köy senedinin geçerliliği nedir?

değerli meslektaşlar, konuyla ilgili yorumlarınızı merakla bekliyorum...
Olay şöyle; köyden tapu geçmeden önce, şahıs 3 kardeş olduğu halde kendinden başka iki kardeşinin de muvaffakati olduğunu söyleyerek - ki bu durum köy senedi imzalanırken gerek muhtarca gerek köy ihtiyar heyeti üyelerince gerek de arsa sahibinin annesi de kabul ediliyor- müvekkile sahip olduğu arsanın satımını köy muhtarı, köy ihtiyar meclisi üyeleri yanında yapılan bir köy senedi ile gerçekleştiriyor. aradan zaman geçiyor ve köyde tapu işlemleri başlıyor. bu sefer diğer iki kardeş bizim yapılan satıma o zaman muvafakatimiz yoktu diyerek arazinin sadece küçük bir kısmını müvekkile veriyorlar, satımı yapan kardeşin hakkına düşen arsa payı ancak senindir bahanesiyle... bu durumda izleyeceğimiz hukuki yol nedir? Müvekkilin hakkı nasıl yerine getirilebilir?

şimdiden teşekkürler ve saygılar...

Sevgili meslektaşım,
Öncelikle köyü senedinin geçerliliğinin olduğunu belirtmek istiyorum.Doğal olarak tapusuz bir yer için düzenlenmiş ve zilyetlik te devredilmiş ise.Anladığım kadarı ile sizin müvekkil üç kardeşten birinin köy senedini imzalaması sonucu yeri satın alan kişi oluyor.Yine anladığım kadarı ile üç kardeş burada iştirak halinde malik durumundalar.Gerçi anne de sağ gözüküyor,onun hissesinden söz etmemişssiniz.Bu durumda eğer üç kardeşin de köy senedinde imzaları yoksa bence satış geçerli değil.Sadece sizin müvekkile satan kişi,hisse satışı yapmış sayılabilir diye düşünüyorum.Hemen aklıma gelenler bunlar,saygılarımla.

Merhaba,

Sayın Huguk Kuşu,

Öncelikle hangi hukuki yollara başvurmalıyız, sorusunun cevabını verebilmek için kadastro işlemlerinin hangi aşamada olduğunu bilmemiz gerekiyor:

1. Sınırlandırma ve tespit işlemleri tamamlanmış mı?

2. Kadastro sonuçları ilan edilmiş ve bu sonuçlara 30 gün içinde itiraz edilmiş mi?yani tutanaklar kesinleşmiş mi?

Kadastro sonuçları ilan edilmişse, 30 gün içinde Kadastro Mahkemesine elinizdeki belgeye dayanarak itirazda bulunabilirsiniz.

Eğer tutanaklar kesinleşmişse,ve kesinleşmeden itibaren 10 yıl geçmemişse, Asliye hukuk mahkemesinde(değere dikkat) tapu iptal ve tescil davası açabilirsiniz.



KONUN ÇÖZÜMÜNE İLİŞKİN HUKUKİ DAYANAKLAR:

KADASTRO KANUNU


Kadastro tutanaklarının kesinleşmesi ve hak düşürücü süre:

Madde 12 – 30 günlük ilan süresi geçtikten sonra, dava açılmayan kadastro tutanaklarına ait sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.



Kadastro müdürü tarafından onaylanarak kesinleşen tutanaklar ile kadastro mahkemesinin kesinleşmiş kararları; kesinleşme tarihleri tescil tarihi olarak gösterilmek suretiyle en geç 3 ay içinde tapu kütüklerine kaydedilir.

Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.

Kadastrosu tamamlanan çalışma alanı içerisinde kalan eski tapu kayıtları, işleme tabi kayıt niteliğini kaybederler. Bu kayıtlara dayanılarak kadastro ve tapu sicil müdürlüklerinde işlem yapılamaz.

Kesinleşmemiş tutanaklar herhangi bir nedenle tapuya tescil edilmişse, iddia ve taşınmazın niteliğine bakılmaksızın, taşınmazı tescil tarihinden itibaren 20 yıl müddetle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar ile bunların akdi ve kanuni halefleri açılmış ve açılacak olan davalarda medeni kanunun tapuya itimat prensibinden yararlanırlar





KADASTRO KANUNU
Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaz malların tespiti:

Madde 14 – Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.

