Taşınmazlarda Gizli Ayıp-Zamanaşımı-Delil Tespitinin Zamanaşımına Olan Etkisi

Merhabalar;
İçinden çıkamadığım bir hususta tecrübe sahibi meslektaşlarıma danışmak istiyorum.
Malikler 2016 Nisan-Mayıs aylarında Taşınmaz Satış Sözleşmesi yoluyla taşınmazları müteahhit firmadan satın alıyorlar. 2019 yılı itibariyle bloğun bodrumunda ve zemininde bazı kusurlar meydana geliyor. Malikler, 2019 Kasım ayında Delil Tespiti talebinde bulunuyorlar ve bu doğrultuda bilirkişi raporu düzenleniyor. Rapora malikler bir itirazda bulunmazken, davalı yan itiraz ediyor. Zemin için projede belirtilen malzemeden farklı ve fen ve sanat kurallarına uygun olmayan malzeme kullanımından kaynaklı ayıbın oluştuğu, temelin ise olması gereken kot seviyesinden aşağıda bulunduğu bilirkişi marifetiyle tesit ediliyor. Raporda davalı müteahhit firma kusurlu bulunuyor. Eksiklikler ve kullanımı gereken malzemeler tek tek raporda belirtiliyor ve 40000 TL civarında bir masraf gerektiğine kanaat getiriliyor. Malikler delil tespitinden sonra o dönemki şartlar gereği dava yoluna gidemiyorlar. Ayıp giderilemiyor ve bodrumda oluşan tahribat günden güne daha da artıyor. Maliklerlerce; site yönetim toplantılarında bu durum tekrar gündeme geliyor ve şu an dava yoluna gitmeye karar veriyorlar.
Merak ettiğim hususlar şunlar:
Söz konusu açığın gizli ayıp olduğu konusunda bir soru işareti yok diye düşünmekteyim. Bu durumda gizli ayıplar için öngörülen zamanaşımı süresi geçmiş olur mu? 2019 yılından bu yana durum çeşitli yollarla müteahhitte bildirilmiş ancak bir dönüş alınamamış. Yapılan delil tespitinin zamanaşımı yönünde bir etkisi olur mu? 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4.maddesinde düzenlenmiş olan 5 yıllık süre mevcut durumda geçmiş olur mu?
Delil Tespitini talep eden 4 malik varken, şu an dava açma yolunu tercih eden malik sayısı 30. Bu durumda delil tespiti sonucu oluşturan rap o dönem itiraz edilmediği için maliklerin hepsini bağlar mı? Kısmi Dava mı yoksa Belirsiz Alacak Davası yolu mu tercih edilmelidir?
Son olarak bu dava Tüketici Mahkemesinin görevine girmesi sebebiyle, Zorunlu Arabuluculuğa tabi midir?
Şimdiden çok teşekkür ederim, iyi çalışmalar.

Alıntı: Yazan Stj. Avukat Yusuf Binarbaşı Merhabalar; İçinden çıkamadığım bir hususta tecrübe sahibi meslektaşlarıma danışmak istiyorum. Malikler 2016 Nisan-Mayıs aylarında Taşınmaz Satış Sözleşmesi yoluyla taşınmazları müteahhit firmadan satın alıyorlar. 2019 yılı itibariyle bloğun bodrumunda ve zemininde bazı kusurlar meydana geliyor. Malikler, 2019 Kasım ayında Delil Tespiti talebinde bulunuyorlar ve bu doğrultuda bilirkişi raporu düzenleniyor. Rapora malikler bir itirazda bulunmazken, davalı yan itiraz ediyor. Zemin için projede belirtilen malzemeden farklı ve fen ve sanat kurallarına uygun olmayan malzeme kullanımından kaynaklı ayıbın oluştuğu, temelin ise olması gereken kot seviyesinden aşağıda bulunduğu bilirkişi marifetiyle tesit ediliyor. Raporda davalı müteahhit firma kusurlu bulunuyor. Eksiklikler ve kullanımı gereken malzemeler tek tek raporda belirtiliyor ve 40000 TL civarında bir masraf gerektiğine kanaat getiriliyor. Malikler delil tespitinden sonra o dönemki şartlar gereği dava yoluna gidemiyorlar. Ayıp giderilemiyor ve bodrumda oluşan tahribat günden güne daha da artıyor. Maliklerlerce; site yönetim toplantılarında bu durum tekrar gündeme geliyor ve şu an dava yoluna gitmeye karar veriyorlar. Merak ettiğim hususlar şunlar: Söz konusu açığın gizli ayıp olduğu konusunda bir soru işareti yok diye düşünmekteyim. Bu durumda gizli ayıplar için öngörülen zamanaşımı süresi geçmiş olur mu? 2019 yılından bu yana durum çeşitli yollarla müteahhitte bildirilmiş ancak bir dönüş alınamamış. Yapılan delil tespitinin zamanaşımı yönünde bir etkisi olur mu? 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4.maddesinde düzenlenmiş olan 5 yıllık süre mevcut durumda geçmiş olur mu? Delil Tespitini talep eden 4 malik varken, şu an dava açma yolunu tercih eden malik sayısı 30. Bu durumda delil tespiti sonucu oluşturan rap o dönem itiraz edilmediği için maliklerin hepsini bağlar mı? Kısmi Dava mı yoksa Belirsiz Alacak Davası yolu mu tercih edilmelidir? Son olarak bu dava Tüketici Mahkemesinin görevine girmesi sebebiyle, Zorunlu Arabuluculuğa tabi midir? Şimdiden çok teşekkür ederim, iyi çalışmalar.

