Kira sözleşmesindeki kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde kiracının tahliyeyi peşinen kabul ettiğine dair şartın geçerliliği

Öncelikle tüm meslektaşlarıma kolaylıklar diliyorum. Müvekkil Limited Şirket bir fabrika binasında kiracı olarak faaliyet göstermektedir. 2014 yılı içinde ödenmeyen 2 aylık kira bedelinin tahsili için müvekkil şirket aleyhinde icra takibi başlatılmıştır. Müvekkil şirket yetkilisi ödeme emrini tebliğ alır almaz kira bedelini alacaklı asilin banka hesabına ödemiştir. Ancak alacaklı tarafça yapılan tahsilat icra dosyasına bildirilmemiş, Sulh Hukuk Mahkemesinde temerrüt nedeni ile tahliye davası açılmıştır. Açılan dava dosyasında ödemeye ilişkin dekontları mahkemeye sunarak davanın reddini talep ettik. Ancak mahkemece davanın kabulüne karar verildi. Gerekçeli karar tarafımıza henüz tebliğ edildi. Gerekçeli kararda mahkemece "tarafların serbest iradesi ile imzaladığı kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde, ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresinin sonuna kadar olan kira bedelleri muacceliyet kesbeder ve bu hal kiracı tarafından gayrimenkulün tahliyesi sebebi olarak peşinen kabul edilir" hükmüne dayanılarak temerrüt nedeni ile tahliyeye karar verilmiştir denmektedir. Müvekkil şirket olduğu için TBK nın 346. maddesine dayanamıyorum. Kira sözleşmesinde yer alan muacceliyet şartının örneğine rastlamıştım. Fakat bu şekilde muacceliyet şartı ile beraber kiracının tahliyeyi peşinen kabul edeceğine dair şartın geçerliliği ile ilgili bir bilgim yok, aradım Yargıtay kararı da bulamadım. Bu şart geçerli midir ? Konu ile ilgili Yargıtay kararı var mıdır? Nasıl bir yol izlemeliyim? Bu hususta yardımlarınıza ihtiyacım var. Şimdiden çok teşekkür ediyorum.

Muacceliyete ilişkin hususta sıkıntı yok.
Ancak, Borçlar kanunun kapsamında, taraflar kanunda yazılı haller haricinde özel tahliye sebepleri oluşturamıyor. yani sınırlı tahliye sebepleri vardır.

Alıntı: Yazan Yasemin Bozkurt Öncelikle tüm meslektaşlarıma kolaylıklar diliyorum. Müvekkil Limited Şirket bir fabrika binasında kiracı olarak faaliyet göstermektedir. 2014 yılı içinde ödenmeyen 2 aylık kira bedelinin tahsili için müvekkil şirket aleyhinde icra takibi başlatılmıştır. Müvekkil şirket yetkilisi ödeme emrini tebliğ alır almaz kira bedelini alacaklı asilin banka hesabına ödemiştir. Ancak alacaklı tarafça yapılan tahsilat icra dosyasına bildirilmemiş, Sulh Hukuk Mahkemesinde temerrüt nedeni ile tahliye davası açılmıştır. Açılan dava dosyasında ödemeye ilişkin dekontları mahkemeye sunarak davanın reddini talep ettik. Ancak mahkemece davanın kabulüne karar verildi. Gerekçeli karar tarafımıza henüz tebliğ edildi. Gerekçeli kararda mahkemece "tarafların serbest iradesi ile imzaladığı kira sözleşmesinin özel şartlar bölümünde aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde, ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresinin sonuna kadar olan kira bedelleri muacceliyet kesbeder ve bu hal kiracı tarafından gayrimenkulün tahliyesi sebebi olarak peşinen kabul edilir" hükmüne dayanılarak temerrüt nedeni ile tahliyeye karar verilmiştir denmektedir. Müvekkil şirket olduğu için TBK nın 346. maddesine dayanamıyorum. Kira sözleşmesinde yer alan muacceliyet şartının örneğine rastlamıştım. Fakat bu şekilde muacceliyet şartı ile beraber kiracının tahliyeyi peşinen kabul edeceğine dair şartın geçerliliği ile ilgili bir bilgim yok, aradım Yargıtay kararı da bulamadım. Bu şart geçerli midir ? Konu ile ilgili Yargıtay kararı var mıdır? Nasıl bir yol izlemeliyim? Bu hususta yardımlarınıza ihtiyacım var. Şimdiden çok teşekkür ediyorum.