(Değişik ikinci fıkra: 3/7/2005 - 5403/26 md.) Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır. (1)

(Değişik : 3/7/2005 - 5403/26 md.) 4342 sayılı Mera Kanununun 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası gereği 3402 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılacak işlemlerde Kadastro Komisyonlarına konu uzmanı Ziraat Mühendisi dâhil edilir. (1)

Taşınmaz malın, yukarıdaki fıkranın kapsamı dışında kalan kısmının zilyedi adına tespit edilebilmesi için, birinci fıkra gereğince delillendirilen zilyetliğin ayrıca aşağıdaki belgelerden birine dayandırılması lazımdır.

––––––––––––––––––

muhtarın yaptığı senette diğer kardeşlerin imzaları yoksa satış kardeşleri adına yapmış olsa bile geçersizdir.Yazılı bir muvafakat yoksa zımnen kabul etmenin bir anlamı yoktur.Yukarıda arkaşında belirttiği gibi kendi hissesini devretmiş durumundadır.Kadastro tespit tutanaklarına itiraz edilmediyse daha önceki sebeblerin varlığına binayen 10 yıl içinde dava açma hakkı saklıdır.Bu hak düşürücü bir süredir.

Peki, ya köy senedi, kadastro tespitinden sonra, ancak henüz tapunun alınamadığı süre içinde tanzim edilmiş, satış bu aralıkta yapılmışsa, köy senedine dayalı olarak hak iddia etmek mümkün olaacak mı?

Daha doğru ifade etmek gerekirse, köy senedi ile satış, tapulamanın yapıldığı, ancak henüz tapuların oluşturulmadığı ve dolayısıyla tapuda işlem yapılamadığı tarih aralığında gerçekleşmişse?

Sayın demirel;
ilginç bir soru.

Bence TAPU SİCİLİNE kaydedilmediği için hala tapusuz ve menkul hükmünde olacaktır. Köy senedi geçerlidir.

Saygılar

Tesbit ile tescil arasında geçen süre sözkonusu. Tescil tarihi=Kesinleşme Tarihi(3402-m.12/f.2)olduğuna göre, tescil tarihine kadar bir tapunun varlığından söz edilemeyecektir; taşınmaz tapusuz olarak işlem görecektir. 3402/40. maddenin "öncesi tapulu" taşınmazlara münhasır olduğu aşağıdaki karardan da anlaşılabiliyor.
O halde sorunun cevabı: Akit tesbitten sonra gerçekleştiği için genel mahkemelerin görev alanına giren bir uyuşmazlık sözkonusu olmakta; senedin sıhhatine, sırf bu zaman diliminde tanzim edildiği için halel gelmemektedir. (İştirak halinde maliklerden birinin satışındaki sıhhat konusu ayrıca tartışılmalı tabii.)

T.C.
YARGITAY
HUKUK DAİRESİ 16


Esas No.
1999/2444
Karar No.
1999/2879
Tarihi
14.09.1999
...Taşınmazın tesbitten sonraki doğacak geometrik ve hukuki değişiklikler Kadastro Mahkemesinin görevine girmemektedir. Kadastro Hakimi tarafından kayıt kapsamı belirlenirken tesbitten sonra yapılan tapu dışı ifraz durumlarının dikkate alınması isabetsizdir. Ayrıca, davaya katılan tüm kişilerin tesbitten sonra harici senetle satın almak suretiyle müdahale isteminde bulundukları anlaşılmaktadır. 3402 sayılı Tapulama Kanunu'nun 40. maddesi uyarınca ancak tapu ile satın alma durumunda müdahillerin istemlerinin Kadastro Mahkemesinde değerlendirilmesi mümkündür. Davaya müdahil olarak katılan kişiler tapu dışı satıma dayanmışlardır. Dayandıkları senetlerin tanzim tarihleri tesbit tarihinden sonra olduğuna göre davaya bakmak görevi genel mahkemelere ait bulunmaktadır...

