kira akdinin haksız feshi

Sayın meslektaşlarım
Kiralayan mecura kiracıyı sokmayarak kira akdını fes ediyor.kiracı müvekkilimin peşin olarak vermiş olduğu kira akdınde yazılı olan kira bedelini ve ev için yapmış olduğu tamirat bedellerini kiralayandan almak istiyor.
"Kira akdinin haksız feshinden dolayı ödenen kira bedeli ile sebepsiz zenginleşme bedelinin iadesi" talepli alacak davası açmak istiyorum.görevli mahkeme asliye hukuk mudur yoksa sulh hukuka mı girer.Kira akdi kiralayan tarafından fesh edilmiş bu nedenle ben asliye hukuka gıreceği kanısındayım.Akdın feshinden bağımsız bır dava olduğunu düşünmekteyim.Ama emin de değilim.Görüşlerinizi bekliyorum.Saygılarımla.

Sayın meslektaşım, sorunuzu inceledim. HUMK 8.madde II.fıkranın 1.nci maddesi uyarınca değerine bakılmaksızın SULH HUKUK mahkemesinin görevli olduğu kanaatindeyim. Yine Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin l8.03.l985 gün ve l985/1354 E ve l985/1726 K. sayılı kararıda bu yöndedir. Bu karara ulaşabilir ve kendi somut olayınızla birlikte değerlendirirseniz, kendiniz kesin bir yargı'ya varırsınız.

T.C. Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi

Esas No: 1985/1354 Karar No: 1985/1726 Tarihi: 18.03.1985

• Kiracılık İlişkisinin Saptanması
• Görev

ÖZET :

HUMK. nun 8. maddesinin 11. fıkrasının 1. bendine göre değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevli olması için, taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan bir kira sözleşmesi ve sözleşmeye dayanan bir tespit istenmesi gerekir

(1086 s. m. 8/II-1)

TAM METİN :

Dava dilekçesinde, davalı idarenin kiracısı oldukları hususunun tespiti ile taşınmazın taraflarına teslimi istenilmiştir. Mahkemece davanın görev yönünden reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
HUMK. nun 8. maddesinin II. fıkrasının 1. bendine göre değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevli olması için, taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmayan bir kira sözleşmesi ve bu sözleşmeye dayanarak bir tespit istenmesi gerekir.
Bu davada ise uyuşmazlık konusu olan kira sözleşmesinin varlığıdır.
Bu gibi hallerde anılan hüküm gereğince davanın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğundan söz edilemez. Davaya bakılması gerekirken görev yönünden reddi doğru değildir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) ve 500 lira peşin alman harcın istek halinde temyiz edene iadesine 18.03.1985 gününde oybirliğiyle karar verildi. Kolaylıklar ve başarılar dilerim. Av.Selma Ekinci.

Sayın meslektaşım, Görevli olmadığı kanaatindeyim olacakıt. düzeltirim. Kolaylıklar dilerim.

Ben dava dilekçemin konu kısmını bır öncekı sorumda yazdığım gibi hazırlayıp asliye hukuk hakımıne goturmüştüm ancak asliye hakımı gorevsızlık kararı vereceğini belirtınce dılekçemin başlık kısmını değiştirip sulh hukuka goturdum.Bu seferde sulh hakımı gorev konusunu yargılama aşamasında değerlendıceğini söyledi ancak kararının asliye hukukun gorevlı olduğu yönde olduğunu konuşmalarından anladım .Bu nedenle dılekçemı işleme koymadım.Her ikisinin de görevsızlık vereceği kesın.bu nedenle davamın uzamasını da istemıyorum.
Dilekçemin konu kısmında akdın feshını ıstesem bunun için de süreler var sanırım.Kiracı müvekkilim bu yerden çıkalı yaklaşık 4 ay oldu.Bu nedenle akdın feshını isteyemem dıye düşünüyorum.Ben şöyle yapmayı düşündüm."Kira akdının haksız feshınden dolayı ödenen 5bın ytl nın iadesı"adı altında bır dılekçe ile "sebepsiz zengınleşme bedelının ıadesı (6 bın ytl)adı altında iki ayrı dilekçe ile iki ayrı davayı sulh hukuk da açıp yargılama aşamasında bırlestırılmelerını talep edicem.Sizce uygun olur mu?cevaplarınızı beklıyorum.Saygılarımla.

