Müteahhit ile yapılan satış vaadi sözleşmesi + Tapu iptali ve tescil ???

Sayın meslektaşlarım,

Müvekkilim, Projeye göre 2 bloktan oluşan bir inşaatın A blokunda bulunan dükkanı, inşaatı yapan firmanın müteahhidinden noter satış vaadi düzenlenmek suretiyle satın alıyor.


Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşmeye göre B blokta yer alan tüm dükkanlar arsa sahibine verilecektir.

Müteahhit ile arsa sahibi arasında sorun çıkıyor. Arsa sahibi A blokta yer alan tüm dükkanları müteahhit ile yapmış oldukları sözleşmeye aykırı olarak kendi adına tapuya tescil ediyor.

Bu arada satış vaadi sözleşmesi ile müvekkile satılan dükkanda arsa sahibi adına tescil ediliyor.

Elimizde müteahhit ile yapılan sözleşme, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşme ve inşaatın projesi mevcut.

Buna göre;

1- Davanın tapu iptali ve tescil davası olduğunu düşünüyorum, doğrumuyum ?

2- Husumet kime yöneltilmedir ? Arsa sahibi diye düşünüyorum ancak net olamadım.

Konu hakkında farklı görüşü ve Yargıtay içtihadı paylaşan meslektaşlarıma çok teşekkür ederim.

Davanız tapu iptali ve tescildir, doğrudur. Husumeti hem arsa sahibine hem yükleniciye yönelteceksiniz. Yüklenici size karşı sözleşme gereği sorumludur. Arsa sahibi ise borçlu olduğu edim, yüklenici tarafından müvekkilinize temlik edilmiş olduğu için alacağın temliki hükümleri gereği sorumludur. Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sorun sizi bağlamaz.

Noterde , usulüne uygun olarak düzenlenen ve belirli ya da belirlenebilir gayrimenkullere konu olan satış vaadi sözleşmeleri ; ilgilisine ayni değil şahsi hak sağlar ; bu sebeple arsa sahibinin sorumluluğuna hükmedilmesi , bana zor gibi geliyor.

Sayın Demirtaş şahsi hak sağlaması yönündeki fikre katılıyorum. Ancak mülk sahibi yüklenici ile yaptığı sözleşme gereğince hangi bloktaki dükkanların kendi payına düşeceğini bilmektedir.

Evet belirttiğiniz husus doğru ; ancak bu hususa aykırılığı , Ayşe Hanımın müvekkili dava konusu yapabilir mi ?

TBK. MADDE 183 gereğince yüklenicinin 3. kişi ile yaptığı satış vaadi sözleşmesi alacağın temliki niteliğindedir.Bu anlamda 3. kişi yüklenicinin haklarına halef olur.Burada yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğine bakılmalıdır.Yüklenici edimini yerine getirmiş ise arsa sahibi nasıl yükleniciye karşı edimini yerine getirmekten kaçınamazsa onun halefi olan 3. kişiye karşı edimini yerine getirmektende kaçınamaz.
Olayımızda yüklenici inşaatı tamamlamıştır.Yalnız iş sahibi sözleşmeye aykırı olarak dükkanları üzerine almıştır.Bu durmda arsa sahibine karşı hak ileri sürülebilir.Eğer arsa sahibi sözleşmenin feshi için dava açamamışsa.

T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 1988/3918
Karar: 1989/6607
Karar Tarihi: 05.07.1989


ÖZET: Şayet arsa sahibi olan davalı ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı müteahhid için doğmuş bir hak varsa müteahhidin yaptığı satış vaadi, alacağın temlikin sonuçlarını meydana getirir. Alıcı bundan yararlanarak mülkiyetin kendisine naklini isteyebilir. Arsa sahibi ile müteahhid arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle taşınmazın bir kısım paylarının önceden müteahhide aktarıldığı ve dava konusu bağımsız bölümün müteahhide bırakılacak dairelerden birisini teşkil ettiği de anlaşılmaktadır. İnşaatın müteahhit tarafından ikmal edilmemesi halinde dava konusu dairenin münhasıran teminat teşkil edip etmediği ve diğer bağımsız bölümlerle bunun karşılanıp karşılanmıyacağı belirlenmiş değilidir. Arsa sahibi ile meteahhit arasındaki sözleşmenin feshine dair bir karar varsa da bunun ne dereceye kadar alıcının hakkına etkili olacağı araştırılmamıştır.