3402-Kadastro Kanunu
Madde 40 - Çalışma alanlarında, kadastroya başladıktan sonra her türlü akit ve tescil işlemleri taşınmaz malların andaki kadastro tespit durumu, kadastro müdüründe sorularak alınacak cevaba göre tapu sicil müdürlükleri tarafından yapılır ve kayıt örnekleri derhal kadastro müdürlüğüne gönderilir. Kadastro tespiti kayıt sahibi veya mirasçılarından başkası adına yapılmış ve kesinleşmemiş ise, kadastro sonucunu beklemeleri, ilgililere tebliğ olunur; ancak ilgililer kadastro sonunda hâsıl olacak kesin durumu kabul edeceklerini noterde düzenlenmiş bir belge ile veya tapu sicil müürü huzurunda tespit olunacak ifadeleri ile beyan ederek, aktin veya tesciin yapılmasını isterlerse, bu işlemler tapu sicil müdürlüğünde yapılır ve ke dne, dava açılmış ise kadastro mahkemesine bildirilir...

Saygılarımla.

Bu konuyla ilgili bir sorum var.Tapusuz taşınmazlarda köy senedi geçerli bulunmaktadır.Kadastro tespit işlemleri devam eden köyde çok eski tapu kayıtları bulunmaktadır.Tapular çok eski tarihli olduğu için sınırları dere tepe olarak tarif etmekte ve içinden çıkılmayacak kadar hisseli ve karışıktır.Genelde malikler de bir kaç kuşak öncesi olduğu için tapuda devir olayı da imkansızdır.Bu eski tapulu yerlerde yapılan kadastro işlemleri için kardeşlerin birbirlerinden alacağı köy senedine göre tapulama yapılır mı.Köy senedi geçerlimidir.Bu taşınmazlarda tapusuz olarak kabul edilebilir mi.Bu eski tapularda hissedar olarak görülmeyen miras hissesini tespit devam ederken köy senediyle satmış kardeşler ,talepte bulunmadığı halde,sadece mirasçı olmaları gerekçesiyle adların tapulama yapılır mı.

Aynı konuda benim de kafamda bir soru oluştu. Yeni aldığım bir davada 2 müvekkil tapulu taşınmazı 01.05.1990 yılında köy senedi ile satın almışlar ve senedin altına aldıkları dönemde ölmüş olan kayıt malikinin tüm mirasçıları imza atmıştır. Bunun dışında muhtar ve 2 azanın da imzası bulkunmaktadır. Bugün 2008 yılı itibari ile halen tapuda kayıt maliki imzalayan mirasçıların babalarının ismi görünmektedir. Biz bu mirasçılara karşı;
Haksız İktisap hükümlerine göre o dönem ödenen 300 milyon TL'nin bugünkü rayiç bedeli üzerinden bir alacak davası açabilir miyiz?
Ancak asıl sorum mirasçılara karşı açmada bir HASIM sorunu oluşup oluşmayacağıdır?

Benimde köy senedinin geçerliliği ile ilgili sorularım olacak. Bneim yeni aldığım olayda tapusuz taşınmazın satımına ilişkin köy senedinde muhtarın mührü ve mühür üzerine yapılan bir karalama( sanırım imza) var, üç tane şahit lerden birinin parmağı, diğer ikisinin de imzası var. Tarlayı satan kişi de sadece imza olarak parmak basmış. Tapusuz taşınmaz bu köy senedi karşılığında 1964 yılında satılıyor ancak tarla, satın alan kişi tarafından değil kazançları ve harcamaları olan kardeşlerden diğeri tarafından 2007 yılına kadar ekilip biçiliyor ve tarlayı satın alan kardeşin bu durumdan haberi var. çünkü bu kişiler kardeşler ve köyde kazançları ortak. Senedi imzalayan ve parayı veren kardeş sadece yazın izinlerde 20 gün geliyor ve sadece bu yirmi gün birlikte ekip biçiyorlar, diğer zamanlarda diğer kardeş kulanmaya devam ediyor.Şu an kadastro geldi ama senet adına olan kardeş kadastroya itiraz etti ve kendi adına tapu tescili yaptırdı. Ancak tanıklardan birisi hariç tamamı bu tarlanın birlikte kullanıldığını belirtiyorlar.
Sorularım şunlar:
1) acaba sadece köy senedinin olması malik olabilmek için yeterli mi? Zilyetlik te gerekir mi?
2)Söz konusu köy senedinin geçerli olabilmeis için azaların da imzalarının bulunması gerekir mi?
3) Parmak basan kişilere ait mühürlerinin de olması gerekir mi? (senedin geçerliliği açısından) teşekkürler. umarım olayı açık olarak anlatabilmişimdir