Sayın meslektaşım olayınız, aşağıda paylaştığım yargıtay kararına konu olay ile neredeyse aynı olması nedeniyle sadece bu yargıtay kararını paylaşmakla yetiniyorum:

13. Hukuk Dairesi 2014/33801 E. , 2015/27075 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla)


''Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün davacılar avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacılar vekili avukat ... ile davalı ... vekili avukat ... diğer davalı ... vekili avukat.....'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanılmış ve hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra karar için başka güne bırakılmıştı. Bu kez temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacılar, ...'nın ... ilçesi,... ada ..parsel üzerine inşa edilen B... 1 nolu...ı 07.01.2009 tarihinde resmi akitle 290.000-Euro bedelle davalı ...’den satın aldıklarını, 26.05.2008 tarihinde villayı ayıpsız olarak teslim aldıklarını, yurt dışında ikamet etmeleri nedeniyle tatil için Nisan 2009’da ...ya geldiklerinde villanın her yerinin rutubet nedeniyle kabardığını, boyalarının döküldüğünü, bahçe taş duvarında, havuz çevresindeki travertenlerde çatlakların oluştuğunu, villa havuzunun doldurulmasına rağmen su tutmadığını gözlemlediklerini, bu durumu davalıya, arsa şahine, binanın müteaahhidine ve yapı denetim şirketi yetkililerine bildirdiklerini, 22.04.2009 tarihinde tespit yaptırdıklarını, bu tespit ile binanın fen ve sanat kurallarına aykırı inşa edildiğini öğrendiklerini, 14.05.2009 tarihli ...Noterliği'nin ihtarnamesi ile ayıp ihbarında bulunduklarını ancak sonuç alamadıklarını, ilk tespitte incelenemeyen temel ve havuz kısımları için iki tespit daha yaptırdıklarını, taşınmazdaki ayıbın villanın değerini düşürdüğünü ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 83.300,00-TL gizli ayıp bedelinin satış bedelinden tenziline, villanın kullanılamaması nedeniyle başka bir ev kiralamak zorunda kaldıkları için şimdilik 2.000,00-TL maddi tazminatın davalı ...’den tahsiline karar verilmesini istemişler; birleşen aynı mahkemenin 2012/369 Esas, 2012/880 karar sayılı dosyasında ise davacılar, aynı gerekçelerle 79.500,00-TL gizli ayıp bedelinin arsa sahibi davalı ... ve yüklenici davalı ...'den yasal faiziyle birlikte müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmişlerdir.
Davalı ..., arsa sahibi ile davacılar arasındaki satışa emlakçı sıfatı ile aracılık ettiğini, malik sıfatının bulunmadığını, davacıların yabancı uyruklu olması ve prosedür nedeniyle davacıların talebi ile villanın önce kendisine devredildiğini, davacıların esasında arsa sahibinden villayı satın aldıklarını, sorumluluğunun bulunmadığını, teslim sonrasında derhal ihbar yükümlülüğünün yerine getirilmediğini savunarak davanın reddini dilemiş, diğer davalılar da davanın reddini, talep etmişlerdir.
Mahkemece, davanın ve birleşen davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2-Davacılar asıl davada, davalı ...'den satın aldıkları villanın ayıplı olduğunu ileri sürerek ayıp oranında satış bedelinden indirim yapılmasını ve kirada oturmak zorunda kalmaları nedeni ile maddi zararlarının tahsilini istemişlerdir. Birleşen davada ise, arsa sahibi davalı ... ve müteaahhit davalı ...'den ayıp oranında satış bedelinin tahsilini talep etmişlerdir. Davalılar, davanın reddini dilemişlerdir.
