Kat Malikleri Yönetimi adına yapılan icra takibi-Husumet İtirazı

Merhabalar,
Site yakıt alacağından dolayı "X Sitesi Kat Malikleri Yönetimi" adına icra takibi yaptık. Borçlu, borca itirazları ile birlikte husumet itirazında da bulunarak, takipte alacaklı görünen "X Sitesi Kat Malikleri Yönetimi" nin hükmi şahsiyete haiz olmadığından aktif husumet ehliyeti de bulunmadığını ileri sürmüştür.
Vekaletnameye baktığımızda ise "X Sitesi Yöneticiliği Adına A.B" olarak yönetici A.B nin imzası ile vekaletname verilmiş.
Yakıt alacağı için yapılan takipte ilk defa böyle bir itirazla karşılaşıyorum, sizce husumet itirazı haklı mıdır?

Sayın Meslektaşım husumet itirazı haklıdır. Tekrar takibe geçmeniz gerekmektedir, çünkü itirazda haklı olarak bildirildiği üzere, apartman yönetimi - site yönetiminin hükmi şahsiyeti bulunmamaktadır ve takip Yönetim adına yönetici tarafından başlatılmalıdır. Saygılarımla...

Alıntı: Sayın Meslektaşım husumet itirazı haklıdır. Tekrar takibe geçmeniz gerekmektedir, çünkü itirazda haklı olarak bildirildiği üzere, apartman yönetimi - site yönetiminin hükmi şahsiyeti bulunmamaktadır ve takip Yönetim adına yönetici tarafından başlatılmalıdır.

Evet site yönetiminin hükmi şahsiyeti yok belki ama yönetici aynı zamanda kat malikleri yönetimini temsil eden kişi konumunda olduğundan dolayı, site yönetimi adına yapılan takibin yönetici tarafından yapıldığı yorum yoluyla söylenemez mi?
Yargıtayın şöyle bir kararı var;
18.Hukuk Dairesi
Esas: 2004/4688
Karar: 2004/5394
Karar Tarihi: 28.06.2004

Mahkemece, apartman yönetim kurulunun hükmi şahsiyeti olmadığından yönetime karşı davanın yöneltilemeyeceği gerekçesi ile husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 34. maddesinin ilk fıkrasında, "kat malikleri ana gayr-i menkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Bu kimseye (yönetici), kurula da (yönetim kurulu) denir" hükmüne yer verilmiş olup hükmi şahsiyeti olmadığı halde üç kişilik yönetime yasayla "yönetim kurulu" unvanı verilmiş olduğuna göre, dava dilekçesinde de kişilerin isimleri açıklanmadan yönetim kurulu diye husumet yöneltilmesinin uygun olmadığı söylenemez. Bu bakımdan yönetim kurulu denilerek açılan davanın yönetici olan üç gerçek kişiye karşı açıldığının kabulü gerekir.

"Vekaletnameye baktığımızda ise "X Sitesi Yöneticiliği Adına A.B" olarak yönetici A.B nin imzası ile vekaletname verilmiş."

Hâl böyle olunca, elinizde, size verilmiş ve yönetici A.B. 'nin imzasını taşıyan bir vekaletname vardır. Yönetim adına icra takibi başlatmışsınız. Yöneticinin, yakıt alacağından dolayı takip yapmak yetkisi vardır. A.B. 'nin yönetici olduğuna dair, karar defterini veya fotokopisini sunduğunuzda, karşı tarafın husumet itirazı reddedilecektir. Kolay gelsin.

Sayın meslektaşım;

Kat Mülkiyeti Kanunu md.20/2: ''Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. '' burada açıkça görüldüğü gibi husumet itirazı haksızdır. Pek tabiki de vekaletnamede gerçek şahsın adı yazacaktır, zira apartman yönetiminin hükmi şahsiyeti yoktur.

T.C. YARGITAY

15.Hukuk Dairesi
Esas: 2010/1625
Karar: 2010/1962
Karar Tarihi: 06.04.2010


İTİRAZIN İPTALİ DAVASI - BEDELİNİN TAHSİLİ İÇİN BAŞLATILAN İCRA TAKİBİ - SÖZLEŞMENİN SİTE YÖNETİMİ ADINA YÖNETİCİ TARAFINDAN İMZALANDIĞI - DAVALININ YÖNETİCİLİKTEN AYRILMIŞ OLMASININ SONUCU ETKİLEMEYECEĞİ

ÖZET: Dava, iş bedelinin tahsili için başlatılan icra takibinin davalının itirazı üzerine durması sebebiyle itirazın iptaline ilişkindir. Sözleşme site yönetimi adına yönetici tarafından imzalandığı gibi icra takibi ve açılan davada da davalı olarak site yönetimi gösterilmiş olup, davalı H… A…'nın şahsı hakkında yapılmış icra takibi ve açılmış bir dava bulunmamaktadır. H… A…'nın yöneticilikten ayrılmış olması sonucu etkilemez.


