iki haklı ihtarla mı temerrüt nedeniyle mi tahliye

iyi çalışmalar;

Müvekkilin kiracısı Mayıs ayı kirasını ödemiyor, müvekkilin 4 Haziranda çektiği ihtarname üzerine 21 Haziran'da ödeme yapılıyor.
Haziran kirasının da ödenmemesi üzerine, müvekkil 24 Haziran'da tekrar ihtarname çekiyor. Haziran ve Temmuz kiraları hali hazırda ödenmemiş.

ilk ihtarnameden sonra verilen 30 günlük sürede kira ödendi, Borçlar Kanunu temerrüt hükümlerine göre mi davamızı açmalıyız?

Teşekkürler, Sayg.

Temerrüt nedneiyle tahliye davası açmanız için kiraları icra takibine koymanız ve ödeme emrinin kendisine ulaşmasından itibaren 30 gün içinde borçlunun kiraları ödememiş olması gerekir.
İki haklı ihtara dayanarak tahliye için ise kira akdinin sonunu beklemeniz gerekir.

ihtara rağmen ödememesi temerrüt sayılmaz mı, illa icraya mı koymamız gerekiyor?

Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Madde 7 - "Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan

a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,

b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,

c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,

ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,

d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,

e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında,

Tahliye davası açabilirler."
İhtara rağmen ödememesi temerrüttür ancak kanun metni açık. iki haklı ihtar mevcut olmasına rağmen kira müddetinin hitamını beklemeniz gerekir.

Cevabınız için çok teşekkür ederim; ancak BK m.260 a göre ihtarnamede verilen 30 günlük sürenin sonunda açabileceğimizi düşünüyorum.
Sayg.

Alıntı: Yazan atrocity iyi çalışmalar; Müvekkilin kiracısı Mayıs ayı kirasını ödemiyor, müvekkilin 4 Haziranda çektiği ihtarname üzerine 21 Haziran'da ödeme yapılıyor. Haziran kirasının da ödenmemesi üzerine, müvekkil 24 Haziran'da tekrar ihtarname çekiyor. Haziran ve Temmuz kiraları hali hazırda ödenmemiş. ilk ihtarnameden sonra verilen 30 günlük sürede kira ödendi, Borçlar Kanunu temerrüt hükümlerine göre mi davamızı açmalıyız? Teşekkürler, Sayg.

Kontrattaki hükme göre, kira aylıkları her ayın kaçıncı günü ödenmek zorundadır.

İki haklı ihtarda dikkat etmeniz gereken en önemli şey muacceliyet şartı bulunup bulunmadığı.iki haklı ihtarın aynı kira dönemi içerisinde çekilmesi gerekiyor, muacceliyet şartı varsa ikinci ihtar haksız sayılıyor.
Temerrüt nedeni ile tahliye de ise 30 günün geçmesi yeterli illaki icradan ödeme emri göndeirlmesi gerekmez,usulüne uygun noterden çekilmiş ihtarda aynı neticeyi doğurur.Ancak bu halde genel mahkemelerden (sulh hukuk mahkemesinden) tahliye isteyebilirsiniz.

Alıntı: Yazan atrocity iyi çalışmalar; Müvekkilin kiracısı Mayıs ayı kirasını ödemiyor, müvekkilin 4 Haziranda çektiği ihtarname üzerine 21 Haziran'da ödeme yapılıyor. Haziran kirasının da ödenmemesi üzerine, müvekkil 24 Haziran'da tekrar ihtarname çekiyor. Haziran ve Temmuz kiraları hali hazırda ödenmemiş. ilk ihtarnameden sonra verilen 30 günlük sürede kira ödendi, Borçlar Kanunu temerrüt hükümlerine göre mi davamızı açmalıyız? Teşekkürler, Sayg.

Alıntı: Yazan atrocity ihtara rağmen ödememesi temerrüt sayılmaz mı, illa icraya mı koymamız gerekiyor?

