Haricen Satış, Tapu İptal ve Tescili Konusunda yardım

Müvekkilim 1990 yılında tapusuz bir gayrimenkulü,elinde tapu tahsis belgesi olan birisinden adi yazılı bir sözleşmeyle satın almış.Sözleşmede, gayrimenkul tapuya kaydedildiğinde satan kişi tarafından müvekkilime tapudan devri yapılacağı hususu da belirtilmiş.Satıcı şahıs bir müddet sonra ölmüş ve sonradan gayrimenkul tapuya kaydedilmiş.Şu an gayrimenkulün maliki Belediye görünüyor,beyanlar hanesinde müvekkilime satış yapan şahsın adına tapu tahsisi olduğu şerhi de var.Belediyeden yetkili bir şahısla görüştüğümde müvekkilime satış yapan şahıs gelirse tapudan gerekli işlemler yapılır ve şahsa tapudan devir yaparız dedi.Şimdi bu durumda gayrimenkulün müvekkilim adına tescil edilebilmesi için ne yapabilirim? Şöyle bir dava açabilirmiyim, gayrimenkulün adına tapu tahsis belgesi olan şahıs (mirasçıları) adına tescili ve harici satım sözleşmesi gereğince müvekkilim adına tapu iptali ve tescili konulu bir dava açabilirmiyim? Bu konuda başka önerileriniz var mı?

Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ediyorum.

adi yazılı bir sözleşmeyle yapılmış bir gayrimenkul satış vaadi akti var. ben mi yanlış anladım acaba sorunuzu? her ne kadar tapusuz bir gayrimenkul olsada. gayrimenkul satış vaadi en azından noterde düzenlenmeli bence. iyi çalışmalar

Öncelikle ilgilendiğiniz için çok teşekkür ederim. Tapusuz bir taşınmazın satışı vaadinin noter tarafından düzenlenmesi gerektiği konusunda hemfikir değiliz; zira aşağıda verdiğim yargıtay ictihatında bu meseleye değinilmiş ve tapusuz taşınmazların satış vaadinin adi yazılı şekilde de yapılabileceği belirtilmiş.

T.C. Yargıtay Sekizinci Hukuk Dairesi




Esas No: 1996/9378 Karar No: 1997/4125 Tarihi: 26.06.1997

• Tapusuz Taşınmazlar
• Tapu İptali ve Tescil Davası
• Satış Vaadi Sözleşmesi

ÖZET :
Tapusuz mallara ilişkin satış vaadi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini teşkil etmez. Ancak, geçerli olmasına da engel değildir. Zira, tapusuz taşınmazlara ilişkin satımın gerçek hukuksal niteliği zilyetlik hakkının devri amacını güden satımdan ibarettir. Bu sebeple, davacının dayanağı olan satış vaadi senedinin zilyetliği devir senedi olarak yorumlanıp, delillerin bu şekilde değerlendirilmesi, sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.

(743 s. MK m. 633/1, 634, 642, 890, 818 s. BK m. 213)