Madde 8 - (DEĞİŞİK MADDE RGT: 26.02.1985 KANUN NO: 3156/2)
Sulh mahkemesi;.....
(II - Dava konusu olan şeyin değerine bakılmaksızın;
1. İcra ve İflas Kanununun onuncu babında yer alan 269 ve 272 nci ve sonraki maddeleri hükümleri hariç olmak üzere, kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, aktin feshi yahut tesbit davaları, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bunlara karşılık olarak açılan davaları,
Sayın meslektaşım gördüğünüz gibi kira sözleşmesine dayanarak açılan akdin feshi yahut tespit ve bunlarla birlikte açılacak diğer ilgili davalar için sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Sizin olayda ise bu unsurlar yok. Dava dilekçenizde bu noktalara değinerek bir anlatımda bulunursanız belki hakimin dikkatini çekerek görevsizlik kararı vermesini önleyebilirsiniz diye düşünüyorum.Uzarsa da yapacak birşey kalmıyor.Kolay gelsin.

T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi

Esas: 1993/3826
Karar: 1993/3970
Karar Tarihi: 06.05.1993

ÖZET: Kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye davaları, kira sözleşmesinin feshi davaları, kira bedelinin tespiti davaları, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları için Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Kira alacağı bağımsız açıldığı takdirde, bu davada görevli mahkeme genel kurala göre tayin edilir.


Dava: Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: Davacı, davalı kiracısı idareden kira parasının ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, kira alacağı ve kira sözleşmesine dayanan her türlü davaların Sulh Hukuk Mahkemesinde görüleceği kabul edilmiş, görevsizlik nedeni ile davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davanın sadece kira alacağının tahsili olduğu çok açıktır. Mahkemenin kabulüde bu yoldadır.
Kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye davaları, kira sözleşmesinin feshi davaları, kira bedelinin tespiti davaları, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları için Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir (HUMK. md. 8.II/1). Anılan yasa hükmünde açıkça belirtildiği üzere kira alacağı ancak, mahkemede belirtilen davalarla birlikte açıldığında Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Kira alacağı veya tazminat davası bağımsız açıldığı takdirde, görevli mahkeme miktar ana kuralına göre tayin edilir.
Mahkemece anılan yasa hükmü dikkatlice okunmadan yazılı şekilde görevsizlik kararı verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
Ayrıca görevsizlik ve yetkisizliğe ilişkin kararlarda dava dilekçesinin görev veya yetkisizlik nedeni ile reddine karar verilmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi de usul hükümlerinin özüne ve sözüne uygun değildir. Bu yön kabul biçimi bakımından yanlıştır. Mahkemece davanın esasına girilmeli tarafların delil ve karşı delilleri toplanmalı, hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar verilmelidir.
Sonuç: Temyiz olunan mahkeme kararının açıklanan nedenlerle davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 6.5.1993 gününde oybirliği ile karar verildi.

Değerli Meslektaşım Size konuyla iilgili bir karar da buldum. Sevgiler.


T.C. YARGITAY
3.Hukuk Dairesi
Esas: 2004/3693
Karar: 2004/3789
Karar Tarihi: 26.04.2004
ÖZET: HUMK md. 8, II/1 gereğince kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tespit davalarını, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı davalarını değerine bakılmaksızın sulh mahkemesi görür. Burada kira alacağı ve sair alacağa ilişkin dava anılan hükümdeki davalarla birlikte açılmadığına göre alacağın miktarı görevi belli edecektir. İstenilen alacak miktarları toplamı 400.000.000.- Lirayı geçtiğinden HUMK'nun 1 ve 8. maddelerine göre, davaya bakmak sulh mahkemesinin görevi dışında tutulmalıdır. Görev ile ilgili kurallar kamu düzeni ile ilgili olup re'sen gözönünde tutulmalıdır.Mahkemece bu husus göz ardı edilerek işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
(1086 S. K. m. 1, 8)
Dava dilekçesinde itirazın iptali, takibin devamı ve % 40 icra inkar tazminatının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay Kararı
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.
Davada (kiralayan) 170.000.000.- Lira Şubat ayı kirası, 116.186.331.- Lira elektrik kullanım gideri, 41.064.389.- Lira su kullanım gideri ve 150.000.000.- Lira boya-badana bedeli olmak üzere toplam 477.250.720.- Lira alacağın tahsili amacıyla yürüttüğü İcra takibine davalı tarafından itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptalini istemiştir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş olup hükmü davalı taraf temyiz etmektedir.
HUMK md. 8, II/1 gereğince kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tespit davalarını, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı davalarını değerine bakılmaksızın sulh mahkemesi görür. Burada kira alacağı ve sair alacağa ilişkin dava anılan hükümdeki davalarla birlikte açılmadığına göre alacağın miktarı görevi belli edecektir. İstenilen alacak miktarları toplamı 400.000.000.- Lirayı geçtiğinden HUMK'nun 1 ve 8. maddelerine göre, davaya bakmak sulh mahkemesinin görevi dışında tutulmalıdır.
Görev ile ilgili kurallar kamu düzeni ile ilgili olup re'sen gözönünde tutulmalıdır.
Mahkemece bu husus göz ardı edilerek işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 26.04.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Benim de benzer bir derdest davam bulunmaktadır. Asliye hukuk mahkemesinde devam etmektedir. Görev müddeabihe göre belirlenmektedir.

