İki Haklı İhtar veya İcra Takibi ile Tahliye !!!

Herkese merhaba,, öncelikle konu ile alakalı forumda neredeyse açılan bütün konuları okudum, araştırdım fakat bazı soru işaretlerimi giderebilmiş değilim. Bu nedenle affınıza sığınarak yeniden sormak istiyorum. Müvekkilim evini kiraya veriyor ve kira sözleşmesi 30.04.2016 tarihinde imzalanıyor. Sözleşme yenilenmemiş ve feshine ilişkin bir bildirim de yapılmamıştır. (Burada 1'er yıl uzatılmış sayılır diye biliyorum) Kiracı 2020 yılı içerisinde neredeyse hiçbir ayların kirasını ödememiş. Müvekkil kiracının derhal tahliyesini istiyor artık işin para kısmında da değil. Burada yapmam gereken 2 yol var diye düşünüyorum.
1-) İki Haklı İhtarla tahliye
2-) İcra takibi ile tahliye
Fakat burada merak ettiğim husus şu: Acaba önce ihtarname gönderip ödenmemiş ayların ödenmesini(30 Günlük süre tanıyıp) isteyip aynı zamanda vadesi gelmiş Aralık ayı kirası için icra takibi yapsam bu mümkün müdür?( Yani aynı anda farklı aylar için hem ihtar hem de icra takibi) Bu şekilde icradan sonuç alamazsak yani borçlu itiraz edip takibi durdurur veya ödeme yaparsa tahliye sağlayamayız diye düşünüyorum.) Bu nedenle bu yolu tercih etsek 2 haklı ihtar nedeniyle Sulh Hukukta Tahliye davası açabiliriz diye düşündüm hangi yolu kullanmamı tavsiye edersiniz. Mesleğinde yeni ve bu davaları ilk kez deneyimleyen bir meslektaş olarak sorularıma cevap veren herkese çok teşekkürler, İyi çalışmalar.

Borcun tamamı için 30 günlük icra takibi yapıp, sonrasında ödeme olmazsa temerrütten tahliye yoluna gitmenizi öneririm.

Muaccel olmuş aylar için ayrı ayrı yapacağınız ihtar/icra takibi tek haklı ihtar kabul edilecektir. Biri için icra takibi yapmanız, diğeri için ihtar çekmenizi 2 haklı ihtar olarak kabul ettirmekte zorluk çekersiniz düşüncesindeyim.

Bu icra takibini yaptıktan sonra, ocak ayında da ödeme olmazsa onun için ihtar veya icra takibi yapmayı değerlendirebilirsiniz ve o zaman iki haklı ihtarın da şartları oluşmuş olur.

Ancak iki haklı ihtara ilişkin dava ancak sözleşme sonunda açılabilir (Nisan 2021'de). Temerrütten tahliyeyi ise 31. gün açabilirsiniz. Bu anlamda da temerrütten tahliye yoluna gitmeniz daha kısa ve zahmetsiz.

Alıntı: Yazan Admin Borcun tamamı için 30 günlük icra takibi yapıp, sonrasında ödeme olmazsa temerrütten tahliye yoluna gitmenizi öneririm. Muaccel olmuş aylar için ayrı ayrı yapacağınız ihtar/icra takibi tek haklı ihtar kabul edilecektir. Biri için icra takibi yapmanız, diğeri için ihtar çekmenizi 2 haklı ihtar olarak kabul ettirmekte zorluk çekersiniz düşüncesindeyim. Bu icra takibini yaptıktan sonra, ocak ayında da ödeme olmazsa onun için ihtar veya icra takibi yapmayı değerlendirebilirsiniz ve o zaman iki haklı ihtarın da şartları oluşmuş olur. Ancak iki haklı ihtara ilişkin dava ancak sözleşme sonunda açılabilir (Nisan 2021'de). Temerrütten tahliyeyi ise 31. gün açabilirsiniz. Bu anlamda da temerrütten tahliye yoluna gitmeniz daha kısa ve zahmetsiz.