Mahkemece, tarafların ortak tanığı ...’in beyanına göre davacıların söz konusu villayı satın alırken ayıplardan haberdar oldukları ve ayıpları bilerek villayı satın aldıkları, davalı ... ile davacılar arasında herhangi bir ilişkinin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dava, davacılar tarafından satın alınan villada ayıplı yapılan işler nedeniyle ayıp oranında satış bedelinin indirilmesi talebine ilişkindir. 4077 sayılı Kanunun 4. maddesinin 2. fıkrası hükmüne göre; tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde açık ayıpları satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'da gizli ayıpların ne kadar sürede satıcıya ihbar edileceğine dair bir hüküm bulunmamaktadır. Öyle olunca, 4077 sayılı TKHK'nun 30. maddesi gereğince, bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, Borçlar Kanunu'nun bu konudaki 198. maddesi uygulanacaktır. Borçlar Kanunu'nun 198. maddesine göre, alıcı, teslim aldığı malı örf ve âdete göre, imkân hâsıl olur olmaz muayene etmek ve satıcının tekeffülü altında olan bir ayıp gördüğü zaman bunu satıcıya derhal ihbar etmekle yükümlüdür. Bunu ihmal ettiği takdirde, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda adi bir muayene ile meydana çıkarılamayacak bir ayıp mevcut olup da, bu ayıp sonradan meydana çıkarsa, bu durumu da derhal satıcıya ihbar etmediği takdirde yine satılanı bu ayıp ile birlikte kabul etmiş sayılır. Borçlar Kanunu'nun 198. maddesinde öngörülen süre içinde ihbar edilmeyen ayıplar için dava açılamaz.
Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında; davacılar tarafından yaptırılan tespit sonucu düzenlenen raporlar ve yargılama esnasında aldırılan bilirkişi raporlarından dava konusu villanın duvarlarında, havuzunda ve istinat duvarında çatlaklar, kırılmalar ve göçmeler olduğu, ayıpların inşaatın yapı ve tekniğine aykırı yapılmasından kaynaklandığı, su drenajının yapılmadığı, biriken suyun toprak dolguda gevşemeye neden olduğu, toprak dolgunun iyice sıkıştırılmadığı, bu nedenle toprak zeminin oturmadığı, temel altının ve havuzun altının boş olduğu ve villanın altında boşluklar bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacılar, çatlaklar, kırılmalar ve çökmeler nedeniyle dava açmış olup, bu ayıpların asıl nedeninin binanın temelinin boş olmasından, inşaatın yapı ve tekniğine aykırı yapılmasından kaynaklandığını mahkeme marifetiyle yapılan tespit sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ile öğrenmişlerdir. Hemen belirtmek gerekir ki sözü edilen bu ayıplar zamanla ortaya çıkabilecek gizli ayıp mahiyetindedir. Dosyada aldırılan bilirkişi raporları da bu yöndedir. Dava konusu villanın 26.05.2008 tarihinde davacılara teslim edildiği, 07.01.2009 tarihinde tapudan satış yapıldığı, davacıların 22.04.2009 tarihinde ilk tespiti yaptırdıkları, 13.05.2009 tarihli rapor ile villadaki ayıpların nedenini öğrendikleri, 14.05.2009 tarihli ihtar ile durumu davalılara ihbar ettikleri, ihbarın süresinde yapıldığı açık olup, davacıların seçimlik haklarını kullanabileceğinin kabulü gerekir. Hal böyle olunca mahkemece, işin esasına girilerek davacıların taleplerinin değerlendirilmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile salt ihbar olunan yapı denetim firması yetkilisinin tanık olarak verdiği beyana dayanılarak hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle davacıların sair temyiz itirazlarının reddine, 2.bentte açıklanan nedenlerle hükmün davacılar yararına BOZULMASINA, 1100,00 TL duruşma avukatlık parasının davalılardan alınarak davacılara ödenmesine, peşin alınan 25,20 TL. temyiz harcının istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/1 maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.9.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.''