Kat Mülkiyeti Hukuku-Ortak yerde kat malikinin kendi başına yaptığı tadilat

İyi günler arkadaşlar. Kat Mülkiyeti hukuku ile ilgili bir sorum var. Benzer konulara baktım ama anlatacağım olayla ilgili birebir örtüşmüyor. Konu şu; Binanın girişindeki merdivende yağmur yağması neticesinde biriken su hemen alt dairedeki müvekkilimin dairesine sızıntı yapıyor. Bu sızıntı bağımsız bölümdeki duvarda ciddi bir yıpranmaya yol açmış ve boyasının dökülmesine neden olmuştur. Müvekkilim yöneticiden burayı tamir etmesini istiyor. Ancak yönetici işi sallıyor ve bir çeşit tutkal gibi bir şeyle basit bir çalışma yaparak olayı baştan savıyor. Bu sefer müvekkilim kendisi, kat malikleri kuruluna falan hiç danışmadan binanın girişindeki merdivenlerin mermerini ve oradaki küçük hol gibi alandaki gideri değiştirtiyor. Burada yapılan harcamayı kat maliklerinden talep edebilir miyiz? Bu arada mevsimin de kış olması hasebiyle yağmur fazlaca yağıyor ve geçen vakit müvekkilimin evinde daha fazla zarara yol açıyor. Açıklama yapan arkadaşlar için şimdiden teşekkür ediyorum.

Öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35.md b bendinde belirtildiği gibiyönetici Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin almak zorundadır. Sizin olayınızda yönetici yapmış gibi görünüyor.Yani amacı sorunu tam olarak çözmek değil. Her nekadar KMK 42. mddesi ''Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır''denilse de sizin olayınızda olduğu gibi zararın arttığı , tamirin gecikmesi durumunda zararın artmış olacağı acele hallerde kat maliklerinden birisi bu tamiri yaptırabilir ; diğer pay sahiplerinden daha sonra bu bedeli arsa payları oranında talep edebilir diye düşünüyorum.

Alıntı: Yazan Av. ikahveci İyi günler arkadaşlar. Kat Mülkiyeti hukuku ile ilgili bir sorum var. Benzer konulara baktım ama anlatacağım olayla ilgili birebir örtüşmüyor. Konu şu; Binanın girişindeki merdivende yağmur yağması neticesinde biriken su hemen alt dairedeki müvekkilimin dairesine sızıntı yapıyor. Bu sızıntı bağımsız bölümdeki duvarda ciddi bir yıpranmaya yol açmış ve boyasının dökülmesine neden olmuştur. Müvekkilim yöneticiden burayı tamir etmesini istiyor. Ancak yönetici işi sallıyor ve bir çeşit tutkal gibi bir şeyle basit bir çalışma yaparak olayı baştan savıyor. Bu sefer müvekkilim kendisi, kat malikleri kuruluna falan hiç danışmadan binanın girişindeki merdivenlerin mermerini ve oradaki küçük hol gibi alandaki gideri değiştirtiyor. Burada yapılan harcamayı kat maliklerinden talep edebilir miyiz? Bu arada mevsimin de kış olması hasebiyle yağmur fazlaca yağıyor ve geçen vakit müvekkilimin evinde daha fazla zarara yol açıyor. Açıklama yapan arkadaşlar için şimdiden teşekkür ediyorum.

Zarara yönetimin KMK.'dan kaynaklanan görevlerini yerine getirmemesi sebebiyet vermiştir. ".......Apartman Yöneticiliği" hasım gösterilmek suretiyle tazminat davası açınız. Zararı giderim yolunda oluşan zararınızı talep ediniz. Saygılarımla.

KMK 19 2. fıkra ''Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde...'' arkadaşar dedikleriniz doğru ama burası da kafamı da karıştırıyor.

Alıntı: Yazan Av. ikahveci KMK 19 2. fıkra ''Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde...'' arkadaşar dedikleriniz doğru ama burası da kafamı da karıştırıyor.

Değerli meslektaşım, bahsettiğiniz madde ve ibare kanımca zarar giderimi yolunda açılacak davanın önkoşulu değil de; mahkeme tesbiti halinde onarım için kat maliklerinin rızasına gerek olmayacağı hususunu düzenlemektedir. İlgili ibareyi alıntıladım. Bir de buradan okuyunuz. Göreceksiniz ki, mahkeme tesbiti olması halini rızaya gerek kalmayacağı sonucuna bağlıyor. Bu anlamda "kafanız karışmasın."
Saygılarımla.