(743 S. K. m. 650)

Dava: Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 29.7.1986 gününde verilen dilekçe ile M.K.nun 650. maddesi hükmüne dayalı tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle (...) gereği düşünüldü:

Karar: Dava, müteahhit olup dava dışı Mehmet Y. adındaki kişi tarafından yapılan satış vaadi de ileri sürülen bağımsız bölüm için tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi olan davalı ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaaat sözleşmesiyle müteahhide bırakılacak bir bağımsız bölüm için M.K.nun 650. maddesindeki temlik hükümleri uygulanamaz. Sözü edilen yasa hükmü taşınmazın tümü için, dayanarak yapılabilir. 650. madde koşullarının gerçekleşmediğine dair olan mahkemenin görüşü yerindedir.

Ancak, olayları izah etmek davacıya ait olmakla birlikte buna yön vermek ve gerçek hukuki sebebe göre sonuca ulaşmak mahkemenin görevidir. Davacı, müteahhidin yaptığı satış vaadine dayanarak buna konu olan bağımsız bölümün kendisine teslim edildiğini, içinde oturduğunu ileri sürmüştür. Şayet arsa sahibi olan davalı ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı müteahhid için doğmuş bir hak varsa müteahhidin yaptığı satış vaadi, alacağın temlikin sonuçlarını meydana getirir. Alıcı bundan yararlanarak mülkiyetin kendisine naklini isteyebilir. Arsa sahibi ile müteahhid arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle taşınmazın bir kısım paylarının önceden müteahhide aktarıldığı ve dava konusu bağımsız bölümün müteahhide bırakılacak dairelerden birisini teşkil ettiği de anlaşılmaktadır. İnşaatın müteahhit tarafından ikmal edilmemesi halinde dava konusu dairenin münhasıran teminat teşkil edip etmediği ve diğer bağımsız bölümlerle bunun karşılanıp karşılanmıyacağı belirlenmiş değldir. Arsa sahibi ile meteahhit arasındaki sözleşmenin feshine dair bir karar varsa da bunun ne dereceye kadar alıcının hakkına etkili olacağı araştırılmamıştır.

Tüm delilerin toplanark açıklanan esaslara göre değerlendirilmesi ve bu arada 30.9.1988 gün ve 1987/2 - 1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gözönünde tutulması, öncelikle müteahhide de husumet yöneltilerek inceleme ve soruşturmanın tamalanması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekmektedir.

Sonuç: Temyiz itirazların yukarıda gösterilen nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA (...) 5.7.1989 gününde oyçokluğuyla karar verildi.

KARŞI OY YAZISI

Dava, iyiniyetle yapılan inşaata tebaen muhik tazminat karşılığında 634 sayılı yasa hükümleri doğrultusunda tespit edilecek arsa payının temliken tescili istemine ilişkindir.

Mahkemece koşulları gerçekleşmeyen temliken tescil davasının reddine karar verilmiş, hükmü davacılar vekili temyiz etmiştir.

Öncelikle belirtilmelidir ki, eldeki dava satış vaadi sözleşmesine dayanılarak ferağa icbar suretiyle taşınmazın hükmen tescili istemine ilişkin değildir.

