site genel kurulu, yönetim planına, evlerin kiraya verilemeyeceğini ekleyebilir mi

Sn. meslektaşlarım, öncelikle iyi çalışmalar dilerim.
Biraz önce yaptığım bir telefon görüşmesinde konu şu idi:
Yazlıklardan oluşan toplam 20 villalık bir site söz konusu. Yönetim planına göre, işbu yönetim planı maliklerin 4/5 oyu ile değiştirilebiliyor.
Site maliklerinden biri, yazlığını kiraya veriyor ve kiracı da toplam 25 kişi olarak yazlık villada kalmaya başlıyor. Tabii bu durum diğer site sakinlerini rahatsız ediyor. İlgili maliki bu konuda uyarıyorlar ve fakat sonuç alamıyorlar.
Şimdi de, o.ü. genel kurul yaparak, bundan sonra maliklerin, villalarını kiraya veremeyecekleri konusundaki kararı yönetim planına işletmek istiyorlar.

Sizce, yönetim planında bu şekilde bir değişiklik yapılması geçerli midir ve malikleri bağlar mı?

Yorumlarınızı bekliyorum.

Saygılarımla,

Sn.Av.Murat KALKAN,
Kat malikleri genel kurulu mevcut yönetim planını değiştirirse ve bu değişiklik de tapu kütüğüne işlenirse , her ne kadar mülkiyetin özüne dokunuluyor gibi gözükse bile bana göre, her kat malikinin yeni yönetim planına uymması gerekecektir.
Kat mülkiyeti Kanunu, taşınmazın elbirliği esasına göre yönetilmesini benimsemiştir.Sevgili dost kanunun tümünü incelediğinizde sizin de benimle aynı kanıyı paylaşcağınızı umuyorum.
Sevgi ve saygılarımla.

Sayın İrfan Aydın'ın görüşüne katılıyorum.

Ancak yönetim planındaki bu değişiklik geriye yürür mü? Bence yürümez.
Hali hazırda yapılmış olan kira sözleşmesini sona erdirir mi? Bence erdirmez.
Plana dayanılarak kiracının tahliyesi istenebilir mi? Bence istenemez.

Bu durumda böyle bir değişiklik ancak kira sözleşmesi sona erdiğinde yeni yapılacak kira sözleşmesini engeller. Fakat kiracı başka bir kiracıya devrederse kira sözleşmesi bitmemiş olacaktır. Ve sürekli devirlerle kira sözleşmesi hiç bitmeyecektir.

Özetle, plan değişikliği 25 kişinin doluştuğu bağımsız bölüm için soruna çare olmayacaktır kanısındayım. Saygılarımla

Alıntı: Yazan av.murat kalkan [font=Tahoma]Şimdi de, o.ü. genel kurul yaparak, bundan sonra maliklerin, villalarını kiraya veremeyecekleri konusundaki kararı yönetim planına işletmek istiyorlar. [font=Tahoma]Sizce, yönetim planında bu şekilde bir değişiklik yapılması geçerli midir ve malikleri bağlar mı]

Sayın av.murat kalkan,

Kat malikleri kurul kararı, itiraz olmazsa her bir kat malikini bağlayacaktır. Sizin de söz ettiğiniz gibi, yönetim planında yapılacak bir değişiklik K.M. Yasası'nın 28 inci maddesine göre 4/5 oranındaki gibi büyük bir çoğunlukla alacağı kararla mümkündür. Diyelim ki, bu şekilde karar alındı; aynı maddenin son fıkrasında ise bu karara karşı kat maliklerinin mahkemeye müracaat hakları bulunduğu hüküm altına alınmıştır.

Müvekkilinizin mahkemeye başvuracağını düşünürsek, bu şekilde alınan kararın iptal edilebileceğini savunmaktayım. Önce mevzuattaki maddelere bakalım. Kat Mülkiyeti Kanunu 15 inci maddeye göre, kat maliklerinin kendi bağımsız bölümleri üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak üzere M.K.nun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir.

