Kira sözleşmesinde yer alan tahliye beyanı

Merhaba,

Taraflar arasında işyeri kiralamasına ilişkin bir sözleşme akdediliyor. Sözleşme 5 yıllık ve +1 +1 2 yıllık uzatma opsiyonu içeriyor. Sözleşme maddelerinden biri şu şekilde;

"Sözleşme’nin Bitiş Tarihi’nden altı (6) ay öncesinde Kiracı, Sözleşme süresini ek bir (1) yıl, 01.12.20... tarihine kadar (“Uzatılmış Bitiş Tarihi”), uzatma hakkına sahiptir. Uzatılmış Bitiş Tarihi’nden üç (3) ay öncesine kadar Kiracı Sözleşme süresini bir (1) yıl daha, 01.12.20... tarihine kadar (“Son Uzatma Tarihi”) uzatabilir. Son Uzatma Tarihi sonrasında Sözleşme süresinin uzatılması tarafların karşılıklı mutabakat ile mümkün olacaktır. Son uzatma Tarihi’nden altı (6) ay öncesine kadar bir anlaşmaya varılamadığı takdirde; Kiracı, Kiralanan Yeri tahliye etmeyi, Kiraya Veren ise Kiracı’nın depozito’ya binaen verdiği teminat mektubunu zarar, ziyan kontrolünden sonra, mecurunyıpranma ve eskime payı hariç olmak üzere teslim alındığı vaziyette olduğunun tespitine müteakip, Sözleşme’nin bitiminde iade etmeyi kabul, beyan ve taahhüt eder."

İşaretlediğim kısım sorumu oluşturuyor, anlaşmaya varılamadığını ve kiracının mecuru tahliye etmediğini düşünelim, bu hüküm uyarınca yapabileceğim bir şey var mı? Yoksa 6570 sayılı "Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'a göre ihtiyaç vs. gibi sebeplere bağlı kalmak zorunda mıyım? Bu sözleşme içerisinde yer aldığından bir tahliye taahhüdü oluşturamaz... Yargıtay kararı paylaşımlarınızı da bekliyorum...

Şimdiden teşekkür ederim...

T.C.
YARGITAY
Altıncı Hukuk Dairesi
Esas No: 1993/4368
Karar No: 1993/4548
Tarih: 14.4.1993

• İLK KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ TAHLİYE TAAHHÜDÜ KİRA ZLEŞMESİNDEKİ ( Geçersiz Olması )
• YENİLENEN SÖZLEŞMELERDEKİ TAHLİYE TAAHHÜDÜ TAHLİYE TAAHHÜDÜ ( Kiralayan Kötüniyetli Olmadıkça Geçerli Olması )
• TAHLİYE( Taahhüt Nedeniyle-İlk ve Yenilenen Sözleşmelere Şart Olarak Konulan Taahhüt )

ÖZET :
İlk sözleşmeyle taahhüt edilen tahliye şartı geçersiz, sonraki yenilenen sözleşmelerdeki bu yöndeki şart geçerlidir.

DAVA :
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar Davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR :
Dava itirazın iptali suretiyle ve taahhüt sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme davayı reddetmiş ve hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı davalının son kira sözleşmesi olan 15.6.1991 tarihli sözleşmeyle kiralananı 15.6.1992 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt ettiğini ileri sürerek kiralananın tahliyesini istemiştir.
Davalı kiralananda 13 yıldır kiracı olduğunu, davalının daha öncede bir çok taahhütler aldığını, tevali eden bu taahhütlerin geçerli olamıyacağını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
İlk kira akti yapılırken diğer bir ifadeyle kiracı henüz kiralanana girmeden önce verilen taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığı ve geçersiz olduğu 4.10.1944 gün, 20/28 sayılı İçtihadı Birleştirme kararıyla kabul edilmiştir. Kiralananda oturulurken verilen veya sonraki yenileme sözleşmelerine şart şeklinde konulan tahliye taahhüdü geçerlidir. Bunların tevali etmesi geçersiz olduğunu göstermez. Taahhütnamenin alınışının ve özellikle ona dayanılarak e tahliye istenmesinin kötüniyete dayandığı kanıtlanmadıkça geçerli sözleşmeye itibar olunması gerekir. Olayımızda da tevali edegelen taahhütler alındığı davacının son taahhütnameye dayanmakta kötü niyetli olduğu kanıtlanamadığına göre, bu taahhüde istinaden tahliye kararı verilmesi icap eder. Bu esaslardan zuhul olunarak yazılı gerekçeyle davanın reddolunması usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 14.4.1993 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Merhaba,
Sözleşme hükmünden anladığım kadarıyla;son uzatma tarihinden 6 ay öncesine kadar bir anlaşmaya varılamadığı takdirde kiracı kiralanan yeri tahliye etmeyi taahhüt ediyor.
Yukarıdaki kararın altı çizili bölümünde; "kiralananda oturulurken verilen veya sonraki yenileme sözleşmelerine şart şeklinde konulan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu" sonucuna varılmış.Anladığım kadarıyla sizin sözleşmenizde de sözleşmenin uzaması konusunda bir anlaşmaya varılamazsa tahliye şartı var.
Karardan faydalanabileceğinizi düşünüyorum.Umarım işinize yarar.

Karar için teşekkür ederim, mecur 6570 kapsamında, bu bağlamda benim bulduğum bir karar ise aşağıda, işin içinden çıkamıyorum...

