Tellallık (Komisyon) sözleşmesi

Tarihi olmayan gayrimenkul alım satım(komisyon) sözleşmesinde süre 4 ay olarak belirlenmiş ve uzatılabileceği hükmü de yeralmıştır.Sözleşme mayıs 2006 ayı içinde imza edilmiştir.Sözleşmede fesih konusunda da herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Komisyoncu burada art niyetli davranmış ve tarihsiz nüshayı müşterilere vermiştir.Bu durumda müşteri olan taraf sözleşmede tarih olmadığı ve komisyoncunun kötüniyetli olduğu gerekçesi ile sözleşmeyi fesh edebilirler mi?
Düşüncelerinizi bekliyorumm.Teşekkürler..

Tellallık (Simsarlık=Komisyonculuk) akdi bakımından BK.404/2 uyarınca vekalet hükümleri de geçerlidir. Bu anlamda sözleşmenin feshi her zaman mümkündür. Kaldı ki BK.106-108. madde hükümleri özel bir düzenlemenin olmadığı tüm borçlar hukuku sözleşmelerinde kullanılabilen genel ve geçerli fesih hükümleridir.

Diğer yandan belirtmek gerekir ki BK.405 hükmünden de anlaşılacağı üzere tellal ancak alım satım gerçekleşmiş ise ücrete hak kazanır.Bu nedenle sözleşmeyi süresinden önce de haklı nedenle feshetmeniz mümkündür.

Sayın meslektaşım Av.Mehmet Saim Dikici nin açıkladığı üzere sözleşme süresinden önce haklı nedenlerle feshedilebilir.Ancak Kötüniyetli olduğunun ispat edilmesi gerekir.Saygılarımla...

Alıntı: Yazan av.levent öge tellal olmasın?

Haklısınız, gözden kaçmış bir harf hatası var.Hazır başlığı ve mesajı okumuşken bu düzeltmenin yanında sorunun içeriği ilgili görüşlerinizi de belirtseydiniz daha makbule geçerdi.

Sn. Dikici,
Tellal yalnızca alım-satımın gerçekleşmesiyle değil, sözleşmede ücret öngörülmesi şartıyla taşınmaz malikiyle alıcıyı bir araya getirmekle de ücrete hak kazanır. Malik ise henüz satış gerçekleşmemiş ise tabi ki malını satmaktan her aşamada vazgeçebilir. Ancak bu durumda dahi tellalın ortaya koyduğu emek ve masraf karşılığında bir bedel ödemek durumunda kalabilir. Ancak olayların gelişimini bilemiyoruz.
T.C. YARGITAY
13.Hukuk Dairesi
Esas: 2002/863
Karar: 2002/2899
Karar Tarihi: 21.03.2002
ÖZET : Sözleşmenin kurulmuş olması, tellallık ücretine hak kazanılması için yalnız başına yeterli değildir. Tellalın ücrete hak kazanabilmesi için, yaptığı hazırlık sonucu davalı ile taşınmaz maliki arasındaki satış sözleşmesinin gerçekleşmiş olması veya taşınmaz maliki ile davalıyı bir araya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir.
(818 S. K. m. 404, 405)
Dava: Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:
Karar: Davacı, davalı ile aralarında taşınmaz satışına ilişkin tellallık sözleşmesi düzenlendiğini, satımı sırasında devre dışı bırakıldığını, komisyon alacağının ödenmediğini ileri sürerek 19500 doların faizi ile ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, taşınmaz komisyoncusudur. İddiasına göre satışına aracılık yapmaya yetkili olduğu taşınmazı davalıya göstermiş, daha sonra davalı kendisini devre dışı bırakarak taşınmazı malikinden satın almış, komisyon ücretini ödememiştir. Taraflar arasında geçerli bir tellallık sözleşmesinin bulunduğu uyuşmazlık konusu değildir. Uyuşmazlık, tellallık hizmetinin verilip verilmediği noktasındadır.Sözleşmenin kurulmuş olması ücrete hak kazanılması için yalnız başına yeterli değildir. BK.nun 405/1 maddesi gereğince tellalın ücrete hak kazanabilmesi için yaptığı hazırlık sonucu davalı ile taşınmaz maliki arasındaki satış sözleşmesinin gerçekleşmiş olması veya taşınmaz maliki ile davalıyı bir araya getirerek sözleşmenin kurulmasına aracılık etmesi ve salt bu aracılık için sözleşmede ücret öngörülmesi gerekir. Somut olayda davacı, yaptığı hazırlık veya taşınmaz maliki ile davalıyı bir araya getirip anlaştırdığını ve bunun sonucu olarak sözleşmenin yapıldığını kanıtlayamamıştır. Açıklanan husus gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kısmen kabulü usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün davalı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 21.3.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları
**************************************

