Harici Satiş Sözleşmesi Ve Sebepsiz Zenginleşme

Merhaba meslektaşlarım. Müvekkil ile davacı kardeşi 2007 yılında aralarında bir sözleşme yapıyorlar. Sözleşmede müvekkil miras kalan tüm taşınmazlarını kardeşine sattığını ve devrini sağlayacağını akdediyor. son maddeyi ise aynen yazıyorum " bu sözleşme bozulacak olursa kardeşim ....'ya .... ytl bedeli ve faizini ödemeyi peşinen kabul ederim." yazıyor. imzalıyor altına da iki tanık imzası atılıyor. müvekkil ortaklığın gidrilmesi davası açarak bu taşınmazları satmak istiyot.müvekkil taşınmazlarını kardeşine satmadığını ve sözleşmeyi okumadığını herhangi bir bedel almadığını iddia ediyor. karşı taraf sebepsiz zenginleşmeye dayanarak bedeli denkleştirici adalet ilkesi ile istiyor. şu aşamada neler yapılabilir yardımlarınızı bekliyorum.

1. Mirasçılar iki kardeşten ibaret ise, taraflar arasındaki sözleşme "miras paylaşma sözleşmesi" niteliğindedir TMK. m. 676'a göre "paylaşma sözleşmesinin geçerliği yazılı şekilde yapılmasına bağlı olup" yazılı sözleşme kural olarak sözleşme tarafları bağlar.

2. Başkaca mirasçı varsa, tüm mirasçıların katılımı söz konusu olmadığından ,bu sözleşmenin "miras paylaşma sözleşmesi" olarak kabulü düşünülemez. BU durumda sözleşme "satım sözleşmesi" niteliğinde olur. Tapulu taşınmazların satışı yada satışının vaad edilmesi resmi şekle tabi olduğundan geçerli sayılamaz. Geçersiz sözleşmelerde herkes aldığını iade ile yükümlüdür. Bedelin iadesinde karşı tarafın ileriye sürdüğü gibi "denkleştirici adalet" kuralları uygulanır.

3. Her iki iddianın ortaklığın giderilmesi davasında incelenmesi imkanı yoktur. Karşı tarafın hakimin vereceği süre içinde ; birinci halde tapu iptali ve tescil, ikinci halde bedelin iadesi davası açması gerekir.Açıldığı takdirde bekletici neden yapılır.

4. Bu davalarda müvekkilin "sözleşmeyi okumadan imzaladığı" savunmasının bir yararı olmayacağı açıktır. Fakat karşı tarafın açabileceği her iki dava da TBK.m.146'daki 10 yıllık zamanaşımına tabidir ki, her iki dava yönünden zamanaşımı süresi geçmiştir. Ayrıca imzanın müvekkile ait olmadığı ileriye sürülebileceği gibi, sözleşmenin aldatma, yanılma gibi irade- bozuklukları nedeni ile geçersizliği def'i olarak ortaya konulabilir.

Cevabınız için öncelikle çok teşekkür ederim meslektaşım. Zamanaşımı süresi sözleşme tarihi ile mi başlamış yoksa ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarihte mi açıkçası kestiremiyorum. Sizin düşüncenizi de merak ediyorum. Bedelin ödenmediğini iddia ediyor müvekkil. Bedelin ödendiğini karşı tarafın ispat etmesi gerektiğini düşünüyorum. Bu konuda da senetle ispat kuralının istisnası yemin kafamı karıştırıyor. Kardeşi olduğu için yeminle bedeli ödediğini ispat edebilir zannımca.

Alıntı: Yazan av.Hazin Zamanaşımı süresi sözleşme tarihi ile mi başlamış yoksa ortaklığın giderilmesi davasının açıldığı tarihte mi açıkçası kestiremiyorum. Sizin düşüncenizi de merak ediyorum. Bedelin ödenmediğini iddia ediyor müvekkil. Bedelin ödendiğini karşı tarafın ispat etmesi gerektiğini düşünüyorum. Bu konuda da senetle ispat kuralının istisnası yemin kafamı karıştırıyor. Kardeşi olduğu için yeminle bedeli ödediğini ispat edebilir zannımca.

10 yıllık zamanaşımı süresi kural olarak aşağıdaki kararda da belirtildiği gibi “ sözleşmenin yapıldığı tarihte başlar.” Yargıtay , geçersiz sözleşmelerde satıcı taraf tapuda ferağ verileceği hakkında bir ümit yaratmış ise zamanaşının ümidin kaybolduğu tarihte başlayacağını ve ayrıca taşınmaz alıcıya teslim edilmiş ise zamanaşımı def’inin ileriye sürülmesinin iyiniyet kuralları ile bağdaşamayacağını benimsemektedir.

Somut olayda tapu malikinin başlangıçtan sözleşmeyi ret ederek olumsuz davrandığını varsayarsak zamanaşımı sözleşme tarihinden itibaren başlayacaktır. Buna karşın ,karşı taraf müvekkilin ferağın verileceğine dair ümit verdiğini iddia ve ispat ederse zamanaşımı daha ileride bir tarihte başlatabilir. Somut olayda , sözleşme tarihi ile ort.gid.davası arasındaki 13 yılı aşkın uzun süre bir kimsenin ferağ verileceği ümidiyle oyalanması iddiası yaşam kurallarına ve olayların normal akışına aykırı düşeceğinden ;başlangıç tarihinin ortaklığın giderilmesi davasına kadar götürülemeyeceği, böyle bir durumda zamanaşımının sözleşme tarihine göre bir iki yıllık beklemeden sonra başlayacağı kanısındayım.

Bedel konusunda ise öncelikle sözleşmede bir hüküm varsa o hüküm uygulanır. Sözleşmede bedel konusunda bir açıklık yoksa taraflar kardeş olduğundan bedel ve miktarını karşı taraf tanıkla da ispatlayabilir. Sizde karşı tanık gösterebilirsiniz. Dilekçelerinde dayanmaları halinde her iki tarafta yemin hakkından yararlanabilir. Diye düşünüyorum.

YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
Esas Numarası: 2013/863
Karar Numarası: 2013/2697
Karar Tarihi: 20.02.2013
Tapulu taşınmazların satışına dair sözleşmeler resmi biçimde yapılmadıkça geçersizdir ( M.K.634, B.K.213, Tapu Kanunu 26 ve Noterlik Kanunu 60. maddeleri ). Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Sözleşme geçersiz de olsa taraflar arasında gayrimenkulün satım konusunda akti ilişki bulunması sebebiyle B.K. 125. maddesine göre zamanaşımı süresi sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 10 yıldır.
Somut olayda; davacıyla davalı arasında yapılan harici gayrimenkul satım vadine dair geçersiz sözleşme 1.9.1999 tarihinde yapılmış olup, dava tarihi olan 29.4.2004'de 10 yıllık zamanaşımı süresi henüz dolmamıştır. Dava, süresi içerisinde açılmıştır. Mahkemece, davanın esasına girilerek sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

www.legalbank.net