"Muacceliyet şartı" geçerlidir. Daha sonra yazılmış ifadenin bir önemi bulunmamaktadır. Sözleşmeye göre iki ay ard arda kira aylığı ödenmezse, dönem sonuna kadar olan kira muaccel yani ödenmemiş olmaktadır. Mahkeme kararı doğrudur. Temyiz edip, süre kazanmaktan başka yapacağınız bir şey bulunmamaktadır.

Alıntı: Yazan av.kadirpolat Muacceliyete ilişkin hususta sıkıntı yok. Ancak, Borçlar kanunun kapsamında, taraflar kanunda yazılı haller haricinde özel tahliye sebepleri oluşturamıyor. yani sınırlı tahliye sebepleri vardır.

Sayın meslektaşım, müvekkiliniz iki aylık kirayı ödememiş, karşı taraf sadece işbu iki ay için icra takibi yapmış, siz süresi içerisinde kira borcunu ödemişsiniz, mahkemede de temerrüde düşmediğinizi dekontlarla ispat etmişsiniz.

Mahkeme ise kanuna aykırı olarak sözleşme serbestisi ilkesine dayanarak, özel şartı tahliye için gerekçe kabul etmiş.

Üstte alıntıladığım sayın meslektaşımın açıkladığı üzere 6570 Sayılı Kanununda tahliye nedenleri, numerus clasus sayma / sınırlı sayıı ilkesiyle belirlenmiştir...

6570 S. K. M. 8: Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz.



*
Altta alıntıladığım İçtihatta da ,kira sözleşmesine konu taşınmazın 6570 Sayılı Kanuna tabi olması durumunda işbu kanuna aykırı özel şartın geçerli olamayacağı tespiti yapılmış.

YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu 2009/13-282 E.N , 2009/320 K.N.

"
...6570 sayılı Kanun kapsamında olacaklarının ve bunlara ilişkin kira sözleşmeleriyle ilgili olarak, ancak 7. maddede tahdidi olarak sayılan nedenlerden birine dayanılmak ve ilam alınmak suretiyle tahliyenin sağlanabileceğinin kabulü gerekir.
...
...Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde: Davalının kira sözleşmesini fesih beyanını ve tahliye istemini dayandırdığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yukarıda değinilen 1. maddesinde öngörülen hal (Özel Şartlar 1. madde-Yap-İşlet-Devret modeline ilişkin sözleşmenin imzalanmış olması), 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinde tahdidi olarak düzenlenen tahliye sebepleri arasında yer almamaktadır..."

http://www.kararara.com/yargitay/hgk/k4583.htmhttp://www.kararara.com/yargitay/hgk/k4583.htm