Sözleşemde nasıl uzatılacağı hakkında bir bilgi var mıdır? Yani taraflar feshetmezse, yazılı olarak bildirmezse uzamış sayılır mı deniyor yahut falan şartla ve şu kadar süreyle tekrar uzar mı deniyor? Bu konuda bilgi verirseniz daha açıklayıcı olur..

Bir sözleşmede belli bir geçerlilik süresi öngörülmüşse bu sürenin dolması ile sözleşme sona erer. Ayrıca bir şey yapmaya gerek yoktur. Kendiliğinden uzaması veya yenilenmesi gibi bir durum söz konusu olmaz. Bu ancak kirada olur o da 6570 sayılı kanun gereğidir. Örneğin evin 3 ay süre ile satışı için çaba harcanmasına ilişkin bir sözleşmeye göre tellal 3 ay içinde eve alıcı bulamazsa bu sürenin geçirilmesinden sonra alıcı bulması halinde ücret talep edemez veya satıcının caymasına ilişkin sözleşme hükümlerinden yararlanamaz. Bu durum malikin sözleşme ile ortaya koyduğu açık iradeye aykırılık teşkil edecektir.

Alıntı: sözleşmede ücret öngörülmesi şartıyla taşınmaz malikiyle alıcıyı bir araya getirmekle de ücrete hak kazanır.

Sayın Doğanel,

Ben Bk.405/1 hükmünden bahsediyorum. Sözleşmede aksi kararlaştırılmış ise tabiki sözleşmeye göre hak talepleri olabilir. Soruda bu yönde bir talep yok. Sadece fesih söz konusu olabilir mi diyor arkadaşmız.

"Akdin icrası gerçekleşmese bile ücrete hak kazanır" gibi bir şart varsa o ayrı mesele. Ama BK.405 hükmü çok açık. Ücret ayrı şeydir yapılan masraf ayrıdır.

Tellallık sözleşmesinde ücrete hak kazanılabilmesi yapılaması öngörülen akdin kurulması gerekir. Tellal sözlşeme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. ANCAK; iş sahibi kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı haksız ve sebpsiz yere reddederse yine tellalın ücrete hak kazandığı kabul edilmelidir.

Soru ile ilgili görüşüm,

tellallık sözlşemesi herhangi bir şekle tabi değildir, yapılmış somut olayda yazılı bir sözleşme var burada fesih ve sözlşeme ile süre olmaması sözlşemeyi geçersiz kılmaz, bu nokta Ahde vefa ( sözleşme ile bağlılık) ve hakkın iyi niyetle kullanılması ilkelerini dikkate alırsak sözleşmeyi her zaman feshedebilirsiniz ancak bunun geçerli bir sebple yapıldığını ispatlayamadığınız takdirde tazminat ödersiniz.

Yani burada aradaki sözlü anlaşmanın 4 aylık olduğunu ancak yazılı sözlşemeye bunun eklenmediğini tellalın kötü niyetli olduğunu ispat etmeniz gerekir ki bunun kolay olmadığı görüşündeyim en iyi yol tellal ile görüşüp sanırım karşılıklı fesih.

