Kira bedelinin tespiti

Merhabalar
Müvekkil ile kiracısı 2011 yılında kira sözleşmesi imzalamışlardır. Buna göre kira bedelleri aylık ödenecektir. 2015 yılından itibaren karşılıklı mutabık kalınarak (Müvekkilin toplu paraya ihtiyacı olduğu için talep etmiş, Kiracı da toplu ödeyince kira bedeli daha düşükten hesaplandığı için makul bulmuş ve kabul etmiş) 2020 yılına kadar yıllık peşin ödemiştir. Ekim 2020 itibariyle sözleşme yenilenmiştir. Kiracı artık peşin ödemek istememektedir. Bu durumda Ekim 2020 kira bedel neye göre hesaplanacaktır? Son ödenen yıllık tutardan aylık bedeli bulup, bu bedele tefe-tüfe zammı yapılarak mı bulunacak? Yoksa Hiç peşin ödenmeseydi Ekim 2020 aylık kira bedeli ne olacak idi ise, bu tutar mı talep edilmelidir? Kiracı yıllardır peşin ödediği için iki yöntem arasındaki tutarlarda çok büyük fark çıkıyor. Tecrübesi olan Meslektaşlarımın bilgisine ihtiyacım var. Teşekkürler..

Kira sözleşmesinden itibaren 5 yıl geçtiği için endeks uygulanması söz konusu değil, hak ve nısfet uygulanması gerekir (yani boş olarak kiralansa ne kadar kira ödeyeceği tespit edilip, eski kiracı olması nedeniyle bir miktar indirim yapılması gerekiyor).


Kira miktarında anlaşamıyorsanız kira tespit davası açabilirsiniz, hakim kirayı bu şekilde belirleyecektir.


Bu arada kiralar uzun süre peşin ödenmişse bu ödeme şekli "teamül" olmuş demektir, her iki tarafında rızası olmadan yeniden değiştirilemez.

Alıntı: Yazan Admin Kira sözleşmesinden itibaren 5 yıl geçtiği için endeks uygulanması söz konusu değil, hak ve nısfet uygulanması gerekir (yani boş olarak kiralansa ne kadar kira ödeyeceği tespit edilip, eski kiracı olması nedeniyle bir miktar indirim yapılması gerekiyor). Kira miktarında anlaşamıyorsanız kira tespit davası açabilirsiniz, hakim kirayı bu şekilde belirleyecektir. Bu arada kiralar uzun süre peşin ödenmişse bu ödeme şekli "teamül" olmuş demektir, her iki tarafında rızası olmadan yeniden değiştirilemez.

Cevap için çok teşekkürler. Kiracıya mart ayında ihtarname yollanmış ve yenileme ayı olan ekim ayında sözleşmenin uzatılmayacağı, süresinde tahliye etmesi istenmiştir. Ancak kiracı halen taşınmazı kullanmakta ve bu tarih itibariyle de ödeme yapmamıştır. Aralık ayına kadar devir edecek birini bulduğunda devredeceğini, o zamana kadar da rayicin çok altına tekabül eden bir tutarı ödemeyi taahhüt ediyor sadece. Müvekkil de bu tutarı çok az olduğu için kabul etmiyor zaten bu kiracıyla haricen de anlaşamadığı için tahliye etsin istiyor. Kiralar son 5 yıldır yıllık peşin alınmış, bu durumun teamül oluşturması kabul edilebilir demişsiniz ancak bir çok kararda ve uygulamada kiracının aleyhine değişiklik yapılamayacağı görüşünün hakim olması endişelendiriyor beni . Bu aşamada ihtarname yollayarak hem tahliye etmesini hem de kaldığı süre kadar bedel ödemesini talep edeceğim o zaman yıllık peşin talep edecek şekilde mi ihtarname yollamalıyım ?

Hangi gerekçeyle tahliye istediğinizi bilmiyorum ama bildiğiniz gibi kiralayanın akdi fesh etmesi için BK'da belirtilen gerekçelerden birinin olması gerekiyor, kiralayan tarafından tek taraflı yenilenmemesi söz konusu değil. Eğer bu gerekçelerden biri varsa ve ihtarda da bildirdiyseniz, bu gerekçeye dayalı olarak tahliye davası yoluyla gidebilirsiniz diye düşünüyorum.


5 yıl boyunca kiraların peşin ödenmesi nedeniyle teamül olduğunu düşünüyorum. Neticede 5 yıl önce kiracının bu teklifi kabul etme zorunluluğu yoktu, teklifi kabul ettiğine ve 5 yıl boyunca da bu şekilde ödediğine göre artık "kiracı aleyhine değişiklik" olmasından söz etmek bence mümkün değil. Kaldı ki sizin de mesajınızda yazdığınız gibi kira miktarı da düşmüş dolayısıyla kiracının da "menfaati" var. Ancak yine de hakimin farklı düşünebileceği konusundaki çekincenize katılıyorum. Ama bu davadaki risk kiracı için sizin için olduğundan daha fazla. Yıllık kiraya 30 günlük icra takibi yapar, itiraz durumunda 30 gün bekledikten sonra tahliye davası açarsınız. Kiracı haklı çıkarsa vekalet ücreti ödersiniz, haksız çıkarsa tahliye kararı çıkar.

Alıntı: Yazan Admin Hangi gerekçeyle tahliye istediğinizi bilmiyorum ama bildiğiniz gibi kiralayanın akdi fesh etmesi için BK'da belirtilen gerekçelerden birinin olması gerekiyor, kiralayan tarafından tek taraflı yenilenmemesi söz konusu değil. Eğer bu gerekçelerden biri varsa ve ihtarda da bildirdiyseniz, bu gerekçeye dayalı olarak tahliye davası yoluyla gidebilirsiniz diye düşünüyorum. 5 yıl boyunca kiraların peşin ödenmesi nedeniyle teamül olduğunu düşünüyorum. Neticede 5 yıl önce kiracının bu teklifi kabul etme zorunluluğu yoktu, teklifi kabul ettiğine ve 5 yıl boyunca da bu şekilde ödediğine göre artık "kiracı aleyhine değişiklik" olmasından söz etmek bence mümkün değil. Kaldı ki sizin de mesajınızda yazdığınız gibi kira miktarı da düşmüş dolayısıyla kiracının da "menfaati" var. Ancak yine de hakimin farklı düşünebileceği konusundaki çekincenize katılıyorum. Ama bu davadaki risk kiracı için sizin için olduğundan daha fazla. Yıllık kiraya 30 günlük icra takibi yapar, itiraz durumunda 30 gün bekledikten sonra tahliye davası açarsınız. Kiracı haklı çıkarsa vekalet ücreti ödersiniz, haksız çıkarsa tahliye kararı çıkar.

Kıymetli Meslektaşım son sene yıllık peşin ödeme yerine araç verilmiş, bu aracın değeri de 6 aylık ödemeye tekabül etmiş. Bu 6 ay bitince de son 6 ayın parasının tamamını vermiş. Yani son kira yılında 6 aylık yapılmış ödemeler bu durumda cevabınız değişir mi? Bu durum fark yaratır mı?
Teşekkürler