Kentsel Dönüşüm Süreci Açılacak Davalar

Merhabalar meslektaşlarım, konuya ilişkin daha evvel hiç çalışmadım bu nedenle terimsel bir hatam olursa affedin lütfen.

Müvekkile ait dairenin de bulunduğu bina 2018 yılında riskli yapı tespiti yaptırılıp yıktırılıyor. Ardından bir yüklenici firmayla anlaşılıyor. Firma binayı yapmak için malik başına yüklü bir miktar talep ediyor. Şu aşamada 2/3 çoğunluğu yakalamış durumdalar. Cuma günü müvekkile ihtarname tebliğ edildi. Sözleşmeyi imzalayın, aksi halde payınız sattırılacaktır şeklinde. Ekinde de yüklenici sözleşmesi ve karar defteri mevcut.

Benim burada açabileceğim davalar nelerdir? Yaptığım araştırmada adli davalar olarak arsa payının düzeltilmesi davası ve ortak karar protokülün iptali davalarının açıldığını gördüm. Süreci durdurmak/geciktirmek adına adli ve idari davalar açısından nasıl bir yol izlememi önerirsiniz? Teşekkür ederim.

Hiçbir dava açmadan ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde sözleşmeyi imzalamanızı öneririm (satışı tercih etmiyorsanız).

Eğer işlemler düzgün yapıldıysa hukuki yollarla bu süreci durdurmanız ÇOK güç. 6306 sayılı yasanın ilk çıktığı zamanların aksine ne İdare Mahkemeleri ne de hukuk mahkemeleri artık yürütmeyi durdurma veya tedbir kararı vermiyor (arsa payının düzeltilmesi davaları da dahil!).

Ve daha önemlisi yönetmelikteki son değişikten bu yana artık satış gününe kadar bekleyip satışta tamam ben de imzalıyorum demeniz mümkün değil. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde sözleşmeyi imzalamaz (veya noterden ihtarla imzalayacağınızı bildirmezseniz), sonradan imzalamayı kabul etmeniz durumunda bile yüklenici imzanızı kabul etmek zorunda değil, satışı tercih edebilir. Bu senaryoda İdare satışı da yapıyor.

Dolayısıyla satış istemiyorsanız sadece 15 gün süreniz var, açacağınız davada tedbir çıkartamazsanız (ki çok güç) satışı göze alıyorsunuz demektir.

Alıntı: Yazan Admin Hiçbir dava açmadan ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde sözleşmeyi imzalamanızı öneririm (satışı tercih etmiyorsanız). Eğer işlemler düzgün yapıldıysa hukuki yollarla bu süreci durdurmanız ÇOK güç. 6306 sayılı yasanın ilk çıktığı zamanların aksine ne İdare Mahkemeleri ne de hukuk mahkemeleri artık yürütmeyi durdurma veya tedbir kararı vermiyor (arsa payının düzeltilmesi davaları da dahil!). Ve daha önemlisi yönetmelikteki son değişikten bu yana artık satış gününe kadar bekleyip satışta tamam ben de imzalıyorum demeniz mümkün değil. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde sözleşmeyi imzalamaz (veya noterden ihtarla imzalayacağınızı bildirmezseniz), sonradan imzalamayı kabul etmeniz durumunda bile yüklenici imzanızı kabul etmek zorunda değil, satışı tercih edebilir. Bu senaryoda İdare satışı da yapıyor. Dolayısıyla satış istemiyorsanız sadece 15 gün süreniz var, açacağınız davada tedbir çıkartamazsanız (ki çok güç) satışı göze alıyorsunuz demektir.

Cevabınız için çok teşekkür ederim üstadım. İlgili değişikle toplantıya davet zorunluluğu kalktı diye duymuştum. Noter kanalıyla tebliğ edilen karar defterine konu toplantıya müvekkile usulüne uygun çağrı yapılmamış, toplantıdan haberi dahi olmamıştır. Anayasal hak olan mülkiyet hakkını sona erdiren bir hususun usulüne uygun çağrı olmaksızın yapılması iptal sebebi yapılabilir mi?

İkinci bir sorum yine ihtarname ekinde gönderilen yüklenici sözleşme içeriğini dava konusu yapıp işbu sözleşme iptalini talep edebiliyor muyum? Zira akitte gecikmeye sebebiyet verenlerin günlük 20.000 TL cezai şart ödemesi gibi, sözleşmeye onay vermeyenlerden kaynaklı yüklenici firma zararını karşılamak için, satış aşamasına gelen paylara yönelik ihaleye hiçbir malikin katılmayacağını taahhüt ettirerek yüklenici firmanın en düşük fiyattan pay sahibi olmasını zaruret kılan ve bunun gibi bir çok hukuka aykırı ibare barındıran bir sözleşme söz konusudur.

Konuya ilişkin daha önce çalışma fırsatım olmadığından bilgisizliğimi/tecrübesizliğimi mazur görün lütfen. Selamlar.

Alıntı: Yazan Av. Mert Bayram Cevabınız için çok teşekkür ederim üstadım. İlgili değişikle toplantıya davet zorunluluğu kalktı diye duymuştum. Noter kanalıyla tebliğ edilen karar defterine konu toplantıya müvekkile usulüne uygun çağrı yapılmamış, toplantıdan haberi dahi olmamıştır. Anayasal hak olan mülkiyet hakkını sona erdiren bir hususun usulüne uygun çağrı olmaksızın yapılması iptal sebebi yapılabilir mi?

