki ceza hukuku mantığında bir sonuç doğurabileceğini düşünüyorum. Saygılarımla.

Sn. Av.V.S belirttiğiniz yargıtay kararlarını eklerseniz sevinirim

------------------
T.C.
YARGITAY
İÇTİHADI BİRLEŞTİRME GENEL KURULU
E. 1987/2
K. 1988/2
T. 30.9.1988
• TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZIN DEVRİ ( Sözleşme Resmi Şekil Şartına Uyulmadan Yapılmışsa Geçersiz Olacağı )
• KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA TABİ TAŞINMAZ ( Remi Şekil Şartına Uyulmadan Bağımsız Bölüm Satın Alınmasının Bazı Şartlarla Geçerli Olması )
• CEBRİ TESCİL DAVASI ( Resmi Şekil Şartına Uyulmadan Yapılan Taşınmaz Satışlarına Bazı Hallerde Geçerlilik Tanınabileceği )
• HARİCEN SATIŞ ( Tapuda Kayıtlı Taşınmaz veya Yapımına Başlanan Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Bağımsız Bölüm Olup Olmamasına Geçerliliği )
• DÜRÜSTLÜK KURALINA AYKIRILIK ( Karşı Taraf Edimlerini İfa Ettiği Halde Şekil Sakatlığına Dayanmak )
2644/m.26
818/m.213,11
743/m.2,634
ÖZET : Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M. K. nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.
DAVA VE KARAR : "Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin olarak geçerli bir sözleşme olmadan tarafların anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının uzun süre malik gibi kullandığı halde satıcının tapuda devre yanaşmaması halinde cebri tescil davasının kabul edilip edilemiyeceği" konusunda Yargıtay 1., 8., 14 üncü Hukuk Daireleri ve Hukuk Genel Kurulu Kararları arasında aykırılık bulunduğundan içtihatların birleştirilmesi ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararına dayanılarak ) Yargıtay Birinci Başkanvekilliğinin 2.4.1987 günlü yazılarıyla istenilmiştir.
Avukat K. S. ile Avukat N. K.`nin 9.7.1986 ve 18.9.1987 günlü dilekçeleriyle vaki aynı konudaki içtihat aykırılığının giderilmesi istemlerine ilişkin evrak da Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulu`nun 3.7.1987 gün 53 sayılı ve 22.10.1987 gün 77 sayılı Kararlarıyla 1987/2 Esas sayılı içtihadı birleştirme evraklarıyla birleştirilmiştir.
Konu böylece Yargıtay Kanununun 45. maddesi uyarınca İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu`nda incelenmiş ve kararlar arasında içtihat aykırılığının varlığı, ilk oturumda ve oybirliğiyle kabul edilmiştir.
I - İçtihat aykırılığının giderilmesi isteminde dayanılan kararlarda beliren görüşlerin özeti ve içtihadı birleştirmeye gerek bulunduğunun kabul edilmesi nedenleri:
Kararlara konu uyuşmazlıklarda; Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan ( inşaatın yapımı sırasında ) geçersiz sözleşmeyle bağımsız bölüm satımı, tarafların anlaşarak ( inşaatın yapımının tamamlanması üzerine ) satışa konu bağımsız bölümün alıcıya teslim edilmesi ve alıcının da sözleşmeyle yükümlendiği tüm borçlarını eda edip bağımsız bölümü malik gibi kullanmakta bulunmasına rağmen satıcının ( sözleşmenin geçersizliğine dayanarak ) tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması nedeniyle açılan cebri tescil davaları söz konusudur.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu`nun 6 Haziran 1979 gün 14/190-799 sayılı kararı ile Yargıtay Birinci Hukuk Dairesi Kararlarına göre: "... Bir sözleşmenin taraflarından birinin o sözleşmenin ifa olunacağı hususunda o güne kadar süre gelen davranışları ile karşı tarafa tam bir güvence vermiş ve karşı taraf da sözleşmenin yerine getirileceği inancına iyi niyetle bağlanarak kendisine düşen edimleri yerine getirmiş ise, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşır ve bu husus yasal himayeden yoksun kalır. Bu durumlarda sözleşmenin geçersizliğine dayanılarak akdin icrasından kaçınılamaz... olayın özelliğine göre cebri tescil davası kabul edilmelidir..."
Hukuk Genel Kurulunun 22.3.1985 günlü ve 14/399-232, 14/544-233, 14/596- 234, 14/597-235, 14/598-236, 14/649-237 sayılı altı adet kararında da aynı ilke benimsenmiş ve tescil davalarını kabul eden yerel mahkeme kararları onanmıştır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.3.1986 gün ve 14/541-257 sayılı kararı ile Yargıtay Sekizinci ve Ondördüncü Hukuk Dairelerinin kararlarına göre ise: "...Geçersiz bir akdin ifası istenememekle beraber taraflar gönül rızası ve serbest iradeleri ile akdin gereklerini tamamen yerine getirdikten ( yani akdi ifa ettikten ) sonra, satıcının akdin aslında geçersiz olduğunu ileri sürmesi halinde dikkate alınacak Medeni Kanunun 2 nci maddesinin devreye girmesi keyfiyetinin olayımızla ilgisi yoktur. Zira tapulu taşınmaz için yapılan sözleşmenin ifası tapuda olur. Taşınmazın mücerret teslimi ifa olarak kabul edilemez... MK`nun 2. maddesi hak veya borcun var olduğu hallerde bunların kullanılması ve yerine getirilmesinde uygulanacak kuralı göstermiştir. Öncelikle davacı ( tescil ) isteminde haklı olmalıdır ki iyi niyet ve kötü niyet tartışma konusu edilebilsin... Tapulu taşınmazların harici alım satımları ve temlik taahhütleri nedeniyle çıkan uyuşmazlıklar 10.7.1940 gün 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme kararında çözüme bağlanmıştır. 25.5.1954 gün 8/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre de tescil davası dinlenemez...".
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 29.1.1986 gün ve 14/849-57 sayılı; 24.9.1986 günü 8/270-780 sayılı kararlarında da aynı şekilde tescil davalarının reddi gerekeceği kabul edilmiştir. Buna mukabil Yargıtay Ondördüncü Hukuk Dairesinin, olayın özelliğine göre MK`nun 2 nci maddesi gözetilerek tescil davasının kabul edilmesi gerektiği yolunda kararları da mevcuttur.
Özetlenen Yargıtay Kararlarından da anlaşılacağı üzere, Yasanın geçerlik şartı olarak öngördüğü şekle uyulmadığı için, içtihadı birleştirmeye konu olaylardaki haricen taşınmaz satımına ilişkin sözleşmelerin geçersiz bulunduğu tartışmasızdır. Kararlar arasındaki aykırılık, içtihadı birleştirmeye konu uyuşmazlıklarda Medeni Kanunun 2 nci maddesi gözetilerek cebri tescil davasının kabul edilip edilemiyeceğinde toplanmaktadır.
Görüşmeler sırasında, 3.11.1980 gün ve 3/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak yapılarak, uygulamaya ilişkin çelişkinin içtihadı birleştirme yoluyla giderilmesine gerek bulunmadığı ileri sürülmüş ise de çoğunluk şu gerekçelerle bu görüşe katılmamıştır:
