Belediyenin aynı arsayı 2 farklı kişiye satması.

Merhabalar Meslektaşlarım

Belediye 1980 yılında müvekkile bir arsa satıyor. Fakat müvekkil gidip tapusunu çıkarmıyor. Aynı arsa belediye tarafından bir başka kişiye tekrar satılıyor. Bu satış işlemleri ile ilgili belgeler mevcut. Arsayı alamayacağımızı düşünüyorum fakat belediye ödenen bedeli almak için ne yapılabilir?

Alıntı: Yazan Av.PelinKilic Merhabalar Meslektaşlarım Belediye 1980 yılında müvekkile bir arsa satıyor. Fakat müvekkil gidip tapusunu çıkarmıyor. Aynı arsa belediye tarafından bir başka kişiye tekrar satılıyor. Bu satış işlemleri ile ilgili belgeler mevcut. Arsayı alamayacağımızı düşünüyorum fakat belediye ödenen bedeli almak için ne yapılabilir?

Merhaba

Belediyeye tescil için başvuru yapabilirsiniz, ret cevabı alınca Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açarak müvekkilinizin ödediği paranın hakkaniyet ve nısfet ilkelerine göre dava tarihinde ederini isteyebilirsiniz. Örneğin 1980 yılında 5000 TL ödenmişse dava tarihinde bu 5000 TL nin ederi hesaplanıyor, bilirkişi bir sepet yapıyor, sepete 5-6 değer ekleyip ortalamasını alıyor, ben raporlarımda dolar,mark, euro,altın, faiz, enflasyon,ekmek hesabı, asgari ücret, memur maaşı, emlak artış fiyatları gibi değerleri sepete atıp ortalamasını alıyordum, ama ne kadarda davacının mağdur olmaması için çaba gösterilse de çıkan rakam taşınmazın bugünkü değerine pek yaklaşamıyor.

Zamanaşımı konusunda aşağıdaki yargıtay kararının aydınlatıcı olacağını düşünüyorum.