Üç yol izleyebilirsiniz:
1- Ödenmeyen kira bedellerini icraya koyarsınız. Bu durumda ihtarlarınız boşuna çekilmiş olur, yeniden 30 günlük süreyi beklemeniz gerekir.
2- Usulüne uygun ihtara rağmen 30 günlük sürede ödenmemiş kira bedeli varsa temerrüt oluşmuştur, kira alacağının tahsili ve tahliye talepli dava açabilirsiniz.
3- İhtarlar aynı kira dönemine ilişkinse kira dönemi sonunu bekleyip iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz. Dönem sonuna daha zaman varsa gereksiz zaman kaybedersiniz.
Görüşüm: Hazır çekilmiş ihtar ve temerrüt olgusu varken, 2 no.lu yol dışındakilerin zaman kaybettireceğini düşünüyorum. Ancak ihtarları siz değil de müvekkiliniz çektiği için, usulüne uygunluğunu gözden geçirmenizi öneririm.
Saygılarımla.

Kiralanan 6570 sy Kanun kapsamında kalan bir yer ise,

Örnek 13 yollanır, yasal süresi içerisinde ödeme yapılmaması halinde İcra Mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz. Ancak kiracının daha önceden yollamış olduğunuz ihtardan sonra ödeme yaptığını belirtmişsiniz. Göndermiş olduğunuz ödeme emrine karşı süresi içerisinde ödeme yapması halinde tahliye talep edemeyeceksiniz.

Aynı zamanda sözleşmenin bitmesi ile birlikte iki haklı ihtara dayanılarak Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilirsiniz.

Cevaplarınız için herkese çok teşekkür ederim.

iyi çalışmalar.

ihtarnameler haklı ihtar sayılır, ancak kontrat süresi bitmeden iki haklı ihtar sebebiyle kira aktinin yenilenmeyeceğine dair de ayrıca bir ihtar çekilmesi lazım diye düşünüyorum, yani toplamda 3 ihtar olması lazım, aktin yenilenmeyeceğine dair ihtarın aktin bitmesinden bir ay evvel kiracıya tebliğ edilmesi gerekiyor, kontrat süresinin dolmasından itibaren bir ay içerisinde dava açılması lazım, diye biliyorum,,

Alıntı: Yazan Av. Mehmet Salih Kara ihtarnameler haklı ihtar sayılır, ancak kontrat süresi bitmeden iki haklı ihtar sebebiyle kira aktinin yenilenmeyeceğine dair de ayrıca bir ihtar çekilmesi lazım diye düşünüyorum, yani toplamda 3 ihtar olması lazım, aktin yenilenmeyeceğine dair ihtarın aktin bitmesinden bir ay evvel kiracıya tebliğ edilmesi gerekiyor, kontrat süresinin dolmasından itibaren bir ay içerisinde dava açılması lazım, diye biliyorum,,

İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının dayanağı olan iki ihtarda da, "akdin feshedileceğine" dair irade karşı tarafa bildirildiğinden, ayrıca 3 üncü bir ihtara gerek bulunmamaktadır.

Alıntı: Yazan atrocity Cevaplarınız için herkese çok teşekkür ederim. iyi çalışmalar.

Cevaplardan memnun olmuşsunuz ama benim 6 no.lu mesajda sorduğum soruya yanıt verirseniz, en azından merakımı gidermiş olurum.

çok özür dilerim Suat Bey,

Ödeme günü kararlaştırılmamış; ancak kira başlangıç tarihi 12.01.2005.

Sayg.

Alıntı: Yazan atrocity çok özür dilerim Suat Bey, Ödeme günü kararlaştırılmamış; ancak kira başlangıç tarihi 12.01.2005. Sayg.

1- "Her ay peşin olarak ödenecektir" gibi bir ibare de mi yok?

2- Bugüne kadar ayın kaçıncı günleri ödeme yapılmış?

