Kat Mülkiyeti Kanunu 24. madde

Md. 24 ün 1. fıkrasında ; Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.

Kanun hükmü bu derece açıkken, ayakta teşhis ve tedavi yapılan özel sağlık kuruluşları apartmanların zemin katlarında poliklinik, tıp merkezi , dispanser v.s, v.s sıfatlarıyla nasıl açılabiliyor ? Doğrusu çözemedim.
Zira bu tür sağlık hizmeti sunan teşebbüslerin atıkları, kullandıkları radyoaktif cihazların varlığı gibi sebeplerle mesken olarak kullanılan bir binada açılması şahsi kanaatimce de uygun değil. Kanun'un emredici hükmünü genişleten herhangi bir yargıtay kararı yada genel kurul kararı olup olmadığını merak ediyorum. Saygılarımla.

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
Esas: 2011/18-176
Karar: 2011/318
Karar Tarihi: 18.05.2011
ÖZET: Taşınmazın bulunduğu anataşınmaza ilişkin yönetim planının gerek değiştirilmeden önceki, gerekse 08.03.2008 tarihli değişiklikten sonraki hükmü ile dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı kurala bağlanmış olduğuna göre bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir.
　
　
(634 S. K. m. 24, 27, 28)
Dava: Taraflar arasındaki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 15.09.2008 gün ve 2007/2263 E. 2008/2113 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 17.03.2009 gün ve 435-2765 sayılı ilamı ile;

(...Davada, tapuda mesken olarak gösterilen 1 nolu bağımsız bölümün akupunktur ve mezoterapi tedavisi üzerine muayenehane (işyeri) olarak kullanıldığı bunun Yasaya ve yönetim planına aykırı olduğu ileri sürülerek dava konusu bağımsız bölümün meskene dönüştürülmesi, olmadığı takdirde kiracı davalının buradan tahliyesi istenilmiştir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgeler incelendiğinde, dava konusu edilen 1 nolu bağımsız bölümün tapuda mesken olarak davalı Y.... Ş.....adına kayıtlı bulunduğu ve diğer davalı H.... S....'a kiraya verildiği ve onun tarafından muayenehane olarak kullanıldığı anataşınmazın tapu kaydında anayapının şerhinin de bu dava açılmadan önce 14.06.2007 gün 8605 yevmiye sayısı ile kaldırıldığı, bağımsız bölümün malikince davalı H.... S....'a doktor muayenehanesi olarak kiralandığı tarihteki yönetim planında mesken nitelikli bağımsız bölümlerde doktor muayenehanesi açılmasını yasaklayan ya da tüm kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir kararın varlığını arayan açık bir hüküm yok iken dava açıldıktan sonra yönetim planının 9/c maddesi değiştirilerek tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kat malikleri kurulunca oybirliği ile karar verilmedikçe muayenehane yerlerinin açılamayacağı hükme bağlandığı, bu değişikliğin 08.04.2008 gün ve 7383 yevmiye sayısı ile tapu kütüğüne de işlendiği anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler tüm kat malikleriyle onların ardıllarını bağlar. Mahkemece anılan Yasa hükmünün ve yönetim planı değişikliğinin görülmekte olan ve henüz kesin karara bağlanmamış bulunan eldeki bu davaya uygulanması gerektiği gözetilerek davanın kabulüne hükmedilmesi gerekirken, yerinde bulunmayan yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

TEMYİZ EDEN: Davacı vekili

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Davacı vekili, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün muayenehane (işyeri) olarak kullanıldığını bunun yasaya ve yönetim planına aykırı olduğunu ileri sürerek dava konusu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi, olmadığı takdirde de kiracı davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı kiracı vekili, bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanıldığını, yasaya aykırı, yasaklı iş yapılmadığını, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24.maddesi ve 16.5.1991 tarihli yönetim planının 9/c maddesinde taşınmazın muayenehane olarak kullanımını yasaklayan bir hüküm bulunmadığını, 4 yıldır taşınmazı aynı şekilde kullandığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Davalı kat maliki vekili, taşınmazı 15 yıldır tapu kaydına güvenerek ticarethane olarak kiraya verdiğini bu süre zarfında itiraz edilmediğini, tapu kaydında giriş katlarının ticari kullanıma ayrılacağı şerhinin bulunduğunu, davacının tüzel kişiliği bulunmadığı için dava açma ehliyetinin olmadığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir.

