temerrüd nedeniyle aktin feshi

Sayın meslektaşlarım acil yardımlarınızı bekliyorum..Sorularım şunlar:
-Kira parasını ödemede temerrüde düşen kiracı için ihtar çekip 30 günlük sürede ödeme yapmasını isterken muacceliyet şartına binaen kira sözleşmesinin henüz vadesi gelmeyen aylarına ilişkin ödeme isteyebilir miyiz?
-İhtardan 30 gün içinde ödeme yapılmazsa derhal Sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir miyiz? Yoksa sözleşmenin dolmasını mı bekliceğiz?
-Sulh Hukuk Mahkemesinde açtığımız davada ödeyeceğimiz harç nasıl hesaplanır?
Davada hükmedilecek vekalet ücreti nispi midir? Nasıl hesaplanır?

Şimdiden teşekkürler...

Muacceliyet şartına binaen diğer aylara kiraları istemeniz mümkün. Ancak kiracının kiralananı erken tahliyesi halinde muacceliyet şartına dayanılamıyor. Şöyle ki, .C. YARGITAY 3.Hukuk Dairesi
E.: 2008/8970
K.: 2008/11636
K.T.: 23.06.2008

ÖZET:
Kiralananı boşaltan kiracı, muaceliyet şartı nedeni ile bir yıllık kira parasından sorumlu tutulamaz. Kiralananın yeniden kiraya verilebileceği süre içerisindeki zarardan, (daha fazla bir zarar ispat edilmediği takdirde o sürenin kira parası kadar zarardan) sorumludur.
(2004 S. K. m. 67) (6570 S. K. m. 7, 9)

DAVA:
Dava dilekçesinde 10.350,95 YTL kira alacağının faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili ile tahliye istenilmiştir. Mahkemece davanın tahliye istemi yönünden konusu kalmadığından reddine, kira alacağı yönünden kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

KARAR:
Dava dilekçesinde, davalı kiracının Temmuz 2007-Mayıs 2008 arası kira bedelinden sorumlu olduğu ileri sürülerek 10.350,95 YTL kira alacağının tahsili için yapılan ilamsız icra takibine vaki haksız itirazın iptali ile takibin devamı ile %40 icra inkar tazminatının tahsili ile tahliye istenilmiştir.
Davalı, dava konusu yeri 27.11.2007 tarihinde tahliye ettiğini ve davacı kiralayan tarafından yeniden kiraya verildiği nedeniyle davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde aylık kira parasının ödenmemesi halinde yıllık kira bedellerinin tamamının <muaceliyet kesbedeceği> kararlaştırılmıştır. Bu hüküm uyarınca yıllık kira bedelinin muaccel olabilmesi, öncelikle kira borcunun varlığına bağlıdır. Zira, sözleşmede muaccel olması öngörülen kira bedelidir. Kira bedeli kiralananın kullanılmasının karşılığı olup, kiralananın süresinden önce boşaltılması halinde kira borcu yerine, sözleşmenin ihlali nedeniyle tazminat borcu doğmaktadır. O bakımdan kiralananı boşaltan kiracı, muaceliyet şartı nedeni ile bir yıllık kira parasından sorumlu tutulamaz. Kiralananın yeniden kiraya verilebileceği süre içerisindeki zarardan, (daha fazla bir zarar ispat edilmediği takdirde o sürenin kira parası kadar zarardan) sorumludur.
Davalı kiralananın 27.11.2007 tarihinde davalı kiralananı 27.12.2007 tarihinde boşalttığını, kiraya verildiği tarihten sonraki kira parasından sorumlu olmayacağını savunmaktadır. Davacının bu savunması üzerinde de durularak gerekli inceleme ve araştırma yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

SONUÇ:
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.06.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Aşağıda, muacceliyet şartının uygulanacağına dair olarak, temerrüt nedeni ile tahliyeye dair örnek bir kararı bilginize sunarım.

YARGITAY
6. Hukuk Dairesi 2009/2694 E.N , 2009/5991 K.N.