Gerçi, kiracı ile kiralayan arasında yapılan birden fazla sözleşmenin her birinde tahliye taahhüdü alınması ve önceki sözleşmelerdeki taahhüt sebebiyle tahliye davası açılmadığı ve icra takibi yapılmadığı halde son sözleşmedeki taahhüde dayanarak tahliye isteminde "hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığı" konusunda doğan içtihat aykırılığı üzerine Yargıtay, 3.11.1980 gün ve 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında "-Objektif iyi niyet kuralının uygulanmasında kesin sınırlar koymaya imkan olmadığından ve her olayın özelliği nazara alınıp durumun değerlendirilmesi gerektiğinden uygulamaya ilişkin bu çelişkinin içtihadı Birleştirme yolu ile giderilmesine yer olmadığı...-" sonucuna varmıştır. Ancak, bu içtihadı Birleştirmeden hareketle, incelemekte olduğumuz içtihadı birleştirme istemi hakkında da içtihadı birleştirmeye gerek olmadığını benimsemek mümkün değildir. Çünkü, şimdiki içtihadı birleştirmenin konusu, bu uyuşmazlıklarda, hakkın kötüye kuullanılıp kullanılmadığının belirlenmesi değil, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının ( MK`nun 2. maddesinin ) cebri tescil davası açılmasına cevaz verip vermiyeceğinin tespiti olacaktır. Nitelikleri bakımından açık farklılık nedeniyle 3.11.1980 günlü içtihadı birleştirme kararı, konumuza ilişkin içtihat aykırılığının giderilip içtihatların birleştirilmesine engel olarak kabul edilemez.
Açıklanan nedenlergözetilerek, esasen açık ve belirgin bir şekilde mevcut olan içtihat aykırılığının giderilmesine gerek bulunduğuna ( ilk oturumda ve üçte ikiyi aşan bir çoğunlukla ) karar verilmiştir.
II - TAPUDA KAYITLI TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ DEVİR BORCU DOĞURAN SÖZLEŞMELERDE ŞEKİL
Şekil Kuralı:
Medeni Kanunun 634 ncü maddesinin birinci fıkrası, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerde "-Mülkiyeti nakleden akidler resmi şekilde yapılmadıkça muteber olmazlar-" biçiminde genel bir hüküm getirmiştir. Borçlar Kanunu madde 213`de de, "-Taşınmaz satımı ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli ( muteber ) olması için resmi senede rabdedilmesi şarttır-" hükmüne yer verilmiştir.
Şeklin gerçekleşmesi:
2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ncı maddesine göre, taşınmaz mülkiyetinin geçirilmesi sözleşmesi yapmaya yetkili makam, tapu sicil muhafızı veya memurudur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini ise, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89 ncu maddeleri uyarınca, düzenleme biçiminde ( re`sen ) Noterler yapabilmektedirler.
Şeklin Amacı:
Genel olarak şeklin amacı, bazen taraflardan birinin veya her ikisinin, bazen de üçüncü kişilerin veyahut kamunun yararını korumak, hukuki güvenliği sağlamaktır. 26.11.1980 gün ve 5/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, taşınmaz mülkiyetinin geçirimi borcunu yükleyen sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasının tarafları koruyucu amacı şöyle ifade edilmektedir: "- Tarafları dikkate davet etmek, acele ile yanlış kararlara varmamak ve altından kalkılmayacak yüklere girmemek-". Resmi şekildeki sözleşme belirli bir kamu görevlisi tarafından düzenleneceği için, sözleşmede tarafların irade beyanları açık ve kesin olarak belirlenir. Özellikle taşınmazlarda şekil kuralı sayesinde tapuu siciline yapılacak olan tescil işlemi için sağlam ve güvenilir dayanak elde edilmiş olur. Tarafların taşınmazın devrine ilişkin iradelerini resmi memur önünde açıklamaları ve bunun resmi senede geçirilmesiyle; genellikle onların ehliyetsizlik, irade bozukluğu, sözleşme şartlarının resmi senettekinden farklı bulunduğu şeklinde değişik ve gelişi güzel itirazda bulunmaları güçleşir. Bu nedenlerle, taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşmelerin resmi şekil şartına bağlı tutulmasında sadece tarafların değil kamunun da yararı bulunduğu kabul edilmektedir.
Şekle Aykırılığın Müeyyidesi:
Gerçekten, Borçlar Kanununun 11. maddesinin ikinci fıkrasına göre kanunun öngördüğü bir şeklin kapsam ve sonuçları hakkında başka bir hüküm konulmamışsa, bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme sahih olmaz. Başka bir anlatımla Kanun, öngördüğü şekli, bir geçerlik ( sıhhat ) şartı olarak düzenlemiş bulunmakta ve buna uyulmadan yapılan sözleşmelere, "geçersizlik" müeyyidesini ( hukuki sonucunu ) bağlamaktadır. O halde, Medeni Kanunun 634 ncü maddesi ile Borçlar Kanununun 11 ve 213 ncü maddelerinin bu açıklıkları karşısında, tapuda kayıtlı taşınmazın haricen satımına ve noterde düzenleme biçiminde ( re`sen ) yapılmamış olan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmeler geçersizdir.
Bu geçersizliğin hukuki mahiyeti doktrinde tartışmalı olup, klasik olarak nitelenen "butlan" görüşüne karşı son yıllarda "kendine özgün geçersizlik görüşü" de savunulmakta ve şekil kurallarının amaçsal yorumundan hareketle ( Şekil noksanlığının herkes tarafından değil, bundan zarar gören tarafça def`i olarak ileri sürülebileceği; şekil noksanlığının hakim tarafından re`sen gözetilemiyeceği... ) ileri sürülmekte ise de; İsviçre Federal Mahkemesi gibi, Yargıtay butlan görüşünü benimsemektedir. Bu itibarla, kanunda öngörülen şekil şartı, emredici niteliktedir ve hakim şekil noksanlığını ( taraflar ileri sürmemiş olsalar dahi yargılamanın her safhasında ) re`sen gözönüne almak zorundadır. Keza, geçersiz bir sözleşmeyi ifadan kaçınmak, kural olarak, ahlaka aykırılık teşkil etmez; ifa edilmeyen edimlerin ifası istenemez ve karşı tarafın iyi niyeti gözönünde tutulamaz. ( A. von Tuhr; Oser/Schöenberger; Dr. H. Becker; Prof. Dr. H. Tandoğan; BGE 86 II 400 vd; 92 II 324 vd; 95 II 42 vd; 98 II 316; 104 II 101, 106 II 151; 26.5.1954 gün 8/18 ve 12.4.1944 gün 14/13 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları... )
III - ŞEKLE AYKIRILIK İLE HAKKIN KÖTÜYE KULLANILMASI YASAĞI KURALININ ÇATIŞMASI
Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı Kuralı:
25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında da ifade edildiği üzere, Medeni Kanunun 2 nci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde ( adalete uygun düşecek şekilde ) hüküm verme imkanını sağlamaktır. Madde hükmünün bu özelliği, İsviçre Federal Kurulunun Medeni Kanun tasarısını Millet Meclisine sevkine ilişkin 1904 tarihli mesajında şöyle açıklanmaktadır: "Bir hakkın kullanılmasının açıkca adaletsizlik teşkil ettiği ve gerçek hakkın tanınması ve ferdin korunması için bütün hukuki yolların kapalı bulunduğu hallerde MK. m.2.f.2 hükmünün amacı, zaruretten doğan ve olağanüstü bir imkan sağlamaktadır" şeklinde açıklanmaktadır... Medeni Kanunun 2. maddesinin ikinci fıkrasındaki kuralla, kanunun ve hakkın mutlaklığı ilkesine istisna getirilmiştir. Ancak, bu kuralın taliliği ( ikinciliği ) de gözetilerek, öncelikle her meseleye ona ilişkin kanun hükümleri tatbik edilmeli; uygulanan kanun hükümlerinin adalete aykırı olabileceği bazı istisnai durumlarda da, 2 nci maddedeki kural, haksızlığı tashih edici bir şekilde uygulanabilmelidir.