Alıntı: Yazan Av. D. Koca Sayın meslektaşım, müvekkiliniz iki aylık kirayı ödememiş, karşı taraf sadece işbu iki ay için icra takibi yapmış, siz süresi içerisinde kira borcunu ödemişsiniz, mahkemede de temerrüde düşmediğinizi dekontlarla ispat etmişsiniz. Mahkeme ise kanuna aykırı olarak sözleşme serbestisi ilkesine dayanarak, özel şartı tahliye için gerekçe kabul etmiş. Üstte alıntıladığım sayın meslektaşımın açıkladığı üzere 6570 Sayılı Kanununda tahliye nedenleri, numerus clasus sayma / sınırlı sayıı ilkesiyle belirlenmiştir... 6570 S. K. M. 8: Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz. * Altta alıntıladığım İçtihatta da ,kira sözleşmesine konu taşınmazın 6570 Sayılı Kanuna tabi olması durumunda işbu kanuna aykırı özel şartın geçerli olamayacağı tespiti yapılmış. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu 2009/13-282 E.N , 2009/320 K.N. " ...6570 sayılı Kanun kapsamında olacaklarının ve bunlara ilişkin kira sözleşmeleriyle ilgili olarak, ancak 7. maddede tahdidi olarak sayılan nedenlerden birine dayanılmak ve ilam alınmak suretiyle tahliyenin sağlanabileceğinin kabulü gerekir. ... ...Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde: Davalının kira sözleşmesini fesih beyanını ve tahliye istemini dayandırdığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yukarıda değinilen 1. maddesinde öngörülen hal (Özel Şartlar 1. madde-Yap-İşlet-Devret modeline ilişkin sözleşmenin imzalanmış olması), 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinde tahdidi olarak düzenlenen tahliye sebepleri arasında yer almamaktadır..." http://www.kararara.com/yargitay/hgk/k4583.htmhttp://www.kararara.com/yargitay/hgk/k4583.htm

Mahkeme, sadece "temerrüd nedeniyle tahliyeye" karar vermişse cevabınız değişir mi?

Yukarıdaki açıklamalara ek olarak;
-İcra takibi, muaccel hale gelen diğer aylar için de yapılmış mıdır yoksa sadece ödenmeyen 2 ay için mi takip yapılmıştır?

İki aylık kira bedeli için başlatılan icra takibi için ödeme 30 gün içinde yapılmışsa artık temerrüt nedeni ile tahliye kararı verilemeyeceğini düşünüyorum.

Öte yandan kanunda yazılmamış bir tahliye sebebi özel şart olarak taraflarca kontrata yazılsa dahi tahliye kararı bu özel şarta bağlı olarak verilemez diye düşünüyorum.

İnceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=12458

Alıntı: Davacı, 3.5.2000 tarihli ve 5.5.2000 tarihinde davalıya tebliğ edilen ihtarname ile mevcut kira sözleşmesini fesih ettiğini, taşınmazın kira müddeti sonunda tahliye ve teslim edeceğini bildirmiştir. Bunun anlamı kira sözleşmesinin kira süresi sonunda yenilenmeyeceğidir. Nitekim davacı mecurun anahtarını 20.6.2000 tarihinde de notere tevdi etmiştir. Mahkemenin taraflar arasındaki kira sözleşmesinin sadece sözleşme devam ederken herhangi bir zamanda yapılacak fesih ve erken tahliye ile ilgili 8. maddesindeki kararlaştırılmaya yanlış anlam vererek, davacının davalılara kira süresi dolmadan, 15 günden önce 3.5.2000 tarihli ihtarla kira sözleşmesini yenilemeyeceğini ve mecuru tahliye edeceğini 6570 Sayılı Kanunun 11. maddesine uygun olarak bildirmesine rağmen, ihbar süresinin sözleşmeye göre 6 ay olduğunu kabul etmesi doğru değildir.

Saygılar

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Mahkeme, sadece "temerrüd nedeniyle tahliyeye" karar vermişse cevabınız değişir mi?

Sayın meslektaşım, temerrüd nedeniyle tahliyeye kararı verilemez:

Alıntı: 2014 yılı içinde ödenmeyen 2 aylık kira bedelinin tahsili için müvekkil şirket aleyhinde icra takibi başlatılmıştır. Müvekkil şirket yetkilisi ödeme emrini tebliğ alır almaz kira bedelini alacaklı asilin banka hesabına ödemiştir. Ancak alacaklı tarafça yapılan tahsilat icra dosyasına bildirilmemiş, Sulh Hukuk Mahkemesinde temerrüt nedeni ile tahliye davası açılmıştır. Açılan dava dosyasında ödemeye ilişkin dekontları mahkemeye sunarak davanın reddini talep ettik.

