kapıcı dairesinin kiraya verilmesi, haksız fesih ihtarı

Herkese merhaba,
*Hizmet karşılığı kapıcı dairesinin kiraya verilmesi mümkün müdür?
Kapıcı ve eşi apartmana kira kontratı da yapılarak alınmıştır. Kontrat kapıcı A, ve apartman yönetimi adına 'B' tarafından imzalanmıştır. Sözleşmede kiralanan şeyin cinsi apartman hizmet dairesi olarak nitelendirilmiştir.
Kapıcı olarak işe alınan 'A' bir başka işte sigortalı olarak çalıştığı için apartmanın temizliği ve çöp atma işleri karısı tarafından yapılmaktadır. Başkaca işler için kapıcı kullanılmamaktadır.
Yaşanan bir takım sıkıntılardan dolayı çıkartılmak istenen kapıcı, 4 yıllık hizmeti karşılığı eksik ödenen ücretini, kıdem tazminatını, ihbar tazminatını vs. istediğini içerir ihtarname çekmiştir.
Bu durumda apartman yönetimince yapılması gerekenler nelerdir? Kapıcı dairesinde bunca yıldır ücret ödemeden oturan ve üstüne harçlık alan kapıcının bu fahiş talebine karşılık yüreteceğimiz hukuki süreç nasıl olmalıdır?

KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ:
"Kapıcıya, görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez."

Saygılar,

Sayın adli tıp,
İlgili yönetmeliği inceledim ancak yargıtayın aksi yönde kararları mevcut olduğu için bu soruyu sorma gereği hissettim.
Önceki tartışmalarda aynı konu ile ilgili verdiğiniz yargıtay kararları da çok faydalı oldu. Ancak merak ettiğim nokta kapıcı ile yapılan kira sözleşmesi, muvazaalı olarak yapılmış bir iş akdi mi saylacak, yoksa apartmanın tam gün çalışan bir kapıcıya ihtiyacı olmadığından bahisle yardım karşılığı olarak verildiğini ispata mı yarayacak? Ayrca yine aynı yönetmelikte haftalık 45 saaati doldurma, ve yapılması gereken işler de tek tek saylmıştır. Bu durumda kapıcı olarak nitelendirmek ne kadar doğru olacak?

Sn.Adli Tıp belirtmiş, bende karar ekliyorum. Kolay gelsin
T.C. YARGITAY
9.Hukuk Dairesi

Esas: 2005/2236
Karar: 2005/7172
Karar Tarihi: 03.03.2005

ÖZET: Davacının sözleşme süresince ödenmeyen ücret alacağı hüküm altına alınmalıdır. Ayrıca iş sözleşmesinin davalı işverence haklı nedenle feshedildiği, yıllık ücretli izinlerinin kullandırıldığı iddia ve ispat olunmadığından davacı ihbar ve kıdem tazminatı ile izin alacağına da hak kazanmıştır. Alınan bilirkişi raporu değerlendirmeye tabi tutularak sonucuna göre davacının ihbar ve kıdem tazminatı ile yıllık izin ve ücret alacağının hüküm altına alınması gerekirken görevsizlik kararı verilmesi bozmayı gerektirir.

(1475 S. K. m. 14, ek m. 1/3)

Dava: Davacı ihbar ve kıdem tazminatı, fazla çalışma ve yılık izin ücreti, bayram, hafta ve genel tatil gündelikleri ile ücret alacağının ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.

Yerel mahkeme, davayı görev yönünden reddetmiştir. Hüküm süresi içinde davacı avukatı tarafından temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:

Karar: Davacı davalı apartman işyerinde 1.10.1998-28.9.2003 tarihleri arasında kapıcı olarak çalıştığını, iş sözleşmesinin haklı neden olmadan feshedildiğini ileri sürerek ihbar ve kıdem tazminatı ile bir kısım işçilik haklarının hüküm altına alınması isteğinde bulunmuştur.

Davalı, davacı ile aralarında hizmet akdi ilişkisi kurulmadığını, kira ilişkisi bulunduğunu, davacının oturduğu sürece konutun kira bedelini ödemediğini ve hakkında icra takibi yapıldığını belirterek davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece davacının konut ihtiyacını karşılamak için kapıcı dairesinde oturduğu ,davacının apartman hizmetlerini anlaşmalı olarak karşıladığı, söz konusu apartmanın kombili olması nedeniyle sürekli işçi çalıştırılmasını gerektiren bir işyeri olmadığı, kapıcı hizmetlerinin kombili bir apartmanda günün belli saatlerinde tam gün mesai gerektirmeyecek şekilde yapıldığı, davacının tüm emek ve mesaisini davalı yönetime ait apartmana hasretmediği,

1475 sayılı İş K.nun 5.maddesinde bu tür çalışmaların istisna kapsamında kaldığı, davaya bakma görevinin Asliyle Hukuk Mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle davanın görevsizlik nedeniyle reddine karar verilmiştir.