(1086 S. K. m. 38) (2004 S. K. m. 67)

Dava ve Karar: Yukarıda gün ve numarası yazılı hükmün temyizen incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içerisinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

Dava, iş bedelinin tahsili için başlatılan icra takibinin davalının itirazı üzerine durması sebebiyle itirazın iptali, icra takibinin devamı, icra inkar tazminatı istemleriyle açılmış, mahkemece pasif husumet yokluğu sebebiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dosyada bulunan tarihsiz sözleşme, davacı yüklenici ile davalı apartman yönetimi adına yönetici H. A. tarafından imzalanmıştır. Sarıyer İcra Müdürlüğü'nün 2009/9677 s. takip dosyasında da borçlu olarak Uyum Sitesi D3 Blok yönetimi adına yönetici H. A. gösterilmiştir. Davalı apartman yöneticisinin itirazı sebebiyle icra takibinin durması sonucu açılan davada da, davalı olarak Uyum Sitesi D-3 Blok yönetimi adına H. A. davalı olarak gösterilmiştir. Sözleşme site yönetimi adına yönetici tarafından imzalandığı gibi icra takibi ve açılan davada da davalı olarak site yönetimi gösterilmiş olup, davalı H. A.'nın şahsı hakkında yapılmış icra takibi ve açılmış bir dava bulunmamaktadır. H. A.'nın yöneticilikten ayrılmış olması sonucu etkilemez. İcra takibi site yönetimi hakkında yapılıp itiraz üzerine dava da site yönetimi hakkında açıldığına ve sözleşmenin tarafı da site yönetimi olduğuna göre, davalı gösterilen Uyum Sitesi D3 Blok adına yöneticisine tebligat yapılarak yargılamanın sürdürülmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davanın H. A.'nın şahsı hakkında açıldığı kabul edilmek suretiyle pasif husumet yokluğu sebebiyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Yukarda açıklanan sebeplerle kararın temyiz eden davacı yüklenici yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istem halinde temyiz eden davacıya geri verilmesine, 06.04.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

T.C. YARGITAY

3.Hukuk Dairesi
Esas: 2008/1054
Karar: 2008/4689
Karar Tarihi: 17.03.2008


İTİRAZIN İPTALİ DAVASI - SU ALACAĞININ İŞ HANININ GENEL GİDERLERİ KAPSAMINDA YER ALDIĞI - YÖNETİCİLİĞİN DAVA EHLİYETİNİN OLDUĞU TÜM KAT MALİKLERİNİ TEMSİL EDEBİLECEĞİ VE ALEHİNE DAVA AÇABİLECEĞİ - İŞİN ESASINA GİRİLMESİ GEREĞİ

ÖZET: Su alacağının tahsili için başlatılan icra takibi iş hanının genel giderleri kapsamında yer aldığından yöneticiliğin dava ehliyetinin olduğu tüm kat maliklerini temsil edebileceği gibi, aleyhine de dava açabileceğinin kabulü gerekir. Mahkemece işin esasına girilerek, tarafların tüm delilleri toplanıp konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulundan rapor alınarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.

(634 S. K. m. 35, 75) (2004 S. K. m. 67) (1086 S. K. m. 275)

Dava dilekçesinde 3.085.505.000 TL itirazın iptali faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir.

Mahkemece davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı, davalı apartman yönetiminin su abonesi olduğunu, bu aboneliğin apartman yönetimine ait hidrofor sayacı içinde bulunduğunu, ASKİ Tarifeler Yönetmeliği gereğince, hidrofor sayaçlarının sökülmesine karar verildiğini, karar gereği aboneliğe ait sayacın söküldüğünü, ancak 1999 yılından bu yana aboneliğe su tahakkuk ettirilmediğinin anlaşıldığını, alacağın tahsili için girişilen icra takibine davalının itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın tahsili için girişilen icra takibine davalının itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına ve %40 icra inkar tazminatının ödetilmesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuş, mahkemece davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı ile davalı Ö. İş hanı Yöneticiliği arasında 2.9.1997 tarihli su aboneliği sözleşmesinin olduğu uyuşmazlık konusu değildir. Davacı, davalı yöneticilik hakkında su bedelinin tahsili için icra takibinde bulunmuş, davalının itirazı üzerine de itirazın iptali ile takibin devamını bu davada istemiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 75. maddesinde yöneticinin görevleri ayrı ayrı gösterilmiş olup, bu görevler ana gayrimenkulün yönetimi ile ilgilidir. Su alacağının tahsili için başlatılan icra takibi, O. İş hanının genel giderleri kapsamında yer aldığından yöneticiliğin KMK 35 Md. gereği dava ehliyetinin olduğu tüm kat maliklerini temsil edebileceği gibi, aleyhine de dava açabileceğinin kabulü gerekir.