Av. Sibel'in sorusuna ilişikin olarak;

1. Kadastro Kanunu 14. maddesi uyarınca,tapuda kayıtlı olmayn taşınmaz zilyeti adına (ve de 14. maddedeki şartlar dahilinde) tescil edilir. Senet bu anlamda sadece ispat açısında ek yarar sağlar.

2. Köy senedi ya da herhangi bir senetin parmak izi veya mühür kullanılması durumunda, ispat hukuku açısından geçerli olabilmesi için, ihtiyar heyetinin bunu onaylaması gerekir.

T.C.
YARGITAY
16. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/12972
K. 2005/116
T. 27.1.2005
• PARMAK İZLİ SATIŞ SENETLERİ ( Köy İhtiyar Heyetinin Bu Parmak İzinin Satan Kişiye Ait Olduğuna Dair Tasdikinin Olmaması Nedeniyle Bu Senetlere Değer Verilemeyeceği - Kadastro Tespitinden Doğan Dava )
• KÖY İHTİYAR HEYETİ ( Satış Senetleri Parmak İzli Olması - Bu Parmak İzinin Satan Kişiye Ait Olduğuna Dair Tasdikinin Olmaması Nedeniyle Bu Senetlere Değer Verilemeyeceği )
• KADASTRO TESPİTİNDEN DOĞAN DAVA ( Satış Senetleri Parmak İzli Olması - Bu Parmak İzinin Satan Kişiye Ait Olduğuna Dair Tasdikinin Olmaması Nedeniyle Bu Senetlere Değer Verilemeyeceği )
1086/m.297
ÖZET : Mahkemece hükmüne uyulan bozma kararında açıklandığı gibi işlem yapılıp sonucuna göre hüküm verilmiş olması nedeniyle hüküm onanmalıdır.

DAVA : Taraflar arasında kadastro tespitinden doğan dava sonucunda verilen hükmün Yargıtay'ca incelenmesi istenilmekle; temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldı, inceleme raporu ve dosyadaki belgeler okundu. GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ:

KARAR : Yargıtay bozma ilamında özetle: "Mahkemece 23.6.1974 tarihli satış senetlerine ve bağışa değer verilerek hüküm kurulmuş ise de, satış senetleri parmak izli olup Köy İhtiyar Heyetinin bu parmak izinin satan kişiye ait olduğuna dair tasdikinin olmadığı, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 297.maddesine göre bu senetlere değer verilemeyeceği, ancak; satışın ve bağışın her türlü delil ile ispatının mümkün olduğu, bu nedenle senet tanıklarının çağrılıp dinlenmesi ve davalı taraftan gerek miras bırakan Süleyman’dan kalan 148 ada 17 parselin, gerekse davacı Medine’ye ait diğer parselleri alıp almadığı ve anne Medine’nin 134 ada 59 parseli davalıya bağışlayıp bağışlamadığı hususunda göstereceği delillerin toplanması, sonucuna göre hüküm kurulması..." gereğine değinilmiştir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonunda; çekişmeli parsellerin tespit gibi davalı Mustafa Aslan adına tesciline karar verilmiş; hüküm, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

SONUÇ : Dosya içeriğine, mahkemece hükmüne uyulan bozma kararında açıklandığı gibi işlem yapılıp sonucuna göre hüküm verilmiş olmasına, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre yerinde bulunmayan temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA 27.1.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sayın Adnan Koray cevabınız için çok teşekkür ederim. Gerçekten bu cevabınızla çok yardımcı olduınuz. Zira senette ki parmak izlerini onaylayan bir ihtiyar heyeti yok. Sadece muhtar mührü ve imza ya benzemeyen bir karalama var. kaldı ki tanık beyanları da bizim lehime. O yüzden tekrar teşekkür ederim. cevabınız ve emeğiniz için.

