Başkasının borçları yüzünden taşınmazın satılamaması, İntikalsiz/İntikalli satış

Merhaba değerli hukukçular ve Türk Hukuk Sitesi ailesi,
OLAY : Müvekkilin babası 1983’te vefat etmiş ve veraset ilamı alınmıştır. Veraset ilamında eş ve 3 çocuk olmak üzere 4 mirasçı olup, bu mirasçıların hepsi hayattadır. Mirasçılardan birinin 17.000 TL vergi borcu vardır. Muris üzerine kayıtlı tarla niteliğinde bir taşınmaz var ve mirasçıların hepsi bu taşınmaza ait miras paylarını tek bir mirasçıya(müvekkile) aralarında yaptıkları adi yazılı bir sözleşme ile devrediyor. Sonuç itibariyle taşınmazdaki paylar tek bir mirasçıda(müvekkilde) toplanıyor. Bu sözleşmeye dayanarak müvekkil, tapu dairesine gidip tescil talebinde bulunuyor. Tapu dairesi ise bu sözleşmenin geçerli olmadığını, taşınmazın tapuda alınıp satılabileceğini, ayrıca muris üzerine kayıtlı olan taşınmazın mirasçılara intikal işlemi yapılmadan tapuda düzenlenecek resmi senet ile dahi tasarrufta bulunulamayacağı gerekçeleriyle talebi reddetmektedir. Ancak müvekkil hırslıdır ve yılmaya niyeti yoktur. Böyle olunca müvekkil önce tapuda intikal işlemini yaptırıp, sonrasında taşınmazı tapuda devralmak istemektedir. Yani mirasçıların kendi aralarında yaptıkları adi yazılı sözleşmeyi bir kenara bırakıp tapu memurunun dediklerini yapmak istemektedir. Tapu memuru intikal işlemi için ilgili vergi dairesinden veraset ve intikal vergisi ilişik kesme yazısı istemektedir. Müvekkil bunun için vergi dairesine gittiğinde vergi dairesi memuru kendinden 17.000 TL vergi borcu olan mirasçının borçlarını ve olaydaki taşınmaza ait viv (veraset ve intikal vergisi)’i ödemesini sonra vivik ( veraset ve intikal vergisi ilişik kesme ) belgesi alabileceğini söylemiştir. Hal böyle olunca müvekkil başkaları yüzünden mağdur olmaktadır.
ÇÖZÜM : Veraset ve intikal Vergisi Kanunu madde 19:
“(Değişik: 18/4/1984 - 2997/1 md.) Tescil tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde sonucu ilgili vergi dairesine bildirilmek üzere, intikal eden gayrimenkullerin tescil işlemi, veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeksizin yapılır. Ancak, intikali yapılan gayrimenkule isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe devir ve ferağı yapılamaz ve üzerinde herhangi bir ayni hak tesis edilemez. TAPU MEMURLARI VERGİ DAİRESİNCE VERİLMİŞ İLİŞİK KESME BELGESİ OLMAKSIZIN DEVİR VE FERAĞ İŞLEMİ YAPAMAZLAR, AKSİ HALDE VERGİNİN ÖDENMESİNDEN MÜKELLEFLER İLE BİRLİKTE MÜTESELSİLEN SORUMLU OLURLAR.”
Kanunun bu hükmü karşısında tapu memurunun vivik belgesi istemesi çok normal; ancak vivik belgesi getirilmesine rağmen, intikal yapılmadan mirasçıların kendi aralarında yaptıkları adi yazılı miras payının devri sözleşmesine itibar edilmemesi hukuka aykırı. Çünkü TMK 677/1: “Terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.” Buna ilişkin T.C. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 14/05/2015 tarihli, 2015/6505 E., 2015/11380 K. nolu kararı da şöyledir: “…TMK'nun 677.maddesi hükmünde, miras payının mirasçılar arasında devrine ilişkin sözleşmelerin yazılı olması koşuluyla geçerli sonuç doğuracağı belirtilmiştir. Diğer deyişle miras payının devrinde, sözleşmenin yazılı olarak yapılması yeterli olup, ayrıca resmi memur önünde düzenlenmesine gerek bulunmamaktadır ...”
Tapu Sicil Tüzüğü madde 20 de şu düzenlemeyi içermektedir:
“Resmî senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemler
MADDE 20 – (1) Resmî senet düzenlenmesini gerektirmeyen işlemlerde aynî hakların tescili için;
a) İstem, yasal veya atanmış mirasçılar tarafından yapılırsa yetkili merciler tarafından verilmiş mirasçılık belgesi,
b) İstem, vasiyet alacaklısı tarafından yapılırsa taşınmazın tanımlandığı ve tescil hükmünü de içerir tenfiz kararı veya hâkim tarafından tescil için yazılan yazı ile birlikte tenfiz kararı ve vasiyetnamenin onaylı bir örneği; vasiyet alacaklısı, yasal ve atanmış mirasçılar tarafından birlikte yapılırsa vasiyetnamenin açılıp okunduğuna dair karar ile birlikte vasiyetnamenin onaylı bir örneği,