Saygılarımla

benim olayım kira alacağına gırmıyo dıye düşünüyorum.Yukarıda ki karar da "kira alacağı ve sair alacak" demiş sair alacak kısmına gırdığini düşünürsek asliye hukuk görevlidir.ben aslında başından beri asliye hukukun görevli olduğundan yanaydım ama asliye hakım gorevsızlık vereceğini söyleyince dilekçemi asliyeye vermek istemedim.Hala da verme konusunda tereddütteyim.verirsem eğer görevsizlik üzerine sulh a gıdecek.sulh hakımı de gorevsızlık vercek bu durumda uyuşmazlık mahkemesine gıdecek.Ordan gelmesıne seneler sürer...
Cevaplarınız için çok teşekkürler...

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU



E. 2003/13-99

K. 2003/87

T. 19.2.2003



ALACAK DAVASI

HAKLI NEDEN

KİRALAYANIN BORCU

KUSUR

ZARARIN ARTMASININ ÖNLENMES0

FAHİŞ KİRA BEDELİ



818/m.44,98,252



ÖZET : Borçlar Kanunu'nun 252/1. maddesi hükmüne göre, kiralayan kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıma hazır halde bulundurduğu, eş söyleyişle kusurlu bir davranışıyla kullanımı engellemediği sürece, kiracı kendisinden kaynaklanan zorlayıcı bir nedenle kiralananı kullanamasa veya sınırlı şekilde kullansa bile, kira parasının tamamını ödemekle yükümlüdür.Yine Borçlar Kanunu'nun 98. maddesinin yollamasıyla, sözleşme ilişkilerinde de uygulanması gereken 44. madde hükmü uyarınca, böyle bir durumda, kiralayan da, zararın artmasını önlemek için gereken tedbirleri almak; somut olaydaki görünümüyle, kiralananı aynı şartlarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken gayreti göstermek zorundadır.



Somut olay bu hukuksal çerçevede değerlendirildiğinde: Davalı kiracı, hukuken zorunlu olmadığı halde, anılan dönemde davacı kiralayanın fahiş kira istemini kendi iradesiyle yerine getirip, banka hesabına sözleşmede öngörülenden daha fazla miktarda kira parası yatırmıştır. O halde, bu olguya, kiralayanın kusurunu ortaya koyan bir sebep olarak dayanamaz; eş söyleyişle bunu, süre bitiminden önce gerçekleşen tek taraflı tahliyenin haklı sebebi olarak gösteremez. Davalı vekili, cevap dilekçesinde, tahliyenin haklılığını ortaya koyan başka bir olgu olarak, davacı kiralayanın davalıya telefonla hakaret etmesini göstermiş ise de, bu iddia yönünden sunulmuş bir delil yoktur. Hal böyle olunca, somut olayda, kira süresi bitmeden ve onay da alınmadan kiralananın tahliye edilmesinin herhangi bir haklı nedene dayalı olmadığının; dolayısıyla, yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde davacı kiralayanın, tahliyeden sonraki döneme ilişkin kira bedellerini, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiralanabilmesi için gereken ve miktarı bilirkişi aracılığıyla belirlenecek olan makul süreyle sınırlı olmak kaydıyla talep edebileceğinin kabulü gerekir.



DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ordu Asliye 1. Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 18.7.2001 gün ve 2001/48-585 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 22.11.2001 gün ve 2001/10263-10791 sayılı ilamı ile, ( …Davacı, 1.4.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kiracısı olan davalının sözleşmeyi tek taraflı feshederek 1.4.2000 tarihinde taşınmazı tahliye ettiğini, işyerinin uzun süreli olarak kiraya verildiğinden bazı eklenti ve yenilikleri tahliye nedeniyle tekrar eski hale getirmek için masraf yapmak zorunda kalıp, zarara uğradığını öne sürerek, 350.000.000. TL. kira, 750.000.000. TL. masraf olmak üzere 1.000.000.000. TL. alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir.



Davalı, davacının sürekli kira artırımından rahatsız olduğu için 1.4.2000 tarihinde mecuru tahliye ettiğini, kira borcu bulunmadığını, söz konusu masrafları kendi isteği ile yaptığını bildirerek yersiz olan davanın reddini dilemiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.



1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir.



2-Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.4.1997 başlangıç tarihli ve 5 yıl sürelidir. Davalı kira süresinden önce 1.4.2000 tarihinde mecuru tahliye etmiştir. Her ne kadar davacının kendisini fahiş kira artırımı nedeniyle rahatsız etmesinden dolayı, haklı olarak tahliye ettiğini savunmuş ise de, bu iddiasını kanıtlayamamıştır.



Davacı kural olarak kira dönemi sonuna kadar olan kira bedelini davalıdan isteyebilir. Ne var ki davacının da zararın artmasına sebebiyet vermemesi gerekir. Davalının kiralananı boşalttığı 1.4.2000 tarihinden itibaren davacı, BK.nun 98. maddesi delaletiyle aynı kanunun 44. maddesi gereğince zararın artmasını önlemek için gerekli çabayı göstermek zorunda olduğundan davacının, kiralananın boşaltıldığı tarihten itibaren aynı şartlarla ne kadar makul sürede taşınmazı kiraya verebileceği hususu bilirkişi aracılığı ile araştırılmalı hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmelidir. Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir… ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.



Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:



KARAR : Dava, haklı bir neden bulunmadığı halde, kiralananın kiracı tarafından kira süresi bitmeden tek taraflı olarak tahliye edildiği iddiasına dayalı alacak ve tazminat istemine ilişkindir. Davacı vekili, davacıya ait işyerinin, 1.4.1997 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesiyle davalı tarafından kiralandığını, ancak davalının 1.4.2000 tarihinde sözleşmeyi tek taraflı feshederek kiralananı boşalttığını; davacının davalıdan 4.1.2000 ile 1.10.2000 tarihleri arasındaki dönem için 350.000.000 TL. kira alacağı bulunduğunu, ayrıca, davacının tamamlanma aşamasında olan inşaatına kira sözleşmesinin uzunluğuna güvenerek, ek masraflar yapmak suretiyle sözleşmeden önce bir takım eklentiler ve yenilikler yaptığını, davalının süresinden önce işyerini tahliye etmesi nedeniyle, davacı yaptığı tadilatları eski haline getirmek zorunda kaldığını, bu şekilde zarara uğradığını ileri sürerek, kira alacağı ve tazminat toplamı 1.000.000.000 TL. nin tahsiline karar verilmesini istemiştir.



