kira sözleşmesinde muacceliyet şartı - ihtardan sonra tahliye davası

Müvekkilmiz 01.12.2002 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile sahip olduğu daireyi işyeri olarak kiraya vermiş... 1 yıllık Kira sözleşmesinin sonunda taraflar yasal artış oranında kirayı arttırarak bugüne kadar kira ilişkisini devam ettirmişler...

Bu kira sözleşmesinde muacceliyet şartıda var...
2010 yılı şubat kirasının süresinde ödenmemesi üzerine , müvekkil hem ödenmeyen şubat ayının hemde muacceliyet şartı gereğince yıl sonuna kadar ödenmesi gereken diğer ayların kira bedellerinin ödenmesi için kiracısına ihtarname göndermiş...

İhtarnameden sonra ödenmeyen şubat ayı kirası , kiracı tarafından ödenmiş... fakat muacceliyet şartı gereğince ödenmesi gerekli diğer aylara ait kiralar ödenmemiş.. (Kiracı takip eden diğer aylardan mart ve nisan kiralarını ilgili aylarda günü gelince ödemiş)

Bu durumda temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir miyiz.. Başkaca herhangi bir özel şartın gerçekleşmesi gerekli midir? Dava açmak için süre koşulu var mı?
Yardımcı olabilecek meslektaşlarımın görüşlerini bekliyorum...
İyi çalışmalar...

Değerli Meslektaşım,
Yargıtay muacceliyet şartını kabul etmektedir. 30 günlük süre vererek icra takibi ile ve gerekirse itirazın iptali ile temerrüde dayalı tahliye mümkün. Yargıtay'ın muacceliyet şartını geçerli saydığına dair içtihatları dilekçenize eklemekte fayda olur.

Alıntı: Yazan Av.ibrahim şen Müvekkilmiz 01.12.2002 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile sahip olduğu daireyi işyeri olarak kiraya vermiş... 1 yıllık Kira sözleşmesinin sonunda taraflar yasal artış oranında kirayı arttırarak bugüne kadar kira ilişkisini devam ettirmişler... Bu kira sözleşmesinde muacceliyet şartıda var... 2010 yılı şubat kirasının süresinde ödenmemesi üzerine , müvekkil hem ödenmeyen şubat ayının hemde muacceliyet şartı gereğince yıl sonuna kadar ödenmesi gereken diğer ayların kira bedellerinin ödenmesi için kiracısına ihtarname göndermiş... İhtarnameden sonra ödenmeyen şubat ayı kirası , kiracı tarafından ödenmiş... fakat muacceliyet şartı gereğince ödenmesi gerekli diğer aylara ait kiralar ödenmemiş.. (Kiracı takip eden diğer aylardan mart ve nisan kiralarını ilgili aylarda günü gelince ödemiş) Bu durumda temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir miyiz.. Başkaca herhangi bir özel şartın gerçekleşmesi gerekli midir? Dava açmak için süre koşulu var mı? Yardımcı olabilecek meslektaşlarımın görüşlerini bekliyorum... İyi çalışmalar...

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 2007/6-108

K. 2007/104

T. 7.3.2007

• İTİRAZIN KALDIRILMASI ( Tahliye Talebi - Muacceliyet Kazanan Kiralar 30 Günlük Yasal Süre İçinde Ödenmediğinden Temerrüt Gerçekleştiği/Tahliye Talebinin Reddi İsabetsiz Olduğu )

• KİRA PARASININ ÖDENMESİNDE TEMERRÜT ( Sözleşmede Kiralardan Birinin Gününde Ödenmediği Takdirde Dönem Sonuna Kadar Olan Tüm Kiraların Muaccel Olacağı Kararlaştırıldığı - Tahliye Talebinin Kabulü Gereği )

• MUACCELİYET ( Sözleşmede Kiralardan Birinin Gününde Ödenmediği Takdirde Dönem Sonuna Kadar Olan Tüm Kiraların Muaccel Olacağı Kararlaştırıldığı - Tahliye Talebinin Kabulü Gereği )

