apartman işletme projesi örneği ????

arkadaşlar apartman işletme projesi örneği lazım.. bilen varsa yanıtlarsa teşekkür ederim...

Sn.Cihan Nuri,
Piyasada yöneticinin el kitabi olarak satilan kitaplari incelemenizi öneririm birkismi isletme projesi örnegi iceriyor.
Saygilar.

bulunduğum ilçede bu türden kitaplar mevcut değil.. internetten birçok kitap buldum yalnız hiçbirini bulamadım... bana sadece işletme projesi örneği lazım.. hiçbiryerde bulamadım.. yardımcı olursanız sevinirim...

634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUN'UNA GÖRE

İŞLETME PROJESİ

İşletme Projesi Kat Mülkiyeti Birliğinin Bütçesi’dir.

Kat Malikleri Kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici (veya Yönetim Kurulu) gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. (KMK.. Md.37)

Bu projede özellikle aşağıdaki konular gösterilir.

Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları :

Giderler genellikle şunlardır.

Yıllık yakıt gideri,
Yıllık kapıcı,kaloriferci,bekçi,bahçıvan giderleri ve bunların Sosyal Sigortalar Primlerinin yıllık tutarı.

Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin yıllık bakımı, korunma ve işletme giderleri.
Ana gayrimenkul sigortalı ise yıllık sigorta primi,
Kat malikleri kurulunca kararlaştırılmış işler için yıllık giderler.
Beklenmedik ve acil işler giderleri.
Tüm giderler her kat malikine KMK. Md.20 deki esaslara göre düşecek tahmini miktar.
Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin KMK. Md.20 deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı.

KMK. Md. 20 ye göre Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça,
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderleri ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.

İşletme Projesi aşağıdaki örneğe göre hazırlanır.

İŞLETME PROJESİ


…………..İli,……………ilçesi………………mahallesi…………..sokaktak i……..kapı nolu ………….apartmana ait İşletme Projesidir.

A-GİDERLER

1- Yıllık yakıt gideri olarak………………YTL.nın harcanacağı tahmin ve tespit edilmiştir.
2- Kapıcı ve kaloriferci ücreti aylık ………YTL olup,yıllık kesin olarak ………YTL.dir.
3- Sosyal Sigortalar primi yıllık kesin olarak ………………..YTL.dir.
4- Anagayrimenkulün sigorta priminin yıllık kesin tatarı ………………YTL.dir.
5- Anagayrimenkulün ortak yerlerinin ve tesislerinin bakım, korunma, onarım ve işletme giderleri yıllık tahmini …………………..YTL.dir.
6- Kat Malikleri Kurulu kararı gereğince bahçenin ıslahı, tanzimi ve bakımı için görevlendirilecek bahçıvan için ödenecek aylık ……………YTL.dır. Sigorta primide dahil olmak üzere yıllık tahmini ………………YTL.dir.
7- Eskiyen posta kutuları, kapı zilleri merdiven otomatiklerinin yenilenmesi için harcanacak miktar tahmini …………….YTL.dir.
8- Yıllık PTT, Noter ve mahkeme masrafları tahmini ………….YTL.dir.
9- Beklenmedik ve acil işler için tahmini ……………..YTL.dir.
10- Böylece ana gayrimenkulün yıllık masrafı ………………….tahmini YTL.dir.

B-GELİRLER

1- Bağımsız bölüm maliklerinin arsa paylarına göre ödeyecekleri aylık yakıt ücretleri aşagıda gösterilmiştir.
Bu miktarlar, katılma paylarına göre kesindir. Ancak,yakıt harcamaları dikkate alınarak ayrıca ilaveler yapılabilecektir.

Bağımsız Ödeyeceği
Bölüm No. Nev’i Maliki Miktar YTL.

1 Dükkan ……………….. ……………

2 Konut ………………. ……………


2- Her kat maliki ; kapıcı ve kaloriferci olarak ayda ……………YTL.ödeyecektir.

Her dükkan maliki, kapıcı ve kaloriferci ücreti olarak ayda ………….YTL.ödeyecektir.
Her kat ve dükkan maliki bahçıvan ücreti olarak bir kereye mahsus olmak üzere……….YTL.ödeyecektir.

3- Anagayrimenkulün ortak yerlerinin bakımı, korunma ve onarım giderleriyle ve tüm sigorta primleri için her bağımsız bölüm malikinden arsa payları esas alınarak ayda aşağıda gösterilen miktarda avans alınacaktır.


Bağımsız Bölüm No. Nev’i Maliki Ödeyeceği Miktar YTL.