Dosyadaki bilgilere göre davacının davalı apartman işyerinde kapıcı hizmetlerini yaptığı anlaşılmaktadır. Mahkemece kombili olan dava konusu apartmanda davacının bu hizmetleri günün belli saatlerinde yaptığı ve emek ve mesaisinin tamamını bu işyerine hasretmediği için 1475 sayılı İş Kanunu'nun 5.maddesine sözü edilen istisna kapsamına girdiği belirtilmiş ise de,davacının emek ve mesaisini aynı zamanda başka bir işyerine de hasrettiği konusunda dosyada her hangi bir kanıt yoktur. Bu nedenle davacının Kanunda belirtilen istisna kapsamında değerlendirilmesi olanağı bulunmamaktadır.

Öte yandan, davacıya kapıcılık hizmetlerinin oturduğu kapıcı dairesinin kirası karşılığı yaptırıldığı anlaşılmaktadır. Hizmet sözleşmesinin devam ettiği dönemde yürürlükte bulunan 1475 sayılı İş Kanunu'nun ek 1. maddesinin 3. fıkrasında kapıcı konutları için kira istenemeyeceği öngörülmüştür. Bu nedenle, davacının sözleşme süresince ödenmeyen ücret alacağı hüküm altına alınmalıdır. Ayrıca iş sözleşmesinin davalı işverence haklı nedenle feshedildiği, yıllık ücretli izinlerinin kullandırıldığı iddia ve ispat olunmadığından davacı ihbar ve kıdem tazminatı ile izin alacağına da hak kazanmıştır. Alınan bilirkişi raporu değerlendirmeye tabi tutularak sonucuna göre davacının ihbar ve kıdem tazminatı ile yıllık izin ve ücret alacağının hüküm altına alınması gerekirken görevsizlik kararı verilmesi hatalıdır.

Sonuç: Temyiz olunan kararın yukarıda yazılı sebepten BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, 3.3.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Alıntı: Yazan hukukcu_35 Sayın adli tıp, İlgili yönetmeliği inceledim ancak yargıtayın aksi yönde kararları mevcut olduğu için bu soruyu sorma gereği hissettim. Önceki tartışmalarda aynı konu ile ilgili verdiğiniz yargıtay kararları da çok faydalı oldu. Ancak merak ettiğim nokta kapıcı ile yapılan kira sözleşmesi, muvazaalı olarak yapılmış bir iş akdi mi saylacak, yoksa apartmanın tam gün çalışan bir kapıcıya ihtiyacı olmadığından bahisle yardım karşılığı olarak verildiğini ispata mı yarayacak? Ayrca yine aynı yönetmelikte haftalık 45 saaati doldurma, ve yapılması gereken işler de tek tek saylmıştır. Bu durumda kapıcı olarak nitelendirmek ne kadar doğru olacak?

Alıntı: Yazan hukukcu_35 Yaşanan bir takım sıkıntılardan dolayı çıkartılmak istenen kapıcı, 4 yıllık hizmeti karşılığı eksik ödenen ücretini, kıdem tazminatını, ihbar tazminatını vs. istediğini içerir ihtarname çekmiştir. Bu durumda apartman yönetimince yapılması gerekenler nelerdir? Kapıcı dairesinde bunca yıldır ücret ödemeden oturan ve üstüne harçlık alan kapıcının bu fahiş talebine karşılık yüreteceğimiz hukuki süreç nasıl olmalıdır?

Kapıcı olarak nitelendirmeyip; normal işçi olarak mı değerlendirilmeli, yoksa normal bir kiracı gibi mi?

Saygılar;

Kapıcı olduğunu iddia ettiğiniz kişinin başka yerde sigortalı çalıştığını beyan etmişsiniz.Bu halde yönetmelikte belirtilen işleri yapması mümkün olmayan birinin(mesela 45 saat) "kapıcı" olarak adlandırılması mümkün değildir diye düşünüyorum, zaten temizlik ve çöp toplama gibi işlerin eşi tarafından yapıldığını da belirtmişsiniz.