Mahkemece işin esasına girilerek, tarafların tüm delilleri toplanıp konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulundan rapor alınarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 17.03.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

BUDA ZIT BİR KARAR :

T.C. YARGITAY

4.Hukuk Dairesi
Esas: 2004/4179
Karar: 2005/1603
Karar Tarihi: 22.02.2005


TAZMİNAT DAVASI - MADDİ VE MANEVİ TAZMİNAT TALEBİ - ASANSÖRÜN PERİYODİK BAKIM İŞİ İÇİN SÖZLEŞME YAPILMIŞ OLMASI - ESASLI TAMİRAT İŞİNİN BAŞKA BİR FİRMAYA VERİLMİŞ OLMASI - SÖZLEŞMESİ DEVAM EDEN FİRMANIN OLUŞAN ZARARDAN SORUMLU TUTULMASI GEREĞİ

ÖZET: Davalılardan S. M. Asansörleri San. A.Ş. ile kazanın olduğu Apartman yönetimi arasında yapılmış bakım sözleşmesi bulunmaktadır. Nitekim adı geçen şirkette zaman zaman bu bakımı sürdürmüştür. Olaydan bir süre önce apartmandaki asansörler için önemli tamiratlar yapılması amacıyla yönetimine bir fiyat teklifinde bulunmuşlar, ancak fiyatının yüksekliği nedeniyle teklif kabul edilmemiştir. Bu önemli bakım ve onarım teklifi, asansörlerin normal periyodik bakımı ile ilgili olmayıp daha kapsamlı tamiratla ilgilidir. Bu nedenle davalı M. A.Ş.'nin Apartman Yönetimi ile bakım sözleşmesinin devam ettiği kabul edilmelidir. Adı geçen şirket teknik olarak asansörün bu haliyle kullanılmayacağını öngörüp bakımı üstlenen bir yetkili olarak bu hususu yönetime usulüne uygun şekilde ihtar edebilirdi. Bu yolda da bir davranış göstermeyen M. San. A.Ş. olaydan sorumludur. Mahkemece, kusuru olmadığından bahisle hakkında davanın reddedilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.


(1086 S. K. m. 38)

Dava: Davacı T. Kantekin (asaleten, S. Kantekin'e velayeten) vekili Avukat F. Baktıaya tarafından, davalı Ataköy 9. Kısım A/9 Blok Apartmanı Yöneticiliği ve diğerleri aleyhine 12.8.1999 gününde verilen dilekçe ile maddi ve manevi tazminat istenmesi üzerine yapılan yargılama sonunda; Mahkemece Apartman yönetimi hakkındaki davanın husumet yönünden diğer davalılar hakkındaki davanın esastan reddine dair verilen 10.10.2003 günlü kararın Yargıtay’da duruşmalı olarak incelenmesi davalı Ataköy 9. Kısım A/9 Blok Yönetim Kurulu adına H. M. Karademir vekili, duruşmasız olarak incelenmesi de davacılar vekili tarafından süresi içinde istenilmekle, daha önceden belirlenen 22.2.2005 duruşma günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili Avukat G. Hanikoğlu geldi, karşı taraftan davacılar adına kimse gelmedi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve hazır bulunanın sözlü açıklaması dinlendikten sonra tarafa duruşmanın bittiği bildirildi. Dosyanın görüşülmesine geçildi. Tetkik hakimi tarafından hazırlanan rapor ile dosya içerisindeki kağıtlar incelenerek gereği görüşüldü:

Karar: 1- Kat Mülkiyeti Yasası'na göre kat malikleri yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Dava, yöneticinin şahsına değil, yönetime karşı açıldığından mahkemenin husumet nedeniyle reddi doğru olup, kat malikleri yönetiminin ve davacının bu davalıya yönelik temyiz itirazlarının reddi ile hükmün bu gerekçe ile onanması gerekir.