Davalı vekili, davalının taşınmazı eczane işletmek amacıyla kiraladığını, eczacılık mesleğinin çevrede tanınmayı gerektirmesi nedeniyle kira sözleşmesinin uzun süreli yapıldığını, ancak davacı kiralayanın sözleşme yapıldıktan sonraki tutumlarından dolayı, davalının bu işyerinde uzun süre kalmasının mümkün olmayacağının, ileride çok daha büyük sorunlar yaşanmasının muhtemel olduğunun anlaşıldığını; zira, davacının diğer kiracılara davalıyı işyerinden çıkaracağına dair beyanlarda bulunduğunu, ayrıca davalıya telefon açarak hakaret ettiğini; taraflar arasındaki ihtilafın kira miktarında yapılan artıştan kaynaklandığını, davacının 1999 yılında sözleşmeye göre 340.000.000 TL olması gereken kira bedelini 500.000.000 TL. olarak talep ettiğini, böylece önceki yıl kirasına oranla % 150 artırdığını, davalının bu kira bedelini ödediğini, ancak bu sorunların sürekli olarak devam etmemesi amacıyla işyerini tahliye ettiğini; bu olguların, tahliyenin haklı nedene dayalı olduğunu ortaya koyduğunu, bu durumda davacının tahliyeden sonraki dönem için kira bedeli talep edemeyeceğini; kiralanana yaptığı masrafların ise sözleşmede hüküm bulunmamasına rağmen davacı tarafından tamamen kendi isteğiyle yapıldığını, bu nedenle bunların bedelinin de istenilemeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir. Yerel mahkemece verilen, tahliyenin haklı nedenden kaynaklandığı, o nedenle davacı kiralayanın tahliyeden sonraki dönemin kira parasını talep edemeyeceği gerekçesine dayalı, davanın reddine dair karar, Yüksek Özel Dairece yukarıdaki gerekçeyle bozulmuştur.



Öncelikle belirtilmelidir ki, dava dilekçesinde yer alan "4.1.2000-1.10.2000 tarihleri arasındaki döneme ilişkin 350.000.000 TL. kira alacağı bulunduğu" şeklindeki ifade, gerek bildirilen tarihler ve özellikle 1.4.2000 tarihinden öncesine ait kira bedelin yıllık peşin ödenmiş olması ve gerekse kira parasının miktarı yönünden somut olaya uygun düşmemekte ise de, davacı vekilinin bu ifadeyle, gerçekte, kiralananın beş yıllık kira süresi sona ermeden ve kiralayan davacının onayı da alınmadan tek taraflı olarak tahliye edilmesi nedeniyle, davacının mahrum kaldığı, geriye kalan ( 1.4.2000 tahliye tarihinden sonraki ) süreye ait kira bedeline ilişkin alacak isteminde bulunmuş olduğunda taraflar, yerel mahkeme ve Yüksek Özel Daire arasında uyuşmazlık yoktur. Bu durumda, davanın, kira süresinin bitiminden önce haklı bir neden bulunmadığı halde kiralananın tahliye edilmesi ve bu yüzden tahliye ile kira süresinin sonu arasındaki döneme ilişkin kira bedellerinden mahrum kalınması olgusuna dayalı alacak ile, aynı nedene dayalı, kiralananda yapılan tadilatların eski hale getirilmesinden kaynaklanan masraflara yönelik tazminat istemine ilişkin bulunduğunun kabulü zorunludur.



Bozma ve direnme kararlarının içerikleri itibariyle, tadilatların eski hale getirilmesinden kaynaklandığı ileri sürülen tazminat istemi yönünden, Hukuk Genel Kurulu Önüne gelen bir uyuşmazlık yoktur. Yerel Mahkeme ile Yüksek Özel Daire arasında ortaya çıkan ve Hukuk Genel Kurul önüne gelen uyuşmazlık, somut olayda kiralananın sürenin bitiminden önce tek taraflı olarak tahliye edilmesinin, haklı nedene dayalı bulunup bulunmadığı, buna bağlı olarak, kiracının, kira süresinin geriye kalan bölümü yönünden kira paralarından sorumlu tutulup tutulamayacağı noktasındadır. Taraflar arasındaki 1.4.1997 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli sözleşmeyle, davacıya ait dükkanın, eczane olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verildiği; davalının, kira süresinin bitimine iki yıl kala 1.4.2000 tarihinde, davacının onayını almaksızın kiralananı tahliye ettiği çekişmesizdir. Bu noktada, uyuşmazlığın ilişkin bulunduğu yasal durum hakkında şu açıklamanın yapılmasında yarar görülmüştür:



Borçlar Kanunu'nun 252/1. maddesi hükmüne göre, kiralayan kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanıma hazır halde bulundurduğu, eş söyleyişle kusurlu bir davranışıyla kullanımı engellemediği sürece, kiracı kendisinden kaynaklanan zorlayıcı bir nedenle kiralananı kullanamasa veya sınırlı şekilde kullansa bile, kira parasının tamamını ödemekle yükümlüdür. Buna karşılık, taraflar arasındaki ilişki çerçevesinde, kiralayanın kusuru sonucunda ortaya çıkan ve kiracı yönünden tahliye için haklı neden oluşturan bir olgu yüzünden erken tahliye gerçekleşmişse, kiracının açıklanan yönde bir sorumluluğu doğmayacaktır.