Gerçekten de hukukun her alanında uygulanma niteliğine sahip olan hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralının; şekle aykırılığı ileri sürme hakkı için de bir sınır teşkil ettiği, buyurucu niteliği itibariyle hakim tarafından re`sen gözetilmesi gerektiği bugün Türk-İsviçre öğretisi ve uygulamasında tartışmasız olarak kabul edilmektedir ( Yargıtay HGK. nun 13.2.1974 gün ve 524/103 sayılı; 2.10.1974 gün ve 2/810-1043 sayılı; 7.12.1983 gün ve 4/224- 1276 sayılı ... kararları ).
Şekle aykırılık ile hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralanın çatışmasını, iki halde incelemek gerekmektedir.
İfa Halinde:
Öncelikle "ifa" sözüyle, taşınmaz mülkiyetini geçirme borcunu doğuran sözleşmede şekil noksanlığı veya şekilsizlik bulunmasına rağmen tapuda tescil işleminin yapılmış olması amaçlanmaktadır. Çünkü, taşınmaz mülkiyetini geçirme borcunun ifası tapuda yapılan bir tescil işlemi ile yerine getirilmiş olur.
Taraflar şekle aykırı bir sözleşmeden doğan edimlerini her türlü yanılgıdan uzak bir şekilde bilerek ve isteyerek tümüyle yerine getirmişlerse ( tapuda tescil işlemi yapılmışsa ), bunun iadesinin istenmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil ettiği Yargıtay uygulamasıyla kabul edilmektedir ( HGK. nun 11.3.1953 gün ve 2/9 sayılı; 10.9.1955 gün ve 1/62-63 sayılı Kararları... ). Hukuk Genel Kurulunun 21.3.1986 gün ve 14/541-257 sayılı kararında da aynı ilke benimsenmektedir.
İfa`dan Kaçınılması Halinde:
İçtihadı Birleştirme bu sorunun halliyle ve ancak konusuyla sınırlı olarak ilgilidir.
Taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran sözleşme yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmamış bulunmakla beraber tarafların anlaşarak tapuda tescil işlemi öncesinde kendilerini geçersiz sözleşmeyle bağlı sayarak alıcının satış bedelini ödemesine, satıcının taşınmazın intifaını alıcıya terketmesine ve alıcının da taşınmazı malik gibi kullanmakta olmasına rağmen, satıcının tapuda tescil işleminden kaçınması hallerinde, hakim, satın alanın açacağı cebri tescil davasını kabul edebilir mi? Böyle olaylarda hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı cebren tescile imkan sağlar mı?
İsviçre Federal Mahkemesine göre, şekil noksanlığı sebebiyle batıl bir taşınmaz satışında henüz tescil yapılmadan butlan ileri sürülmesi halinde, ayni hakların şekille ilgili hükümleri karşısında, hakkın kötüye kullanılmasını önlemek için dahi olsa, hakim, tapu memurunu batıl söleşmeye dayanarak tescile zorlayamaz ( 5 Şubat 1946 günlü karar; BGE. 72. II. 39 ).
Yargıtay`ın 10.7.1940 gün ve 2/77 sayılı içtihadı birleştirme kararında da, "-Haricen taşınmaz satılıp da bedeli satana ve taşınmaz da alana teslim ve bu suretle taşınmaz alanın intifaına terkedildiği ve sonradan bunlardan biri ferağdan veya teferruğdan imtina ettiği takdirde muteber olmayan bu satım zımmında her iki tarafın verdiğini istirdada hakkı olduğu-" ilkesi vurgulanmış ve konusuyla ilgili olarak da ( Ancak, alıcı satış bedelinin iadesine kadar taşınmazı işgal edebilir ve bu yüzden kendisinden semereleri tazmin veya ecrimisil istenemez ) sonucuna varılmıştır.
26.5.1954 gün ve 8/18 sayılı içtihadı birleştirme kararında da teyiden tekrarlanan 7.10.1953 gün 8/7 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında kabul edilen ilke şöyledir: "-Aralarında mevcut olduğunu iddia ettiği akdi bir münasebete müsteniden tapuda malik sıfatıyla mükayyet bulunan bir şahıstan sicildeki kaydın namına tashihini isteyen kimsenin Medeni Kanunun 634. maddesine uygun şekilde davalı ile beyinlerinde inikat etmiş muteber bir akde istinat etmesi lazımdır. Böyle bir akdin inikat etmediği davacının beyanından anlaşıldıktan sonra kanunun mevcut olmadığını kabul ettiği bir halin ispatı da artık düşünülemez. Bu gibi hallerde davanın hukuki sebepten mahrum bulunması bakımından reddedilmesi iktiza eder...-".
Gerçekten de şekil şartına ilişkin yasa hükümlerinin emredici niteliği ve söz konusu Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları karşısında, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz ( batıl ) bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan cebri tescil davasının; olayın özelliği gerektirmedikçe, hakkın kötüye kullanılmasını önlemek amacıyla dahi olsa, reddi gerekir. Örneğin, üzerinde bina bulunan bir taşınmazı veya Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olarak yapımı tamamlanmış binadan bir bağımsız bölümü, bir tarlayı ya da arsayı geçersiz sözleşmeyle satın alıp ona zilyet olan ve sözleşmeyle kendisine bağlı sayarak tüm vecibelerini yerine getiren kişinin; velev tapuda devir borcunun yerine getirileceği hususunda satıcı tarafından kendisine tam bir güvence verilerek aldatılmış olsa dahi, cebri tescil isteği reddedilir. Çünkü, nitelikleri itibariyle emredici bulunan ve hakim tarafından re`sen gözetilmesi gereken şekle aykırılık ile hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı bir uyuşmazlıkta çatıştığında; hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla şekil şartı kuralının aşılabilmesi için olayın özelliği büyük önem taşımaktadır. Bu hal, Medeni Kanunun 2 nci madddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen kuralın taliliğinin ( ikincilliğinin ) tabii bir sonucudur ve hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı ancak fevkalade zaruri hallerde uygulama yeri bulabilir. Aynı ilkeye 25.1.1984 gün ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında da değinilmiş olup, Ord. Prof. Dr. A. B. SCHWARZ`ın bu konudaki görüşü de ( Medeni Hukuka Giriş, Hıfzı Veldet çevirisi, Sh. 201 vd. İst. 1946 ) özetle şöyledir: "-Bu genel hükmün uygulanmasında çok ihtiyatlı davranmak icap eder. Çünkü bugünkü kanunlarda ifadesini bulan bütün rasyonel özel hukukun manası, hukuki meseleleri sarih olmayan hakkaniyet hisleriyle değil, kat`i ve açık prensiplerle halletmektir. Sadece hüsnüniyet ve hakkın suistimaline dayanan bir hukuk tatbikatı bu hedefi tehlikeye koyar. Bu nedenlerle her meseleye ona taaluk eden özel hükmü tatbik etmek ve MK. un 2. maddesini fevkalade zaruri olan hallerde sırf itmam ve tashih edici bir şekilde tatbik eylemek lazımdır...-"
