Ortaklığın Giderilmesi-Satıştan önce yıkılan muhdesat bedeli

Ortaklığın giderilmesi davasına ilişkin olarak;
Satış dosyasından kıymet takdir raporu alınmış ve kesinleşmiştir.
Satışa esas kıymet takdir raporunda hissedar olmayan 3. kişilere ait olan binalara da değer biçilmiştir.
İtiraz olmadığından kıymet takdir raporu da kesinleşmiştir.

Ancak rapor alındıktan sonra bu binalar yıkılmıştır.
Yani satış anında taşınmaz üzerinde bu binalar yer almayacaktır.

Kıymet takdir raporu kesinleştiğinden; satıştan önce bu konuda hangi yola başvurulabilir? Yeniden rapor alınmasını talep etmek mümkün müdür?

T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/6153
K. 2005/7300
T. 11.7.2005

"Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parça ( muhtesat )varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhtesatın bir kısım ortaklara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta tüm ortaklar ittifak ediyorlarsa ve muhtesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa, bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhtesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza, ne kadarının muhtesata isabet ettiği oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhtesata isabet eden kısım muhtesat sahibi ortağa, geri kalan bedel ise payları oranında ortaklara dağıtılır.

Bütünleyici parçanın arzın ortaklarına değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhtesat sahibi olarak davaya dahil etme ve ona satış bedelinden pay verme mümkün değildir.

Olayımıza gelince; dava konusu edilen ve satışına karar verilen 15 No'lu parsel üzerinde bodrum + zemin + bir normal katlı betonarme karkas tarzda projesiz ve ruhsatsız şekilde inşa edilmiş bir bina bulunduğu keşfen belirlenmiştir. Taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesinde bu binaya ilişkin bir şerh olmadığı gibi, bu konuda taraflar arasında ittifak da sağlanmamıştır. Bu durumda mahkemece muhtesatın arzla birlikte satılarak satış bedelinin mirasçılık belgesindeki payları oranında ortaklara bölüştürülmesine karar verilmesi gerekirken yukarıda açıklanan ilkelere uygun bir oranlama da yapılmadan taşınmaz üzerindeki ruhsatsız binanın enkaz bedelinin davalıya verilmesine hükmedilmesi hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir." deniyor.

Yukarıda mevcut karara göre 3. kişilere ait olan yapının ve arsanın değeri ayrı ayrı belirlenecektir. Müvekkiliniz muhdesatlar üzerinde hak iddia etmediyse kanaatimce yapının değerinden pay alamayacaktır. Bilirkişi raporunda arsa ve yapı değeri ayrı ayrı değerlendirildiyse başkaca bir rapora gerek yok diye düşünüyorum.

İlginiz ve zaman ayırıp yanıtladığınız için teşekkürler. Ancak sorum bu hususa ilişkin değil, kıymet takdir raporu alındıktan sonra ancak satış gününden önce "yıkılan" 3. kişiye ait binanın değerine raporda yer verilmiş olması.

Hissedar olmayan 3. kişilerin ileride sebepsiz zenginleşme
davası açarak arsa sahiplerinden raporda hesaplanan bu bedeli
talep hakları mevcut.

Sormak istediğim, kıymet takdir raporunun alınmış ve kesinleşmiş olmasından sonra ancak satış gününden önce artık taşınmaz üzerinde yer almayan binaların değerinin raporda görünmesi
nedeniyle yeniden rapor alınmasını talep hakkımız bulunup bulunmadığı.

"Taraflar iki haftalık süre içinde bilirkişi raporuna itiraz etmezse ,bilirkişi raporu itiraz etmeyen taraf bakımından kesinleşmiş sayılması gerektiği kanısındayız. Fakat bu kesinleşme mahkeme bakımından söz konusu olmaz.Mahkeme bilirkişilerden tamamlayıcı bilgi alma,açıklama isteme ve yeni bilirkişi incelemesi yaptırma yetkisini(m.281.2)her zaman ( hüküm verilinceye kadar) kullanabilir. Taraflar da,mahkemeden bu yetkisini kullanmasını isteyebilir." (BakiKURU,Ramazan ARSLAN,Ejder YILMAZ,Medeni Usul Hukuku Ders Kitabı,2013sh:432)

Somut olayda, taşınmaz 3.kişiye ait muhtesatla birlikte satışa çıkartılacak ve bedeli arsa bedeli ile birlikte paydaşlara dağıtılacaktır.Eldeki rapora göre Mahkeme bu şekilde karar verecektir. Oysa yok olan muhtesatın satışının söz konusu olamayacağı,bu hususun taşınmazın değerini etkileyeceği ,ileride 3 kişi ile paydaşlar arasında çekişmeye neden olabileceği açıktır. Ortaya yeni bir vakıa çıkmıştır. Alınan raporla durum aydınlanmamıştır. HMK.madde 281.3'e göre hakimin "gerçeğin ortaya çıkması için tekrar bilirkişi incelemesi yaptırması" yetkisi vardır.

Bu nedenle, hüküm verilinceye kadar, tarafların hakimin ek rapor alınması yada yeniden bilirkşi incelemesi yaptırması yetkisini kullanmasını talep edebileceklerini düşünüyorum.

Bana göre yapılacak iş DELİL TESPİTİ yolu taşınmaz üzerindeki binaların yıkıldığını belgelemek/ diğer yolda belediye yıkmış ise yıkım tutanağını ekleyerek satış kararını veren SULH HUKUK MAHKEMESİNE dilekçe ile başvurarak satış ilanının yeniden düzenlenmesi istenebilir.