818/m.260

2004/m. 68


ÖZET : Dava, itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkindir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde, kiralardan birinin gününde ödenmediği takdirde dönem sonuna kadar olan tüm kiraların muaccel olacağı kararlaştırılmıştır. Bu koşul geçerli olup tarafları bağlar. Somut olayda da kiracı kiralardan birini ödemediğinden dönem sonuna kadar olan kiralar muacceliyet kazanmıştır. Muacceliyet kazanan kiralar 30 günlük yasal süre içinde ödenmediğinden temerrüt gerçekleşmiştir. Açıklanan hususlar dikkate alınmadan tahliye talebinin reddine karar verilmesi isabetsizdir.
DAVA : Taraflar arasındaki itirazın kaldırılması, tahliye davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Konya 2. İcra Hukuk Mahkemesi'nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 12.04.2006 gün ve 2005/1163-2006/624 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 08.06.2006 gün ve 2006/4540-6539 sayılı ilamı ile;
( ... Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında kira alacağı nedeniyle tahliye istekli olarak başlatılan İcra takibine vaki itiraz üzerine davacı alacaklı, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur.
Mahkemece İstemin kısmen kabulü ile takibe konu alacağın yargılama aşamasında tamamen ödenmiş olduğundan takip masrafları ve faiz yönünden takibin devamına, tahliye talebinin ise reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından tahliye talebinin reddine yönelik olarak temyiz edilmiştir.
Davaya ve takibe dayanak yapılan 15.05.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümünün 2. maddesinde her ayın kirasının ayın 20. gününde ödeneceği, 3. maddesinde ise bir aylık kiranın ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar kira bedellerinin muaccel hale geleceği kararlaştırılmıştır. Bu koşullar geçerli olup tarafları bağlar. Davacı 2005/Mayıs ayı kirasının sözleşmede kararlaştırılan sürede ödenmemesi nedeniyle 24.05.2005'te başlatmış olduğu İcra takibinde 2005/Mayıs ayı ile dönem sonuna kadar olan II aylık kira paralarının tahsilini istemiştir. Yasal içerikli ödeme emri davalıya 27.05.2005 tarihinde tebliğ edilmiş olup, her ne kadar takibe konu 2005/Mayıs ayı kirası 27.05.2005 tarihinde yasal süresi içerisinde ödenmiş ise de Mayıs ayı kirasının kararlaştırılan günde ödenmemesi nedeni ile sözleşmenin 3. maddesinde öngörülen muacceliyet koşulu gerçekleştiğinden Mayıs ayı dışında kalan diğer ayların kiraları da istenebilir hale gelmiş olup, yasal süre içerisinde ödenmediğinden temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece Mayıs ayı dışındaki diğer ayların kira paraları yönünden temerrüt gerçekleşmiş olduğundan takip tarihinden sonra yapılan ödemeler dikkate alınmak suretiyle hesaplanacak miktar üzerinden itirazın kaldırılmasına, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir... ) ,
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu Kararı Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özellikle; taraflar arasındaki kira sözleşmesinde her bir ayın kira parasının ait olduğu ayın 20'sinde peşin ödeneceğinin, herhangi bir ayın kira parası zamanında ödenmediği takdirde, dönem sonuna kadar geçecek diğer aylara ait kira paralarının da muaccel hale geleceğinin açıkça belirtilmiş olmasına, tacir olan davalı/borçlu kiracının 2005 yılı Mayıs ayı kira parasını 20.05.2005 tarihinde ödemediğinin çekişmesiz bulunmasına; bu durumda, sözleşmedeki muacceliyet hükmü gereğince, dönem sonuna kadarki tüm ayların kira paralarının muacceliyet kazanmış ve takip talepnamesinde, 2005 yılı Mayıs ayı kirasıyla birlikte, muaccel hale gelen kira paralarının da ödenmesinin istenilmiş olmasına; ödeme emrinde verilen 30 günlük yasal süre içerisinde salt anılan aya ait kira parasını ödemesinin davalıyı temerrüde düşmekten kurtarmaya yeterli bulunmamasına, muacceliyet kazanan kira paralarını söz konusu yasal süre içerisinde ödememesi nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleştiğinin kabulünde zorunluluk bulunmasına göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen özel daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının özel daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K.'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 07.03.2007 gününde oybirliği ile karar verildi. kaynak: kazancı içtihat bilgi bankası

Alıntı: Yazan kemal çelik Değerli Meslektaşım, Yargıtay muacceliyet şartını kabul etmektedir. 30 günlük süre vererek icra takibi ile ve gerekirse itirazın iptali ile temerrüde dayalı tahliye mümkün. Yargıtay'ın muacceliyet şartını geçerli saydığına dair içtihatları dilekçenize eklemekte fayda olur.