Alıntı: GEÇERSİZ SATIM SÖZLEŞMESİ OLDUĞU DURUMLARDA HARİCİ DE OLSA BİR SÖZLEŞME OLDUĞUNDAN ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN 10 YIL OLDUĞU – ZAMANAŞIMI BAŞLANGICININ TAŞINMAZIN TAPUDA FERAĞ ÜMİDİNİN ORTADAN KALKTIĞI VEYA İFANIN İMKANSIZ HALE GELDİĞİ TARİH OLDUĞU | 1 Özet: Uyuşmazlık, sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak istemine ilişkindir. Taraflar arasında harici de olsa bir sözleşme olduğundan dava, TBK 146’ya göre 10 yıllık zamanaşımına tabidir. 10 yıllık zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi sözleşme geçersiz olsa da satıcının rıza ve ihtiyariyle taahhüdünü her zaman yerine getirebileceği göz önüne alınarak bunun ifasını beklemek durumunda bulunan alıcı için, ancak davaya konu taşınmazın tapuda ferağ ümidinin ortadan kalktığı veya ifanın imkansız hale geldiği tarihtir. Söz konusu olayda ise bu tarih Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 1998/96E-2003/414 K sayılı kararının kesinleştiği tarihtir. Mahkemece; zamanaşımı süresinin, Mayıs 2005 tarihinden itibaren başladığı, 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı göz önüne alınarak işin esasına girilip; tarafların delilleri toplandıktan sonra oluşacak sonuç dairesinde bir hüküm kurulması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir. T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E: 2017/430 K: 2017/1300 K.T. :16.02.2017 Taraflar arasındaki tazminat davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün, duruşmalı olarak incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle; daha önceden belirlenen, duruşma günü için yapılan tebligat üzerine; temyiz eden davacılar vekili geldi. Karşı taraf davalı vekili geldi. Açık duruşmaya başlandı ve hazır bulunanların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra nevakısın giderilmesi bakımından dosya mahalline geri çevrilmiş, bu kez yeniden gelmekle, belli gün ve saate dosyadaki bütün kağıtlar okunarak Tetkik Hakimin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü: KARAR : Davacı vekili; Davacıların, davalı kooperatifin inşaa etmeyi taahhüt ettiği iş merkezi içinde olmak üzere işyeri satın aldıklarını, her bir müvekkilinin kooperatifle ayrı ayrı satış sözleşmesi imzaladığını ve bu sözleşmelerde öngörülen satış bedellerinin tamamının değişik zamanlarda kooperatife ödendiğini ancak davalı kooperatifin edimini yerine getiremediğini, inşaata dahi başlamadığını, davalı kooperatifin işyerlerinin teslim tarihi olan 1992 yılı Haziran ayına kadar inşaata başlamayarak kendi kusuru ile temerrüde düştüğünü, temerrüt GEÇERSİZ SATIM SÖZLEŞMESİ OLDUĞU DURUMLARDA HARİCİ DE OLSA BİR SÖZLEŞME OLDUĞUNDAN ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN 10 YIL OLDUĞU – ZAMANAŞIMI BAŞLANGICININ TAŞINMAZIN TAPUDA FERAĞ ÜMİDİNİN ORTADAN KALKTIĞI VEYA İFANIN İMKANSIZ HALE GELDİĞİ TARİH OLDUĞU 2 tarihinden … yıl geçtiktensonra ise iş yeri yapılması planlanan alanın 1995 günlü ve 75/55 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu Kararı ile Sit alanı ilan edildiğini, Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 1998/96E, 2003/44K sayılı kararından da anlaşılacağı üzere taşınmazın sit alanı ilan edilmesi sebebiyle gayrimenkulun ticari inşaat yapımı olasılığının kalktığını ileri sürerek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla müvekkillerinin davalı kooperatife Alman markı olarak ödedikleri satış bedellerinin (daha sonra Euro’ya geçildiğinden Euro olarak karşılığını belirlenerek) temerrüt tarihi olan Haziran 1992 tarihinden itibaren Merkez Bankasınını dövize uyguladığı en yüksek faiziyle birlikte ayrı ayrı tahsili ile yine davacıların yaptıkları Türk Lirası cinsinden ödemelerinde ödeme günleri itibariyle Alman markını (daha sonra Euro’ya) çevrilerek temerrüt tarihi olan Haziran 1992 tarihinden itibaren Merkez Bankasının dövize uyguladığı en Yüksek faiziyle birlikte hesaplanarak her bir davacı bakımından (fiili ödeme günündeki) TL karşılığına dair olarak 50.000,00 TL olmak üzere toplam 300.000,00 TL’nin davalı kooperatiften tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili ; davaya konu alacağın 1992 yılı Haziran ayında davalı kooperatifin 24/06/1990 günü genel kurulu uyarınca satış işlemi yapılıp işyeri bedeli olan meblağın tahsil edildiğini, ancak işyeri yapılması planlanan alanın 07/08/1998 tarihli imar planında ticaret alanı iken 1995 gün ve 77/55 Sayılı Kültür ve Tabiat varlıklarını koruma kurulu kararı ile sit alanı ilan edilmesi sebebiyle satışa konu gayrimenkulde artık bir ticari inşaat yapımının olmasının mümkün bulunmadığını, bu sebeple söz konusu ticaret merkezinin inşaa edilemediğini, bu hususun Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 1998/96E, 2003/414K kararı ile de açıkça anlaşıldığını, kooperatifin Nisan 2012 tarihli genel kurulunda ticaret merkeziyle ilgili ödemeler konusunda sulh ve ibralaşma için yönetim kuruluna yetki verilmesine karar verildiğini, üyelere çağrı yazısı gönderildiğini, usulüne uygun talepte bulunanlara kooperatif tarafından ödeme yapıldığını, ödeme yapma çağrısında bulunulmasına rağmen davacıların usulüne uygun başvuruda bulunmadıklarının kendilerine bu sebeple ödeme yapılamadığını, ayrıca satış sözleşmesine konu alacağın zamanaşımına uğradığını, davanın bu yönden reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, 1992 yılı Haziran ayında