Meslektaşımızın açıklamasına göre, davacı taraf sadece iki aylık kira bedeli için icra takibi yapmış, meslektaşımız da süresi içerisinde iki aylık kira bedelini ödediklerine dair dekontları mahkemeye sunmuş...

Merhabalar, sadece 2 aylık kiranın takip konusu yapılması durumunda, mahkemenin muacceliyet şartına dayalı tahliye kararı veremeyeceği kanısındayım ben de. Ancak burada aklıma başka bir husus takıldı. Yasemin arkadaşımız kira parasını kiralayanın banka hesabına yatırdıklarını söylüyor. Acaba burada sadece kira paralarını yatırmakla yasada öngörülen 30 gün içinde ödeme yükümlülüğü ve temerrüt nedeniyle tahliye sebebi ortadan kalkar mı? İcra takibinde yürütülen faiz ve vekili varsa avukatlık ücretinin yatırılmaması bu anlamda temerrüt teşkil eder mi? Bu da benim aklıma takıldı...

Sadece kira bedellerinin yatırılması tahliyeyi engellemektedir. Kalan faiz ve vekalet ücreti kısmı için icra takibi ve haciz işlemleri devam eder.

Teşekkür ederim meslektaşım

Tahliye nedenlerinin yasada yazılı olanlar ile sınırlı olduğu gerekçesi kararı temyiz ettik. Şu aşamada beklemekten başka bir çaremiz yok. Yargıtay kararını buradan sizlerle paylaşacağım. Paylaşımları ile yardımcı olan tüm meslektaşlarıma çok teşekkür ediyorum.

Alıntı: Yazan Av. D. Koca Sayın meslektaşım, müvekkiliniz iki aylık kirayı ödememiş, karşı taraf sadece işbu iki ay için icra takibi yapmış, siz süresi içerisinde kira borcunu ödemişsiniz, mahkemede de temerrüde düşmediğinizi dekontlarla ispat etmişsiniz. Mahkeme ise kanuna aykırı olarak sözleşme serbestisi ilkesine dayanarak, özel şartı tahliye için gerekçe kabul etmiş. Üstte alıntıladığım sayın meslektaşımın açıkladığı üzere 6570 Sayılı Kanununda tahliye nedenleri, numerus clasus sayma / sınırlı sayıı ilkesiyle belirlenmiştir... 6570 S. K. M. 8: Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz. * Altta alıntıladığım İçtihatta da ,kira sözleşmesine konu taşınmazın 6570 Sayılı Kanuna tabi olması durumunda işbu kanuna aykırı özel şartın geçerli olamayacağı tespiti yapılmış. YARGITAY Hukuk Genel Kurulu 2009/13-282 E.N , 2009/320 K.N. " ...6570 sayılı Kanun kapsamında olacaklarının ve bunlara ilişkin kira sözleşmeleriyle ilgili olarak, ancak 7. maddede tahdidi olarak sayılan nedenlerden birine dayanılmak ve ilam alınmak suretiyle tahliyenin sağlanabileceğinin kabulü gerekir. ... ...Somut olay bu çerçevede değerlendirildiğinde: Davalının kira sözleşmesini fesih beyanını ve tahliye istemini dayandırdığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yukarıda değinilen 1. maddesinde öngörülen hal (Özel Şartlar 1. madde-Yap-İşlet-Devret modeline ilişkin sözleşmenin imzalanmış olması), 6570 sayılı Kanunun 7. maddesinde tahdidi olarak düzenlenen tahliye sebepleri arasında yer almamaktadır..." http://www.kararara.com/yargitay/hgk/k4583.htmhttp://www.kararara.com/yargitay/hgk/k4583.htm

Sayın meslektaşım, söylemlerinizden anladığım kadarıyla; aynı şeyi söylemişiz