Alıntı: Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.

Sayın Güntay'a katılıyorum.Kat maliklerinin rızasına gerek olmayan bir hal olarak mahkeme tespiti belirtilmiştir.

Biz müvekkilin başına gelen bir olayda önce mahkemeden tespit yaptırdık. Sonra onarımı yapmaları ya da tespit edilmiş onarım bedelini ödemesi için yönetime ihtarname çektik. Onarım yapılmayınca ve bedel de ödenmeyince tamiratı biz yapıp tazminat davası açtık.
Yalnız burada önemli olan davalı olarak temsilen yöneticiyi değil tüm kat maliklerini gösyermelisiniz. Davalı olan her malik kendi arsa payı nispetinde tazminattan mesuldür. İlgili bir Yargıtay kararı var.

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2005/7953
K. 2005/10441
T. 28.11.2005
� ORTAK YERLERDE YAPTIRILAN ONARIM BEDELİNİN TAHSİLİ ( Davacı Taraf Yapmış Olduğu Masrafları Kat Maliklerinden Herhangi Birisinden Arsa Payı Oranında İstemek Hak ve Yetkisine Sahip Olduğu )
� ARSA PAYI ORANINDA TAHSİL ( Ortak Yerlerde Yaptırılan Onarım Bedelinin Tahsili - Davacı Taraf Yapmış Olduğu Masrafları Kat Maliklerinden Herhangi Birisinden Arsa Payı Oranında İstemek Hak ve Yetkisine Sahip Olduğu )
� YÖNETİCİ ( Ortak Yerlerde Yaptırılan Onarım Bedelinin Tahsili - Davacı Taraf Verilen Süreye Rağmen Diğer Kat Maliklerini Davaya Dahil Etmek İstemediğine Göre Davalı Yöneticinin Kat Maliki Olduğu da Nazara Alınarak İşin Esasına Girilmesi Gerektiği )
634/m.16,19

ÖZET : Dava dilekçesinde ortak yerlerde yaptırılan onarım bedelinin tahsili istenilmiştir. Davacı taraf, yapmış olduğu masrafları kat maliklerinden herhangi birisinden arsa payı oranında istemek hak ve yetkisine sahiptir. Davacı taraf verilen süreye rağmen diğer kat maliklerini davaya dahil etmek istemediğine göre davalı yöneticinin kat maliki olduğu da nazara alınarak işin esasına girilip tüm deliller toplandıktan ve bu kişinin payına düşen masraf bilirkişiye hesap ettirildikten sonra oluşacak sonuç doğrultusunda davalı hakkında hüküm kurulması gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde ortak yerlerde yaptırılan onarım bedelinin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı vekilleri dava dilekçesinde, dava konusu apartmanın ortak yerlerinde yaptıkları 2.659 YTL. zorunlu giderlerden, kendi payları düşüldükten sonra bulunacak kısmının yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiliyle müvekkillerine ödenmesine karar verilmesini istemiş, mahkemece husumetin davalı yöneticiye yöneltilemeyeceği; kat maliklerinin davaya dahil edilmesi gerektiği, bu hususta davacı vekiline verilen kesin mehle rağmen kat maliklerini davaya dahil etmediği gerekçesiyle husumet yönünden davanın reddi yolunda hüküm kurulmuştur.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; kat irtifaklı anataşınmazda davalı yönetici Kenan Varol'un 21 numaralı bağımsız bölüm maliki olduğu, davacılardan Funda Çepniler'in Samsun 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2004/49 D.İş sayılı tespit dosyasında istemiyle ilgili olarak düzenlenen bilirkişi raporunda, anataşınmazın teras katının döşeme betonunun eskidiği, tabliye betonunda çatlaklar oluştuğu, buradan sızan suların bağımsız bölüme zarar verdiği tespit edildiği anlaşılmıştır. Davacı taraf, yapmış olduğu masrafları kat maliklerinden herhangi birisinden arsa payı oranında istemek hak ve yetkisine sahiptir. Davacı taraf verilen süreye rağmen diğer kat maliklerini davaya dahil etmek istemediğine göre davalı yöneticinin kat maliki olduğu da nazara alınarak işin esasına girilip tüm deliller toplandıktan ve bu kişinin payına düşen masraf bilirkişiye hesap ettirildikten sonra oluşacak sonuç doğrultusunda davalı hakkında hüküm kurulması gerekirken, davanın husumetin yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmak- sızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 28.11.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.