Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Ihalenin Feshi Davasi Ve Ihale Konusu Taşinmazin Kira Bedeli Konusu

Yanıt
Old 12-05-2020, 16:09   #1
avturgayk

 
Varsayılan Ihalenin Feshi Davasi Ve Ihale Konusu Taşinmazin Kira Bedeli Konusu

Tüm Meslektaşlarıma öncelikle selamlar ve bu salgın dönemin de sağlıklar diliyorum
Sayın Meslektaşlarımdan bir yardım talebim vardı;

Müvekkilin, iş yeri olarak kiracısı olduğu taşınmaz, malik/kiralayanın borcundan dolayı banka tarafından icradan ihale ile satıldı. İhale de taşınmazı satın alan da, taşınmazı kiracısı olarak kullanan müvekkilim. İhalenin feshi davası açıldı ve halen devam etmekte. Tabi dava derdest iken de yeni kira dönemi geldi çattı. İlginçlik başladı. Hem kiralayan hem de kiralayanın alacaklısı olan banka kira parasının kendisine ödenmesini, müvekkilimden istemekte. Tabi sözlü olarak başladılar. Pandemi salgını sebebi ile ihalenin feshi davasının duruşması da uzadı, 15 Hazirana kadar da icra işlemleri yapılamıyor ( kiralayan mı alacaklısı banka mı icraya verecek belli değil ) Aslında ihale kesinleşse idi, taşınmazı ihale de satın alan müvekkilimin artık kirayı ödeme derdi kalmayacaktır. Ancak ihalenin feshi davası açıldı. İhale bedeli oldukça yüksek ve dosya da yatıyor. Sorum şu arkadaşlar ; Düşüncem, ihalenin feshi davası yeni kira dönemi başlamadan kesinleşse idi sorun kalmayacaktı. Kira bedeli ödenmeyecekti.

Ancak halen dava derdest, davada ihalenin feshi davası red olur ve taşınmaz kiracıya tescil edilir ise kira bedeli de boşuna alınmış olacak. Bu durum da kira bedeli kime ödenecek. Kiralayana mı ? Kiralayanın alacaklısı bankaya mı ? yoksa İhalenin yapıldığı icra dosyasına mı ? Ya da ihale de taşınmazı satın alan kişi, kiracı olduğu için kira bedeli ödeme yükümlülüğü kalmamış mıdır ?

Örnek ihtilaflar ile karşılaşmış meslektaşlarım düşüncelerini ya da örnek Yargıtay kararı olan arkadaşlar kararı paylaşır ise çok sevinirim.
Sağlıcakla kalın. avturgayk
Old 13-05-2020, 11:40   #2
av.murat kılıç

 
Varsayılan

Merhaba

İİK 134.madde uyarınca ihale olduğu anda mülkiyet ihale alıcısına geçmektedir.

Alıntı:
İhalenin neticesi ve feshi:
Madde 134 – (Değişik: 18/2/1965-538/63 md.)
İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. (Ek cümle: 17/7/2003-4949/38 md.) İhale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceği icra dairesi tarafından kararlaştırılır.

Olayınızda içinde oturan kiracı (yani müvekkiliniz) kira ödemelerini icra dairesine yapabilir, ihale kesinleşince; malik olduğu için, icra dairesinden kira bedellerinin kendisine verilmesini ister. Ancak İhale fesih olursa icra dairesi kira bedellerini ihaleden önceki malike verir. Bu durumda kira bedelleri için müvekkilinizin faiz ödemeyeceğini düşünüyorum, çünkü kira bedellerini temerrüde düşmeden ödemiş olmaktadır.

İkinci yol da müvekkiliniz kira bedellerini ödemez, ihale fesih olursa o zaman taşınmazın maliki sizden ihale tarihinden itibaren kira alacaklarını faizi ile birlikte isteyebileceklerini düşünüyorum.

