Elbirliği mülkiyetinde önalım hakkının kullanılması hususunda ihtarname örneği

Merhaba, mirasçıların elbirliği mülkiyeti ile hissedar oldukları bir arsa mevcut. Mirasçılardan biri hissesini satmak istiyor. Diğer hissedarlara önalım haklarını kullanabilmeleri için noterden ihtarname çekilecek. Elinde bu hususa dair örnek bir ihtarnamesi olan var mı? Zira Noter'den maktu bir şekilde hazırlandığını düşündüğüm bu ihtarnameyi avukatların hazırladığı söylendi. Noter'in hazırlaması gerekmiyor mu acaba?

Hissenin satışından önce böyle bir ihtarname çekiliyor mu? Hissenin satışından sonra çekiliyor diye biliyorum.

Önalım hakkı paylı taşınmazda kullanılabilecek bir haktır. Bu hakkın kullanılması için öncelikle payın satılması gereklidir. Pay satışından önce yapılan ihtarların hukuken bir kıymeti yoktur.

Açıkçası o konuda kafam karışık. Hissenin satışından sonra neden ihtar çekilir? Bu durumda eğer önalım hakkı kullanılırsa önceki alan mağdur olmaz mı? Elbette parasal anlamda mağdur olmuyor (duruma göre bu da yaşanabiliyor gerçi) ama ya zaman, zamanı gidiyor yok yere..

Yani velhasıl,önce ihtar, sonra satışa çıkarılacak. Alan olursa ve önalım hakkı da kullanılmazsa satılacak.

Bu daha mantıklı değil mi? 'Bak ben bunu satışa çıkartıyorum, sen alıyorsan al, almıyorsan geçmiş olsun.' 😅😊

Benim olayımda da hisse henüz satılığa dahi çıkarılmadı. Prosedür açısından inceledim ama emin olamadım. Dediğiniz durumla karşılaştım. Ama mantıklı olan öteki değil mi acaba? Ya da siz ne düşünüyorsunuz bu konuda?

Yanlış adım atmamak adına araştırıyorum elbette. Öncelikle hissenin satılması mı gerekiyor?

Değerli meslektaşım, önalım hakkı payın satışı ile kullanılabilen bir haktır. Pay tescil edilmeden bu hak kullanılmaz. Pay tescili ile hem satış miktarı hem de alıcı kesin olarak bilinmiş olur. Hatta Yargıtay verdiği bir kararda ihtarın usulüne uygun olmadığını belirterek 3 aylık hak düşürücü süreyi işletmediği bir kararı da vardır.

"...Türk Borçlar Kanunu’nun 241. maddesinin 1. fıkrasında “Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.” hükmü yer almaktadır. Dosyada mevcut 09.01.2015 tarihli 00923 yevmiye numaralı ihtarnamesine bakıldığında, ihtarnamenin, yasanın aradığı anlamda önalım hakkının kullanılmasına yönelik düzenlenmiş usulüne uygun bir ihtarname olmadığı, satış sözleşmesinin içeriğinin (satış tarihi, satış bedeli, intifa hakkı tesisi...) ihtarnamede belirtilmediği anlaşılmıştır..." (Y.14 H.D. 06.11.2017 T. 2017/4589 E. 2017/8106 K.)

Alıntı: Yazan Hope_Smile Açıkçası o konuda kafam karışık. Hissenin satışından sonra neden ihtar çekilir? Bu durumda eğer önalım hakkı kullanılırsa önceki alan mağdur olmaz mı? Elbette parasal anlamda mağdur olmuyor (duruma göre bu da yaşanabiliyor gerçi) ama ya zaman, zamanı gidiyor yok yere.. Yani velhasıl,önce ihtar, sonra satışa çıkarılacak. Alan olursa ve önalım hakkı da kullanılmazsa satılacak. Bu daha mantıklı değil mi? 'Bak ben bunu satışa çıkartıyorum, sen alıyorsan al, almıyorsan geçmiş olsun.' 😅😊 Benim olayımda da hisse henüz satılığa dahi çıkarılmadı. Prosedür açısından inceledim ama emin olamadım. Dediğiniz durumla karşılaştım. Ama mantıklı olan öteki değil mi acaba? Ya da siz ne düşünüyorsunuz bu konuda? Yanlış adım atmamak adına araştırıyorum elbette. Öncelikle hissenin satılması mı gerekiyor?