Somut olay yönünden bu hükmün ortaya koyacağı sonuç, eğer, davacı kiralayanın, kiralananın sözleşmedeki amaçla kullanılmasını engelleyen herhangi bir kusuru yok ise, onu kullanmayan davalı kiracının, sözleşmenin biteceği tarihe kadar işleyecek kira paralarından kiralayana karşı sorumlu olacağıdır. Yine Borçlar Kanunu'nun 98. maddesinin yollamasıyla, sözleşme ilişkilerinde de uygulanması gereken 44. madde hükmü uyarınca, böyle bir durumda, kiralayan da, zararın artmasını önlemek için gereken tedbirleri almak; somut olaydaki görünümüyle, kiralananı aynı şartlarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken gayreti göstermek zorundadır. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki, taraflar, sözleşmede kiralayanın bu yükümlülüğünü ortadan kaldıracak şekilde kararlaştırmada bulunabilirler: Haklı neden olmaksızın kiralananın erken tahliye edilmesi durumunda kiracının kalan süreye ait kira parasının tümünden sorumlu olacağına ilişkin hüküm sözleşmeye konulabilir ve böylesi bir kararlaştırma, bir cezai şart olarak hukuken geçerlidir. Ancak, böylesi bir cezai şartın, kiracının tacir olmadığı hallerde, B.K.nun 161/son maddesi hükmüne tabi bulunacağı ve dolayısıyla, hakimin bu cezai şartın fahiş olup olmadığı hususunu resen değerlendirmesi gerekeceği açıktır. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde böyle bir hüküm bulunmamaktadır. Şimdi sıra, somut olayda, davalının süre bitiminden önce kiralananı tahliye etmesinin haklı bir nedene dayalı olup olmadığının değerlendirilmesine gelmiştir.



Davalı vekili, cevap dilekçesinde, davacı kiralayanın davalıya telefonda hakarette bulunduğunu ve fahiş kira bedeli istemek suretiyle onu rahatsız ettiğini, kiralananın bu nedenle süre bitiminden önce tahliye edildiğini, bu olguların, tahliye yönünden haklı neden oluşturduğunu savunmuştur. Gerçekten de, kira sözleşmesindeki artış kuralına ve bu kural doğrultusunda bilirkişice yapılan hesaplama sonucuna göre, 1.4.1999-1.4.2000 tarihleri arasındaki bir yıllık dönemde, yıllık kira parasının 258.084.310 TL. olması gerektiği halde, davalı tarafından davacının banka hesabına anılan dönemin kira bedeli olduğu açıklanmak suretiyle 450.000.000 TL. yatırıldığı, buna ilişkin, davacının da itirazına uğramayan banka dekontundan anlaşılmaktadır. Başka bir ifadeyle, davacı kiralayanın, bu dönemde sözleşmeye aykırı şekilde davalı kiracıdan fazla kira parası almış olduğu sabittir. Ne var ki, bu durum, kiracı yönünden erken tahliye için haklı bir neden oluşturamaz.