Her nekadar ,kapıcıya görevi nedeniyle verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez ise de, bir kişiye kiralanmak üzere verilen konutun bedelinin karşılığı olarak hizmet istenebilir sanırım. !
sanırım! kapıcılık değil kiracılık ilşkisi mevcut.

T.C.
YARGITAY
21. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/1799
K. 2005/7500
T. 14.7.2005
DAVA : Davacı, davalılardan işverene ait işyerinde 20.9.1999-1.6.2002 tarihleri arasında geçen çalışmalarının tespitine karar verilmesini istemiştir.
Mahkeme ilamında belirtildiği şekilde, isteğin kısmen kabulüne karar vermiştir.
Hükmün davalılar vekilleri temyiz edilmesi üzerine temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan ve tetkik hakimi tarafından düzenlenen raporla dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği düşünüldü ve aşağıdaki karar tespit edildi:
KARAR : Davacı ve eşi Mustafa birlikte dava açarak davalıların kat maliki olduğu apartmanda 20.9.1999 - 1.6.2002 tarihleri arasında eş Mustafa'nın ve Mustafa'nın başka işlerde çalıştığı dönemlerde ise davacının kaloriferci kapıcı olarak çalıştıklarını ancak çalışmalarının kuruma bildirilmediği iddia edip her birinin ayrı ayrı hizmetlerinin tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir.
Davalılar davacı ve eşinin apartmanın kapıcı dairesinde kiracı olarak oturduklarını kira akdinin davacının eşi Mustafa'yla yapıldığını kapıcılık yapmadıklarını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
Yargılama sırasında eş Mustafa'nın davası 2002/164 esas sayılı dosyada bırakılıp davacı hakkındaki dava tefrik edilerek esas defterine ayrı kaydı yapılmak suretiyle oluşturulan bu dosyada sonuçlandırdığı görülmüştür.
Dava nitelikçe davalıların kat maliki olduğu apartmanda 20.9.1999 - 1.6.2002 tarihleri arasında eş Mustafa'nın başka işlerde çalıştığı sürelerde davacının kaloriferci kapıcı olarak geçen hizmetlerinin tespiti istemine ilişkindir.
Mahkemece ilamda belirtildiği şekilde davanın kabulüne karar verilmişse de bu sonuç dosya içeriğine usul ve yasaya uygun bulunmamaktadır.
Kapıcı dairesinin davacının eşine kiraya verildiğini savunan davalılar tarafından dosyaya 15.6.2000 başlangıç tarihli kira kontratosu ibraz edilmiştir. Ancak tanık anlatımları ile dosyadaki diğer deliller birlikte değerlendirildiğinde kira sözleşmesinin apartmanın kalorifer ve kapıcılık hizmetleri karşılığı yapıldığı anlaşılmaktadır. İddia edilen çalışmanın geçtiği dönemde yürürlükte olan mevzuata göre kapıcı konutlarından kira parası istenmesi mümkün değildir. Bu nedenle davacının eşi Mustafa ile davalı apartman yönetimi arasında bağıtlanmış kira sözleşmesinin geçerli olmadığı açıktır. Muvazaalı olarak yapılmış kira sözleşmesinde kiracı olarak davacının eşi Mustafa taraf olup kira sözleşmesi altında saklanmış olan kapıcılık sözleşmesinin tarafı da davacının eşi Mustafa'dır. Bu yön eş Mustafa'nın Çalışma Bakanlığı ile Sosyal Sigortalar Kurumuna yaptığı başvurularda kapıcının kendisi olduğunu belirttiği dosyaya celbedilmiş olan belge içerikleriyle de sabittir.
Borçlar Kanunu'nun 320. maddesine göre sözleşmeden veya halin icabından aksi anlaşılmadıkça işçinin taahhüt ettiği iş görme borcunu bizzat kendisi ifaya mecbur olup başkasına devredemez. Ne var ki yasanın sözü edilen maddesinde öngörülmüş olan işçinin işi bizzat yapmasına ilişkin kural emredici olmayıp tamamlayıcı nitelikte olduğundan aksi kararlaştırılacağı gibi halin icabından da iş görme borcunun başkasına yaptırılmasının mümkün olabileceği sonucuna varılabilir. Kapıcılık sözleşmesinde kapıcının iş görme borcunu bizzat ifa edeceği gibi sürekli olmamak koşulu ile başkası tarafından da ifa edilmesi mümkündür. Kaldı ki davalıların kat malikleri olduğu apartmanın kapasitesi ve günlük kapıcılık hizmetlerinin alacağı zaman nazara alındığında eş Mustafa'nın başka işlerde çalışması kapıcılık hizmetlerine engel teşkil etmeyeceği anlaşılmaktadır. Öte yandan konutların kapıcılık hizmetleri genelde kapıcının tüm aile fertlerinin ( karı veya koca ve çocukların ) katkıları ile yürütülmekte olduğu da bir gerçektir.