Talay

Bir hatırlatma: BK.404/son fıkra: "Gayrımenkul tellalığı akdi, yazılı şekilde yapılmadıkça muteber olmaz.

İkinci bir hatırlatma: " Haklı nedenle fesih" için karşı tarafın her zaman için kötü niyetli olması değil, fesheden için haklı nedenin olması gerekir. Bu itibarla fesih bakımından haklı bir nedeninin olduğunu ispatlaması kafidir. BK.407. de düzenlenen tellaın haklarını zayi etmesi başlıklı madde tellalın kötüniyetli olması halinde ücret hakkını alamayacağını düzenler.

Alıntı: Yazan roni Sözleşemde nasıl uzatılacağı hakkında bir bilgi var mıdır? Yani taraflar feshetmezse, yazılı olarak bildirmezse uzamış sayılır mı deniyor yahut falan şartla ve şu kadar süreyle tekrar uzar mı deniyor? Bu konuda bilgi verirseniz daha açıklayıcı olur..

Sayın Roni,

sözleşmenin süre başlıklı maddesinde"iş bu sözleşme imzası tarihinde yürürlüğe girer (bu arada müşteri tarafındaki nüshada tarih yok) ve taraflarca uzaltıldığı takdirde bu tarihten itibaren süresinin sonunda kendiliğinden sona erer" şeklinde muğlak bir hüküm var.Fesih konusuna hiç değinilmemiş.Süre 4 aydır diye yazılmış.

BK'nın 407.maddesinde tellalın borçlarına muhalefetle diğer tarafın menfaatine hareket etmesi ya da iyi niyet kurallarına aykırı davranması halinde ücret ve masraf talep hakkında yoksun kalacağı düzenlenmiş.Ancak müşterideki sözleşmede tarih olmaması tek başına BK 407 kapsamında değerlendirilebilir mi? Bence tek başına tarih eksikliği kötü niyetli davranış için zorlama bir yorum olabilir ve BK 407 anlamında feshe gerekçe olmaz.Ama Sayın Dikici'nin işaret ettiği üzere sözleşme her zaman haklı sebeple (genel sebeplerle) fesholunabilir. Umarım yardımcı olabilmişimdir.

Sayın Aslı Çağdaş

Sorunuza bir çok kişi tarafından cevap verildi:Verilen cevaplardan Sayın Dikici'nin görüşlerini dikkatlice okursanız; sorunuzun çözümünüde bulmuş olursunuz.

Saygılarımla

sayın Korayad;

aralarında benim de bulunduğum diğer kullanıcıların cevapları yanlış mı yoksa Dikici üstadın cevapları en doğru mu?

Sayın aslı çağdaş,

Ben de Sayın Dikici'nin yanıtına katılmaktayım. İki sorum olacak: 1-Müvekkil satıcı mı alıcı mı? Sözleşmede cezai şart konulmuş mu?

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın aslı çağdaş, Ben de Sayın Dikici'nin yanıtına katılmaktayım. İki sorum olacak: 1-Müvekkil satıcı mı alıcı mı? Sözleşmede cezai şart konulmu Saygılarımla

Sayın Ergin,
Müvekkil satıcı ve g.menkulü satmaktan vazgeçti ve sözleşmede cezai şart yok.
Saygılarımla..

Alıntı: Yazan korayad Sayın Aslı Çağdaş Sorunuza bir çok kişi tarafından cevap verildi:Verilen cevaplardan Sayın Dikici'nin görüşlerini dikkatlice okursanız; sorunuzun çözümünüde bulmuş olursunuz. Saygılarımla

Yol gösterdiğiniz için teşekkürler.!!!

Alıntı: Yazan aslı çağdaş Sayın Ergin, Müvekkil satıcı ve g.menkulü satmak vazgeçti ve sözleşmede cezai şart yok. Saygılarımla..