Kira sözleşmesinde, birinci yılın kira bedeli gösterilmiş, sonraki yıllarda bu miktara hangi artış oranının uygulanacağı da yine açıkça belirtilmiştir. Böylece, kira sözleşmesinde, kiracının her bir yılda ödeyeceği kira bedelinin her iki tarafça da kolaylıkla belirlenmesi olanaklı hale getirilmiştir. O halde, kiracı, bu davada fahiş kira artırımı savunmasına dayanak gösterdiği 1.4.1999-1.4.2000 döneminde, sözleşmeye göre ödenmesi gereken kira bedelinin hangi miktarda olduğunu bilmektedir. Somut olayda olduğu gibi, birden çok yılı kapsayan bir kira sözleşmesinin yapıldığı durumlarda, eğer her bir yılın kira bedeli açıkça gösterilmiş veya miktarının açıkça belirlenmesini sağlayacak artış kuralı getirilmiş ise, her iki taraf, sözleşmeye bağlılık kuralı çerçevesinde bu kurala uymak zorundadır. Bu zorunluluk, kiracı kadar, kiralayan için de söz konusudur. Eş söyleyişle, kiralayan, sözleşme kapsamındaki yılların kira bedellerini, sözleşmeye aykırı miktarlar üzerinden talep edemez; böyle bir talebi hukuken himaye görmez. Dolayısıyla, kiracı, sözleşmeye uygun miktarda kira bedeli ödemekle, buna ilişkin borcundan kurtulur. Kiralayanın, ödenenden daha fazlasını istemek konusunda kullanabileceği hiçbir yasal kurum ve yol yoktur: Kira süresi bitmeden kira tespiti davası açamayacağı gibi, sözleşmedeki artış kuralına göre doğru şekilde hesaplanıp ödenmiş bir kira parasından daha fazlasını da hiçbir şekilde talep edemez. Kiralayanın böyle bir taleple girişeceği icra takibi veya açacağı davanın hukuken sonuçsuz kalacağı açıktır. Yani, kiralayan, kendisine sözleşmedekinden daha fazla miktarda kira parası ödenmesi konusunda kiracısını hiçbir hukuki müesseseye dayanarak zorlayamaz. O halde, kendisinden sözleşmeye aykırı olarak fazla kira parası istenen kiracının bu isteği karşılamasını gerektiren hiçbir nedenin varlığından söz edilemez. Buna rağmen kiracı, kiralayanın fahiş talebini karşılayarak olması gerekenden fazla miktarda kira parası yatırmış ise, kendisini hukuken buna zorlayan herhangi bir nedeni ileri süremez. Bu tür durumlarda, olsa olsa, o dönemin kira parasının sözleşmedekinden daha fazla miktarda ödenmesi yönünden taraflar arasında sonradan gerçekleşmiş zımni bir anlaşmanın

varlığından söz edilebilir.



Somut olay bu hukuksal çerçevede değerlendirildiğinde: Davalı kiracı, hukuken zorunlu olmadığı halde, anılan dönemde davacı kiralayanın fahiş kira istemini kendi iradesiyle yerine getirip, banka hesabına sözleşmede öngörülenden daha fazla miktarda kira parası yatırmıştır. O halde, bu olguya, kiralayanın kusurunu ortaya koyan bir sebep olarak dayanamaz; eş söyleyişle bunu, süre bitiminden önce gerçekleşen tek taraflı tahliyenin haklı sebebi olarak gösteremez. Her ne kadar, bozma ilamında, davalı kiracının, kendisinden sözleşmeye aykırı olarak fahiş kira parası istenilmek suretiyle rahatsız edildiğine dair savunmasını kanıtlayamadığı yolunda bir ifade yer almış ve bu ifadeyle, sanki, davalının bu savunmasının kanıtlanmış olması halinde, erken tahliyenin haklı nedene dayandığının kabulü gerekeceği şeklinde bir intiba uyandırılmış ise de, bunun bir ifade yanlışlığından kaynaklandığı açıkça anlaşılmaktadır.



Yukarıda açıklanan yasal duruma göre, böyle bir iddianın kanıtlanması halinde dahi, h aklı nedenden söz edilmesine hukuken olanak yoktur.Davalı vekili, cevap dilekçesinde, tahliyenin haklılığını ortaya koyan başka bir olgu olarak, davacı kiralayanın davalıya telefonla hakaret etmesini göstermiş ise de, bu iddia yönünden sunulmuş bir delil yoktur. Hal böyle olunca, somut olayda, kira süresi bitmeden ve onay da alınmadan kiralananın tahliye edilmesinin herhangi bir haklı nedene dayalı olmadığının; dolayısıyla, yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde davacı kiralayanın, tahliyeden sonraki döneme ilişkin kira bedellerini, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiralanabilmesi için gereken ve miktarı bilirkişi aracılığıyla belirlenecek olan makul süreyle sınırlı olmak kaydıyla talep edebileceğinin kabulü gerekir.



Yerel Mahkemece, aynı yöne işaret eden özel daire bozma kararına uyulması gerekirken, uyuşmazlığın hukuksal nitelendirilmesinde yanılgıya düşülerek direnme kararı verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.



SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 19.2.2003 gününde oybirliği ile karar verildi.