Yargıtay`ın, olayın özelliğini gözeterek, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralıyla şekil şartı kuralını aştığına ve böylece şekil şartı kuralını ihmal ettiğine örnek olarak ( Geçersiz sözleşme uyarınca aldığı tapulu taşınmaza yapı yapan ya da ağaç diken kimseye Medeni Kanunun 650 nci maddesine göre aranın veya tarlanın adına cebren tescilini isteme hakkını 5.7.1944 gün ve 12/26 sayılı içtihadı birleştirme kararıyla tanımış olması ) gösterilebilir. İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümünde aynen şöyle denilmektedir: "- ...Bir gayrimenkulü badehu resmi takririni vermek üzere haricen ahara satıp parasını alarak müşteriye teslim eden ve inşaat ve garsiyatı görüp menetmeyen malikin zımni rıza ve muvafakatı nazarı dikkate alınarak ve hadiseye göre enfüsi hüsnüniyet arayarak bu maddeyi ( MK. m. 650 ) tatbik etmek lüzumu aşikardır.-".
İçtihadı Birleştirmenin konusu olayların özelliğine gelince: 1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ülkemiz inşaat sektöründe hızlı bir ilerleme kaydedilmiş, eskiden hiç görülmeyen "kat karşılığı inşaat sözleşmesi" olarak adlandırılan yaygın bir sözleşme türü doğmuştur. Bu sözleşmelerle müteahhit ( yüklenici ), arsa ( iş ) sahibinin arsası üzerinde inşaat yapmayı üstlenmekte, buna karşılık inşaat bitince kendisine devir edilecek olan bazı daireleri ( bağımsız bölümleri ) bedel olarak almaktadır. Ancak, müteahhit daha inşaata başlar başlamaz ileride mülkiyeti iş sahibi tarafından kendisine devredilecek olan bağımsız bölümleri, yapacağı inşaatın finansmanı için üçüncü kişilere geçersiz sözleşmelerle satmaktadır. Veyahutta bazı müteahhitler mülkiyeti kendilerine ait bulunan taşınmaza Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere inşaat yapımı sırasında inşaatı tamamlayabilmek için gerekli parayı temin amacıyla aynı şekilde geçersiz sözleşmelerle ve ileride satışa konu bağımsız bölümün tapusunu vereceği hususunda karşı tarafta tam bir güvence yaratarak satışlar yapmaktadırlar. İşte bu şekilde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması; genellikle, aslında bağımsız bölümün satış bedeli satım tarihi itibariyle uygun bulunduğu ve satıcı satış bedelinden inşaat sırasında yararlandığı halde, bu arada alıcının ödemiş olduğu para değerinin enflasyon nedeniyle oldukça düşmesinden, buna mukabil satılan bağımsız bölümlerin değerlerinin tapuda devir edileceği zaman da fahiş oranda artmış bulunmasından ileri gelmektedir. Başka bir anlatımla, bunları düşünen satıcı ( müteahhit ) sözleşmeden sıyrılmanın yollarını aramakta ve yasanın öngördüğü resmi şekil şartına sığınarak mülkiyeti devir borcundan kacınmaktadır. Satıcının bu tutumu ise; açıkça, şekil mecburiyeti koyan yasa hükmünden bu hususta korunmaya layık bir yararı olmaksızın yararlanmaya çalışma teşkil eder ve onun hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralını duraksamaya yer vermeyecek şekilde ihlal ettiğini gösterir. Oysa MK.nun 2 nci maddesinin ikinci fıkrasıyla, suistimal karakteri doğrudan doğruya aşikar olan hallerde hakların istimali kanuni himayeden mahrum bırakılmıştır. Böyle uyuşmazlıklarda, hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı değil, şekil şartı kuralı ihmal edilebilir. Zira İsviçreli Prof. MERZ`in de dediği gibi ( Medeni Kanun Şerhi art. 2, Nr. 21 ), şekli hukuktaki hakkı maddi adalet düşüncesi ve gerekleri sınırlar onu gerçek ölçülerine götürebilir; gerçek hak korunur, şekli veya görünen hak korunmaz. Gerçekten şekle ilişkin hükmün gayesi dışında menfaat temini yoluna gidilmek istenildiği durumlarda yargı hassas olmaya mecburdur. Zira hukuk ancak, meşru menfaatlerin tatminine yarar; başka bir şeye yaradığı takdirde ise mevcudiyet sebebini kaybeder. Öte yandan Medeni Kanunun 4. maddesi hükmüyle de hakim, adalete uygun karar vermeye çağırılmaktadır. O, menfaatların doğru ve adil bir muvazenesini yapmak ve gerçekleri gözetmek zorundadır.
Açıklanan nedenlerle, içtihadı birleştirmenin konusu uyuşmazlıklarda ve onunla sınırlı olmak üzere, olayın özelliğine göre hakimin Meeni Kanunun 2 nci maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği sonucuna varılmıştır.
Varılan bu sonuçla Türkiye Cumhuriyet Anayasasının 10 ncu maddesinde öngörülen "Kanun önünde eşitlik ilkesinin" ihlal edildiği yolundaki görüş; gösterilen gerekçeler karşısında varit olmadığı gibi, şekle aykırı sözleşmeye tapulu taşınmaz satımı yapan satıcının tapuda mülkiyeti devir işlemine yanaşmadığı her olayda hakkın kötüye kullanılması yasağı kuralı gözetilerek cebren tescil isteminin kabul edilmesi de yasamızın sistemiyle bağdaşmaz.
Bu içtihadı birleştirme kararıyla Eşya Hukukuna hakim olan prensiplerin büyük ölçüde değiştirildiği iddiasına da katılmak mümkün olamaz. Cebri tescil istemi, ayni değil, kişisel bir haktır. Geçersiz sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunan kimsenin bu davasının kabul edilebilmesi, dava açılmadan veya tescil kararı verilmeden önce taşınmazın mülkiyetinin üçüncü şahsa geçmemiş bulunması şartına da bağlıdır. Başka bir anlatımla, kural olarak ifa ( tescil ) davası geçersiz sözleşmenin tarafları arasında rüyet edilecektir. Tapu sicilindeki kayda güvenen iyi niyetli üçüncü şahsa tescil kararından önce taşınmazın mülkiyeti geçirilmiş ise elbette geçersiz sözleşmeye dayanan kişi olarak satın alanın tescil isteminin de yasal dayanağı kalmaz ( MK. md. 931 ).
Görüşmeler sırasında içtihadı birleştirmenin olumlu yönde çözümlenmesi halinde M. K. nun 917. maddesinin uygulanmasında büyük uyuşmazlıklara neden olunacağı, yabancıların taşınmaz edinmelerinin yeterince takibinin engelleneceği, icra hukuku bakımından tereddüt ve ihtilaflara yol açılacağı da ileri sürülmüşse de bütün bu sorunların içtihadı birleştirme ile varılan sonuçtan kaynaklanamıyacağı gerçeği ortadadır.
SONUÇ : Tapuda kayıtlı bur taşınmazın mülkiyetin devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilmeyeceğine; bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakimin M. K. nun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceğine ilk iki toplantıda üçte iki çoğunluk sağlanamadığından 30.9.1988 günlü üçüncü toplantıda salt çoğunlukla karar verildi.

