kira sözleşmesindeki cezai şart

Merhaba..

Mağaza kiralamasındaki sözleşmede mevcut olan:
'Kiracı kendi rızasıyla mecuru boşalttığı taktirde peşinen ödenmiş bulunan bir yıllık ücreti geri alma hakkına sahiptir.'
Maddesi, olanaksız maddeler kavramı çerçevesinde imkansız olmakta mıdır? Kiracı mecuru boşaltıp bu maddeye dayanarak takip başlattığında, dava açıldığında; kiralayan bu maddeyi içeren sözleşmeyi imzalamış olsa dahi reddetme hakkına ve 12 aylık sözleşmede 10. ayda çıkmış kiracıya ödenmiş bir yıllık kirayı iade etmeme hakkına sahip midir?
(Borçlar kanunu madde 264 gereğince kiraya verenin bu maddeyi reddetme hakkı var mıdır?)
Yardımlarınız için teşekkür ederim.

sözleşme serbestisi kapsamında taraflar arasında böyle bir hüküm konulmasının mümkün olduğu kanaatindeyim. Ancak bu tür bir hükmün bir sadece lafzi yorumlanması tarafların eşitliğine gölge düşürür ki bunun hukuk sistemimizin koruduğu menfaatlerle bağdaşmadığı açıktır. Dolayısıyla verdiğiniz örnek üzerinden yola çıkarsak; kira bedelini 12 aylık peşin olarak ödeyen ve 10. ayında çıkmış olan kiracı bu hükme dayanarak sadece 2 aylık kira bedelini talep edebilecektir. Ve tabii ki sözleşmenin imzalanması sırasındaki irade sakatlığı hallerindeki haklar saklıdır.

Alıntı: Yazan İNCİS Merhaba.. Mağaza kiralamasındaki sözleşmede mevcut olan: Alıntı: 'Kiracı kendi rızasıyla mecuru boşalttığı taktirde peşinen ödenmiş bulunan bir yıllık ücreti geri alma hakkına sahiptir.' Maddesi, olanaksız maddeler kavramı çerçevesinde imkansız olmakta mıdır? Kiracı mecuru boşaltıp bu maddeye dayanarak takip başlattığında, dava açıldığında; kiralayan bu maddeyi içeren sözleşmeyi imzalamış olsa dahi reddetme hakkına ve 12 aylık sözleşmede 10. ayda çıkmış kiracıya ödenmiş bir yıllık kirayı iade etmeme hakkına sahip midir? (Borçlar kanunu madde 264 gereğince kiraya verenin bu maddeyi reddetme hakkı var mıdır?) Yardımlarınız için teşekkür ederim.

Cezai şart bir tür yaptırımdır. Borçlar Kanunu 158. maddede;

1) Akdin icra edilmemesi,
2) Akdin eksik ifa edilmesi halinde
3)Akdin belirlenen zamanda icra edilmemesi halinde,
4) Akdin kararlaştırılan yerde icra edilmemesi halinde

Cezai şartın kararlaştırılabileceği yazılıdır. Dolayısıyla yukarıda yer verilen tüm bu hallerde bir akde aykırılık söz konusudur.

Somut olayınızda kiracının kira akdi kapsamında asli edim borcu olan kira bedelini "peşin" olarak ödediği ve sözleşme borcunu ifa ettiği tartışmasızdır. Keza kanun uyarınca kira dönemi bitmeden en az 15 gün önce haber vermek suretiyle kiracının yeni dönemde kira akdini yenilememe hakkı vardır. (Bkz. 6570 sy kanun madde 11) Diğer yandan kiralayan da kendi edim borcunu ifa etmiş, en azından bu yönde bir ihlal iddiası belirtilmemiştir. O halde kiralayan, sözleşmeyi ihlal etmemişse, kendisinden kaynaklanmayan ve tam aksine kiracıdan kaynaklanan nedenlere bağlı olarak cezai şart ödemek zorunda değildir. Böyle bir cezai şart, cezai şart kavramına ve unsurlarına uymaz!

