Süreli Kira Akti / Tahliye

Sayın meslektaşlarım,

4 yıl süreli bir kira aktinin süresinden önce tahliyesi sözkonusudur. Mecurun fiili ayıpları da bulunmaktadır.Bu durumda, sözleşmenin süresinden önce tahliyesi için neler önerirsiniz. Ayıpların tesbiti ile kiralayanın A.K.Tekeffül yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi ne kadar yararlı olur? Bu hususta tecrübesi olan var mı?

Teşekkürler

Sayın Akpunar,

Kiralanandaki ayıplar nelerdir?

Saygılarımla

Kiralayanın, rayiç bedelle,mecurun boşaltılmasından itibaren kiralığa çıkarıldığında ne kadar sürede kiraya verebilecekse o süre için sözleşmede yazılı kira parasını talep edeceksiniz.Söz konusu ayıplar kiralananın kullanımını engeller nitelikte ise kira parasının hakim tarafından tenkisi mümkündür.Tahliye ile zaten sözleşme tek taraflı feshedilmiştir.Ayrıca feshe gerek yok diye düşünüyorum.

Sayın Gündüz, tahliye henüz gerçekleşmedi.

Sayın Ergin, mecurdaki ayıplar projede olan ama yapılmayan asansör, çatı, ve kalorifer sisteminin verimli olamamsı vb. ayıplar.

Kira sözleşmesinde eksikliklerin giderileceği yolunda koşullar var ise A.K. tekeffül müessesesi işletilebilir. Kiralayanın bir borcu da kiracıya mecurun kullanılmasını zorlaştıran ya da imkansız kılan eksiklikleri gidererek mecuru teslim etmek ya da makul bir sürede bu eksiklikleri gidermektir. Eksikliklerin giderilmesi konusunda süreli bir ihtar çekerek eksiklikler giderilmediği takdirde kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedileceğini bildirir iseniz yararlı olur düşüncesindeyim. Sonrasında eksiklikler konusunda bir öntespit ve sözleşmenin feshi kalamn süredeki kirayı ödeme ihtimalinizi de ortadan kaldırır.

Saygılarımla.

Sayın osmaniyeye katılıyorum;

Kira akdi tam iki taraflı bir akittir. Mecur size sözleşme koşulları içinde teslim edilmedi ise ayıp ihbarı ile ayıpların giderilmesini istemeniz, kiralayanı temerrüde düşürmeniz gerektiği kanısımdayım.

Bunu yapmaksızın boşaltmak istiyorsanız yeniden uygun koşullarda kiraya verilebileceği kadar bir süre için tazminat ödemek zorunda kalacağınızı düşünüyorum.

Büyük bir olasılıkla fikir jimnastiği olduğu için olay açıldıkça koşullara göre tartışırız.

Saygılar

Alıntı: Yazan Av. Bülent S. Akpunar Sayın Ergin, mecurdaki ayıplar projede olan ama yapılmayan asansör, çatı, ve kalorifer sisteminin verimli olamamsı vb. ayıplar.

Sayın Akpunar,

Olayda B.K. 249 ve 250 inci maddesi tatbik edilecektir. Bunun olabilmesi için ise, Yargıtay bir çok kararında mecurun sözleşmenin amaçlanan biçimde kullanılmasının mümkün olmamasını aramaktadır. Yazdığınız bu ayıplar, bu anlamda ayıplar mıdır? Mecur örneğin 7 inci kattaysa asansörün yapılmaması bu tür ayıp sayılabilir, ancak 1 inci kattaysa sayılmaz. Çatıdaki ayıbı kestirmek zor ama mecur çatı katında ise ve çatı kiracının tamiratıyla giderilmeyecek bir ayıba sahipse yine fesih için yeterlidir; ama 1 inci kattakı bir mecur için çatı savunması kullanılamaz. Yani mecur 1 inci kattaysa bu iki ayıp fesih için yeterli değildir sanırım.

Gelelim 3 üncü ayıba; kalorifer sisteminin verimli olmaması...Sözleşme yapılırken kaloriferin mevcut olduğunu varsayıyorum. Sistem çalışmıyorsa bu bence ciddi bir ayıptır. Yargıtay bu gibi durumlarda öncelikle kiralayana ihtar çekilip, ayıbın giderilmesinin istenmesini kabul etmektedir. Öncelikle yukarıda sözünü ettiğiniz ayıpların giderilmesi için kiralayana ihtar çekmek gerekecektir.

Elimde Müslüm Tunaboylu'nun Borçlar Kanunu'na Göre Tahliye Davaları isimli kitabı bulunmaktadır. Kitapta konuya çok benzeyen bir yargıtay kararı var. 13 H.D.nin 24.12.1995 T. 11155/11709 sayılı kararına(kitapta aynen böyle)göre, mecurun bulunduğu binada önceden merkezi ısıtma sistemi varken, kat malikleri kurulu kat kaloriferine geçilmesi yönünde bir karar almışlardır. Yargıtay, kiralayanın kiralananı kaloriferle ısıtma borcu altında olduğunu belirlemiştir. Buna uyulmaması halinde kiracının 250 inci maddedeki haklardan yararlanabileceği hüküm altına alınmıştır. Kararı Kazancı'da bulamadım. Diğer programları kullanan üyelerimiz yardımcı olabilir. Bulunmazsa fotokopi çekerek size fakslayabilirim.

Saygılarımla

Sayın Ergin,

Yanıtınız için çok teşekkür ederim. Mecur 4 katlı bir bina ve ticari amaçla(dersane) kullanılıyor.

Teşekkür ederim