TMK nın ilgili maddesi ise şöyledir:

Alıntı: A. Mülkiyet hakkının içeriği MADDE 683.- Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.

Alıntısını yaptığım maddeye göre, malikin dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi bulunmaktadır. Ancak madde bunun sınırsız olmayacağını da hüküm altına almıştır. Bu sınır somut olaya göre ne olabilir? Yine TMK'nun ilgili maddesini alıntılıyorum:

Alıntı: III. Komşu hakkı 1. Kullanma biçimi MADDE 737.- Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır. Yerel adeta uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.

Demek ki, bu maddeye göre malikin tasarruf yetkisi, komşulara verdiği rahatsızlık nedeniyle kısıtlanabilmektedir.

Yine Kat Mülkiyeti Kanunu'na dönecek olursak; 15 inci maddeden sonra 18 inci maddede de "özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek" gibi yükümlülüklerden söz etmektedir. Bu kurallara kiracıların da uymak zorunda olduğu; 2 inci fıkrada belirlenmiştir.

Sınırsız olmayan mülkiyet hakkını kullanmakta olan ve sözkonusu kurallara uymayan kat malikine uygulanacak yaptırım yok mudur ki; ancak kanunla sınırlanabilecek olan mülkiyet hakkını kullanması engellenmek istenmektedir. KMK 25 inci madde bu hususu da düzenlemiştir. Maddeye göre, diğer kat malikleri, o bağımsız bölümün mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini, hakimden isteyebilmektedir.

Kısaca yasa tarafından zaten sınırlandırılmış mülkiyet hakkının kat malikleri kurulu gibi bir kurul kararıyla ortadan kaldırılması hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Aksi takdirde aynı kurul, neticesi çok daha ağır olan başka kararlar da alabilecektir(Örneğin bağımsız bölüm satılacağı zaman, alıcının kendileri tarafından onaylanması halinde satışın mümkün olabileceği gibi). Bu da çoğunluğun azınlığa tahakkümünden başka bir şey değildir. Hukuk sistemi bunu korumamalıdır.

Saygılarımla

Alıntı: Yazan Av.Suat Ergin Sayın av.murat kalkan, Kat malikleri kurul kararı, itiraz olmazsa her bir kat malikini bağlayacaktır. Sizin de söz ettiğiniz gibi, yönetim planında yapılacak bir değişiklik K.M. Yasası'nın 28 inci maddesine göre 4/5 oranındaki gibi büyük bir çoğunlukla alacağı kararla mümkündür. Diyelim ki, bu şekilde karar alındı; aynı maddenin son fıkrasında ise bu karara karşı kat maliklerinin mahkemeye müracaat hakları bulunduğu hüküm altına alınmıştır. Müvekkilinizin mahkemeye başvuracağını düşünürsek, bu şekilde alınan kararın iptal edilebileceğini savunmaktayım. Önce mevzuattaki maddelere bakalım. Kat Mülkiyeti Kanunu 15 inci maddeye göre, kat maliklerinin kendi bağımsız bölümleri üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak üzere M.K.nun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. TMK nın ilgili maddesi ise şöyledir: Alıntısını yaptığım maddeye göre, malikin dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi bulunmaktadır. Ancak madde bunun sınırsız olmayacağını da hüküm altına almıştır. Bu sınır somut olaya göre ne olabilir? Yine TMK'nun ilgili maddesini alıntılıyorum: Demek ki, bu maddeye göre malikin tasarruf yetkisi, komşulara verdiği rahatsızlık nedeniyle kısıtlanabilmektedir. Yine Kat Mülkiyeti Kanunu'na dönecek olursak; 15 inci maddeden sonra 18 inci maddede de "özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek" gibi yükümlülüklerden söz etmektedir. Bu kurallara kiracıların da uymak zorunda olduğu; 2 inci fıkrada belirlenmiştir. Sınırsız olmayan mülkiyet hakkını kullanmakta olan ve sözkonusu kurallara uymayan kat malikine uygulanacak yaptırım yok mudur ki; ancak kanunla sınırlanabilecek olan mülkiyet hakkını kullanması engellenmek istenmektedir. KMK 25 inci madde bu hususu da düzenlemiştir. Maddeye göre, diğer kat malikleri, o bağımsız bölümün mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini, hakimden isteyebilmektedir. Kısaca yasa tarafından zaten sınırlandırılmış mülkiyet hakkının kat malikleri kurulu gibi bir kurul kararıyla ortadan kaldırılması hakkaniyete uygun düşmeyecektir. Aksi takdirde aynı kurul, neticesi çok daha ağır olan başka kararlar da alabilecektir(Örneğin bağımsız bölüm satılacağı zaman, alıcının kendileri tarafından onaylanması halinde satışın mümkün olabileceği gibi). Bu da çoğunluğun azınlığa tahakkümünden başka bir şey değildir. Hukuk sistemi bunu korumamalıdır. Saygılarımla