2- Davacının diğer davalı şirketlere yönelik temyiz itirazlarına gelince;

Davalılardan S. M. Asansörleri San. A.Ş. ile kazanın olduğu Apartman yönetimi arasında 1987 yılında yapılmış bakım sözleşmesi bulunmaktadır. Taraflar arasında bu konuda bir uyuşmazlık yoktur. Nitekim adı geçen şirkette zaman zaman bu bakımı sürdürmüştür. Olaydan bir süre önce apartmandaki asansörler için önemli tamiratlar yapılması amacıyla yönetimine bir fiyat teklifinde bulunmuşlar, ancak fiyatının yüksekliği nedeniyle teklif kabul edilmemiştir. Bu önemli bakım ve onarım teklifi, asansörlerin normal periyodik bakımı ile ilgili olmayıp daha kapsamlı tamiratla ilgilidir. Bu nedenle davalı M. A.Ş.'nin Apartman Yönetimi ile bakım sözleşmesinin devam ettiği kabul edilmelidir. Adı geçen şirket teknik olarak asansörün bu haliyle kullanılmayacağını öngörüp bakımı üstlenen bir yetkili olarak bu hususu yönetime usulüne uygun şekilde ihtar edebilirdi. Bu yolda da bir davranış göstermeyen M. San. A.Ş. olaydan sorumludur. Mahkemece, kusuru olmadığından bahisle hakkında davanın reddedilmiş olması bozmayı gerektirmiştir.

3- Davalılardan E. Asansörleri Ltd. Şti. yöneticisi Y. Karabulut'un savcılıkta alınan 2.12.1997 tarihli ifadesinde olayın olduğu Apartmanda bulunan asansörlerden ikisindeki arızayı tamir ettiklerini, ancak kazanın gerçekleştiği diğer asansörde çalışmadıklarını belirtmiştir. Şu açıklama itibariyle davalı E. Ltd. Şti. ile Apartman Yönetimi arasında ne gibi bir hukuki ilişki olduğu anlaşılamamıştır. Diğer davalı şirket M. San. A.Ş. ile apartman yönetimi arasında sözleşme olduğu halde E. Ltd. Şti.nin hangi nedenle bakım yaptığı anlaşılamamıştır. E. Ltd. Şti. ile de bir bakım sözleşmesi yapılıp da buna rağmen asansörde bir inceleme yapılmamışsa bu şirketin de sorumluluğunu gerektirir. Mahkemece anılan yönlerin araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Temyiz olunan kararın 2 ve 3 sayılı bentlerde gösterilen nedenlerle davacı yararına BOZULMASINA, davalı kat Malikleri yönetiminin tüm, davacının öteki temyiz itirazlarının ilk bentteki nedenlerle reddi ile kararın bu bölümünün ONANMASINA ve aşağıda yazılı onama harcının 11,20 YTL. sinin temyiz eden davalıya, 11,20 YTL. sinin de temyiz eden davacılara yükletilmesine, peşin alınan harçların bunlardan mahsubuna 22.02.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Geçenler de bu konu benim de aklıma geldi. Bir çok kararda Yargıtay Yönetim Kurulu'nun aktif-pasif husumet ehliyetini kabul ediyor; ama şu sıkıntı yaşanabilir; yönetici değiştikten sonra belki tekrardan bir vekalet çıkartılması istenebilir o yönetim kurulu başkanı adına. Çünkü bir açıdan da siz yönetim kurulunun alması gereken tedbirleri almadığı gerekçesiyle dava açabiliyorsunuz.

Merhabalar. Konu eski olsa da benzer bir sorunla karşı karşıyayım.

Kat maliki olmayan yöneticiyi alacaklı olarak gösterip, biriken aidat borçlarının tahsili amacıyla UYAP üzerinden icra takibi açtım. Takip UYAP üzerinden açıldığı için de alacaklının TC'sini girdikten sonra herhangi bir değişim yapamıyoruz malum, aksi takdirde UYAP takip talebini kabul etmiyor (İcratek kullandığım için maalesef UYAP entegrasyonu bulunmuyor). Dolayısıyla Yönetici adına takip açtığımda "x apartmanı yönetimi adına" gibi bir ibare eklemem mümkün değil (elden teslimli takip açmam da mümkün değil, tevzi kabul etmiyor çünkü).

Vekalet "X apartmanı yönetimi adına yönetici Y" tarafından verildi. Takibe dayanak olarak da aylık aidat bedelinin belirlendiği ve aynı zamanda yönetici seçimini belgeleyen genel kurul karar suretini ekledim. Ayrıca borcun hangi binanın aidatına ilişkin olduğu da kalem kalem ayrıntılı olarak takip talebine eklendi.

Borçlu süresinde borca ve ferilerine itiraz etti, aynı zamanda "takibin yönetim adına açılmadığı, şahıs adına açıldığı" yönünde bir beyanda bulundu.

Bina yönetiminin tüzel kişiliği bulunmadığı konusunda bir şüphe yok. Yöneticinin icra takip ehliyeti de kanunun açık hükmüne dayanıyor. Şimdi, takibin bina yönetimi değil şahıs adına açılması yönündeki bu itirazın geçerliliği nedir sizce?

Sayın avdincbarlas konu hakkında bir çözüm üretebildiniz mi?

Bir gelişme oldu mu ?sayın meslektaşlarım takip başlatmada sorun yaşıyorum ben de 😢