Sayın aslı çağdaş,

Tellalın ücreti hak edebilmesi için yazılı sözleşme yapılması tek başına yeterli değildir. Aracılık etmesi, tarafları biraraya getirmesi ve neticenin meydana gelmesine sebep olmalıdır. Olayda bunlar mevcut değildir.

Sözleşmeyi feshetmesine dahi gerek yoktur. Emlakçı taşınmazın kendi aracılığıyla satıldığını kanıtlamak zorundadır. Satılmadığına göre ücrete hak kazanmayacaktır. Cezai şart da olmadığına göre sorun da yoktur.

Saygılarımla

Sn. çağdaş,
Emlak komisyoncularının yaptıkları sözleşmeler genellikle matbu olup birbirine benzer.. Sözleşmede cayan tarafın karşı tarafın da komisyon ücretini ödeyeceğine dair bir hüküm bulunuyorsa ki; genelde olur. Bu tip şartı Yargıtay Cezai şart kabul etmektedir. (Sözleşmede cezai şart olarak adlandırılmamışsa da) Bu bakımdan bu noktaya dikkat etmenizi öneririm. Bu durumda size bir soru da ben sormak durumundayım. Komisyoncu karşı tarafa düşen komisyon ücretini de talep ediyor mu? Eğer yok ise sorun büyük ölçüde çözülmüştür.

Alıntı: T.C. YARGITAY 13.Hukuk Dairesi Esas: 2002/2260 Karar: 2002/2048 Karar Tarihi: 15.04.2002 ÖZET: Taraflar arasındaki sözleşmede, satış bedeli üzerinden her iki tarafın %2'şer nispetinde tellallık ücreti ödeyecekleri satıştan cayılması halinde satıştan cayanın iki tarafın ücretini ödeyeceği belirtilmiştir. Davacı sözleşmeden döndüğüne göre, her iki tarafın sözleşmede belirtilen satış bedeli üzerinden, tellalın ücretini ödemekle yükümlüdür. (818 S. K. m. 405) Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. Karar: Davacı, davalı emlak komisyoncusunun dairesini satmasına aracılık ettiğini, ancak daha sonra bu satıştan vazgeçildiğini öne sürerek, komisyon ücreti olarak ödemek zorunda kaldığı 1.500.000.000 TL. nın istirdadına karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki ihtilaf, tellallık sözleşmesinden doğmaktadır. Davacı, davalı tellal vasıtasıyla dava dışı İlhan Şahin ile imzaladıkları gayrimenkul satışına dair sözleşmeden daha sonra cayıldığını, bu sözleşmeye göre davalıya verdiği 5.000.000.000 TL.'lık senedin icraya konularak, kendisinden 1.500.000.000 TL tahsil edildiğini bildirip, bunun davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı ise, tahsil ettiği miktarın hak ettiği ücrete karşı alındığını savunmuştur. B. K.'nun 405.maddesinde, yaptığı hazırlık veya icra eylediği tavassut, aktin icrasına müncer olunca, tellalın ücrete müstehak olacağı belirtilmiştir. Ancak bu emredici bir hukuk kuralı değildir. Taraflar bunun aksini kararlaştırabilirler. Taraflar arasındaki sözleşmede, satış bedeli üzerinden her iki tarafın %2'şer nispetinde tellallık ücreti ödeyecekleri satıştan cayılması halinde satıştan cayanın iki tarafın ücretini ödeyeceği belirtilmiştir. Somut olayda davalı, tellalın alıcı ve satıcı bir araya getirdiği ve üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirerek ücrete hak kazandığı anlaşılmaktadır. Davacı sözleşmeden döndüğüne göre, her iki tarafın sözleşmede belirtilen satış bedeli üzerinden, tellalın ücretini ödemekle yükümlüdür. Mahkemece davalının hak kazandığı ücreti araştırılıp belirlenerek, bundan fazla ücret tahsil edilmişse, o miktarın davalıdan tahsiline karar verilmesi, şayet davalının tahsil ettiği miktar hak ettiği ücreti karşılıyorsa, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeyle yazılı şekilde davanın kabulü usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir. Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz olunan kararın davalı yararına BOZULMASINA , peşin alınan harcın istek halinde iadesine, 15.4.2002 gününde oybirliği ile karar verildi.(¤¤) ( KAYNAK :Av. Talih UYAR ) Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları **************************************