Mantıken ben de size katılıyorum. Ancak kanunen Önalım hakkının kullanılması hissenin satışından sonra olur. Bu nedenle satış öncesinde ihtarname çekilmesi satıştan sonra önalım davası açılmasına engel olmaz diye düşünüyorum.
Ancak diğer hissedarlar önalım hakkını kullanmaktan feragat edebilirler. Bu feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi zorunludur.

Düzgün olsun diye tekrar kanunu esas alıp yazayım dedim.
Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.

Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.


Ama sizin sorununuz şu şekilde çözülebilir. İstediğiniz şekilde bir dilekçe hazırladım. Kendinize göre değişiklik yapabilirsiniz. İhtardan ve süreden sonra satış yaparken dikkat edeceğiniz husus şunlardır: Öncelikle hisse sahibi dışındaki kişiye satacağınız miktar ile ihtarnamede belirtilen miktar aynı olmalı. Ama olurda farklı miktar yazılacaksa bu miktar ihtarnamede belirtilen miktarın altı olmamalı. Bunun dışında para geçişi bankadan olmalı veya başka kanıtlayacağın bir şekilde olmalı aksi takdirde muvazaa iddiası ile karşılaşabilir veya düşük ödeme yapıldığı iddia edilebilir vs. İhtarnameye bakarsan ve bunları yaparsan önalım davası açılabilse de ihtarnamedeki kötüniyet TMK 2 seni kurtarabilir..Yardım edebildiysem sorun yok.

ADANA 4. NOTERLİK MAKAMININA



KEŞİDECİ :
VEKİLİ :
MUHATAPLAR : Mirasçıların isimleri yazılacak
Konu : Adana ili Seyhan İlçesi ….. mahallesi 102 Ada 19 Parsel nolu taşınmazımı ……. Miktara sizlere satma talebinde ve ihtarında bulunuyorum.
AÇIKLAMALAR:
Sayın muhataplar; Müvekkil şirket Adana ili Seyhan İlçesi ….. mahallesi 102 Ada 19 Parsel nolu taşınmazımı ……. Miktara sizlere satma talebinde bulunuyorum.
Kanun: Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir. demektedir. Bu nedenle kanunen tarafınıza Adana ili Seyhan İlçesi ….. mahallesi 102 Ada 19 Parsel nolu taşınmazımı ……. Miktara sizlere satma talebinde bulunuyorum ve size kanuni süre olan 3 aylık süreyi veriyorum. Verilen süre içerisinde tarafıma dönüş yapılmaması halinde ve ilerde önalım hakkı davası açacağınız zaman “Bir hakkın, objektif iyi niyet kurallarına aykırı olarak kullanılması suretiyle başkasına bir zarar vermesi, hakkın kötüye kullanımını oluşturur. MK.m.2/1 hükmü herkesin haklarını toplumda geçerli doğruluk, dürüstlük ve iş ilişkilerinin gerektirdiği karşılıklı güven anlayışına uygun olarak kullanmasını emreder.” kuralını ve hissemi hisse sahibi olmayan 3. kişiye sattığım zaman bu kişiye karşı açacağınız davada da kötüniyetli olacağınızı da ayrıca ihtar ederim.