Yerel mahkemece davanın reddine ilişkin olarak verilen karar; Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçe ile bozulmuştur.

Yerel mahkeme, kiralama tarihindeki yönetim planı ve tapu kaydında bulunan şerhin kiralanan yerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasına imkan verdiği, yönetim planı 9/c maddesindeki değişikliğinin davanın açıldığı tarihten sonra tapu siciline işlendiği, yönetim planı değişikliği öncesi imzalanan kira sözleşmesi ile oturan kiracının Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca haklarının korunması gerektiği> gerekçesi ile önceki kararında direnerek, davanın reddine karar vermiş; hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kiralama tarihindeki yönetim planında tapuda mesken olarak kayıtlı taşınmazın başka amaçla kiralanmasını yasaklayan bir hüküm bulunup bulunmadığı; kiralama tarihinden sonra ve eldeki dava görülmekteyken yönetim planında yapılan değişikliğin, taşınmazı işyeri olarak kiralayıp kullanan kiracının hukuki durumunu etkileyip etkilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, kat mülkiyetli bir yapıda yönetim planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 27. maddesinde Hükmü yer almaktadır.


634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; denildikten sonra, ikinci fıkrasında;
Yine aynı maddenin 3. fıkrasında ; 4.fıkrasında ; 5. fıkrasında da düzenlemesine yer verilmiştir.

Görüldüğü üzere; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup; anagayrımenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması gerekmektedir.

Bu açık hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan yönetim planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda yönetim planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle yönetim planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.

Diğer bir ifadeyle, Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla anlaşmazlıkların hallinde hâkimin ilk başvuracağı belge yönetim planı olup; ancak yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere, başvurulmalıdır.

Somut olayda ise; davaya konu taşınmaz tapuda mesken olarak kayıtlı olup; davalılardan kiracı tarafından, diğer davalı ile arasındaki 15.11.2003 tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak doktor muayenehanesi olarak kullanılmaktadır.

Kural olarak; yönetim planında yasaklayan bir hükmün bulunmaması koşuluyla tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin doktor muayenehanesi olarak kullanılmasına yasal bir engel bulunmamaktadır.

Dava konusu taşınmazın bulunduğu anataşınmaza ilişkin 16.5.1991 tarihli yönetim planının 2. maddesinin gerek değiştirilmeden önceki şeklindeki hükmü, gerekse 08.03.2008 tarihli değişiklikten sonraki <…anagayrımenkulün tüm daireleri konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri, ana gayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça daireleri konuttan başka bir amaçla kullanamayacakları gibi kiraya da veremezler> hükmü ile dairelerin sadece mesken olarak kullanılacağı kurala bağlanmış olduğuna göre bağımsız bölümün doktor muayenehanesi olarak kullanılması mümkün değildir.

O halde Hukuk Genel Kurulu'nca da yukarıya alınan ilave gerekçelerle benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen ilave nedenlerden dolayı HUMK. nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının iadesine 18.05.2011 gününde, oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sn. meslektaşım;
Gönderdiğiniz HGK kararı sorumun cevabı değil. Aksine yönetim kurulu kararı yoksa doktor muayenehanesi açılmasına KMK 24 uyarınca müsaade ediliyor. Benim sorum kısaca şu an aparman altlarında faaliyet gösteren tıp merkezi, poliklinikler nasıl kapatılmıyor, faaliyetlerine nasıl devam edebiliyorlar? Kanunun emredici hükmü açık. Saygılarımla.