1 Dükkan ……………… ……………..

2 Konut ……………… ……………..


4-Eskiyen posta kutuları, kapı zilleri ve merdiven otomatiklerinin yenilenmesi için, konut maliklerinden eşit olarak ve bir defaya mahsus olmak üzere ……..YTL.alınacaktır. Kendilerini ilgilendirmediği için dükkan malikleri bu giderlere katılmayacaktır.
5- PTT, Noter ve mahkeme giderleri için, her kat malikinden bir kereye mahsus olmak üzere ………YTL.alınacaktır.
6- Beklenmedik ve acil işler için, arsa payları esas alınarak her kat maliklerinden ayda …….YTL.alınacaktır.
7- Böylece, yıllık gider miktarı …………..YTL.; yıllık gelir miktarı……………YTL.olacak ve gelirlerimiz, giderleri tamamen karşılayacaktır.
8- Artan gelir olursa, gelecek yıla gelir olarak devredilecektir.
9- Tahminlerimiz üstünde masraf yapılması gerektiğinde veya fiyatlarda beklenmedik artışlar olduğunda, Kat Malikleri Kurulu’nun vereceği karara göre ek taleplerde bulunulacaktır.
10- Yönetici her bağımsız bölüm malikinden, sonuç olarak, her ay ödemesi gereken miktarı avans olarak tahsil edecek ve karşılığında tahsilat makbuzu verecektir. Kesin hesap yıl sonunda yapılacaktır.
11-Bu İşletme Projesi ../…/2006 tarihinde yönetici (veya Yönetim Kurulu) tarafından düzenlenmiş olup, bütün kat maliklerine ayrı ayrı tebliğ edilecektir.
12- Bu İşletme Projesine itirazı olanların tebliğinden itibaren 7 gün içinde Kat Malikleri Kurulu’na başvurması gerekmektedir.
13- Bu İşletme Projesi itiraz olunmazsa 7 gün sonra itiraz olunmuşsa Kat Malikleri Kurulu’nun karar tarihinden itibaren kesinleşmiş olacaktır.
Bütün kat maliklerinin bilgilerine saygılarımla sunulur. ../../2006

Yönetici
Adı,Soyadı yazılıp imzalanır.
İşletme Projesi Yönetim Kurulu tarafından hazırlanmışsa Yönetici ibaresi yerine aşağıdaki ibareler yazılır.

Başkan Üye Üye
Ad,soyad,imza Ad soyad,imza Ad,Soyad,imza




GELİR-GİDER CETVELİ

………İli………..İlçesi………..Mahallesi,…………..sokaktaki……… .kapı nolu ………..apartmanına ait Gelir-Gider Cetveli’dir.



GELİRLER GİDERLER

…………………………..YTL ……………………….YTL

……………………………YTL ……………………….YTL


AKTİF PASİF

………………………..YTL ………………………..YTL.

………………………..YTL …………

Cihan Bey,
Benim elimde bir örnek olacakti, ancak pazartesiden erken bulamam. Pazartesi günü bulursam size yollarim.
Saygilar.

İşletme projesi denilen kavram, ne olduğu (şekli) mevzuat ile saptanmış bir kavram değildir. Ana yapının gelecek bir yıllık tahmini bilançosudur. Size önerilen kitapta da yazar kendince bir örnek hazırlamıştır. Burada ana yapının (apartmanın) gelecek bir yıllık tahmini gelirlerini, gelecek bir yıllık tahmini giderlerini belirleyeceksiniz ve bunları kalem kalem yazacaksınız. Kısacası bütçe yapacaksınız. Ama o bütçe denk bütçe olacak. Yani dosya kağıdını yan tutup kocaman bir T harfi ile ikiye böleceksiniz ve bir tarafında apartmanınızın temel ihtiyaçlarını ve bu ihtiyaçların tahmini maliyetini göstereceksiniz. Diğer tarafta ise (kaynaklarınızı) bu maliyeti hangi bağımsız bölümlerden hangi aylarda kaçar lira toplayarak karşılayacağınızı göstereceksiniz. Altını imzalayacak ve kat maliklerine tebliğ edeceksiniz ki ne kadar parayı ne için ödeyeceklerini bilecekler, hukuka aykırılık görüyorlarsa hukuki başvuru yollarını kullanma olanağına sahip olacaklar. (Elbette bu bütçenin yıl sonunda tam anlamı ile tutması da şart değildir).Saygılarımla.

evet.. apartman projesi tam bir şekle bağlı olmadığı için genelde çok farklı örnekleri var.. ama bunu en iyi biçimde yapmak her yöneticinin ve her sorumlunun görevi.. celikal arkadaşımıza çok teşekkür ediyorum.. en azından şekil açısından yararlanabileceğim bir şablon gönderdiği için.. ışıl hanım sizin de örneğinizi merakla bekliyorum.. yardımlarınız için çok teşekkür ederimm....

Av.Ayhan yalçın'ın bu konuda apartman ve site yöneticilerine rehber klavuz olarak hazırladığı bir kitap var bu kitaptan kendimde çok faydanlandım tavsiye ederim..

Sayın Cihan Bey,
Bazı kısımlar yazıyı göndermem sonucu birbirleri arasına girmiş bunları yeniden gönderiyorum.

Bagımsız Bölüm No. Nev'i Maliki Ödeyeceği Miktar YTL.