davalı kooperatifin 24/06/1990 günü genel kurul kararı uyarınca satış işlemleri yapılarak iş yeri bedeli olan meblağları davacılardan tahsil ettiği, ancak 1995 gün ve 77/55 Sayılı kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulu kararı ile iş merkezi GEÇERSİZ SATIM SÖZLEŞMESİ OLDUĞU DURUMLARDA HARİCİ DE OLSA BİR SÖZLEŞME OLDUĞUNDAN ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN 10 YIL OLDUĞU – ZAMANAŞIMI BAŞLANGICININ TAŞINMAZIN TAPUDA FERAĞ ÜMİDİNİN ORTADAN KALKTIĞI VEYA İFANIN İMKANSIZ HALE GELDİĞİ TARİH OLDUĞU inşaa edilecek taşınmazın sit alanı ilan edilmesiyle kooperatifin ediminin yerine getirmesinin hukuken ve fiilen mümkün olmadığı, davalı kooperatifin Nisan 2002 tarihli genel kurulunda aldığı karar ile bu yerlerle ilgili olarak sulh ve ibralaşma için yönetim kuruluna yetki verdiği, yönetim kurulu tarafından davacılara çağrı kağıdı gönderildiği, davacıların geri isteme hakkı olduğunu 2002 yılında öğrendikleri, sebepsiz zenginleşmeden doğan istem haklarının ise 1995 yılında gerçekleştiği, TBK’nun 82. maddesinde öngörülen iki ve on yıllık zamanaşımı süresi dava tarihi itibariyle dolduğu gerekçesiyle zamanaşımı sebebiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava; davalı kooperatifin inşaa etmeyi taahhüt ettiği iş merkezinden işyeri satın alan ancak iş merkezinin yapılamaması sebebiyle davacılara satın aldıkları işyerlerinin teslim edilmemesinden kaynaklanan sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak istemine ilişkindir. 07.06.1939 tarih 1936/31 Esas ve 1939/47 Karar sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararında; “Taşınmazın haricen satışına ve satışı vaadine dair muameleler kanunen geçerli bulunmamış ise de, satıcının bu işte görevli memur önünde ferağın icrasını ve aksi takdirde almış olduğu bedelin geri verileceğini taahhüt etmiş ve alıcıyla aralarında kararlaştırılmış bulunan bedeli bu şartla satıcıya vereceğini üstlenmiş ise bu gibi uyuşmazlıklar Borçlar Kanununun 125.maddesine göre on yıllık zamanaşımına bağlıdır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, ferağdan dönme ve vazgeçme tarihidir” denilmektedir. Şu halde, satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu sebeple alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkan dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır. Somut olayda, davacıların davalı kooperatifin üyesi olmadıkları ancak 1992 yılında davalı kooperatifin mülkiyetinde bulunan taşınmazda yapılacak olan iş merkezinden iş yeri satın alıp bedelini ödedikleri ancak davalı kooperatifin edimini yerine getiremediği, işyeri yapılacak taşınmazın 1995 yılında kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulu kararı ile sit alanı ilan edildiği, bunun üzerine davalı kooperatifin Nisan 2002 tarihli genel kurulunda bu yerler ile ilgili olarak sulh ve ibralaşma için yönetim kuruluna yetki verildiği konusunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. GEÇERSİZ SATIM SÖZLEŞMESİ OLDUĞU DURUMLARDA HARİCİ DE OLSA BİR SÖZLEŞME OLDUĞUNDAN ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN 10 YIL OLDUĞU – ZAMANAŞIMI BAŞLANGICININ TAŞINMAZIN TAPUDA FERAĞ ÜMİDİNİN ORTADAN KALKTIĞI VEYA İFANIN İMKANSIZ HALE GELDİĞİ TARİH OLDUĞU 4 Davacılar Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 1998/96E-2003/414 K sayılı dosyasında açtıkları dava ile inşaatın yapılmamış ve teslim edilmemiş olması sebebiyle gelir mahrumiyeti talep etmişler, dava sonucunda işyeri yapılması planlanan alanın 07.08.1998 tarihli imar planında ticaret alanı iken 1995 gün ve 77/55 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu kararı ile sit alanı ilan edildiği, buna göre satışa konu gayrımenkulde artık bir ticari inşaat yapımının olası bulunmaması sebebiyle hiçbir zaman yapılmayacak olan bir binanın kira kaybının talep olunmasında hukuksal dayanak bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği, iş bu kararın Mayıs 2005 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır. Taraflar arasında harici de olsa bir sözleşme olduğundan dava, 6098 Sayılı BK.’nun 146.maddesine göre on yıllık zamanaşımına tabidir. O yıllık zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi sözleşme geçersiz olsa da satıcının rıza ve ihtiyariyle taahhüdünü her zaman yerine getirebileceği göz önüne alınarak bunun ifasını beklemek durumunda bulunan alıcı için, ancak davaya konu taşınmazın tapuda ferağ ümidinin ortadan kalktığı veya ifanın imkansız hale geldiği tarihtir, söz konusu olayda ise bu tarih Asliye Ticaret Mahkemesi’nin 1998/96E- 2003/414 K sayılı kararının kesinleştiği tarihtir. Mahkemece; zamanaşımı süresinin, Mayıs 2005 tarihinden itibaren başladığı, on yıllık zamanaşımı süresinin dolmadığı göz önüne alınarak işin esasına girilip; tarafların delilleri toplandıktan sonra, oluşacak sonuç dairesinde bir hüküm kurulması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle hükmün HUMK’un 428. maddesi gereğince davacılar yararına BOZULMASINA, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine göre Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davacılar için takdir edilen 1.100 TL vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacılara verilmesine, peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK’un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.02.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.