TAM METİN :
Ali ile Fatma aralarındaki tapu iptali ve tescil davasının reddine dair, (Osmancık Asliye Hukuk Hâkimliği)'nden verilen 16.7.1996 gün ve 395/176 sayılı hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı tarafından süresinde istenilmiş olmakla; dosya incelendi, gereği düşünüldü:
Davacı; dava konusu 87 ve 83 parsel numaralı taşınmazların davalı kardeşi ile müşterek murisleri babaları Hasan ve anneleri Samiye'den kaldığını, taksimen davalıya kaldığını, ancak davalının 26.1.1973 tarihli satış vaadi senedi ile taşınmazı kendisine sattığını, tapulama tespitinde ise taşınmazların davalı kardeşi adına tespit ve tescil edildiğini, tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline karar verilmesini istemiş; davalı, davanın reddini savunmuş, mahkemece davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Dava konusu taşınmazlar 1960 yılında yapılan tapulama tespitinde, muristen taksimen intikal nedeniyle davalı Fatma adına tespit ve tescil edilmiştir. Bu tespite üçüncü şahıs tarafından vaki itiraz davası sonunda, Tapulama Mahkemesince davanın reddine karar verilmiş, tespit gibi davalı Fatma adına tescil edilmiş ve itiraz davası 17.4.1992 tarihinde kesinleşmiştir. Dava konusu taşınmazlar tapusuz olup, tapulamaca senetsizden tespit ve tescilleri yapılmıştır. Davacının dayanağı olan 26.1.1973 tarihli gayrimenkul satış vaadi senedinin satıcısı Fatma alacaklısı ise Ali olup, satışa konu taşınmaz 84 pafta, 87 parsel numaralı yerdir. Davaya konu 83 parsel, satış vaadi senedi kapsamında değildir. Dava konusu taşınmaz öncesi tapusuz olup, tespit tarihi ile kesinleşme tarihi arasında satışa konu olmuştur. Bu sebeple ortada tapusuz gayrimenkulün satış vaadi sözleşmesi söz konusudur. Mahkemece dava, 26.1.1973 tarihli "gayrimenkul satış vaadi senedi"nin zorunlu şekil şartına sahip olmadığı gerekçesi ile reddedilmiştir. Tapusuz mallara ilişkin satış vaadi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini teşkil etmez. Ancak, geçerli olmasına da engel değildir. Zira, tapusuz taşınmazlara ilişkin satımın gerçek hukuksal niteliği zilyetlik hakkının devri amacını güden satımdan ibarettir. Bu sebeple davacının dayanağı olan satış vaadi senedinin, zilyetliğin devir senedi olarak yorumlanıp, delillerin bu şekilde değerlendirilmesi gerekir. Noter huzurunda yapılmamış bir satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz mal eğer tapuda kayıtlı ise, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi söz konusu olacağı için geçerli, yok eğer tapuda kayıtlı değil ise, bu takdirde bahis konusu olan "gayrimenkul satış vaadi" değil " zilyetlik hakkının devri vaadi" olduğu için geçerlidir (M. Çemberci, Gayrimenkul Satış Vaadi, 1986, Sh: 114-115). Ayrıca, dava iki parça taşınmaz hakkında açılmış olup 83 parsel numaralı taşınmaz anılan satış vaadi senedi kapsamında değildir. Bu sebeple, satış vaadi senedine ilaveten taraflardan sair deliller de istenerek bu delillerin toplanıp iddia ve savunma çerçevesinde değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, satış vaadi senedi değişik ve yanlış yorumlanarak yasal şartlarına sahip olmadığı düşüncesiyle davanın reddine karar verilmiş olması isabetsiz ve temyiz itirazları bu sebeple yerinde görüldüğünden kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerle (BOZULMASINA) ve 370.000 lira peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 26.6.1997 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Sorumu yaptığım araştırmalar neticesi olarak şu şekilde geliştireyim.
3290 VE 3366 SAYILI KANUNLAR İLE BAZI MADDELERİ DEĞİŞTİRİLEN VE BAZI MADDELER EKLENEN 2981 SAYILI KANUNUN UYGULAMASINA DAİR YÖNETMELİK'in 25 maddesinde aynen şöyle denmiş;"Tapu tahsis belgesi alındıktan sonra, gecekondunun, Kanunun 13 üncü maddesi (a) bendi hükümlerine göre hak sahibi niteliklerini taşıyan bir kişiye satılması halinde, satış belgesi ve tapu tahsis belgesi ibraz edilmek kaydıyla, tapu, yeni maliki adına düzenlenir."Bu hükme göre müvekkilimin haricen satın aldığı taşınmazın mülkiyetini kazanabilmesi için açacağım davanın netice-i talep kısmını nasıl düzenlemeliyim,neleri talep etmeliyim. Davalı olarak Belediye ve satan şahsı mı göstermeliyim?

Sayın avsakgun,

Aradan çok uzun bir zaman geçmiş olmasına rağmen, sorunu ne şekilde çözümlediğinizi merake ettim. Zira ben de müvekkilim için bu şekilde bir dava açmaya hazırlanıyorum. Bilgilendirirseniz çok sevinirim.
teşekkürler