c) Miras taksim veya miras payının devri sözleşmesinde tescil yetkisini içerir noterce düzenlenmiş sözleşme; miras taksim sözleşmesi mirasçılar arasında yazılı olarak yapılmış olup da mirasçıların imzaları noterce onaylanmamışsa tüm mirasçıların; imzaların bir kısmı onaylanmış ise imzaları onaylanmamış olanların istemleri,
ç) Hükmen yapılan kamulaştırmalarda; mahkeme kararı,
d) Cebri icra veya ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışlarda; gerçek kişi ihale alıcısının Türkiye Cumhuriyeti kimlik numaralı nüfus bilgilerini ve fotoğrafını içeren, tüzel kişi ihale alıcılarında ise kanunlarda yazılı mercilerden alınmış yetki belgesi ile birlikte ihale alıcısı tüzel kişiliğin unvanını içeren ihalenin kesinleştiğini ve tescili belirten yetkili merciin yazısı,
e) Mahkeme kararına dayalı tescillerde; kesinleşmiş mahkeme kararı,
f) İmar uygulamalarında; kesinleşmiş imar parselasyon planları, dağıtım cetvelleri ve gerekli diğer belgeler,
g) Devlet veya kamu kurumlarınca taşınmazın tahsis veya devir yoluyla dağıtımında; ilgili kanuna uygun şekilde yetkili mercilerce verilen karar, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasını ve diğer kimlik bilgilerini içerir dağıtım cetvelleri,
ğ) Arazi toplulaştırmalarında; yetkili mercilerce onanan kesinleşmiş toplulaştırma planları, Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasını ve diğer kimlik bilgilerini içerir dağıtım cetvelleri, h) Kooperatiflerin ferdileşme işlemlerinde; üyelerin Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasını ve diğer kimlik bilgilerini içerir liste,
aranır.”
Bunların dışında Tapu Müdürlüklerini ilgilendiren ve miras payının devrini konu edinen 1478 SAYILI GENELGE de yukarıda anlatılanları doğrular niteliktedir. Ayrıca TNB Başkan Yardımcısı ve çeşitli illerdeki bazı noterlerin görüşleri de aynı yönde. Noterlik Kanunu’nun 89. Maddesinin ve taşınmaz hakkında tasarruf işleminin sadece tapu memurunun düzenleyeceği resmi senet ile olabileceğini içeren ilgili kanun hükmünün, TMK’nin 677/1 ve 677/2 maddesini ortadan kaldırmadığına ilişkin Yargıtay kararları da mevcut. TMK’nin kaynağı İsviçre’de aynı görüşlere hakim. Doktrini ise söylemeye gerek bile duymuyorum. Tek sorun uygulamada, uygulayanlarda…
SONUÇ : Miras kalan taşınmaz hakkında tasarrufta bulunmak için vivik belgesi mutlaka olmak zorunda. Bu belge için vergi dairesine gidildiğinde vergi dairesi memuru “önce tüm vergi borçları, sonra vivik belgesi” diye tutturursa vergi dairesi memuru ikna edilmek zorunda. Vergi dairesi memuru ikna edilemiyorsa borçlu mirasçı borçlarını ödemesi için ikna edilmek zorunda. Vivik belgesi ve TMK 677/1 veya 677/2 belgesi sunulmasına rağmen tapu memuru, döner sermayeleri için “önce intikal işlemi, sonra devir işlemi” diye tutturursa, tapu memuru ikna edilmek zorunda. Tapu memuru ikna edilemiyorsa yazılı olarak vereceği ret kararına karşı bölge müdürlüğüne itiraz edilmek zorunda. Bölge müdürlüğü de itirazı reddederse ( ki bölge veya genel müdürlük bu tür konularda itirazları çoğunlukla reddediyor ) genel müdürlüğe itiraz edilmek zorunda. Kimse halden ve laftan anlamazsa viv ilişiğinin kesilmesi için vergi mahkemesinde dava, sonra tescil için asliye hukuk mahkemesinde dava açılmak zorunda (idarenin işlem yapmamasından dolayı idare mahkemesine açılacak davayı bağışık tutuyorum). Bunlar da çok uzun süreceği için uzun bir süre beklenmek zorunda. Taşınmaz tarla niteliğinde olduğu için daha işin TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU ile TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN boyutları var.
Daha iyi bir çözümü olan ve “Taşınmaz, tapuda alınır ve satılır.” ezberini bozan değerli yorumlarınızı bekliyorum. Saygılarımla… Av. Ümit PALACI
NOT : Sürçü lisan eylediysek affola, hatalarım varsa büyüklerim düzeltsin