T.C.
YARGITAY
13. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/1934
K. 2003/6012
T. 15.5.2003
• İTİRAZIN İPTALİ ( Davalıdan Protokolle Daire Alınmasına Rağmen Süresinde Teslim Edilmemesi Nedeniyle Hak Kazanılan Kira Alacağının Tahsili İçin Başlatılan İcra Takibine Vaki İtiraz )
• TAŞINMAZ SATIMI ( Satıma İlişkin Protokolün Haricen Düzenlenmesi Nedeniyle Geçersiz Olması- Tapulu Taşınmazların Satışına İlişkin Sözleşmelerin Resmi Şekilde Düzenlenmesinin Gerekmesi )
• TAPULU TAŞINMAZ SATIMI ( Resmi Şekilde Düzenlenmedikçe Geçersiz Olması )
• RESMİ ŞEKİL ŞARTI ( Tapulu Taşınmazların Haricen Satışının Mümkün Olmaması )
2004/m.67
2644/m.26
5860/m.60
743/m.634
818/m.213
ÖZET : Taraflar arasında taşınmaz satışına ilişkin düzenlenen 30.6.2000 tarihli protokol harici olarak düzenlenmiş olduğundan geçersizdir. Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi biçimde düzenlenmedikçe geçerli olmazlar. ( MK. 634, BK.213, Tapu Kanunu 26, Noter Kanunun 60/3 ) Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile apartman inşaa eden müteahhidin, sözleşme gereğince kendisine düşen bağımsız bölümlerin 3. kişilere müteahhit tarafından yazılı sözleşme ile satılması durumunda, bu sözleşme BK. 162. ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki niteliğinde kabul edilerek, bu şekilde yapılan satışların geçerli olduğu Yargıtay Kararları ile kabul edilmektedir.
DAVA : Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalıdan 30.6.2000 tarihli protokolle bir daire satın aldığını, dairenin 31.10.2000 tarihinde teslim edileceği taahhüt edildiği halde, davalının daireyi teslim etmediğini, bu nedenle 31.10.2000 tarihinden takip tarihine kadar mahrum kaldığı kira alacağının tahsili için giriştiği icra takibine davalının itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile takibin devamını ve %40 icra inkar tazminatının davalıdan alınmasını istemiştir.
Davalı, davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece, itirazın asıl alacak olan 750.000.000TL. için iptaliyle, takibin bu miktar üzerinden devamına, bu miktara icra takip tarihi itibariyle yasal faiz yürütülmesine, asıl alacağın %40'ı olan 300.000.000TL. icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Taraflar arasında taşınmaz satışına ilişkin düzenlenen 30.6.2000 tarihli protokol harici olarak düzenlenmiş olduğundan geçersizdir. Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi biçimde düzenlenmedikçe geçerli olmazlar. ( MK. 634, BK.213, Tapu Kanunu 26, Noter Kanunun 60/3 ) Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile apartman inşaa eden müteahhidin, sözleşme gereğince kendisine düşen bağımsız bölümlerin 3. kişilere müteahhit tarafından yazılı sözleşme ile satılması durumunda, bu sözleşme BK. 162. ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki niteliğinde kabul edilerek, bu şekilde yapılan satışların geçerli olduğu Yargıtay Kararları ile kabul edilmektedir. Dosya içeriğine göre, davalının müteahhit olarak, davacıya daire sattığı anlaşılmaktadır. O halde mahkemece davalının arsa sahipleri ile yaptığı anlaşma ( kat karşılığı inşaat sözleşmesi ) istenmeli, böyle bir sözleşme bulunması halinde davacıya satılan dairenin, davalı yükleniciye bırakılan daire olup olmadığı belirlenmeli ve davacı ile yapılan sözleşmenin de, yazılı şekilde yapılması yeterli olduğu, kabul edilerek, sonucuna göre hüküm kurulmalıdır. Mahkemece eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan 1. bend gereğince davalının diğer temyiz itirazının reddine, temyiz olunan kararın 2. bendde açıklanan nedenle davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 15.5.2003 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sn Meslektaşlarım