Davacılar vekili 8 sayfadan ibaret olan dava dilekçesinde olayı başından itibaren vakıalar beyanı ile izah etmiş ve açık seçik olarak davanın temliken tescil olduğu belirtmiştir. Diğer yandan MK'nun 650. maddesinde yazılı tescil koşullarını birer birer anlatarak mevcut olayda uygulamıştır. Davanın reddi üzerine yapılan temyizde dahi davanın temliken tescil olduğunu ve kanıtlandığını ileri sürmüştür. Olay itibariyle temliken tescil söz konusu olamayacağı uygulamada yer alan dairemizin görüşüdür. Bu görüşün aksini savunanlar da varıdr. Dava ve istek aşikardır. Şahsi hakka hasren cebri tescil ile temliken tescil, tabi hükümler itibariyle farklı davalardır. Davacı satış vaadi sözleşmesine 650.'deki iyiniyet varlığı bakımından istinat etmişler kanatindeyim. Satış vaadi sözleşmesine dayanarak bir talebi olmadığı ve bu dava g2ereği olamayacağı da mahukakktır. Zira satıcı müteahhit Mehmet Y. davada yer almamıştır. Dava arsa sahibi aleyhine ikame edilmiş bulunmaktadır. Dairemizin bozması üzerine davacılar arsa sahibi bu davaya alacak surette hakkında yeni bir dava ikame edeceklerdir. Bu bozma ilamı ile davacılar yararına olarak davaya yön vermek demektir. Cebri tescil davası ayrıca açılabilir. Temlik davasının reddi ileride açılacak cebri tescil davasını etkilemez. Öezllikle kesin hüküm söz konusu olamaz. Nitekim sebep ve taraf beraberliği mevcut olmayacaktır. Mahkemenin 650. maddenin koşullarının olmadığı şeklindeki kabulünün doğru olduğuna dair ekseriyetin görüşüne katılıyorum. Ancak temliken tescil davasının reddine dair hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi ve bir sonuca varılması ile yetinilmesi düşüncesindeyim. Vakıaları davaclıar zaten dava ile ortaya çıkmıştır. Satış vaadi sözleşmesine dayalı istem ayrı bir dava mevzuu olmaktadır. Dava rüyet edilirken bir islah da olmamıştır. Başından sonuna kadar MK'nun 650. maddesi hükmü doğrultusunda cereyan etmiştir. Temliken tescil davasından yeni bir dava doğrumak durumu ortaya çıkmaktadır. Bu genel görüşüme uymadığından ekseriyetdin kabulüne karşıyım. Hükmün onanması fikrindeyim.

T.C. YARGITAY

14.Hukuk Dairesi
Esas: 1984/5967
Karar: 1985/94
Karar Tarihi: 08.01.1985


ÖZET: Davacı vekili, taşınmazda yaptığı apartmandaki 5 numaralı daireyi arsa payı ile birlikte A.U.'ya satış vaadine ilişkin ve Noterce resen düzenlenen sözleşmeye dayanarak mezkur daire ve arsa payının müvekkili adına tescilini istemiştir. İnşaat sözleşmesinin feshinden ve hukuki ilişkinin kesilmesinden sonra müteahhit davalı H.E. ile davacı A.Ü. arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi arsa maliki davalı A.D.'i bağlamaz ve kendisi çekişmeli daire ile arsa payının ferağ takrinini vermeye zorlanamaz. Kaldı ki inşaat sözleşmesinin feshinden sonra H.E. vekili, çekişmeli dairenin müvekkili adına tescilini istemiş ve bilahare vaki ferağata binaen dava reddedilmiştir. Bu suretle, dava konusu daire yönünden arsa sahibi ile müteahhit arasında hukuki ilişki sona ermiştir. Bundan sonra E.E.'nin şahsi hakkının varlığından ve bu hakkın temlikinden sözedilmesi mümkün değildir. Açıklanan durum ihtibariyle dinlenme olanağı olmayan davanın reddi doğrudur.


(818 S. K. m. 213, 356)

Dava: Davacı A.U. vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.8.1983 gününde verilen dilekçe ile ferağa icbar suretiyle tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda: davanın reddine dair verilen 16.5.1984 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı A.U. vekili T.Ü ve H.G. tarafından istenilmekle, gereği düşünüldü :