TMK'nun 677.maddesi hükmünde, miras payının mirasçılar arasında devrine ilişkin sözleşmelerin yazılı olması koşuluyla geçerli sonuç doğuracağı belirtilmiştir. Belirtilmiş de tapuda işlem yapabilmek için, intikal ve tescil de gereklidir.

Yorumunuz için teşekkür ederim.
"Belirtilmiş de tapuda işlem yapabilmek için, intikal ve tescil de gereklidir"." Bu düşünceniz için hukuki dayanak belirtirseniz daha iyi olacak. Öncelikle olayı elbirliği mülkiyetinde ele almak gerekir diye düşünüyorum. Tescil ise her halükarda şart. Zaten bunun aksini de iddia etmemiştim. İntikal kısmı için ise sorun devam etmekte. Ancak bu konu ile ilgili olarak Prof. Dr. M. Kemal OĞUZMAN - Prof. Dr. Özer SEÇİCİ ve Prof. Dr. Saibe OKTAY'ın hazırladıkları EŞYA HUKUKU adlı eserin 2004/10. basısının "Mülkiyeti Nakil Borcu Doğuran Sözleşmelerde Şekil ve Şekle Aykırılığın Sonuçları" başlıklı anlatımlarında (sahife 284/son paragraf) olaya şu şekilde yaklaşmaktadırlar. "MK. m.677'ye göre terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri amacıyla yapılan sözleşmenin geçerliliği yazılı şekle tabi tutulduğundan, terekede bulunan taşınmazlar hakkında adi yazılı bir sözleşme mülkiyeti geçirme borcu doğurmaya yeterli olmaktadır. Aynı hükümde sözleşmenin 3. kişi ile yapılması halinde geçerliliğin noterde yapılmasına bağlı olduğu belirtilmektedir. (MK. m.677/f.2)"

Sonra aynı başlıktaki anlatımların 286. sahifesinin 2. paragrafı son sözü söyler gibi: " Şekline uygun olarak yapılan sözleşme, mülkiyeti devretmeyi taahhüt edene, tapuya tescil yaptırma borcunu yükler. Borçlu bu borcunu yerine getirmek üzere alacaklı adına tescilin yapılması için tapu müdürlüğüne bir talepname verecektir. (TST. m. 11 vd.) Tapu sicil memuru da bu talep uyarınca tescili yapınca mülkiyet karşı tarafa geçmiş olacaktır."