Alıntı: Yazan Av.Cengiz Aladağ Üç yol izleyebilirsiniz: 1- Ödenmeyen kira bedellerini icraya koyarsınız. Bu durumda ihtarlarınız boşuna çekilmiş olur, yeniden 30 günlük süreyi beklemeniz gerekir. 2- Usulüne uygun ihtara rağmen 30 günlük sürede ödenmemiş kira bedeli varsa temerrüt oluşmuştur, kira alacağının tahsili ve tahliye talepli dava açabilirsiniz. 3- İhtarlar aynı kira dönemine ilişkinse kira dönemi sonunu bekleyip iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilirsiniz. Dönem sonuna daha zaman varsa gereksiz zaman kaybedersiniz. Görüşüm: Hazır çekilmiş ihtar ve temerrüt olgusu varken, 2 no.lu yol dışındakilerin zaman kaybettireceğini düşünüyorum. Ancak ihtarları siz değil de müvekkiliniz çektiği için, usulüne uygunluğunu gözden geçirmenizi öneririm. Saygılarımla.

Merhabalar,bir konu ile ilgili fikrinizi almak istiyorum.Umarım doğru yerde sorumu soruyorumdur,hatalıysam lütfen kusura bakmayın.Müvekkilim geçmiş döneme ait ödenmeyen kiralar için noterden ihtarname çekmiş,ancak ihtarnamede hem yanlış bir dönem belirtilmiş hem de bir takım usul eksikleri var.30 gün geçmiş ödeme yapılmamış.Şimdi biz ödenmeyen kiralar için tahliye talepli icra emri göndersek ,bu usule uygun olmayan ihtarname prolem yaratır mı?Bu sitedeki konu ile ilgili bir makalede ihtarname çekilmiş ise aynı döneme ait artık icradan ödeme emri gönderilemez deniyordu.İkilemde kaldım, şimdiden ilginiz için teşekkür ederim.

Usulsüz ihtarname bir problem yaratmayacaktır zira göndereceğiniz icra emrinde de zaten kirayı 30 gün içinde ödemesi, aksi halde tahliye davası açılacağı ihtarı mevcuttur.

siz icradan yeni bir tahliye talepli ödeme emri gönderirseniz bir sorun olmaz ancak yeni bir 30 günlük süre vermiş olursunuz borçluya.bir diğer seçenek elinizdeki ihtarla sulh hukukta tahliye davası açmanız.tabi ihtarda ne takım eksiklikler var onu iyi ölçüp tartın bence..kolay gelsin..

Alıntı: Yazan avgubse İki haklı ihtarda dikkat etmeniz gereken en önemli şey muacceliyet şartı bulunup bulunmadığı.iki haklı ihtarın aynı kira dönemi içerisinde çekilmesi gerekiyor, muacceliyet şartı varsa ikinci ihtar haksız sayılıyor. Temerrüt nedeni ile tahliye de ise 30 günün geçmesi yeterli illaki icradan ödeme emri göndeirlmesi gerekmez,usulüne uygun noterden çekilmiş ihtarda aynı neticeyi doğurur.Ancak bu halde genel mahkemelerden (sulh hukuk mahkemesinden) tahliye isteyebilirsiniz.

Aynen katılıyorum. Şu andaki (B.K. yeni uygulaması başlamadan) uygulama bu şekildedir.

Sayın meslektaşlarım

Yukarıda bahsi geçen tartışma yeni borçlar kanunu yürürlüğe girmeden önceki 6570 sayılı yasaya tabi taşınmazlar için geçerli değil mi? Bugün itibarı ile yeni borçlar kanununa tabi konut ve çatılı işyeri statüsündeki taşınmazların tahliyesi için ;

1- iki haklı ihtara dayalı olarak sözleşme sonunda tahliye davası

2- ödenmemiş kira borçlarına dayalı olarak örnek 13 icra takibi ile eğer borcu ödemezse 1 ay sonra tahliye davası

3- elimizde tahliye taahhüdü varsa örnek 14 takibi
yapılması suretiyle tahliye imkanları bulunmaktadır değil mi?

Yukarıda bahsi geçen kiracıya ödenmemiş kira borcu için ihtarname gönderip süresinde ödenmezse temerrüde dayalı olarak tahliye davası açma imkanı hala söz konusu mudur?

Not: sorduktan sonra daha detaylı araştırdım. TBK 315 uyarınca temerrüde dayalı tahliye mümkünmüş. Ancak ihtarnamenin belirli şartları taşıması gerekiyormuş. ( Konut ve işyeri için en az 30 gün süre verilmesi ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshi ve tahliye sürecinin belirtilmesi gerekiyormuş.