Sayın Meslektaşım öncelikle ilginize teşekkür ederim..
Bahsettiğim olayda müvekkil , çektiği ihtarda gecikmiş olan şubat ayı ve muaccel olan diğer ayların 30 gün içerisinde ödenmesini aksi halde temerrüt sebebi ile tahliye ve alacak davası açacağını belirtmiş zaten.. Bu durumda yeniden icra takibi yapmam gerekli mi yoksa doğrudan alacak ve tahliye davası açabilir miyim..?

Sayın Av.ibrahim şen,

Alıntı: Yazan Av.ibrahim şen Bahsettiğim olayda müvekkil , çektiği ihtarda gecikmiş olan şubat ayı ve muaccel olan diğer ayların 30 gün içerisinde ödenmesini aksi halde temerrüt sebebi ile tahliye ve alacak davası açacağını belirtmiş zaten.. Bu durumda yeniden icra takibi yapmam gerekli mi yoksa doğrudan alacak ve tahliye davası açabilir miyim..?

İhtar usulüne uygun çekildiyse (30 gün içinde borcun tamamı ödenmezse akdin fesh edileceği ihtaratı yapıldıysa), 31. gün tahliye davanızı açabilirsiniz, başkaca hiçbir işlem yapmanıza gerek yok.

Aynen öyle.
-dikkat edin soru mesajından itibaren yarım saatte olay çözüldü.THS'yi kıskananlar çatlasın... -

Alıntı: Yazan Av.ibrahim şen Bu kira sözleşmesinde muacceliyet şartıda var... 2010 yılı şubat kirasının süresinde ödenmemesi üzerine , müvekkil hem ödenmeyen şubat ayının hemde muacceliyet şartı gereğince yıl sonuna kadar ödenmesi gereken diğer ayların kira bedellerinin ödenmesi için kiracısına ihtarname göndermiş... ..

Sayın Admin'in katıldığım cevabına ilaveten keşide edilen ihtarnamede kira bedellerinin 30 gün içinde ödenmesi talep edilmiş olacak ve ödenmediği takdirde "aktin feshi ile tahliye" talep edilmiş olacaktır. Bu talep edilmediyse, sadece alacak davası açabilirsiniz. Mesajlarınızda buna yönelik bilgi yoktu, uyarmak istedim.

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın Admin'in katıldığım cevabına ilaveten keşide edilen ihtarnamede kira bedellerinin 30 gün içinde ödenmesi talep edilmiş olacak ve ödenmediği takdirde "aktin feshi ile tahliye" talep edilmiş olacaktır. Bu talep edilmediyse, sadece alacak davası açabilirsiniz. Mesajlarınızda buna yönelik bilgi yoktu, uyarmak istedim.

Cevaplar için çok teşekkür ederim...Müvekkil tarafından çekilen ihtarda mesajlarda belirtilen hususların hepsi mevcut...yalnız aklıma takılan bir husus var..Şöyle ki , ilk mesajda da belirttiğim üzere , kiracı , ihtardan sonra geciken kira bedelini (şubat ayı) ödemiş fakat muaccel hale gelen miktarı ödememiş...sanki hiç ihtar çekilmemiş gibi takip eden ayların kira bedelini (mart ve nisan ) günü gelince ödemiş...Buradan süre yönünden tahliye davası açmamızı engelleyecek bir durum çıkabilir mi? Ya da Yargıtay'ın böyle bir içtihadı var mı? Müvekkilin ihtar çektikten sonra takip eden iki ay hareketsiz kalması aleyhimize yorumlanabilir mi?