Alıntı: Yazan Av. Can DOĞANEL Sn. çağdaş, Emlak komisyoncularının yaptıkları sözleşmeler genellikle matbu olup birbirine benzer.. Sözleşmede cayan tarafın karşı tarafın da komisyon ücretini ödeyeceğine dair bir hüküm bulunuyorsa ki; genelde olur. Bu tip şartı Yargıtay Cezai şart kabul etmektedir. (Sözleşmede cezai şart olarak adlandırılmamışsa da) Bu bakımdan bu noktaya dikkat etmenizi öneririm. Bu durumda size bir soru da ben sormak durumundayım. Komisyoncu karşı tarafa düşen komisyon ücretini de talep ediyor mu? Eğer yok ise sorun büyük ölçüde çözülmüştür.

Sayın Doğanel,
Komisyoncunun böyle bi talebi yok..
Saygılarımla

Sayın Av. Levent Öğe,

Sanırım Cevabım yanlış anlaşıldı:Cevaplar farklı mecraya kayınca,(407 tartışması) sadece soru sahibine yol(!) göstermek istedim.Tabi ki başta Can Doğanel olmak üzere meslektaşlarımızın cevaplarıyla çok şey öğreniyoruz.

herzaman diyorum:Yeter ki meslektaşlar, görüşlerini bildirsin;Doğruyu hep birlikte buluruz zaten...

SAYGILARIMLA

Sayın Çağdaş,
Anladığım kadarıyla müvekkiliniz satmaktan vazgeçtiği halde yapılan sözleşmenin tarihsiz olması nedeniyle ilerde başım ağrımasın diye çekinmektedir.
Bu durumda emlakçıya aranızda imzalanan sözleşmenin, hatırladığınız kadarıyla tarihini yazıp geçersiz olduğu, sizdeki nüshada tarih olmadığı ve sözleşmenin artık hüküm ifade etmeyeceğini belirtir bir ihtar yollarsanız daha iyi olur. En kötü ihtimalle ihtardan itibaren 4 bekler ve sonra gönül rahatlığıyla müvekkiliniz istediği satışı yapar.
Saygılarımla

Arkadaşlar arkadaşımız emlak işi yapmakta ev sahibi kişi ile yaptığı anlaşma çercevesinde sattığı gayrimenkulün üzerinden % 3 komisyon alacatır.emlakçı eve müşteri bulmuştur ancak anlaşmalırına rağmen ev sahibi anlaşmadan vazgeçmiştir.Emlakçı komisyonuna ödememiştir.3 şahıs ise evi satın alacağını düşünerek belli yatırımlarını bozmuş dolayısıyla sözleşmenini gerçekleşmemesinden dolayı zarar görmüş durumdadır.bunlar nasıl giderilir teşekkür ederim.

1-aralarında sözleşme varmıdır..?(alıcı ile satıcı arasında)

2-aralarında sözleşme varmıdır?(emlakçı ile satıcı arasında)

3-3.kişinin zararını nasıl ispatlanacaktır?...yazılı delil varmıdır?...

saygılarımla...

bizim bu konu ile ilgili bir davamız oldu.alıcı satıştan vazgeçti cezai şartı icraya koyduk itiraz etti,itirazın iptali davası açtık.mahkeme davalının bu yönde bir savunması olmadığı halde cezai şartı icraya koymadan alması için davalıya ihtar göndermediğimizden davayı red etti....ama dediğim gibi davalının hiçböyle
bir iddiası yoktu.
sizce haklı bir karar mı? saygılar