Uygulamada eskiden satış dosyası oluşturulurken toplantı davetinin de eklenmesi isteniyordu. Bu açıdan usulüne uygun toplantı yapmadıysanız satış da istenemediğinden bu önemli bir husus oluşturuyordu. Artık satışı Bakanlık değil, onun adına Belediyeler yapıyor ve şu anda da Belediyeler satış başvurusunda bu daveti istemiyor. Toplantı sonrası katılma çağrısı usulüne uygun yapılmışsa bunu satış için yeterli görüyor.

Benim naçizane görüşüm toplantı çağrısının da usulüne uygun yapılması gerekir. Zira bu uygulama yüzünden pratikte toplantılara muhalifler çağrılmadan yapılabiliyor ve bu da aslında kanunun amacına uygun değil. Ancak konunun buraya evrilmesinin de bir sebebi var: kat maliklerine usulüne uygun davet göndermek hiç kolay değil, adresi bilinmeyen ya da yurtdışında vs. olan malikler olabiliyor ve özellikle muhalif malikler bunu kötüniyetle kullanabiliyor. O nedenle artık toplantı daveti istenmiyor.

Burada yine kanunun yıllar içinde geldiği noktayı da hatırlamak gerek: 6306 ilk çıktığında arsa paydaşlarının toplantısı bir karar toplantısıydı ve burada amaç riskli binanın geleceğini hep birlikte tartışarak belirlemekti. Bu toplantı kanun ilk çıktığında bina yıkıldığında yapılırdı. Ve toplantının şekli ve niteliği de bu anlamda çok önemliydi, çünkü kat maliklerinin bir söz hakkı olması ve birbirlerini ikna etmeleri amaçlanıyordu. Ancak zaman içinde hem uygulama, hem kanun değişti. Artık uygulamada kat malikleri bina daha yıkılmadan, hatta içinde oturmaya devam ederlerken bir yüklenici ile anlaşılıyorlar ve bu toplantı çoğu kez herkes binada oturururken (ama tabii riskli bina kararı kesinleştikten sonra!) yapılıyor ve pek çok durumda karar zaten verilmiş, hatta yüklenici ile anlaşmalar yapılmış oluyor, toplantı sadece formalite icabı yapılıyor. Sanıyorum artık toplantıya davetin önemini yitirmiş olmasının sebebi de bu. Kat maliklerinin 2/3'ü zaten yüklenici ile sözleşme imzalamış dahi olabilir, bu durumda toplantıda tartışılacak bir şey yok.

Yine uygulamada 6306 sayılı kanun kapsamında paydaşlar toplantısı yapılıncaya kadar zaten yıllarca süren bir gayrıresmi toplantılar zinciri gerçekleştiği de bir gerçek.Bir çok olayda muhalif olan kişiler de zaten diğer toplantılarda görüşlerini ifade etmiş ve bunlar 2/3 tarafından kabul görmeyerek sürece devam edilmeye karar verilmiş oluyor.

Bu nedenlerle olsa gerek artık 6306 kapsamında paydaşlar toplantısı için toplantı daveti aranmıyor.

Alıntı: Yazan Av. Mert Bayram İkinci bir sorum yine ihtarname ekinde gönderilen yüklenici sözleşme içeriğini dava konusu yapıp işbu sözleşme iptalini talep edebiliyor muyum? Zira akitte gecikmeye sebebiyet verenlerin günlük 20.000 TL cezai şart ödemesi gibi, sözleşmeye onay vermeyenlerden kaynaklı yüklenici firma zararını karşılamak için, satış aşamasına gelen paylara yönelik ihaleye hiçbir malikin katılmayacağını taahhüt ettirerek yüklenici firmanın en düşük fiyattan pay sahibi olmasını zaruret kılan ve bunun gibi bir çok hukuka aykırı ibare barındıran bir sözleşme söz konusudur.

Sözleşmenin maddelerini tam görmeden yorum yapmak zor ama burada genel prensip tabii ki "sözleşme özgürlüğü" ilkesi doğrultusunda hareket etmek. Netice olarak sözleşme size uygun gelmiyor olabilir ve buna katılmamak da sizin en doğal hakkınız. Ama bu 2/3'ün kararını iptal edebileceğiniz anlamına gelmiyor. Sözleşme sizin için uygun değilse, kanun koyucu rayiç değerinizi alıp çıkmanızı öngörüyor.

İlk mesajımda belirttiğim gibi dava açma haklarınızı elbette kullanabilirsiniz. Ancak buradaki problem şu: Davanızda tedbir/yürütmeyi durdurma alamazsanız (ki artık ÇOK güç veriliyor), bu durumda 15 günlük süreniz geçeceğinden satış riskine giriyorsunuz demektir. Bu nedenle bu sizin için uygun bir seçenek değilse, süreyi KAÇIRMADAN sözleşmeye katılmanızı önerdim.

Üstadım cevabınız için çok teşekkür ederim. İyi çalışmalar dilerim.