T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/15099

K. 2006/820

T. 27.1.2006

• KİRA SÖZLEŞMESİ ( Bitiminden Önce Feshi İhbarda Bulunulmadığı Takdirde Uzayacağına Dair Bir Hüküm Bulunmaması - Davalı İdarenin Fiilen ve Zımnen Muvafakat Etmemesi/Kira Sözleşmesinin BK. Md. 263 Hükmüne Göre Sona Erdiği )

• KİRANIN SÜRESİ ( Bitiminden Önce Feshi İhbarda Bulunulmadığı Takdirde Kira Sözleşmesinin Uzayacağına Dair Bir Hüküm Bulunmaması - BK. Md. 263 Hükmüne Göre Sona Erdiği )

818/m. 263


ÖZET : Sözleşmede, kira sözleşmesinin bitiminden önce feshi ihbarda bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesinin uzayacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Sözleşme muayyen bir müddetle yapılmış olup, bu süre 15.4.2004 tarihinde sona erdiğine ve davalı idare tarafından akdin uzamasına fiilen ve zımnen muvafakat edilmeyerek 30.4.2004 tarihli yazılarla sözleşmenin uzatılmayacağı belirtildiğine göre taraflar arasındaki kira sözleşmesi BK.nun 263. maddesi hükmüne göre sona ermiştir.
DAVA : Taraflar arasındaki muarazanın önlenmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı MEB avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR : Davacı, davalı taraf ile aralarında 27.6.2003 tarihli sözleşme ile 24.5.2003 tarihinden başlamak üzere kantin kira sözleşmesi yapıldığını, sözleşme devam ederken 30.4.2004 ve 22.6.2004 tarihli yazılarla 15.3.2004 tarihinden itibaren sözleşmenin iptal edildiğinin ve yenilenmeyeceğinin bildirildiğini, sözleşmenin 16. maddesine göre sözleşmenin tarafların anlaşmalarıyla feshedilebileceğini iddia ile kiracılığının devam ettiğinin tesbitine ve muarazanın giderilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı taraf en fazla 5 yıla kadar uzatma koşullu, olarak dava konusu yerin 24.5.1999 tarihinde davacıya kiraya verildiğini, bilahare yeniden yapılan sözleşme ile 24.5.2003 tarihinden başlayarak 15.3.2004 tarihine kadar devam etmek üzere 10 ay süreli sözleşme imzalandığını, buna göre de sözleşmenin sona erdirildiğini savunarak davanın reddini istemişlerdir.
Mahkemece sözleşmedeki fesih nedenlerinin gerçekleşmediğinden bahisle davanın kabulüne karar verilmiş; hüküm, davalı Milli Eğitim Bakanlığınca temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında 27.6.2003 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesinin süresi, 24.5.2003 tarihinden 15.3.2004 tarihine kadardır. Sözleşmenin 16. maddesi ile "Taraflar en az 1 ay öncedeki haber vermek ve anlaşmak şartıyla sözleşmeyi feshe her zaman yetkilidirler. İşletmenin idarece tahliyesine lüzum görülen hallerde, tebligatı müteakip 15 gün içerisinde tahliye edilecektir" hükmü getirilmiştir. Bu madde ile, taraflar kira sözleşmesi devam etmekte iken ihtiyaç halinde kiralayanın 1 ay önceden feshi ihbarda bulunarak her zaman tahliye isteyebileceğini, kararlaştırmışlardır. Sözleşmede, kira sözleşmesinin bitiminden önce feshi ihbarda bulunulmadığı takdirde kira sözleşmesinin uzayacağına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Sözleşme muayyen bir müddetle yapılmış olup, bu süre 15.4.2004 tarihinde sona erdiğine ve davalı idare tarafından akdin uzamasına fiilen ve zımnen muvafakat edilmeyerek 30.4.2004 tarihli yazılarla sözleşmenin uzatılmayacağı belirtildiğine göre taraflar arasındaki kira sözleşmesi BK.nun 263. maddesi hükmüne göre sona ermiştir. Bu nedenle davanın reddi gerekir. Mahkemece aksi düşüncelerle delilleri takdirinde ve sözleşmenin yorumunda hataya düşülerek yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle temyiz edilen kararın davalı yararına BOZULMASINA, 27.01.2006 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Sayın Sincap,

Sayın Viyola'nın gönderdiği karar tam olayınıza uygun olup, Yargıtay'ın da istikrarlı şekilde uyguladığı -ve benim bildiğim hiçbir istisnasının da olmadığı- yerleşik içtihat hükmündedir ve olayınızda da uygulanmalıdır.

Sizin eklediğiniz içtihattaki olayda gayrımenkulün 6570'e tabi olmadığını, BK kapsamında bir kira akdi olduğunu düşünüyorum. Karışıklık buradan çıkıyor, yoksa 6570'e tabi mecurlar için Sayın Viyola'nın belirttiği içtihatta herhangi bir tereddüt olmamalı diye düşünüyorum.

Ama benim bu somut olayda anladığım tahliye taahhüdüne ilişkin madde "kiralananda oturulurken verilen veya sonraki yenileme sözleşmelerine şart şeklinde konulan tahliye taahhüdü geçerlidir" tespitine aykırı olduğudur.

Zira bu tahliye taahüdü maddesi ilk sözleşmede konmuş bir madde ve sık rastlanılan " kiralayanın ,kiracıya sözleşme yaparken yaptırığı aynı tarihli tahliye taahhüdüne" benzemekte.

Burada ilk sözleşmeye konmuş tahliye taahhüdü maddesi, kira sözleşmesi ile aynı tarihli tahliye taahhüdleri gibi geçersiz olmalıdır bence.

Teorik olarak değerlendirildiğinde kesinlikle ilk yargıtay kararı gibi yorumlanması gerekir. Dolayısıyla ilk sözleşmede bunun bir tahliye taahhüdü türünden kabulü mümkün değil. Ancak uygulamaya bakılacak olursa; yerinde olsam icraya koyup; örnek 14 tahliye emri gönderirdim. itiraz edilmezse yoluna devam edebilirsin.