Sayın noter iş bu ihtarnamenin bir suretini muhataplara tebliğ ile tebliğ şerhli bir suretinin tarafımıza iadesini bilvekale arz ederim.
Keşideci Vekili

Alıntı: Yazan Hope_Smile Merhaba, mirasçıların elbirliği mülkiyeti ile hissedar oldukları bir arsa mevcut. Mirasçılardan biri hissesini satmak istiyor. Diğer hissedarlara önalım haklarını kullanabilmeleri için noterden ihtarname çekilecek. Elinde bu hususa dair örnek bir ihtarnamesi olan var mı? Zira Noter'den maktu bir şekilde hazırlandığını düşündüğüm bu ihtarnameyi avukatların hazırladığı söylendi. Noter'in hazırlaması gerekmiyor mu acaba?

Elbirliği ile mülkiyette ( iştirak halinde mülkiyette) esasen, hisse yok, malik vardır. Bu mülkiyet türünde, bir malik hissesini satabilirmi ki, ihtarname söz konusu olsun. Önalım hakkı, müşterek mülkiyette söz konusu olur.

Alıntı: Yazan Cumhur Okyay Elbirliği ile mülkiyette ( iştirak halinde mülkiyette) esasen, hisse yok, malik vardır. Bu mülkiyet türünde, bir malik hissesini satabilirmi ki, ihtarname söz konusu olsun. Önalım hakkı, müşterek mülkiyette söz konusu olur.

Açıkçası o konuda muallakta. Hisseler eşit oranda belirlenmiş. Misal 1/4 şeklinde ve yanına da parantez içinde 'elb.' yazılmış. Yani bu elbirliği mülkiyeti olduğunu gösteriyor değil mi? Sadece hisseler belli ama arazide yer olarak belli değil.

Şimdi bu haliyle elbirliği mülkiyeti mi yoksa paylı mülkiyet mi söz konusu?

Alıntı: Yazan alagoz81 Düzgün olsun diye tekrar kanunu esas alıp yazayım dedim. Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir. Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir. Ama sizin sorununuz şu şekilde çözülebilir. İstediğiniz şekilde bir dilekçe hazırladım. Kendinize göre değişiklik yapabilirsiniz. İhtardan ve süreden sonra satış yaparken dikkat edeceğiniz husus şunlardır: Öncelikle hisse sahibi dışındaki kişiye satacağınız miktar ile ihtarnamede belirtilen miktar aynı olmalı. Ama olurda farklı miktar yazılacaksa bu miktar ihtarnamede belirtilen miktarın altı olmamalı. Bunun dışında para geçişi bankadan olmalı veya başka kanıtlayacağın bir şekilde olmalı aksi takdirde muvazaa iddiası ile karşılaşabilir veya düşük ödeme yapıldığı iddia edilebilir vs. İhtarnameye bakarsan ve bunları yaparsan önalım davası açılabilse de ihtarnamedeki kötüniyet TMK 2 seni kurtarabilir..Yardım edebildiysem sorun yok. ADANA 4. NOTERLİK MAKAMININA KEŞİDECİ : VEKİLİ : MUHATAPLAR : Mirasçıların isimleri yazılacak Konu : Adana ili Seyhan İlçesi ….. mahallesi 102 Ada 19 Parsel nolu taşınmazımı ……. Miktara sizlere satma talebinde ve ihtarında bulunuyorum. AÇIKLAMALAR: Sayın muhataplar; Müvekkil şirket Adana ili Seyhan İlçesi ….. mahallesi 102 Ada 19 Parsel nolu taşınmazımı ……. Miktara sizlere satma talebinde bulunuyorum. Kanun: Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir. demektedir. Bu nedenle kanunen tarafınıza Adana ili Seyhan İlçesi ….. mahallesi 102 Ada 19 Parsel nolu taşınmazımı ……. Miktara sizlere satma talebinde bulunuyorum ve size kanuni süre olan 3 aylık süreyi veriyorum. Verilen süre içerisinde tarafıma dönüş yapılmaması halinde ve ilerde önalım hakkı davası açacağınız zaman “Bir hakkın, objektif iyi niyet kurallarına aykırı olarak kullanılması suretiyle başkasına bir zarar vermesi, hakkın kötüye kullanımını oluşturur. MK.m.2/1 hükmü herkesin haklarını toplumda geçerli doğruluk, dürüstlük ve iş ilişkilerinin gerektirdiği karşılıklı güven anlayışına uygun olarak kullanmasını emreder.” kuralını ve hissemi hisse sahibi olmayan 3. kişiye sattığım zaman bu kişiye karşı açacağınız davada da kötüniyetli olacağınızı da ayrıca ihtar ederim. Sayın noter iş bu ihtarnamenin bir suretini muhataplara tebliğ ile tebliğ şerhli bir suretinin tarafımıza iadesini bilvekale arz ederim. Keşideci Vekili