Geçersiz olan adi yazılı sözleşmenin hal ve şartlara göre geçerli olarak kabuledilebileceği yönünde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun E. 1987/2, K. 1988/2 T. 30.9.1988 tarihli kararı çok açık . Bu konuda herhangi bir sorun yok.
Asıl sorun husumet sorunu ve dava konusu olayda husumetin arsa sahibi ile müteahhite birlikte yöneltilip yöneltilemeyeceğidir.

Bu açıklamayı destekleyen nitelikte kararlara ihtiyaç duyuyorum

SAYIN MESLEKTAŞIM,


AŞĞIDAKİ KARARLAR İŞİNİZE YARAYABİLİR. SAYGILAR



T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2004/1174

K. 2004/2985

T. 12.4.2004

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümlerin Ondan Temlik Alınması Nedeniyle Kişisel Hakka Dayalı Tapu İptali ve Tescil Talebi )

• YÜKLENİCİNİN SORUMLULUĞU ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Kendisinden Daire Satın Alan Kişiye Karşı Tapu Verilmesinden Arsa Sahibi İle Birlikte Sorumlu Olduğu )

• YÜKLENİCİDEN DAİRE SATIN ALAN KİŞİ ( Tapu İptali ve Tescil Davası Açması - Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi/Husumetin Malik İle Birlikte Yükleniciye de Yöneltilmesi Gereği )

• HUSUMET ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi - Yükleniciden Daire Satın Alan Kişinin Tapu İptali ve Tescil Davası Açması/Husumetin Malik İle Birlikte Yükleniciye de Yöneltilmesi Gereği )

818/m. 162

ÖZET : Tapu iptali ve tescil davaları tapu sicilinde malik olarak yazılan kişiye karşı açılır. Ancak temlikte bulunan yüklenici kayden malik bulunmasa dahi kendisinden daire satın alan kişiye karşı tapu verilmesinden, kayıt maliki arsa sahibi ile birlikte sorumlu olduğundan husumetin malik ile birlikte yükleniciye de yöneltilmesi gerekir. Bu itibarla, somut olayda davacıya, tapu maliki hakkında ayrı bir dava açma imkanının verilmesi ve açılacak bu dava ile yükleniciye karşı açılmış bulunan eldeki davanın birleştirilmesi, bundan sonra işin esasına hakkında bir karar verilmesi gerekir iken yüklenici hakkındaki davanın, sıfat yokluğundan ve sözleşmenin ifasının imkansızlığından dolayı reddine karar verilmesi doğru değildir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.1.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28.10.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin, ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebileceği gibi, Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de bu hakkını, yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme olanağına sahiptir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur.
Yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde mahkemece yapılacak iş; kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır.
Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan bir iş varsa ve bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta ise davacıya, yüklenicinin halefi olarak bu eksikliği tamamlama olanağı tanınmalı veya saptanacak bedelinin tamamının para ile karşılanması halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;
Davacı, dava konusu taşınmazda 1 numaralı bağımsız bölümü satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden satın aldığını ileri sürerek adına tescilini istemiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece; tapu maliki olan arsa sahibine karşı açılmış bir dava bulunmadığı gibi, taşınmazda kat irtifakı kurulmamış olduğundan ifa imkansızlığı nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.
Tapu iptali ve tescil davaları tapu sicilinde malik olarak yazılan kişiye karşı açılır. Ancak temlikte bulunan yüklenici kayden malik bulunmasa dahi kendisinden daire satın alan kişiye karşı tapu verilmesinden, kayıt maliki arsa sahibi ile birlikte sorumlu olduğundan husumetin malik ile birlikte yükleniciye de yöneltilmesi gerekir. Bu itibarla, somut olayda davacıya, tapu maliki hakkında ayrı bir dava açma imkanının verilmesi ve açılacak bu dava ile yükleniciye karşı açılmış bulunan eldeki davanın birleştirilmesi, bundan sonra işin esasına hakkında bir karar verilmesi gerekir iken yüklenici hakkındaki davanın, sıfat yokluğundan ve sözleşmenin ifasının imkansızlığından dolayı reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre diğer hususların incelenmesine şimdilik yer olmadığına, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 12.4.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
yarx






T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/5315

K. 2001/6361

T. 5.10.2001

• TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRİP GETİRMEDİĞİNİN İNCELENMESİ ( Yükleniciden Daire Satın Alan Kişinin Açtığı )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciden Daire Satın Alan Kişinin Tescil İsteyebilmesi İçin Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmiş Olması Gereği )

• YÜKLENİCİDEN DAİRE SATIN ALAN KİŞİNİN TESCİL TALEBİ ( Yüklenicinin Edimini Noksansız Yerine Getirmiş Olması Mecburiyeti )

• ESER SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİ PAYINA DÜŞEN DAİREYİ SATIN ALAN KİŞİNİN TESCİL TALEBİ ( Yüklenicinin Edimini Noksansız Yerine Getirmiş Olması Mecburiyeti )

818/m.162, 81, 355, 356

743/m.633

ÖZET :Eser sözleşmesi uyarınca önce yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği saptanmalı, binaların tamamlanma oranı belirlenmeli, noksanlık durumu varsa tamamlama veya bedelinin ödenmesi halinde tescile karar verilmesi gerekir. Sadece satın alınan bağımsız bölümün incelenmesi doğru değildir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 1.7.1996 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; divanın kabulüne dair verilen 31.1.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar Melahat, Kemal ve Ender vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, yüklenici Ahmet Akyüz'den 11 parsel sayılı taşınmaz üzerine kat karşılığı yapmakta olduğu binadan B-Blok 3 kat, 3 numaralı daireyi satın aldığını, dairesini tamamlayarak oturmaya başladığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir.
Duruşmaya katılan arsa sahibi davalılar, yüklenicinin edimini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini talep etmişlerdir.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı arsa sahipleri temyiz etmişlerdir.
Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kural olarak, yüklenici ve arsa malikleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığında, yüklenici sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını Borçlar Kanununun 162 nci ve devamı maddeleri uyarınca, arsa sahiplerinin onayını almadan yazılı olması koşuluyla üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenici, kişisel hakkını sözleşmenin diğer tarafına edimini yerine getirmek koşuluyla ileri sürebilir. Alacağı temellük eden 3. kişiler de aynı koşullarla arsa sahiplerinden temlik aldıkları kişisel hakkı isteyebilirler. Ancak; burada yukarıda da açıklandığı gibi, yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi veya eksik kalan iş varsa bunun pek az ve arsa sahiplerince katlanılabilir boyutta olması koşuluyla yüklenici yada kişisel hakkı temellük eden kişi tarafından tamamlattırılması olanağı tanınması yoksa bedelinin ödenmesi gerekir. İskan ruhsatının da yüklenici tarafından alınması kararlaştırılmışsa ayrıca bu eksikliğin de giderilmesi gerekir.
Somut olayda, arsa sahibi ve yüklenici arasında haricen düzenlenen eser sözleşmesi uyarınca, yüklenici payına düşen bağımsız bölümü yine harici sözleşme ile davacıya satmıştır. Mahkemece, öncelikle eser sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği saptanmalı, tüm binalar incelenerek tamamlanma oranı belirlenerek bu oran pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılabilecek boyutta ise; bunun tamamlattırılması veya bedelinin ödenmesi halinde tescile karar verilmesi gerekir. Yüklenici edimini, yukarıda açıklanan oranda yerine getirmemişse, haricen düzenlenen eser sözleşmesinin geçersizliği de gözetilerek dava reddedilmelidir. Bu yönler üzerinde durulmadan, sadece satın alınan bağımsız bölüm incelenerek eksik araştırmaya dayalı hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir,
SONUÇ : Yukarıda yazılı nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 5.10.2001 gününde oybirliği ile karar verildi.
T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/2697

