Kat Malikleri Kurulu tarafından seçilmeden yöneticilik yapan İşletme Kooperatifleri hk.

Merhaba Saygıdeğer Turkhukuksitesi Ailesi, ülkemizde sık görülen bir yanlış uygulamayla ilgili fikirlerinizi rica ediyorum.

K Oto Sanayi Sitesi adında bir Yapı Kooperatifi yaklaşık 30 yıl önce kuruluyor. Yaklaşık 500 tane bağımsız bölümden oluşan sitede tüm tapular kat mülkiyetli olarak çıkartılıp ferdileşme tamamlanıyor ve yaklaşık 7 yıl önce Site İşletme Kooperatifi'ne dönüştürülüyor.

Bildiğiniz üzere Kooperatiflerin yönetimi, 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'na göre düzenlenen Genel Kurullarda alınan kararlarla gerçekleştiriliyor. Kanuna göre her üyenin bir oy hakkı mevcut, kooperatif üyesi olmayan malikler ve kiracıların da haliyle katılım hakkı bulunmamakta.

K Oto Sanayi Sitesindeki taşınmazlar Kat Mülkiyetine tabi ve 634 Sayılı K.M.K.'ya göre Sitenin Yönetimine ilişkin karar almakla yetkili tek organ Kat Malikleri Genel Kurulu'dur. Siteye Yönetici atanabilmesi için de Kat Malikleri Genel Kurulu'ndan karar alınması gerekmektedir. K İşletme Kooperatifi de diğer kat malikleri gibi 1 tane taşınmazın maliki olan bir site sakinidir.

Ferdileşmenin tamamlanması ve kat mülkiyetine geçilmesine rağmen bahsi geçen İşletme Kooperatifi, 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'na göre yaptığı Genel Kurullarda sanki Kat Malikleri Genel Kurulu gibi sitenin yönetimine dair kararlar alıyor. Seçimli Genel Kurullarda belirlediği İşletme Kooperatifi Yöneticileri sanki K Sanayi Sitesi'nin yöneticisi gibi bağımsız bölüm maliklerinden aidat topluyor. Yapı Kooperatifi alışkanlıkları ve site sakinlerine yapılan baskılar dolayısı ile kimse sesini çıkartmıyor, hakkını arayanlar da olumsuz uygulamalara maruz bırakılıyor.

634 Sayılı Kanun'un maddeleri emredici ve açık. K Oto Sanayi Sitesi İşletme Kooperatifi'ne konuyla ilgili bir ihtarname çektik. 634 Sayılı Kanun'a göre geçerli bir yönetim bulunmadığını, kat malikleri genel kurulu dahi yapılmadığını, kendilerinin yönetici olmadığını eğer yönetici olma talepleri var ise Kat Malikleri Genel Kurulu'nu toplayıp aday olmaları gerektiğini belirttik. Aksi takdirde Hakimin müdahalesini talep edeceğimize de ekledik.
Verilen cevapta hukuki hiçbir gerekçe yok.

Mevcut durumda yetkili olmayan bir yönetimin keyfi uygulamalarına karşı ne yapılabilir? Sulh Hukuk Mahkemesi'nden yönetici atanmasına dair talepte mi bulunmalıyız?
Bu dava için de daha önce yönetici atanmasını denemiş olmak gerekiyor. Ancak bütün maddi kaynaklar hukuka aykırı yönetim olan işletme kooperatifine gittiği için Kat Malikleri Genel Kurul'unu davet etmeye birkaç üyenin gücü yetmiyor.

Değerli fikirleriniz için şimdiden teşekkür ederim.

Alıntı: …bahsi geçen İşletme Kooperatifi, 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'na göre yaptığı Genel Kurullarda sanki Kat Malikleri Genel Kurulu gibi sitenin yönetimine dair kararlar alıyor. Seçimli Genel Kurullarda belirlediği İşletme Kooperatifi Yöneticileri sanki (K) Sanayi Sitesi'nin yöneticisi gibi bağımsız bölüm maliklerinden aidat topluyor….

Merhaba sayın meslektaşım

1.Genel Kurulda ana sözleşmede değişiklik yapılmak suretiyle kooperatifin konut kooperatifinden işletme kooperatifine dönüşmesi,

2.Sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olup olmadığı? (KMK.m. 66)

3.Toplu Yapı Yönetimine geçilip geçilmediği? (KMK.m.66 vd.)

4.Sitenin 4562 s. Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ile ilgisi (Geçici m.5) ?

5.YARGITAY :

a.„Birden fazla parselde kurulu durumda bulunan kooperatife ilişkin TOPLU YAPI YÖNETİMİNE GEÇİLİNCEYE KADAR Kooperatifler Kanunu ve ana sözleşmesinin uygulanacağı…“
Y.23.HD. E. 2016/3115, K. 2018/5652, T. 4.12.2018
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/files/dsp.php?fn=23hd-2016-3115.htm&kw=`%C4%B0%C5%9Fletme+Kooperatifi`#fm

b.Davacı-alacaklı S.S. Mashattan SİTE İŞLETME KOOPERATİFİ tarafından 29.01.2014 tarihli hesap ekstresine göre YÖNETİM GİDERİ ALACAĞININ TAHSİLİ AMACIYLA davalı-borçlu aleyhine ilamsız icra takibi başlatıldığı, alacağın kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararına dayanmadığı, takip dayanağı belgelerin alacaklı kooperatifin 2012 yılı olağan genel kurul tutanağı ve 2013 yılı tahmini bütçesi olup, bu belgelerin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde belirtilen kesinleşmiş işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları niteliğinde olmadığı gibi, kayıtsız şartsız borç ikrarı da içermediğinden alacaklının itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gereklidir.
HGK. E. 2017/12-264, K. 2018/1765, T. 27.11.2018
http://www.kazanci.com/kho2/ibb/files/dsp.php?fn=hgk-2017-12-264.htm&kw=`%C4%B0%C5%9Fletme+Kooperatifi`#fm

Kahve molası...