Kapıcılık sözleşmesinin taraf olan eş Mustafa başka işlerde sürekli çalışmadığına göre çoğunlukla kaloriferlerin yanmadığı mevsimlerde başka işlerde çalıştığı dönemlerde davacının yaptığı hizmetlerin eşine yardım niteliğinde olduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla davacı kadınla davalı apartman yönetimi arasında kaloriferci-kapıcı ilişkisi gerçekleşmemiş olduğundan davacının davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
O halde, davalıların bu yönleri amaçlayan temyiz itirazları kabul edilmeli ve hüküm bozulmalıdır.
SONUÇ : Hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle ( BOZULMASINA ), temyiz harcının istek halinde davalı işverenlere iadesine, 14.7.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2007/10-753
K. 2007/730
T. 17.10.2007
DAVA : Taraflar arasındaki "hizmet tespiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 14.İş Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 29.12.2005 gün ve 2003/205 E. 2005/1121 K. sayılı kararın incelenmesi davalılar vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 10.Hukuk Dairesinin 20.6.2006 gün ve 2006/1325 E. 9543 K. sayılı ilamı ile;
( ... 10 daire ve 2 dükkandan oluşup, merkezi doğalgaz kalorifer sistemi ile ısıtıldığı anlaşılan davalı apartman yönetimince tutulan 19.06.1994 tarihli tutanakta; zamanı uygun bulunduğundan apartmana yakın olarak başka bir işyerinde çalışan davacının eşi İhsan Dalkıran'ın apartmanda görevlendirildiğinin belirtildiği; davacının eşi tarafından aynı tarihte düzenlenen taahhütname ile apartmanın bodrum katında oturma karşılığı kapıcılık hizmetlerinin yapılacağının belirtildiği görülmüştür.
Borçlar Kanununun 320. maddesine göre sözleşmeden veya halin icabından aksi anlaşılmadıkça işçinin taahhüt ettiği iş görme borcunu bizzat kendisi itaya mecbur olup başkasına devredemez. Ne var ki, yasanın sözü edilen maddesinde öngörülmüş olan işçinin işi bizzat yapmasına ilişkin kural emredici olmayıp tamamlayıcı nitelikte olduğundan aksi kararlaştırılacağı gibi halin icabından da iş görme borcunun başkasına yaptırılmasının mümkün olabileceği sonucuna varılabilir. Kapıcılık sözleşmesinde kapıcının iş görme borcunu bizzat ifa edeceği gibi sürekli olmamak koşulu ile başkası tarafından da ifa edilmesi mümkündür. Kaldı ki apartmanın kapasitesi ve günlük kapıcılık hizmetlerinin alacağı zaman nazara alındığında, İhsan Dalkıran'ın başka işlerde çalışmasının kapıcılık hizmetlerine engel teşkil etmeyeceği anlaşılmaktadır. Öte yandan konutların kapıcılık hizmetleri genelde kapıcının tüm aile fertlerinin ( karı veya koca ve çocukların ) katkıları ile yürütülmekte olduğu da bir gerçek olup, davacının yaptığı hizmetlerin eşine yardım niteliğinde olduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla davacı ile davalı apartman yönetimi arasında kaloriferci-kapıcı ilişkisi gerçekleşmemiş olduğundan, davacının davasının reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir. O halde, davalıların bu yönleri amaçlayan temyiz itirazları kabul edilmeli ve hüküm bozulmalıdır... ),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 17.10.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi

Konut kapıcısı; Ana taşınmazın bakımı, korunması, küçük çaptaki onarımı, ortak yerlerin ve döşemelerin bakımı, temizliği, bağımsız bölümlerde oturanların çarşı işlerinin görülmesi, güvenliklerinin sağlanması, kaloriferin yakılması ve bahçenin düzenlenmesi ve bakımı ve benzeri hizmetleri gören kişidir.