T.C.
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
E. 2012/5399
K. 2012/8320
T. 2.7.2012
• KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ İPTALİ İSTEMİ ( Tapuda İşyeri veya Dükkan Olarak Değil de Mesken Olarak Gösterilen Herhangi Bir Bağımsız Bölüm de Kat Maliklerinin Oybirliğiyle Verecekleri Bir Kararla Yasada Belirtilen İşyerlerinin Açılabileceği )
• ANATAŞINMAZIN YÖNETİM PLANINDA DEĞİŞİKLİK ( Bu Değişikliklerin Kanunda Düzenlenmiş ve Oybirliğini Gerektiren Diğer Maddelerine Aykırılık Teşkil Etmemesi ve Kamu Düzenine Dair Bulunmaması Anayasayla Teminat Altına Alınmış Hakların Özünü Zedelememesi Gerektiği )
• MÜLKİYET VE TİCARET HAKKI ( Tamamen Ortadan Kaldırmak Kamu Düzenine Aykırılık Teşkil Ettiği - Anataşınmazın Kat Malikleri Kurulunca Alınmış Olan Bu Nitelikteki Karar Yok Hükmünde Olduğu ve Her Zaman Davaya Konu Edilebileceği )
• YÖNETİM PLANI DEĞİŞİKLİĞİ ( Değişikliklerin Kanunda Düzenlenmiş ve Oybirliğini Gerektiren Diğer Maddelerine Aykırılık Teşkil Etmemesi ve Kamu Düzenine Dair Bulunmaması Anayasayla Teminat Altına Alınmış Hakların Özünü Zedelememesi Gerektiği )
634/m.24,28,33
ÖZET : Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Tapuda işyeri veya dükkan olarak değilde mesken olarak gösterilen herhangi bir bağımsız bölümde kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri bir kararla yasada belirtilen işyerlerinin açılması mümkün bulunmaktadır. Kanunun 24. maddesindeki bu kural mülkiyet hakkının özüyle ilgili olan ve kamu düzenine dair bulunan bir kuraldır. Anayasamızla teminat altına alınmış mülkiyet ve ticaret hakkının somut olayda olduğu gibi tamamen ortadan kaldırmak kamu düzenine aykırılık teşkil etmektedir. Anataşınmazın kat malikleri kurulunca alınmış olan bu nitelikteki karar yok hükmündedir ve her zaman davaya konu edilebilir. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre kat maliklerinin beşte dördünün oylarıyla anataşınmazın yönetim planında değişiklik yapılabilmekte ise de. bu değişikliklerin Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesine ve bu arada kanunda düzenlenmiş ve oybirliğini gerektiren diğer maddelerine aykırılık teşkil etmemesi, kamu düzenine dair bulunmaması, anayasayla teminat altına alınmış hakların özünü zedelememesi gerekir. Mahkemece somut olayın bu özelliği dikkate alınarak davanın kabulüyle yönetim planı değişikliğinin iptaline karar verilmesi gerekir.