Alıntı: Yazan Av.Şehper Ferda DEMİREL Peki, ya köy senedi, kadastro tespitinden sonra, ancak henüz tapunun alınamadığı süre içinde tanzim edilmiş, satış bu aralıkta yapılmışsa, köy senedine dayalı olarak hak iddia etmek mümkün olaacak mı? Daha doğru ifade etmek gerekirse, köy senedi ile satış, tapulamanın yapıldığı, ancak henüz tapuların oluşturulmadığı ve dolayısıyla tapuda işlem yapılamadığı tarih aralığında gerçekleşmişse?

SAYIN ŞEHPER FERDA DEMİREL;
Aradan geçen zaman içinde bu konuyla ilgili bir gelişme oldu mu, Aynı bu şekilde bir davam var. Bununla ilgili bildiğiniz yargıtay kararı var mı?...

kadastro öncesi dönemde yani taşınmazlar tapusuz iken yapılmış olan harici sözleşme geçerlidir eğer 10 yıllık süre geçmemişse kadastro öncesindeki bu duruma dayanarak dava açabililirsiniz.

merhabalar..iyi çalışmalar herkese..
benim bu konuyla ilgili kafama takılan bir husus var.Kadastro işlemleri yapılmış;fakat tapulama henüz başlamamışken, tarla köy senedi ile el değiştiriyor.Daha doğrusu bir kardeş diğer kardeşlerinin payını alıyor ve bedelini de ödüyor.(5 kardeş var) Tapuda tescil yapıldığında bu 5 kardeşin 2'si muvafakat veriyor ve onların payı, devrettikleri kardeşin üzerine geçiyor ama diğer 2 kardeş muvafakat vermedikleri(bir sebepten yoksa köy senedini kabul etmedikleri için değil) için tapuda şu an 3 kişi malik görünüyor devir alan ve diğer 2 kardeş.Biz bu 2 kardeşin mirasçılarına dava açarak muvafakat istedik tescil için bazısından muvafakat geldi kimisi muvafakat vermedi. Bu noktada hakim köy senedini taraflar arasında hukuken geçerli bir sözleşme saymadı (TMK m 706-716, BK m 213,Noterlik Kanunu m 89,Tapu Kn m 26 bunlara dayanarak)tescil yerine o günki paranın bugünki değerini ödesinler diyor ama biz tescili istiyoruz. Köy senedinin tescile esas teşkil edecek sözleşme olarak kabul etmek mümkün mü?not:bugünün şartlarında değil 1955 yılını göz önünde bulundurursak sonuç ne olur?yani o günün şartlarında henüz tapulama yoktu.

Merhabalar,

Benim soracağım konu çok detaylı ve karmaşık aslında ama kısaca bir hususunu sormak istiyorum:

Müvekkilimin elinde bir adet gayrimenkul satış senedi mevcut, satanlar 2 kardeş (ancak 3 kardeşleri daha varmış) alıcı ise müvekkil. Senedin tarihi 1964 ve imzalarda köy muhtarı imzası-kaşesi ve ihtiyar heyeti imzaları da var. (Kadastro 1969'da geçmiş köyden ve 1970'te köydeki x kişi kadastro tespitine itiraz etmiş, dava yıllar sürmüş tefrik olmuş vs derken daha yeni karara çıkmış, yani kesinleşmedi henüz tutanaklar)

İmzalar vs hususlar tam olduğu için 1964'te yapılan bu senedin geçerli olduğunu düşünüyorum araştırdığım kadarıyla. Ancak satıcıların başka kardeşlerinin de olması hususu kafamda soru işareti bıraktı. Senet geçersiz mi oldu diğer kardeşlerin muvafakati olmadığı için? Geçerlilik hususuna emin olmak için hangi konuda araştırma yapmam ya da nasıl bir yol izlememi önerirsiniz? Senet geçerli ise tapu iptal ve tescil davası açıp senede göre yıllar önce satın aldıkları yerin müvekkil adına tescilini talep edeceğiz.