Karar: Davacı vekili, H.E. 9391 ada 15 parsel sayılı taşınmazda yaptığı apartmandaki 5 numaralı daireyi arsa payı ile birlikte A.U.'ya satış vaadine ilişkin ve İzmir 14. Noterliğince resen düzenlenen 6.6.1983 gün 14889 sayılı sözleşmeye dayanarak mezkur daire ve arsa payının müvekkili adına tescilini istemiştir. Sözleşmenin dayanağını Karşıyaka 2. Noterliğince resen düzenlenen 7.7.1980 gün ve 20287 sayılı inşaat sözleşmesi teşkil etmektedir. Bu sözleşme ile H.E. diğer davalı A.D.'in 9391 ada 15 parsel sayılı taşınmazına daire karşılığı inşaat yapmayı yükümlenmiş ise de, mezkur sözleşmede öngörülen ve ayrıca İzmir 7. Noterliği aracılığıyla keşide edilen 11.11.1982 gün, 42938 sayılı ihtarda tanınan sürelerde inşaatı tamamlayamamış ve arsa maliki A.D. 11.3.1983 günlü ihtar ile inşaat sözleşmesinin feshetmiştir. İnşaat sözleşmesinin feshinden ve hukuki ilişkinin kesilmesinden sonra müteahhit davalı H.E. ile davacı A.Ü. arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi arsa maliki davalı A.D.'i bağlamaz ve kendisi çekişmeli daire ile arsa payının ferağ takrinini vermeye zorlanamaz. Kaldı ki inşaat sözleşmesinin feshinden sonra H.E. vekili, çekişmeli dairenin müvekkili adına tescilini istemiş ve bilahare vaki ferağata binaen Karşıyaka 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 5.5.1983 gün ve 1983/273-264 sayılı ilamı ila dava reddedilmiştir. bu suretle, dava konusu daire yönünden arsa sahibi ile müteahhit arasında hukuki ilişki sona ermiştir. Bundan sonra E.E.'nin şahsi hakkının varlığından ve bu hakkın temlikinden sözedilmesi mümkün değildir.

Açıklanan durum ihtibariyle dinlenme olanağı olmayan davanın reddi doğrudur.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekillerinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarını reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 8.1.1985 gününde oybirliği ile karar verildi.

183.maddenin ; şekle bağlı olmayan devir sözleşmelerine ilişkin olduğu 184.madde de açıkça belirtilmiş ; bunun dışında , tartıştığımız olayda müteahhit mi alacaklı yoksa arsa sahibi mi ? Ayrıca arsa sahibi ile müteahhit'in baş başa olduğu durumlardaki iptal/tescil davası ile 3.şahsın açacağı davanın halefiyet gereği aynı hükümlere tâbi olacağının kabulü için açık bir kanun hükmü gerekmez mi ?

Yüklenicinin payına düşen yerler bakımından yüklenici, arsa sahibinden alacaklıdır. Üçüncü kişi, yükleniciden payına düşen kısmı satın almışsa bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir.

Alıntı: Yazan yılmazkan Davanız tapu iptali ve tescildir, doğrudur. Husumeti hem arsa sahibine hem yükleniciye yönelteceksiniz. Yüklenici size karşı sözleşme gereği sorumludur. Arsa sahibi ise borçlu olduğu edim, yüklenici tarafından müvekkilinize temlik edilmiş olduğu için alacağın temliki hükümleri gereği sorumludur. Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki sorun sizi bağlamaz.

Anlatılanlar ışığında yüklenicinin tapu iptali ve tescil davasında taraf olamayacağını düşünüyorum. Zira haksız tapulama işleminin arsa sahibi tarafından gerçekleştirilmesi ve şuan mevcut tapununda arsa sahibi adına olması gibi nedenler de göz önüne alındığında husumetin arsa sahibine yöneltilmesi gerektiği kanaatindeyim.

Sayın Karhan,

İnceleyiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/showt...742#post417742

Saygılar...

Alıntı: Yazan Av.Bülent AKÇADAĞ Anlatılanlar ışığında yüklenicinin tapu iptali ve tescil davasında taraf olamayacağını düşünüyorum. Zira haksız tapulama işleminin arsa sahibi tarafından gerçekleştirilmesi ve şuan mevcut tapununda arsa sahibi adına olması gibi nedenler de göz önüne alındığında husumetin arsa sahibine yöneltilmesi gerektiği kanaatindeyim.

Sayın Akçadağ dikkat çektiğiniz hususu ben de düşünmüş olmakla birlikte tescili arsa sahibi yapmış olsa da alıcı ile arasında olan sözleşmeye aykırılıktan dolayı yüklenicinin de sorumluluğu vardır, diye düşünüyorum.