Alıntı:
3. Hukuk Dairesi 2017/7270 E. , 2017/11054 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ
İHBAR OLUNAN : ...
Taraflar arasındaki itirazın iptali ve sözleşmenin feshi davası sonucu mahkemece verilen hükmün Yargıtay 6. Hukuk Dairesince bozulması üzerine, verilen direnme kararına ilişkin dava dosyası 02.12.2016 tarihinde yürürlüğe giren 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici 4/1. maddesi uyarınca Yargıtay Hukuk Genel Kurulu tarafından Dairemize gönderilmiş olmakla, dosyadaki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine itirazın iptali, 14/01/2013 tarihinden geçerli olmak üzere sözleşmenin feshi ve %20 icra inkar tazminatına hükmedilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Yerel mahkeme kararının davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesince 07.10.2015 gün 2014/9972 Esas, 2015/8092 Karar sayılı kararı ile ihale ile mülkiyetin ihale alıcısına geçtiği, davacının ihale tarihinden sonra kira alacağı talep edemeyeceği gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece, 28/04/2009 tarihinde ihbar olunan ....'e satışının yapıldığı, ancak davacının ...2. İcra Hukuk Mahkemesinin 2011/324 esas 2012/486 karar sayılı dosyasında ihale alıcısı ile banka aleyhine ihalenin feshi davası açtığı, mahkemenin 31/07/2012 tarihinde kesinleşen kararı ile ihalenin feshine karar verdiği, ortada geçerli bir ihale bulunmadığı, belirtilerek davanın kabulüne karar verilerek bozmaya karşı direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiş olup, Dairemizin 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca öncelikle inceleme yetkisi olduğu anlaşılmakla dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Yargıtay 6. Hukuk Dairesince “İİK'nun 134. Maddesine göre icra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur. Alıcı, ihale ile, ihale tarihinde gayrimenkulun mülkiyetini -nefi ve hasarı ile birlikte-iktisap eder. İhaleden sonra ve fakat tescilden önce, taşınmaz üzerinde «mülkiyeti başkalarına geçirici
nitelikte bulunmayan» işlemlerde bulunabilir. Örneğin, o gayrimenkulü kiraya verebilir. İhale edilen taşınmazda kiracı varsa, ihale tarihinden sonra, ihale kesinleşinceye kadar, kiracının kira paralarını icra dairesine ödemesi (İİK.md.92/11), ihale kesinleşince icra dairesinin, bu paraları alıcıya vermesi gerekir. Mülkiyet «ihale» ile alıcıya geçtiğinden, ihale tarihinden sonraki yarar (nefi) ve zarar (hasar) da alıcıya ait olur. Bu nedenle, taşınmazı ihaleden satın almış olan alıcı, taşınmazı işgal eden üçüncü kişiden «ihalenin kesinleşmesi» tarihinden değil «ihale tarihinden itibaren» ecrimisil istemeye hak kazanır. Dava konusu taşınmaz 28/04/2009 tarihinde cebri icra yoluyla satılmakla bu tarihten itibaren mülkiyet alıcı ....’e geçmiştir. Davacı 28/04/2009 tarihinden sonrası için kira bedeli talep edemez. Bu tarihe kadar varsa kira alacağı uyuşmazlık konusu olmayan 2008 yılında en son ödenen kira bedeli tespit edilerek alacak miktarı belirlenip bu miktara hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın tümden kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir. ''gerekçesi ile verdiği bozma kararına karşı mahkemece “ İstanbul 10. İcra Müdürlüğünün 2008/6125 esas sayılı icra dosyasına gönderilen satış kararı ile ihaleye çıkarıldığı, 28/04/2009 tarihinde ihbar olunan ....'e satışının yapıldığı, ancak davacının ...2. İcra Hukuk Mahkemesinin 2011/324 esas 2012/486 karar sayılı dosyasında ihale alıcısı ile banka aleyhine ihalenin feshi davası açtığı, bu davada davalı ...'in ...'i vekil sıfatıyla temsil ettiği, mahkemenin 31/07/2012 tarihinde kesinleşen kararı ile ihalenin feshine karar verildiği, davaya konu icra takibinin ise ihalenin feshinden sonra 19/10/2012 tarihinde başlatıldığı, ortada geçerli bir ihale bulunmadığı, Yargıtay bozma ilamında belirtildiği şekilde İİK'nun 134, madde de "İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen taşınmazın mülkiyetini iktisap edeceği, ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın ne şekilde muhafaza ve idare edileceğinin icra dairesi tarafından kararlaştırılacağı"nın düzenlendiği, ancak ihbar olunan ...'e yapılan ihale ...2. İcra Hukuk Mahkemesinin 2013/224 esas 486 karar sayılı ilamı ile feshedildiğinden ve fesih kararı 31/07/2012 tarihinde kesinleştiğinden artık taşınmazın mülkiyetinin ve tasarruf yetkisinin ihale alana geçmiş olduğunun iddia edilemeyeceği, ortada geçerli bir ihale bulunmadığı, davacının kira sözleşmesinin feshini davacı kiralayana bildirmesi ve anahtarı kiralayana teslim etmesi gerektiği '' gerekçesi ile direnilmiştir.
...2. İcra Hukuk Mahkemesinin 2011/324 esas 2012/486 karar sayılı dosyasında davacı kiraya verenin ihalenin feshi davası açtığı, mahkemenin 31/07/2012 tarihinde kesinleşen kararı ile ihalenin feshine karar verildiği, davaya konu icra takibinin 19.10.2012 tarihinde başlatıldığı, icra takibi ve davadan önce ihalenin feshi davası kesinleşmekle mülkiyetin tekrar davacıya geçtiği anlaşılmakla, davacı kiraya verenin kira alacağı istemesinde bur usülsüzlük bulunmadığı bu defaki yapılan incelemeden anlaşılmakla, yerinde bulunmayan davalı vekilinin bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün 6763 sayılı Kanun'un 45. maddesi ile 6100 sayılı HMK'na eklenen geçici 4/4. maddesi uyarınca ONANMASINA, 1.083.00.TL bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, 6100
sayılı HMK'nun Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 05.07.2017 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Old 14-05-2020, 21:22   #3
avturgayk

 
Varsayılan Mükemmel Bir Tespit

Alıntı:
Yazan av.murat kılıç
Merhaba

İİK 134.madde uyarınca ihale olduğu anda mülkiyet ihale alıcısına geçmektedir.