Teşekkür ederim meslektaşım, o halde derhal icra takibi yapmakta fayda var.

TBK’daki düzenlemelere ilave olarak kira bedelinin ödenmemesi halinde, kira bedelinin ödenmesi ve kiralananın boşaltılması için 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (“İİK”) m. 269 özel bir düzenleme getirmiştir. İlgili düzenleme uyarınca, kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi üzerine, TBK m. 315 ve TBK m. 362’deki süreleri de ödeme emrinde göstererek, kiracıdan kiralananı boşaltmasını isteyebilecektir. Buna göre, İİK m. 269 hükmünden yararlanabilmek için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

Kiracının muaccel kira bedelini ödememesi,

Kiraya verenin ödeme emrinde kiracıya ödeme için TBK m.315 ve TBK m. 362’deki asgari süreleri vermesi,

Bu sürelerde ödeme yapılmaması halinde, kiracının tahliyesinin istenebileceği ihtarının ödeme emrinde yer alması,

Belirtilen sürelerde kiracının ödeme yapmaması.

Belirtmek gerekir ki, ödeme emrinde sadece kira bedelinin ödenmesinin istenmesi halinde, İİK m. 269 hükmüne başvurulamayacaktır. Böyle bir durumda, diğer ilamsız takip yollarına (genel haciz yoluyla takip veya kambiyo senetlerine özgü haciz yoluyla takip), ilamlı takibe veya şartları varsa iflas yoluyla takibe başvurulabilir. İİK m. 269 hükmünden yararlanabilmek için hem kira bedelinin ödenmesi hem de kiralananın tahliyesi birlikte istenmelidir.

İİK m. 269 uyarınca tahliye talebi, takip talebi şeklinde, icra dairesinden istenecektir. Bunun üzerine de icra dairesi borçlu kiracıya ödeme emri gönderecektir. Ödeme emrinde borçluya, borca, sözleşmeye, imzaya veya yetkiye itirazlarını sunması için yedi günlük süre ve de borcu ödemesi için TBK m. 315 ve TBK m. 362 uyarınca borcu ödemesi için bir süre verilir. Burada, itiraz süresi ile ödeme süresinin farklı olduğuna dikkat çekmek gerekir. Bunun sonucu olarak, borçlu itiraz etmemiş olduğunda takip kesinleşmiş olacaktır. Fakat, buna rağmen, alacaklının haciz isteyebilmesi için, TBK m. 315 veya TBK m. 362 uyarınca tanınan sürelerin de ayrıca dolması gerekmektedir.

Borçlunun yedi günlük süre içerisinde kira sözleşmesindeki imzaya itiraz etmesi halinde, takip durur. İİK m. 269/B uyarınca kiraya verenin icra mahkemesinden tahliye talep edebilmesi için, alacaklının noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesine sahip olması gerekir. Aksi halde, kiraya veren, İİK hükümleri değil, şartları varsa TBK hükümleri uyarınca sulh hukuk mahkemesinden sözleşmenin sona erdirilmesini isteyebilecektir.

Borçlu kira sözleşmesi dışındaki bir sebeple itiraz ederse, bu durumda, itiraz takibi durdurur ve fakat borçlu İİK m. 269/2 uyarınca kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır. Kira sözleşmesini kabul etmiş sayıldığı için de alacaklının icra mahkemesinde açtığı tahliye davasında, borçlunun itirazlarını İİK m. 269/C hükmünde belirlenen belgelerden biriyle (noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir belge, alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belge, resmi dairelerce verilmiş bir belge veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne uygun vermiş oldukları makbuz veya belge) ispat etmesi gerekir. Aksi halde, borçlunun itirazları icra takibini geçici olarak durdursa da icra mahkemesinin tahliye kararı vermesine engel olmaz. Alacaklı, borçlu tarafından sunulan belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını mahkemede ileri sürerse, icra mahkemesi, İİK m. 269/C-2’nin atfıyla İİK m. 68 hükmüne göre imza incelemesi yapacaktır.