Çok teşekkür ederim. Emeğinize sağlık.
Öncelikle hangi tür mülkiyet söz konusu onu çözmem gerekiyor. Zira tapu kaydında enteresan bir durum var. Hisseler misal 1/4 şeklinde eşit oranda belli, hisselerin yanına da parantez içinde 'elb.' yazılmış. Bu elbirliği mülkiyetini işaret ediyor değil mi?
Hisseler sadece pay olarak belli, arazi anlamında yer olarak belli değil. Sizce bu haliyle hangi mülkiyet türü mevcut?

Alıntı: Yazan Hope_Smile Açıkçası o konuda muallakta. Hisseler eşit oranda belirlenmiş. Misal 1/4 şeklinde ve yanına da parantez içinde 'elb.' yazılmış. Yani bu elbirliği mülkiyeti olduğunu gösteriyor değil mi? Sadece hisseler belli ama arazide yer olarak belli değil. Şimdi bu haliyle elbirliği mülkiyeti mi yoksa paylı mülkiyet mi söz konusu?

Parantez içinde (elb) diye yazıyor ya. Bu durumda hisse belirlenmesine rağmen, mülkiyet durumu elbirliğidir, eş deyişle iştirak halinde mülkiyettir. Elbirliğinde, ortaklar, ancak birbirine satış veya temlik yapabilirler, bunun da tapuda yapılması mümkündür. Müşterek mülkiyette dahi, arazide yer olarak belli değildir (taksim olmadıkça).

Alıntı: Yazan Cumhur Okyay Parantez içinde (elb) diye yazıyor ya. Bu durumda hisse belirlenmesine rağmen, mülkiyet durumu elbirliğidir, eş deyişle iştirak halinde mülkiyettir. Elbirliğinde, ortaklar, ancak birbirine satış veya temlik yapabilirler, bunun da tapuda yapılması mümkündür. Müşterek mülkiyette dahi, arazide yer olarak belli değildir (taksim olmadıkça).

Evet, doğru ya, müşterek mülkiyette dahi yer olarak belli değildir. Benimkisi saçma bir mantık olmuş. Ama bende elbirliği mülkiyeti söz konusu ise hisseler belli değildir diye biliyordum. Peki buradaki durum neden farklı? Bu duruma bir mantık oturtmaya çalışınca; taksim olmadığı için hisseler belli olsa da elbirliği mülkiyeti vardır diye düşünmüştüm ama durum paylı mülkiyette de aynı.

Şimdi elbirliği mülkiyetinin satılabilmesi için paylı mülkiyete çevrilmesi gerekiyor.. Yanlış mıyım?

Alıntı: Yazan Hope_Smile Evet, doğru ya, müşterek mülkiyette dahi yer olarak belli değildir. Benimkisi saçma bir mantık olmuş. Ama bende elbirliği mülkiyeti söz konusu ise hisseler belli değildir diye biliyordum. Peki buradaki durum neden farklı? Bu duruma bir mantık oturtmaya çalışınca; taksim olmadığı için hisseler belli olsa da elbirliği mülkiyeti vardır diye düşünmüştüm ama durum paylı mülkiyette de aynı. Şimdi elbirliği mülkiyetinin satılabilmesi için paylı mülkiyete çevrilmesi gerekiyor.. Yanlış mıyım?

