taşınmaz satış vaadi sözleşmesi / cezai şart

Merhaba,

Bildiğiniz üzere BK 179 "bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir cezai şart kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezasının ifasını isteyebilir" demektedir.

Ancak öte yandan da ceza koşulu kararlaştırılan sözleşme bir geçerlilik şekline tabi ise, ceza koşulunun da aynı şekilde düzenlenmesi gerekir.(bahse konu sözleşmemiz tarla satımına ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi)

Dolayısıyla noterde yapılmayan bu nevide bir sözleşmeden dolayı cezai şart istenemez.ancak verilen kaporanın iadesi istenebilir..davalı taraf(satıcı taraf) olarak elime böyle bir dava geldi..bu genel kuralı bilmekteyim ancak yargıtay kararları çok eski, bu konuda herhangi bir içtihat değişikliği olmadı değil mi ? hem cezai şartı hem de kaporayı iade istiyorlar

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=106070
deki yazımızda belirttiğimiz gibi;

Alıntı: Yazan Yücel Kocabaş 1.) TMK. 706 TBK.237 , Tap.K. 26, Noterlik K. 60 ıncı mad. göre tapulu taşınmazların satış vaadini de içeren kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda resen düzenlenmesi gerekir. Noterlikçe imza onayı şeklinde yapılan sözleşmeler bilirkişi raporunda belirtildiği gibi geçersiz olup herkes verdiğini denkleştirici adalet kurallarına göre iade eder. Müsbet, menfi zarar ve cezai şart istenemez. 2.) Ne var ki; kural bu olmakla beraber ; taraflar edimlerini karşılıklı olarak tamamen veya kısmen yerine getirmiş örneğin arsa sahibi ait tapuların tamamını veya bir kısmını yükleniciye tapuda vermiş, yüklenici inşaatın tamamını veya bir kısmını tamamlamış ise taraflar geçersiz sözleşmeyi benimsemiş demektir. Sonradan şekil noksanlığının ileriye sürülmesi TMK.nun 2.maddesindeki iyiniyet kuralları ile bağdaşmayacağından geçersizlik iddiası dinlenemez. Taraflar edimlerini hiç yerine getirmemiş ise yukarıda 1.numaradaki ana kural uygulanır. 3.) Bu konuda arandığında yargıtay kararları bulunabilir. Ulaşılamazsa yargıtay 19.HD.Onursal Bşk. Cengiz KOSTAKOĞLU'nun İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri isimli kitabından yararlanılabilir.

Güncel Yargıtay kararları da bu doğrultudadır. Geçersiz sözleşmede alıcı yalnız verdiği satış parasını denkleştirici adalet kurallarına göre iadesini isteyebilir. Bunun yanında sözleşmeye geçerlilik kazandıracak şekilde cezai şart, müspet veya menfi zarar olarak tanımlanan taleplerde bulunamaz.