K. 2002/3044

T. 19.4.2002

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ ( Yükleniciden Sözleşmeden Doğan Kişisel Hakkını Devralanların Arsa Sahibine Karşı Talepte Bulunup Bulunamaması )

• KİŞİSEL HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yüklenicinin İnşaat Sözleşmesine Dayanan Şahsi Hakkının Temellük Edilmesi )

• İSKAN RUHSATI ALINMASI İÇİN MEHİL TANINMASI ( Yüklenicinin İnşaat Sözleşmesine Dayanan Şahsi Hakkını Temellük Edenlerin Hak Talep Edebilmeleri İçin )

• FİİLİ VE HUKUKİ BİTMİŞLİK ( Yüklenicinin İnşaat Sözleşmesine Dayanan Şahsi Hakkını Temellük Edenlerin Hak Talep Edebilmeleri İçin )

818/m.162, 355

ÖZET : Davacı usulüne uygun olarak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını temlik almıştır. Taşınmaz başında yapılan keşifte binanın tamamlandığı ve kullanılmakta olduğu belirlenmiştir. Ancak; yüklenici sözleşmeye uygun olarak binayı tamamlamasına rağmen, yine sözleşmeye göre iskan ruhsatını alma borcunu yerine getirmemiştir. Bu durumda edimini tam olarak yerine getirdiğinin kabulü mümkün değildir. Sözleşme koşullarına göre fiili ve hukuki bitmişlik birlikte aranmalıdır. Mahkemece, iskan ruhsatının alınmadığı gözetilerek davacıya bu eksikliği giderme olanağı tanınması ve sonucuna göre hüküm kurulması gerekir.
DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 2.9.1996 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.3.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar Halil ve Abdullah vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacılar, davalı yüklenici Sefer K. ile arsa maliki olan diğer davalılar arasında düzenlenen eser sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan dava konusu bağımsız bölümleri satın aldıklarını belirterek adlarına tescili isteğinde bulunmuşlardır.
Davalı arsa malikleri, yüklenicinin sözleşmede belirtilen edimlerini tam olarak yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Davalı yüklenici ise davacılara yapılan satışların doğru olduğunu, iskan ruhsatı için gerekli başvuruları yaptığını ancak henüz alamadığını belirterek davayı kabul ettiğini belirtmiştir.
Mahkemece, davalı yüklenici Sefer K. aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalılara karşı açılan davanın ise kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı arsa malikleri vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Kişisel hakkın dayanağı ise, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca bu sözleşmede edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan, alacağın temliki hükümlerine göre satın alınmasıdır. Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren ve tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir.Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak ta olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı, edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir.Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır.Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda, davacı usulüne uygun olarak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını temlik almıştır. Taşınmaz başında yapılan keşifte binanın tamamlandığı ve kullanılmakta olduğu belirlenmiştir. Ancak; yüklenici sözleşmeye uygun olarak binayı tamamlamasına rağmen, yine sözleşmeye göre iskan ruhsatını alma borcunu yerine getirmemiştir. Bu durumda edimini tam olarak yerine getirdiğinin kabulü mümkün değildir. Sözleşme koşullarına göre fiili ve hukuki bitmişlik birlikte aranmalıdır. Mahkemece, iskan ruhsatının alınmadığı gözetilerek davacıya bu eksikliği giderme olanağı tanınması ve sonucuna göre hüküm kurulması yönünden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının yatırana geri verilmesine, 19.4.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.

T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/1376

K. 2002/1818

T. 14.3.2002

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yükleniciden Eser Sözleşmesi Uyarınca Alınan Pay Nedeniyle )

• YÜKLENİCİNİN KİŞİSEL HAK KAZANMASI ( Yüklenici ve Arsa Sahibi Kat Karşılığı İnşaat Yapılması Hususunda Anlaştıklarında ve Anlaşma Koşulları Yerine Getirildiğinde Kazanılması )

• TEMLİK ( Yüklenicinin Edimini Yerine Getirmesi Durumunda Arsa Sahibinin Onayını Almadan Kişisel Hakkını Üçüncü Kişiye Devredebilmesi )