DAVA : Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacılar vekili dava dilekçesinde, davalılarla birlikte malik bulundukları kat irtifaklı taşınmazın yönetim planının 9. maddesinin son fıkrasında yer alan "binanın alt katında bulunan dükkanlarda içerden veya dışardan baca yapıldığı takdirde fast-food lokanta, pastane gibi gıda işletmeleri açılabilir, çalıştırılabilir hükmünü, 25.2.2010 tarihinde kat malikleri kurulunca yapılan olağanüstü toplantıda değiştirdiklerini ve yönetim planının 9. maddesinin son fıkrasında yer alan bu hükmünü plandan çıkarıp yerine yasaklar adı altında "zemin kattaki dükkanlar oyun salonu, içkili-içkisiz lokanta, kebabçı, dürümcü, fast-food restoran, kıraathane, kahvehane, müzikli-müziksiz cafe, her türlü yiyecek ve içecek maddesi imalatı, satışı, servisi, birahane bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanmak üzere kiraya da verilemez. Bununla ilgili bina içerisinden veya dışarısından baca yapılamaz" şeklinde hüküm ilave ettiklerini ileri sürerek yönetim planına ilave edilen bu maddeyle mağdur olduklarını ileri sürüp söz konusu kararın iptalini istemiş, mahkemece dosyasındaki kayıt ve belgelere göre davaya konu edilen kararın, mutlak butlan veya yoklukla hükümsüz olduğuna dair bir iddia ve istemleri bulunmadığına göre 1 ve 6 aylık süreler geçtikten sonra dava açılmış bulunduğu hususuna değinilerek hak düşürücü süre geçtikten sonra davanın açıldığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden: davaya konu anataşınmazda kat irtifakının kurulmuş olduğu, davaya konu edilen 25.2.2010 tarihli kat malikleri kurulu kararının yönetim planının 9. maddesinin değiştirilmesine yönelik olduğu ve davacı tarafın iddiası doğrultusunda bir değişikliğin oy çokluğuyla gerçekleştirildiği, kat malikleri kurulunca yapılan değişikliğin Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinin 2. fıkrasında yer alan düzenlemeyle ilgili bulunduğu davaya konu bağımsız bölümlerin tapu kaydına göre dükkan olduğu anlaşılmaktadır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Öte yandan aynı Kanunun 24. maddesinin 2. fıkrasına göre anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathaneleri, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verebileceği kararla açılabilir. Burada dikkat edilirse tapuda işyeri veya dükkan olarak değilde mesken olarak gösterilen herhangi bir bağımsız bölümde kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri bir kararla yasada belirtilen işyerlerinin açılması mümkün bulunmaktadır. Kanunun 24. maddesindeki bu kural mülkiyet hakkının özüyle ilgili olan ve kamu düzenine dair bulunan bir kuraldır. Anayasamızla teminat altına alınmış mülkiyet ve ticaret hakkının somut olayda olduğu gibi tamamen ortadan kaldırmak kamu düzenine aykırılık teşkil etmektedir. Anataşınmazın kat malikleri kurulunca alınmış olan bu nitelikteki karar yok hükmündedir ve her zaman davaya konu edilebilir. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesine göre kat maliklerinin beşte dördünün oylarıyla anataşınmazın yönetim planında değişiklik yapılabilmekte ise de. bu değişikliklerin Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesine ve bu arada kanunda düzenlenmiş ve oybirliğini gerektiren diğer maddelerine aykırılık teşkil etmemesi, kamu düzenine dair bulunmaması, anayasayla teminat altına alınmış hakların özünü zedelememesi gerekir.

Mahkemece somut olayın bu özelliği dikkate alınarak davanın kabulüyle yönetim planı değişikliğinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 02.07.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.