İlgili Kavramlar

GEÇ ÖDEME
TEMERRÜT İHTARI
TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE

İçtihat Metni

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava temerrüt nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde, davalının 5.1.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu,aylık kiranın 4.500 USD olup,her ayın beşinci günü nakden ödeneceğinin düzenlendiğini,davalının 2007 yılı Mayıs ayı kirasını ödememesi üzerine muacceliyet şartı gereği dönem sonuna kadarki tüm kiraların tahsili amacıyla davalıya temerrüt ihtarı gönderildiğini, davalının 30 gün içinde borcunu ödemediğini belirterek temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilmesini talep etmiştir. Davalı cevap dilekçesinde, 2007 Mayıs ayı kirasının ihtarın keşide tarihinden önce ödendiğini, muacceliyet şartının gerçekleşmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece isteminin reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasında 5.1.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu ve son dönem aylık kira parasının 4.500 USD olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira paralarının her ayın beşinde ödeneceği,sözleşmenin özel şartlar 3.maddesinde ise; "bir ay kirasının ödenmemesi halinde diğer aylar kira bedellerinin muaccel hale geleceği" düzenlenmiştir. Davacı,9.5.2007 keşide tarihli ihtar ile,2007 yılı Mayıs ayı kira parasının zamanında ödenmemesi nedeniyle muacceliyet şartı da dikkate alınarak dönem sonuna kadar 17 aylık toplam 76.500 USD kira alacağının tahsilini istemiştir. Davalının 2007 Mayıs ayı kirasını 7.5.2007 tarihinde ödediği tarafların ve mahkemenin kabulündedir. Mahkemece her ne kadar muacceliyet şartının aylık kira parasının hiç ödenmemesi halinde gerçekleşeceği, geç ödeme halinde muacceliyet şartının gerçekleşmeyeceği gerekçesiyle istemin reddine karar verilmiş ise de; yerleşik Dairemiz içtihatları gereğince "bir ay kira parasının ödenmemesi halinde dönem sonuna kadarki aylar kiralarının muaccel olacağına dair ibare" sözleşmede kararlaştırılan kira paralarının ödeme tarihinden sonra ödenmesi(geç ödeme) halini de kapsamaktadır. Bu nedenle sözleşmede belirlenen ödeme zamanından sonra yapılan ödeme muacceliyet şartının gerçekleşmesine engel değildir. Davalı tarafça temerrüt ihtarının tebliği tarihi olan 10.5.2007 tarihinden itibaren 30 günlük yasal ödeme süresi içinde muacceliyet şartı gereği muaccel hale gelen 2007 Mayıs-2007 Aralık ayları arasındaki 7 aylık kira paralarının toplamı 31.500 USD'nin ödenmediği anlaşılmıştır. Bu durumda temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulü gerekir.Mahkemece temerrüt nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ;Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 23.6.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Alıntı: Yazan elif34 Sayın meslektaşlarım acil yardımlarınızı bekliyorum..Sorularım şunlar: -Kira parasını ödemede temerrüde düşen kiracı için ihtar çekip 30 günlük sürede ödeme yapmasını isterken muacceliyet şartına binaen kira sözleşmesinin henüz vadesi gelmeyen aylarına ilişkin ödeme isteyebilir miyiz? -İhtardan 30 gün içinde ödeme yapılmazsa derhal Sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir miyiz? Yoksa sözleşmenin dolmasını mı bekliceğiz? -Sulh Hukuk Mahkemesinde açtığımız davada ödeyeceğimiz harç nasıl hesaplanır? Davada hükmedilecek vekalet ücreti nispi midir? Nasıl hesaplanır? Şimdiden teşekkürler...

Eğer henüz ihtarname keşide etmediyseniz, tahliye talepli ödeme emri(örnek-13) göndermenizi öneririm. Sorularınıza gelecek olursak;
1- 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa derhal dava açabilirsniz.

2- Muacceliyet koşulu usulüne uygunsa işleyecek aylıkları da talep edebilirsiniz.

3- Harç ve vekalet ücreti nıspidir.