818/m.162,355

ÖZET : Dava, kişisel hakka dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil, karşı dava inşaat sözleşmesinin feshi ve tesbit davasıdır. Davacı, yükleniciden eser sözleşmesi uyarınca payına düşen dükkanı satın almıştır. Yüklenici payını Borçlar Kanunun 162. maddesi uyarınca davacıya temlik etmiştir. Kural olarak yüklenici ve arsa sahibi kat karşılığı inşaat yapılması hususunda anlaştıklarında ve anlaşma koşulları yerine getirildiğinde yüklenici kişisel hak kazanır. Bu kişisel hakka dayanarak yüklenici arsa sahibinden inşaat anlaşması uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir. Ya da Borçlar Kanunun 162.maddesi ve onu izleyen maddeleri hükmünce yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin onayını almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik edebilir. Yüklenici edimini yerine getirdiğinde üçüncü kişi yüklenici ve arsa sahibine karşı temellük ettiği kişisel hakkını ileri sürme olanağına sahiptir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.6.1998 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal tescil, birleşen dava sözleşmenin iptali ve tesbit istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptal tescil davasının kabulüne, birleşen davanın reddine dair verilen 11.12.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı arsa malikleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı, arsa sahibi ile yüklenici arasında noterde düzenlenen inşaat sözleşmesi uyarınca,yükleniciye edim karşılığı bırakılan B Blok 29 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden 14.3.1998 tarihli harici sözleşme ve 17.7.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ileri sürerek tapu iptal ve tescil istemiştir. Mahkeme davanın kabulüne karar vermiş, hüküm arsa maliklerine usulüne uygun tebligat yapılmadığından savunma hakları kısıtlandığı gerekçesi ile bozulmuştur. Bozmadan sonra davayı takip eden bir kısım arsa malikleri 18.1.2000 tarihinde, yüklenici firmaya dava açarak, yükümlülüklerini yerine getirmediğinden kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini ve A Blok 29 ile B Blok 29 numaralı dükkanların eksik yapılan iş ve kira alacaklarına karşılık kendi uhdelerine kaldığının tesbitini istemişlerdir. Bu dava eldeki tapu iptal ve tescil davası ile birleştirilmiş ve sonuçta; Hatice K.'nin tapu iptal tescil davasının kabulüne, arsa maliklerinin sözleşmenin feshi ve tesbit davasının reddine karar vermiştir. Hükmü bir kısım davalı-davacı arsa malikleri vekili temyize getirmiştir.
Dava, kişisel hakka dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil, karşı dava inşaat sözleşmesinin feshi ve tesbit davasıdır. Davacı Hatice K., yükleniciden eser sözleşmesi uyarınca payına düşen dükkanı satın almıştır. Yüklenici payını Borçlar Kanunun 162. maddesi uyarınca davacıya temlik etmiştir. Kural olarak yüklenici ve arsa sahibi kat karşılığı inşaat yapılması hususunda anlaştıklarında ve anlaşma koşulları yerine getirildiğinde yüklenici kişisel hak kazanır. Bu kişisel hakka dayanarak yüklenici arsa sahibinden inşaat anlaşması uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin mülkiyetlerinin adına nakledilmesini isteyebilir. Ya da Borçlar Kanunun 162.maddesi ve onu izleyen maddeleri hükmünce yazılı olmak koşulu ile arsa sahibinin onayını almaya gerek görmeden söz konusu kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik edebilir. Yüklenici edimini yerine getirdiğinde üçüncü kişi yüklenici ve arsa sahibine karşı temellük ettiği kişisel hakkını ileri sürme olanağına sahiptir. Davacı Hatice temellük ettiği bu kişisel hakkına dayanarak tescil isteminde bulunmuştur.
Yukarıda belirtilen kural gereği yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmesi, eksik bırakılan iş var ise bunu katlanılabilir oranda olup olmadığının saptanması ve bu eksikliğin yüklenici yada onun halefi olan davacı tarafından tamamlanma olanağının bulunup bulunmadığının belirlenmesi var ise tamamlatılması veya bedeli belirlenerek bu bedelin arsa sahibine ödenmesi koşulu ile tescile karar verilmesi gerekir.
Somut olayda; Mahkemece mahallinde yapılan keşifte; binaların tamamında yapılan işlerin tamamına oranı ( yani fiziki gerçekleşme ) % 95 ve sözleşmede arsa sahiplerine yapılması öngörülen işlerden, yapılanların yapılması gerekenlere oranı ise ( yani yüklenicinin edimi ) % 98 olduğu tesbit edilmiştir. Bu durumda tesbit edilen eksik işlerin tamamlanması veya parasal değerinin hesaplattırılarak bu bedelin ödenmesi için davacıya mehil verilmesi gerekir. Diğer taraftan arsa malikleri, bir kısım eksikliğin kendileri tarafından yapıldığını savunduklarına göre, bu savunmaları dikkate alınarak, gösterecekleri delilleri toplanmalı ve eğer yüklenici yerine tamamladıkları eksik iş var ise bunlarında bedeli tesbit ettirilerek, bu bedelin de ödenmesinden sonra tescile karar verilmelidir.
Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik ve yetersiz inceleme ve araştırma ile sonuca gidilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı-davacı bir kısım arsa maliki vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde temyiz harcının yatırana iadesine, 14.3.2002 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
T.C.

YARGITAY

14. HUKUK DAİRESİ

E. 2002/276

K. 2002/549

T. 31.1.2002

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kişisel Hakka Dayalı )

• KİŞİSEL HAKKA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Yükleniciden Satın Alınan Bağımsız Bölümlerin Tescili Talebi )

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Yükleniciye Bırakılan Bağımsız Bölümler Üzerinde Yüklenicinin Kişisel Hak Sahibi Olması-Bu Hakkın Edimin Yerine Getirilmesi Durumunda Kazanılması )

• YÜKLENİCİNİN EDİMİNİ YERİNE GETİRMESİ ( Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Kişinin Tescil Talebinde Bulunabilmesi )

818/m.162,355

ÖZET : Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
DAVA : Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 6.2.2001 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 6.6.2001 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Davacılar, 17.12.1992 tarihli eser sözleşmesi ile yükleniciye düşen bağımsız bölümleri ondan satın aldıklarını ileri sürerek , satın aldıkları bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile adlarına tescilini istemişlerdir.
Davalı arsa sahibi, yüklenicinin sözleşme uyarınca kendisine %50 oranında yer teslim etmesi gerektiğini, edimini tam yerine getirmediğini savunmuştur.
Mahkemece binanın tamamlandığı gerekçesiyle, bilirkişilerce saptanan arsa payları oranında davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı temyiz etmiştir.
Dava, eser sözleşmesi nedeniyle yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ondan temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak üçüncü kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tapuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.
Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.
Somut olayda, davacılar usulüne uygun olarak yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını temlik almıştır. Taşınmaz başında yapılan keşifte binanın tamamlandığı ve kullanılmakta olduğu belirlenmiştir. Ancak; yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak binayı tamamlayıp tamamlamadığı, arsa sahibine ait yerler ile yükleniciye bırakılan yerlerin sözleşme uyarınca %50 paylaşım koşuluna uygun yapılıp yapılmadığı saptanmamıştır. Ayrıca yine yüklenicinin inşaatı tamamlamasının binanın bittiği anlamına gelmeyeceği, hukuken de binanın tamamlanması yani iskan ruhsatının alınması gerektiği de gözetilmemiştir. Her ne kadar bilirkişi fiili kullanım durumuna göre değil de projeye göre arsa paylarını belirlemiş ise de, bu hesaplamanın ne şekilde yapıldığı anlaşılamamış ve raporun denetlenmesi mümkün olmamıştır.
Mahkemece öncelikle binanın kat karşılığı inşaat sözleşmesine uygun olarak yapılıp yapılmadığı, paylaşım koşuluna uyulup uyulmadığı saptanmalı, arsa sahibine bırakılan yerler paylaşım koşuluna uygun oranda yapılmış ve eksik bırakılan işler var ise, bunların pek az ve arsa sahibince katlanılabilir boyutta olması koşulu ile bedelinin davacılar tarafından depo ettirilmesi sağlanmalı, sözleşme uyarınca, binanın fiilen ve hukuken bittiği anlaşıldığı takdirde 1978 tarihli ve 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca belirlenecek arsa payları oranında davanın kabulüne karar verilmelidir. Açıklanan hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve araştırmaya dayalı olarak sonuca gidilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine 31.1 2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.