Oysa iki haklı ihtar ile tahliye için gönderilecek ihtarnamelerde yukarıdaki gibi şartlar söz konusu değil.

Bu halde sorumu şu şekilde revize etmek istiyorum.

Kiracıya gönderilen ihtarnamede 30 günlük süre verilmiş olduğunu farz edelim. Kiracı bu süre zarfında kira borcunu ödemiş olsun. Ve bu ihtarname bir kira döneminde iki kere gönderilmiş olsun. Bu halde sözleşme sonunda iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açmak için bu ihtarnameler geçerli midir? Yoksa kiracı 30 günlük sürede borcu ödediği için ihtarname haklı ihtarname vasfını yitirmiş mi olur?

Alıntı: Yazan tegese Kiracıya gönderilen ihtarnamede 30 günlük süre verilmiş olduğunu farz edelim. Kiracı bu süre zarfında kira borcunu ödemiş olsun. Ve bu ihtarname bir kira döneminde iki kere gönderilmiş olsun. Bu halde sözleşme sonunda iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açmak için bu ihtarnameler geçerli midir? Yoksa kiracı 30 günlük sürede borcu ödediği için ihtarname haklı ihtarname vasfını yitirmiş mi olur?

Eğer ödeme tarihi ihtarın tebliğ tarihinden sonraysa ve iki ihtarın dönemleri farklıysa evet iki haklı ihtar olarak kullanılabilirler. Aynı şekilde ödenmeyen kira borcu için icra takibi yapılmış olması da "haklı ihtar" sayılır ve (iki kez yapıldıysa) dönem sonunda tahliye davası açılabilir.

1-Mayıs ayına ilişkin kiranın ihtar tebliğine kadar ödenmemiş olması ve haziran ayındaki ihtarında süresinde ödenmemesi neticesinde, yolladığınız ihtarnameler 2 haklı ihtar olarak kabul edilir illa icra dairesi kanalıyla yapılması gerekmiyor sulh hukuk mahkemesinde açağınız tahliye davası açısından ve dolayısıyla kira süresinin sonu olan(yıllık dönemlere göre ayrıldığında) 12.01.2020-12.01.2021 yıllık dönemine ilişkin iki haklı ihtara dayalı tahliye davanızı 12.02.2021 tarihine kadar açarak tahliye yoluna başvurabilirsiniz

2-Haziran ayına ilişkin zaten ihtar yollamışsınız ve halen ödeme yapılmamış, ekstra olarak Temmuz ayına ilişkin de borç ödenmediğini ifade etmişsiniz, her iki aya ilişkin borcu icraya koyun ve eğer 30 gün içerisinde borç ödenmezse bu yolla kısa süre içerisinde tahliyeyi gerçekleştirirsiniz

3-Temmuz ayına ilişkin kira bedelini 30 gün içerisinde ödememe halinde sözleşmeyi feshedeceğinizi bildiren bir ihtar daha yollayın, eğer ödeme 30 gün içerisinde gerçekleşmezse sulh hukuk mahkemesinde TBK 317'ye dayalı tahliye davası açarsınız

Benim tavsiyem 2. başlıktaki icra takibini yapın ve 1. başlıktaki tahliye hakkınızı korumak için(icraya borcu 30 gün içinde ödeme ihtimaline karşı) TBK 353 hükmünden yararlanarak 12.01.2021-12.02.2021 tarihleri arasında borçluya iki haklı ihtara dayalı dava açacağınızı bildiren bir ihtar yollayın, böylece borçlu icraya borcunu ödese dahi sizin iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açma hakkınız TBK 353 hükmü gereği 1 yıl uzar ve her halde kiracıyı tahliye ettirme imkanınız devam eder.Eğer doğrudan 3. yola başvurmayı denerseniz, takdir edersiniz ki türk hukuk sisteminde yargılamaların uzun sürmesinden kaynaklı tahliye süreci oldukça uzayacaktır, bu yüzden dediğimi yapmanızın daha mantıklı ve seri olacağı kanaatindeyim.