T.C. YARGITAY
5.Hukuk Dairesi
Esas: 1979/8862
Karar: 1979/9739
Karar Tarihi: 24.12.1979
ÖZET: Mukbil'e ait ve birçok kişilerin çalıştığı bağımsız bölümlerin kullanılış şekline göre bir işyeri şeklinde olduğu anlaşıldığından bunların büro olarak kabulü mümkün olamaz. Keza 634 sayılı Kanun'un 24. maddesinin ilk fıkrasında sayılan yerler sınırlı olmadığı (Diş protez laboratuvarı)'nın da niteliği bakımından kanunda men edilen yerlerden bulunduğunun kabulü icap eder ve sözü geçen maddede yazılı olduğu üzere kat malikleri tarafından aksi kabul edilse dahi kanunen bu hükümsüzdür.
　
(634 S. K. m. 24)
Dava: Taraflar arasındaki apartmanın 26, 27, 29, 31 sayılı bağımsız bölümleri ticarethane olarak kiraya verildiğinden bu yerlerin yönetim plânında mesken olarak gösterildiğinden iş yeri olarak kiraya verilmesi nedeniyle bu yerlerin mesken olarak kullanılması için hâkimin müdahalesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, davanın reddine dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacılar vekili tarafından süresi içinde verilen dilekçe ile istenilmiş olmakla dosyadaki kâğıtlar okunup iş anlaşıldıktan sonra, gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Bilirkişi raporlarındaki açıklamalardan anlaşıldığına göre mukbil'e ait ve birçok kişilerin çalıştığı bağımsız bölümlerin kullanılış şekline göre bir işyeri şeklinde olduğu anlaşıldığından bunların büro olarak kabulü mümkün olamaz. Keza 634 sayılı Kanun'un 24. maddesinin ilk fıkrasında sayılan yerler sınırlı olmadığı (Diş protez laboratuvarı)'nın da niteliği bakımından kanunda men edilen yerlerden bulunduğunun kabulü icap eder ve sözü geçen maddede yazılı olduğu üzere kat malikleri tarafından aksi kabul edilse dahi kanunen bu hükümsüzdür.

Mahkemece bu cihetler düşünülmeden yazılı şekilde hüküm tesisi doğru bulunmamıştır.

Sonuç: Davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle HUMK'nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) 24.12.1979 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sayın urla,

Böyle durumlarda öncelikle (kişiler, işbu yerin adına ne derlerse desinler) davaya konu yerin "dispanser, klinik, poliklinik" niteliğinde olup olmadığı saptanıyor.

Bir örnek:
Yargıtay 18 HD, 04.03.2004 T., E: 2004/345, K: 2004/1603: "...davalısı kiracı tarafından kullanılan böyle bir laboratuarın, daha çok münferit ve kişisel emeğe dayalı olarak faaliyet gösterilen doktor muayenehanesi olarak kabulünün mümkün olup olmadığı ya da Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesinin birinci fıkrasında sayılan yasak işler kapsamına girip girmediği hususlarında yeniden ve konunun uzmanlarından oluşturulacak üç kişilik bilirkişi kurulundan rapor alınması, ayrıca konunun Sağlık Bakanlığından radyoloji uzmanı doktorun muayenehanesinde "muayene" sözcüğünün ifade ettiği anlam çerçevesinde yapabileceği işlerin neler olduğunun, bu kapsamda hangi cihazları muayenehanede bulundurup kullanabileceğinin ve de tıbbi tanı cihazı bulundurma yetkisiyle ruhsatını almış bir laboratuarın, hasta yoğunluğu da dikkate alınarak yasada belirtilen dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler kapsamına girip girmeyeceğinin bildirilmesinin istenmesi, alınacak rapor ve cevap doğrultusunda oluşacak duruma göre yukarıda yapılan tüm açıklamalar da gözetilerek bir karar verilmesi,..."

Bu nitelikte olmadığının saptanması durumunda dahi konuya başka noktalardan da hassasiyet gösterilmektedir:
Yargıtay 18 HD, 02.12.2004 T., E: 2004/7200, K: 2004/8956: "... 634 Sayılı Yasanın 24. maddesinin ilk fıkrası kapsamı dışında kaldığının anlaşılması durumunda da bu işyerindeki cihazların gürültü, titreşim, elektro manyetik dalgalarla radyasyon yayılması, elektronik cihazlarda mıknatıslanma ve görüntü kirliliğine neden olması suretiyle çevreye verilen rahatsızlığın giderilmesi bakımından alınacak önlemlerin neler olduğunun, nasıl alınacağının teker teker tespit edilmesi ve bu önlemlerin alınması suretiyle saptanan olumsuzlukların giderilmesinin mümkün olup olmadığının araştırılması, sözkonusu rahatsızlıkların giderilmesinin bilimsel ve teknik yönden mümkün olmaması halinde sözkonusu bu faaliyete son verilmesi yönünde hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir..."