Olayınızda içinde oturan kiracı (yani müvekkiliniz) kira ödemelerini icra dairesine yapabilir, ihale kesinleşince; malik olduğu için, icra dairesinden kira bedellerinin kendisine verilmesini ister. Ancak İhale fesih olursa icra dairesi kira bedellerini ihaleden önceki malike verir. Bu durumda kira bedelleri için müvekkilinizin faiz ödemeyeceğini düşünüyorum, çünkü kira bedellerini temerrüde düşmeden ödemiş olmaktadır.

İkinci yol da müvekkiliniz kira bedellerini ödemez, ihale fesih olursa o zaman taşınmazın maliki sizden ihale tarihinden itibaren kira alacaklarını faizi ile birlikte isteyebileceklerini düşünüyorum.
Sayın Üstadım, paylaştığınız karar için çok tşk ederim. Tam da aradığım ve sorumun tam da karşılayan cevap ve örnek karar çok tşk ederim tekrar.
Old 19-06-2023, 15:03   #4
Öznur Türk

 
Varsayılan

Merhaba meslektaşlarım,

müvekkil iş bankasının müzayede.com üzerinden yaptığı gayrimenkul ihalesine katılarak taşınmazı satın alıyor. Teminatı süresinde ödüyor, ihale kesinleşmesine rağmen banka onay vermiyor. Bankayı onaya zorlamak için yapılacak bir işlem var mıdır? ilk kez böyle bir dosya ile karşılaşıyorum. izlenebilecek yolları paylaşırsanız çok sevinirim.
Old 20-06-2023, 02:25   #5
hukuk işçisi

 
Varsayılan

Alıntı:
Yazan Öznur Türk
Merhaba meslektaşlarım,

müvekkil iş bankasının müzayede.com üzerinden yaptığı gayrimenkul ihalesine katılarak taşınmazı satın alıyor. Teminatı süresinde ödüyor, ihale kesinleşmesine rağmen banka onay vermiyor. Bankayı onaya zorlamak için yapılacak bir işlem var mıdır? ilk kez böyle bir dosya ile karşılaşıyorum. izlenebilecek yolları paylaşırsanız çok sevinirim.

Merhaba.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 275. maddesine göre herkesin katılabileceği isteğe bağlı açık artırmalarda satış sözleşmesi, artırmayı yönetenin en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle kurulmuş olur. Aleni ve herkesin katılabileceği ihtiyari açık artırmada “satım sözleşmesi” ihale memurunun veya devir edenin ihaleyi açıklamasıyla kurulmuş olur. Fakat taşınmazın mülkiyeti Türk Borçlar Kanununun 279. Maddesi hükmü uyarınca ancak tapu siciline kaydedilmekle geçer. İsteğe bağlı açık artırmalarda satış sözleşmesi, satıcının artırma koşullarında aksini öngörmemiş olması kaydıyla, artırmayı yönetenin en yüksek bedeli öneren kişiye ihale etmesiyle sözleşme kurulmuş sayılır.

Taraflar arasında kurulmuş bulunan bir sözleşmenin taraflarından biri süresinde edimini ifa etmezse borçlunun temerrüdü oluşur. TBK’nın 125. maddesine göre, (sözleşmenin şekle aykırılığı sebebiyle geçersiz olduğunun gelinen aşama itibariyle ileri sürülmesinin TMK'nın 2. maddesinde düzenlenen hakkın kötüye kullanılması yasağı kapsamında kaldığının kabulü halinde) aynen ifa ve gecikme tazminatı, ifadan vazgeçerek müspet zararı veya sözleşmeden dönerek menfi zararı isteyebilirsiniz. Yorumum bu şekildedir.

İnternet sitesinin üyelik sözleşmesini de okumanızı tavsiye ederim.
Old 20-06-2023, 07:58   #6
Öznur Türk

 
Varsayılan

Sayın Hukuk İşçisi,

verdiğiniz kıymetli bilgiler için çok teşekkür ederim.
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
protesto yapılmadan cirantaya başlatılan takip şikayet konusu mu itiraz konusu mu Avukatt Beyyy Meslektaşların Soruları 3 20-03-2017 17:17
ihale bedelinin alacaklı tarafından doyadan alınmasından sonra ihalenin feshi sadullah kaba Meslektaşların Soruları 4 11-10-2016 22:14
Vasİyet Konusu TaŞinmazin Parsel Nosunda YanliŞlik Av. Eugen Huber Meslektaşların Soruları 2 03-01-2013 18:09


THS Sunucusu bu sayfayı 0,05319190 saniyede 15 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.