Bu itibarla, sözleşmeyi ihlal etmeyen ve tam aksine sözleşmesel asli edim borcunu ifa eden kiracının, ve diğer taraftan kullanım yükümlülüğünü eksiksiz yerine getiren ve sözleşmeye uygun davranan kiralayanın sözleşmede yazılmış olsa bile "cezai şart" ödemesi düşünülemez. Çünkü sözleşmeyi ihlal etmemiştir.

Bu şartın uygulanabilme kabiliyeti yoktur. Söz konusu hükmün hatalı yazılmış olduğu ve konuluş maksadını ifadeye yetmediği kanaatindeyim. Belki de olumsuz anlamda yazılmak istenmiş olabilir. Yani "kiracı, kira akdini tamamlamadan tahliye ederse, ödediği peşin kira bedelni isteyemez..." denilmek isteniği halde böyle yanlış bir cümle yzılmış olabilir... diye düşünüyorum!

Alıntı: C) CEZAİ ŞART I - ALACAKLININ HAKLARI 1 - İCRA İLE EDA ARASINDAKİ MÜNASEBET MADDE 158 - Akdin icra edilmemesi veya natamam olarak icrası halinde tediye edilmek üzere cezai şart kabul edilmiş ise, hilâfına mukavele olmadıkça, alacaklı ancak ya akdin icrasını veya cezanın tediyesini isteyebilir. Akdin muayyen zamanda veya meşrut mahalde icra edilmemesi halinde tediye olunmak üzere cezai şart kabul edilmiş ise, alacaklı hem akdin icrasını hem meşrut cezanın tediyesini talep edebilir. Meğer ki alacaklı bu hakkından sarahaten feragat etmiş veya kayıt dermeyan etmeksizin edayı kabul eylemiş olsun. Borçlunun cezai şartı tediye ile akitten rücu etmek hakkını ispat edebilmek salâhiyeti mahfuzdur.

Nazım Bey ve Mehmet Bey açıklamalarınız için çok teşekkür ederim zaman ayırıp ilgilendiğiniz için de. Peki bu durum sözleşmede aynen geçerli olup da kiracı 1. ayda 12 aylık parayı peşin ödeyerek, sebepsiz yere 3. ayda mecuru tahliye etmiş ise geri kalan 9 aylık kirayı, kiralayandan bu madde gereğince talep etme hakkına sahip midir?
Eğer talep etme hakkı var ise, fatura kesilmiş kira bedelinin KDVsini de kiralayan kiracıya ödemekle yükümlü müdür?

Alıntı: Yazan İNCİS Nazım Bey ve Mehmet Bey açıklamalarınız için çok teşekkür ederim zaman ayırıp ilgilendiğiniz için de. Peki bu durum sözleşmede aynen geçerli olup da kiracı 1. ayda 12 aylık parayı peşin ödeyerek, sebepsiz yere 3. ayda mecuru tahliye etmiş ise geri kalan 9 aylık kirayı, kiralayandan bu madde gereğince talep etme hakkına sahip midir? Eğer talep etme hakkı var ise, fatura kesilmiş kira bedelinin KDVsini de kiralayan kiracıya ödemekle yükümlü müdür?

O madde çok anlamsız bir madde. Ancak, oturulmayan aylar için istemenize de engel değil gibi... Açıkçası çok tuhaf bir hüküm. KDV, olayına gelince, (Vergi hukukunu iyi bilmiyorum ancak şu kadarını söyleyebilirim) KDV maliyeye ödenmek üzere tahsil edilmiştir. Bakiye kira bedellerini bu maddeye dayanarak istediğiniz zaman size ödeme yapılırsa eğer, zaten bu tutarın fatura edilmesi gerekir veya Kiracı şirket olarak, iade fatura kesmeniz gerekebilir.