Elbirliği mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilebilmesi için ya asaleten veya vekaleten tüm mirasçıların tapuya gitmesi gerekecek, gitmezlerse ve şartları varsa, çevrilmesi için dâva açılacak. Açılan dâva sırasında, şayet izalei şuyuu davası açılırsa, mahkeme çevirmez, izalei şuyuu davasının sonucunu bekler.

TMK 644
D. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi
Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır.

demektedir.

Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. bentine göre tapu müdürlüğüne bir dilekçe ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için tapu müdürlüğüne dilekçe yazıp tapu müdürlüğünün taraflara paylı mülkiyete çevrilmesi yönünde süre vermesini ve bu süre içerisinde dava açmamaları halinde tapu müdürlüğünün kendi görev ve yetkisi olması nedeni ile paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilirsin.

Kadastro Kanunu ek 3. madde

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi
Ek Madde 3 – (Ek: 15/1/2009-5831/8 md.)
Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu
takdirde tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet
eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır.

Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre
içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete
dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir.

Kadastro kanununa da dayanarak hem tmk hem tapu kadastro kanunu esas alarak dilekçe yazıp tapunun karşı tarafa paylı mülkiyete dönmesi için süre verebilirsin süre sonunda tapuya giderek sürenin geçtiğini ve tapu dairesinin görev ve yetkisi olduğundan otomatikmen paylı mükiyete çevirmesini isteyebilirsin.

Alıntı: Yazan alagoz81 TMK 644 D. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hakimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır. demektedir. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir. bentine göre tapu müdürlüğüne bir dilekçe ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için tapu müdürlüğüne dilekçe yazıp tapu müdürlüğünün taraflara paylı mülkiyete çevrilmesi yönünde süre vermesini ve bu süre içerisinde dava açmamaları halinde tapu müdürlüğünün kendi görev ve yetkisi olması nedeni ile paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilirsin. Kadastro Kanunu ek 3. madde Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi Ek Madde 3 – (Ek: 15/1/2009-5831/8 md.) Bir mirasçı, miras ortaklığından doğan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde tapu sicil müdürü, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder. Tebligat masrafları ilgilisince karşılanır. Elbirliği mülkiyetinin devamına yönelik bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan herhangi biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu taşınmaz mal üzerindeki elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülerek, hissedarlık esaslarına göre mirasçılar adına tapu kütüğüne tescil edilir. Kadastro kanununa da dayanarak hem tmk hem tapu kadastro kanunu esas alarak dilekçe yazıp tapunun karşı tarafa paylı mülkiyete dönmesi için süre verebilirsin süre sonunda tapuya giderek sürenin geçtiğini ve tapu dairesinin görev ve yetkisi olduğundan otomatikmen paylı mükiyete çevirmesini isteyebilirsin.

Bu yolu deneyeceğim, çok teşekkür ederim. Yalnız şöyle bir durum var:

Önce mirasçılar eş ve çocuklar. Bu şekilde tabi ki eşe(ana) daha çok pay verilerek hisseler dağıtılıyor, sonra o eş de ölüyor onun hissesinin de mirasçılara eşit oranda dağıtılmasını mirasçılardan biri tapudan talep ediyor. İmzalanan evrakta deniyor ki daha önceden paylı mülkiyet varmış bu taleple beraber elbirliği mülkiyeti olmuş. Acaba artık tüm hissedarların payı eşit oranda olduğu için mi elbirliği mülkiyeti söz konusu oldu?

Alıntı: Yazan Cumhur Okyay Elbirliği mülkiyetin müşterek mülkiyete çevrilebilmesi için ya asaleten veya vekaleten tüm mirasçıların tapuya gitmesi gerekecek, gitmezlerse ve şartları varsa, çevrilmesi için dâva açılacak. Açılan dâva sırasında, şayet izalei şuyuu davası açılırsa, mahkeme çevirmez, izalei şuyuu davasının sonucunu bekler.

Çok teşekkür ederim.
Öncelikle tapudan talep yolunu deneyeceğim.