Evet, hâtta, adi sözleşme ile, mülkiyeti geçirme borcu değil, mülkiyetin geçtiğini kabul eden yazarlar da var. Ne var ki, son söz Tapu'nundur. Ya tapuya gelecek veya vekâletname verecek (üçüncü şahsa) ya da aleyhine, işbu adi sözleşme esas tutularak, tescil dâvası açılacaktır. Öte yandan, veraset ve intikal vergisi her ne kadar her mirasçı adına ayrı ayrı tahakkuk ettiriliyorsa da vergi dairesi, ortada bir vergi borcu varsa, ilişik kesme belgesini nasıl versin ? İştirak halinde mülkiyet olunca, Daire taşınmazı esas alıyor ve ben alacağımı bilirim diyor.

"Evet, hâtta, adi sözleşme ile, mülkiyeti geçirme borcu değil, mülkiyetin geçtiğini kabul eden yazarlar da var. Ne var ki, son söz Tapu'nundur."
Bizim tapu dairesinin söylediği son söz: "2012'den önce gelse idiniz intikal olmadan direk satış yapabilirdiniz."

"Ya tapuya gelecek veya vekâletname verecek (üçüncü şahsa)"
Tapuya gitmek kimse için sorun değil, işinin yapılacağını öğrense koşa koşa gidecekler.

"ya da aleyhine, işbu adi sözleşme esas tutularak, tescil dâvası açılacaktır."
İlk mesajımdan alıntı:"Tapu memuru ikna edilemiyorsa yazılı olarak vereceği ret kararına karşı bölge müdürlüğüne itiraz edilmek zorunda. Bölge müdürlüğü de itirazı reddederse ( ki bölge veya genel müdürlük bu tür konularda itirazları çoğunlukla reddediyor ) genel müdürlüğe itiraz edilmek zorunda. Kimse halden ve laftan anlamazsa viv ilişiğinin kesilmesi için vergi mahkemesinde dava, sonra tescil için asliye hukuk mahkemesinde dava açılmak zorunda"

"Öte yandan, veraset ve intikal vergisi her ne kadar her mirasçı adına ayrı ayrı tahakkuk ettiriliyorsa da vergi dairesi, ortada bir vergi borcu varsa, ilişik kesme belgesini nasıl versin ?"
Başlıktan alıntı:" Başkasının borçları yüzünden taşınmazın satılamaması" Ne kadar adil orasını bilemem.

"İştirak halinde mülkiyet olunca, Daire taşınmazı esas alıyor ve ben alacağımı bilirim diyor."
Albert Einstein'dan alıntı: "Cahillik ne güzel lan, her şeyi biliyosun..." Tapu dairesi kastedilerek söylenmiştir...

İyi günler. Aynı olayla bugün tekrar karşılaştım ancak sorun şu Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu 19. maddesine göre ilgili taşınmaza ilişkin isabet eden Veraset ve İntikal Vergisi her ne ise onun ödenmesi durumunda ilişik kesme yazısının verilmesi gerekmez mi?=

Yani bu ilişik kesme yazısının dayanağı kanun sadece ilgili gayrimenkule ilişkin verginin ödenmesini şart koşmuyor mu? Vergi dairesine olan tüm borçların tahsilinin istenmesi hukuksuz değil mi ben mi yanlış anlıyorum acaba. Teşekkürler.