1 Dükkan ........... ......................
2 Konut ........... ......................

13.maddeden sonra Yönetici
Adı ve Soyadı
İmza

veya

Başkan Üye Üye
Ad,Soyad,imza Ad,soyad,imza Ad,soyad,imza




GELİR GİDER CETVELİ


GELİRLER GİDERLER

.................... YTL ........................YTL.
.................... YTL ....................... YTL.



AKTİF PASİF

....................YTL .....................YTL
....................YTL ..................... YTL

Şekil itibariyle budur.

Saygılar.

Sn.Cihan Bey,
Elimde arsa payına göre - eşit gider esasına göre ödemelerin ayrı ayrı gösterildiği bir işletme projesi örneği / bütçe var, ancak bu örnek excelde hazırlandı. Size mail atabilmem için bana mail adresinizi yollayabilirseniz, yardımcı olmaya calışırım. Çünkü excel tablosunu buraya taşımakta zorlanıyorum, herşey birbirine giriyor.

Saygılar.

Merhaba, kooperatifimiz iskan izinlerini alarak üyelerin oturabileceğini belirtti. Ancak henüz kooperatif fesh edilmiş değil ve tapularımız alınmadı. Daire sahipleri çoğunluk sayı ile toplanarak yönetici ataması yaptı. Bu durumda yönetici kanuni olarak bu daireleri yönetebilir mi? Yardımcı olunursa sevinirim.

Yapıların çoğunluğu tamamlanmış ve yaşam 2/3 oranında başlamışsa kat mülkiyeti kanununa tabi olarak işlemler yapılabilir.
Saygılar.

Işıl hanım çok teşekkür ediyorum saygılar sunuyorum. Verdiğiniz bilgi ile bizleri çok rahatlattınız.

YÖNETİCİ

YÖNETİCİ KİMDİR ?
Yönetici Anagayrimenkulün yönetim işlerini yürüten kişidir. Anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir.(KMK.nun md.34/2)

YÖNETİCİDE ARANACAK VASIFLAR.
Fiil ehliyetine sahip olmalıdır. Yani temyiz kudretine sahip ve reşit olmalı, kısıtlı olmamalıdır.
Dışardan seçilmişse tebliğat yapılabilecek bir adresi de olmalıdır. Yönetim planında belirtilmişse belirlenen vasıflarda olmalıdır. Ancak bu düzenlemelerin kat malikleri arasındaki eşitliği sarsacak nitelikte olmaması gerekir.

YÖNETİCİNİN ATANMASI
Kat malikleri Anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler.(KMK.md.34/1)
Yönetim bir kişiye verilmişse ona Yönetici, Yönetim 3 kişiye verilmişse o kurula Yönetim Kurulu denir. Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu(yarıdan bir fazla oy) Yönetici atanması için aranan oy yeterli sayısıdır.(KMK.md.34/4)

YÖNETİCİ NE ZAMAN ATANIR
Kat malikleri Kurulunun kanuni yıllık toplantısında atanır.(KMK.md.34/5) Atama 1 yıl için yapılır. Atama işlemi her yıl yenilenir. Eski yönetici tekrar atanabilir.

YÖNETİCİNİN GÖREV VE YETKİLER

Yöneticinin görev ve yetkileri Yönetim Planında belirtilir.(KMK.md.35/1)
a-) Genel yönetim işlerinin görülmesi (KMK.md.35)
b-) Defter tutulması ve belgelerin saklanması (md.36)
Yönetici sadece Karar Defteri tutmak zorundadır.
c-) İşletme Projesinin yapılması(md.37)

1-) Kat Malikleri Kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi.
2-) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakım ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması (Bu tedbirler KMK.nun 18-19 ve 24 te belirtilmiştir.)
3-) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi
4-) Para ve avans toplanması.
5-) Ödemelerin kabulü, borçların ödenmesi, kiraların toplanması,
6-) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebliğatın kabulü.
7-) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması.
8-) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması.
9-) Dava açması, icra takibi yapması ve Kanuni İpotek Hakkı’nı kullanması.
10-) Bankada hesap açtırmak.
11-) Kat Malikleri Kurulu’nun toplantıya çağrılması.
12-) Defter tutulması ve belgelerin saklanması.
13-) İşletme Projesinin yapılması.
14-) Kimlik asılması ödevi (Yönetici, öz ve soyadı ile iş ve ev adresini Anagayrimenkulün giriş kapısı yanına veya antrede görülecek bir yere asmaya mecburdur.KMK.md.34/9)
15-) Kimlik Bildirimi (Yönetici, veya Yönetim Kurulunun yetkili kıldığı üye) anagayrimenkulde kapıcı, kaloriferci gibi teknik ve yardımcı hizmetlerde çalışanların kimliklerini, işe başlamalarını takiben 3 gün içinde dolduracağı belge ile Mahalli Genel Kolluk Örgütüne vermek zorundadır.(1774 s.K. md.5)