Herhangi bir genişletme söz konusu değildir ve olamaz. Sizin de söylediğiniz gibi bu madde emredicidir:
Yargıtay 18 HD, 30.05.2005 T., E: 2005/4587, K: 2005/5605: "...Kat Mülkiyeti Yasasının 24.maddesi, "anagayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi müesseseler kurulamaz" hükmünü içermekte olup, kat maliklerinin buna aykırı sözleşme yapmalarını dahi yasaklamıştır.

Genel sağlığın korunmasını amaçlayan bu hükümlerin, kamu düzeninden olmaları nedeniyle taraflarca dava sırasında ileri sürülmeseler dahi mahkemelerce resen dikkate alınması gereklidir.

Kat mülkiyeti kurulmuş olan bir anataşınmazdaki bağımsız bölümlerin biri veya birkaçının anılan maddede belirtilen amaçlarla kullanılması kesin olarak yasaklanmış iken, somut olayda olduğu gibi kat mülkiyetinin mahkeme kararıyla kurulduğu hallerde bağımsız bölümlerden biri veya birkaçının hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı vb. nitelik ile ve 24.maddedeki yasaklamayı bertaraf edecek şekilde tapuya tescil edilmelerine olanak bulunmamaktadır.

Mahkemece bu husus dikkate alınmadan, 1 nolu bağımsız bölümün "hastane ve müştemilatı" niteliğiyle tesciline karar verilmiş olması,... usul ve yasaya aykırıdır..."

Diğer taraftan serzenişe katılıyorum. Elbette ki; illa ki dava açılması gerekmemeli; ilk başta verilen izinlerde de Bakanlık, işbu yerlerin niteliğini belirleme yetisini haizdir...

Saygılar...

Alıntı: Yazan urla Sn. meslektaşım; Gönderdiğiniz HGK kararı sorumun cevabı değil. Aksine yönetim kurulu kararı yoksa doktor muayenehanesi açılmasına KMK 24 uyarınca müsaade ediliyor. Benim sorum kısaca şu an aparman altlarında faaliyet gösteren tıp merkezi, poliklinikler nasıl kapatılmıyor, faaliyetlerine nasıl devam edebiliyorlar? Kanunun emredici hükmü açık. Saygılarımla.

Sayın Urla,

Sanırım bu durum kat maliklerin konuya ilgisiz kalmalarından kaynaklanıyor.Yani kat malikleri bu hususta herhangi bir başvuruda bulunmamışsa başka birimlerce de ilgilenilmiyor olabilir.birde bazı birimlerin konuya özel olarak ilgi göstermemesi için yapılan bir çok şey söz konusu.ve malesef ki ülkemizde sıklıkla karşılaşılan bir durum.İkili ilişkiler bazen yasaların önüne geçiyor.Ne yazık ki böyle

İşin ilginç yanı bu merkezlerin en başta Sağlık Bakanlığından ruhsatlarını alırken faaliyet adresi olarak bir yer gösterdiklerinde nasıl sorun olmadığı? Söz konusu yerde faaliyet göstermesi Bakanlıkça onanıyor mu mesela? Kimse Sormuyor mu burası yasal olarak faaliyet gösterebileceğin bir yer midir diye?

Alıntı: şu an aparman altlarında faaliyet gösteren tıp merkezi, poliklinikler nasıl kapatılmıyor, faaliyetlerine nasıl devam edebiliyorlar? Kanunun emredici hükmü açık.

Sn urla,
herşeyden önce belediye bu yere ruhsat verirken işyerinin KMK 24'e göre açılıp açılmayacağını inceleyerek ruhsat vermek zorunda. Eğer yasaya aykırı olarak ruhsat verildiyse belediyeye karşı ruhsatın iptali için başvurup başvurunuz reddedilirse idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz.
eğer belediye ruhsat vermediyse ve ruhsatsız çalışıyorsa bu durumda da belediyeye şikayet ederek işyerinin kapatılmasını sağlayabilirsiniz.
Kolay gelsin,