Sorunun cevabını buldum, Tam olarak bu konuyla ilgili özelge örneği aşağıda


Özelge: İlişik Kesme Belgesi hk.
Sayı: B.07.4.DEF.0.02.10.00-2010/3-14
Tarih: 23/06/2012
T.C.
ADIYAMAN VALİLİĞİ
Defterdarlık Gelir Müdürlüğü
Sayı : B.07.4.DEF.0.02.10.00-2010/3-14 23/06/2012
Konu : İlişik Kesme Belgesi
İlgide kayıtlı özelge talep formunun incelenmesinden, veraset yoluyla intikal eden mallarla ilgili olarak
veraset intikal vergisi beyannamesinin tarafınızdan verildiği, Tapu ve Trafik Tescil Müdürlüğüne ibraz edilmek
üzere veraset intikal vergisi ilişik kesme belgesini talep ettiğiniz, intikal eden mallara ilişkin borçları
bulunmamakla beraber bazı mirasçıların veraset ve intikal vergisi dışında vergi dairesine borçlarının bulunması
nedeniyle ilişik kesme belgesinin verilmediği belirtilerek, tarafınıza ilişik kesme belgesinin verilip verilemeyeceği
hususunda görüş istenilmektedir.
7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanununun 1 inci maddesinde, Türkiye Cumhuriyeti uyruğunda
bulunan şahıslara ait mallar ile Türkiye'de bulunan malların veraset yoluyla veya herhangi bir suretle olursa
olsun ivazsız bir tarzda bir şahıstan diğer şahsa intikalinin veraset ve intikal vergisine tabi olduğu, 5 inci
maddesinde de veraset ve intikal vergisinin mükellefinin, veraset yoluyla veya ivazsız bir şekilde mal
iktisabeden şahıs olduğu hüküm altına alınmıştır.
Aynı Kanunun 17 inci maddesinde, "Amme idare ve müesseseleri, bankalar, bankerler, kasa kiralayanlar,
sigorta şirketleri sair şirket ve müesseseler, mahkemeler ve icra daireleri istihkak sahiplerine bu verginin
mevzuuna giren herhangi bir muamele dolayısiyle para ve senet verebilmek için evvelemirde verginin
ödenmiş olduğuna dair vergi dairesinden verilmiş bir tasdikname talebederler.
Tasdikname ibraz etmeyen hak sahiplerinin istihkaklarından, veraset yoluyla intikallerde yüzde 5, ivazsız
intikallerde yüzde 15 oranında vergi karşılığı olarak tevkifat yaptıktan sonra, bakiyesini verebilirler. Tevkifatı
yapanlar, tevkif ettikleri parayı en geç bir hafta içinde bulundukları yerin malsandığına yatırmaya ve keyfiyeti
bağlı bulundukları vergi dairesine yazı ile bildirmeye mecburdurlar.
Tevkifat yapmadan para ve senet verenlerle tevkif ettikleri parayı yukarıda belirtilen süre içinde
malsandığına yatırmayanlardan (Hakimler hariç), tevkif etmeye ve yatırmaya mecbur oldukları paralar Amme
Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre gecikme zammı tatbik edilerek tahsil edilir.
Tevkifatı yapan ilgili kuruluşların, bu görevleri süresinde yerine getirmeyen sorumlularından, tevkif etmeye ve
yatırmaya mecbur oldukları paraların % 10'u oranında ayrıca ceza tahsil olunur." hükmüne yer verilmiştir.
Aynı Kanun'un 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında "Tescil tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde sonucu
ilgili vergi dairesine bildirilmek üzere, intikal eden gayrimenkullerin tescil işlemi veraset ve intikal vergisinin
tahakkuku beklenilmeksizin yapılır. Ancak, intikali yapılan gayrimenkule isabet eden veraset ve intikal vergisi
tamamen ödenmedikçe devir ve ferağı yapılamaz ve üzerinde herhangi bir aynı hak tesis edilemez. Tapu
memurları vergi dairesince verilmiş ilişik kesme belgesi olmaksızın devir ve ferağ işlemi yapamazlar, aksi halde
verginin ödenmesinden mükellef ile birlikte müteselsilen sorumlu olurlar." hükmüne yer verilmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu'nun 17 ve
19 uncu maddeleri gereğince vergi dairesince ilişik kesme belgesinin verilmesi, intikali yapılan gayrimenkule ve
mallara isabet eden veraset ve intikal vergisinin tamamen ödenmesi şartına bağlı olup, bu şartın yerine
getirilmesi halinde ilişik kesme belgesinin verilmesinde herhangi bir sakınca bulunmamaktadır. Ayrıca,
mirasçılara ait diğer amme borçlarının ise 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun
hükümlerine göre cebri takibatlarının yapılması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.