Sayın eylul83

Sizin olayınızın tam tersi bu kararda söz konusu.Davalı kiracı durumunda.Ama üzerinde durulması gereken davanın değere göre Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmış olmasıdır.Sanırım dava değerini dikkate almanız gerekecektir.Siz yinede pes etmeyin gerekli malesef Yargıtay Kararlarını alıp hakime gidin her ne kadar bu durum hoşuna gitmeyecekse de durumu izah edin ve davanızı açın.
saygılarımla

uzun uğraşlarım sonucunda olayıma cuk oturan bır karar buldum...

Yargıtay 3.H.D 12.01.1994 gün E.13459 K.56 aynen şöyle diyo: "Kiracı,kiralayana karşı kira sözleşmesine dayanarak haksız zenginleşme hükümlerine göre alacak davası açarsa görevli mahkeme davanın miktar ve değerine göre belirlenir"
Hasan Erdoğan Tahliye,kira tespiti,kira alacağı ve tazminat davaları (sayfa 1479) adlı kitaptan bakmak isteyen arkadaşlar için...
karar tamam iş hakimi ikna etmekte...umarım başarılı olurum..hepinize teşekkürler..

merhabalar.Uğraşlarım sonucu bulduğum karar hakimi pek etkilemedi maalesef."Kira akdinin haksız feshinden dolayı ödenen ....YTL bedelin iadesi" adı altında ve "Sebepsiz zenginleşme bedelinin iadesi" konulu iki ayrı dava açmak zorunda kaldık.Davaları açarken talep kısmında her iki dava için de ayrı ayrı fazlaya ilişkin haklarımızı saklı tuttuk.ileride herhangi bir hak kaybı olmaması açısından yazdığımızı belirttik ancak hakım fazlaya ilişkin miktarın ne kadar olduğuna dair açıklama yapmamız için süre verdi.Yapılacak keşif sonucu belirttiğimiz miktarın fazla çıkmasını göz önüne alarak saklı tutmuştuk aslında.Dosyada henüz karşı tarafa tebligat bıle yapılamadı.Bu aşamada fazlaya ilişkin haklarımız konusunda beyanda nsl bulunulur?herkese kolay gelsın...

kira sözleşmesinde taraflara tek taraflı fesih hakkı tanınmamışsa kiralayanın yaptığı fesih haksız olduğu gibi geçersizdir.Yani kiralayan,kira süresi bitimine kadar kiralananı kiracının kullanımına hazır bulundurmak zorundadır.bunu yapmıyorsa ,kiracı;

-kiralananı kullanamamasından doğan zararı da isteyebilir.

Ayrıca kiralayanın davranışı konut dokunulmazlığını ihlal suçu da oluşturur.Bence suç duyurusunda bulunun.

Burada önemli bir nokta şudur: 6570 sayılı kanun muvacehesinde,kira akdinin yapılışından sonraki bir tarihte kiracı tarafından verilmiş bir yazılı tahliye taahhüdü yoksa kiralayanın kira akdini sona erdirme hakkı yoktur (konut,işyeri ihtiyacı vd.sebepler ayrık olmak üzere) Kanımca burda söz konusu olması gereken "haksız elatmanın men'i" kiralananın kullanılamadığı sürelere ilişkin olarak uğranılan "maddi zararın tazmini", haksız fiile dayalı olarak "manevi tazminat" talebi olsa gerektir. mahkemeden alınacak müdahalenin men'i kararı ile ilamlı icra sözkonusu olabilecektir. Ve yine kira sözleşmesi noterden onaylı ise (ilam niteliğinde belge) icra dairesine başvurarak "taşınmazın ilamlı icra yoluyla teslimi" yoluna gidilebilir diye düşünmekteyim.

Saygıdeğer meslektaşlarım,
Bir konuda sizin bilgi ve deneyiminize ihtiyacım var. Müvekkil bir taşınmaz kiralıyor ve bu taşınmazda tadilatlar yaptırıyor. Müvekkil mecuru tahliye etti lakin; kiralananda yaptırdığı zorunlu ve faydalı tadilatlara ilişkin masrafları kiralayandan talep etmemizi istiyor.Bu masrafları BK vekaletsiz iş görme hükümlerine göre talep edeceğim;ancak görevli mahkeme konusunda tereddüt yaşamaktayım. Bu konuda yardımcı olursanız sevinirim. İyi Çalışmalar!