Alıntı: Yazan Av.ibrahim şen Cevaplar için çok teşekkür ederim...Müvekkil tarafından çekilen ihtarda mesajlarda belirtilen hususların hepsi mevcut...yalnız aklıma takılan bir husus var..Şöyle ki , ilk mesajda da belirttiğim üzere , kiracı , ihtardan sonra geciken kira bedelini (şubat ayı) ödemiş fakat muaccel hale gelen miktarı ödememiş...sanki hiç ihtar çekilmemiş gibi takip eden ayların kira bedelini (mart ve nisan ) günü gelince ödemiş...Buradan süre yönünden tahliye davası açmamızı engelleyecek bir durum çıkabilir mi? Ya da Yargıtay'ın böyle bir içtihadı var mı? Müvekkilin ihtar çektikten sonra takip eden iki ay hareketsiz kalması aleyhimize yorumlanabilir mi?

1 kira aylığı süresinde ödenmeyerek kiracı temerrüde düşmüş olmaktadır. Tanınan 30 günlük sürede ödenmeyen ve işleyecek olan tüm kiraları ödemek zorundadır. 30 gün sonrasında işleyecek kiraları da ödemiş olsaydı yine temerrüd nedeniyle tahliye davası açabilirdiniz.

Muaccelliyet kaydı olan bir sözleşmede, kiralayanın bu hakkını kullanılmasının bir süresi yok mudur?

misal, kiracı Şubat ayı kirasını ödemedi, kiralayan 13 örnek gönderdi, sonraki ayları muaccelliyet kaydına istinaden istemedi, bu hakkını "şubat ayı için oluşan temerrüt için" daha sonra kullanabilir mi? Eş ifade ile, kiracı, 30 gün içerisinde Şubat ayını ödedi, Mart, Nisan ayını da sözleşme süresinde ödedi, kiralayan Şubat ayında ki temerrüde ilişkin olarak Mayıstan sonraki kiralar muacceldir diyebilir mi?

Ya da

Şubat ayı için, 13 örnek gönderdi, muaccelliyet kaydı gereği 5 yıllık kira sözleşmesi olduğu halde, 11 aylık kirayı istedi muaccel olan 59 ay içinde isteyebilirdi ama istemedi. Kiracının bu miktarıda ödediğini varsayarsak tekrar aynı hakka dayanıp 59-11=48 aylık kirayıda isteyebilir mi?

Kolay Gelsin...

süresinde ödenmeyerek kiracı temerrüde düşmüş olmaktadır. Verilen 30 günlük sürede ödenmeyen ve işleyecek olan tüm kiraları ödemek zorundadır. 30 gün sonrasında işleyecek kiraları da ödemiş olsaydı yine temerrüd nedeniyle tahliye davası açabilir ve kazanırdınız diye düşünmekteyim.iyi çalışmalar...

Alıntı: Yazan Av.Selim Balku Muaccelliyet kaydı olan bir sözleşmede, kiralayanın bu hakkını kullanılmasının bir süresi yok mudur? misal, kiracı Şubat ayı kirasını ödemedi, kiralayan 13 örnek gönderdi, sonraki ayları muaccelliyet kaydına istinaden istemedi, bu hakkını "şubat ayı için oluşan temerrüt için" daha sonra kullanabilir mi? Eş ifade ile, kiracı, 30 gün içerisinde Şubat ayını ödedi, Mart, Nisan ayını da sözleşme süresinde ödedi, kiralayan Şubat ayında ki temerrüde ilişkin olarak Mayıstan sonraki kiralar muacceldir diyebilir mi? Kolay Gelsin...

Diyememelidir. Kiralayan kendisine tanınan hakkı kullanmaktan(sadece şubatı istemiş) vazgeçebilir.

Alıntı: Ya da Şubat ayı için, 13 örnek gönderdi, muaccelliyet kaydı gereği 5 yıllık kira sözleşmesi olduğu halde, 11 aylık kirayı istedi muaccel olan 59 ay içinde isteyebilirdi ama istemedi. Kiracının bu miktarıda ödediğini varsayarsak tekrar aynı hakka dayanıp 59-11=48 aylık kirayıda isteyebilir mi?

48 ayı isteyemez.

Her iki cevaba da aynen katılıyorum aynı mantık çerçevesinden bakıyoruz. Ancak mantığı dayanak olarak ileri sürebilir miyim bilmiyorum....

Kolay Gelsin...