Ev Sahipleri

Merhaba,

A.S. olarak dolar bazli bir kontrat yaparak bir daire tuttuk. Dolar artisindan sonra ise ev sahibimizle sozlu olarak anlasarak kirayi turk lirasina cevirdik. Kendisinin sozlu istegi uzerine her ay o kadar turk lirasi bedelinde dolar alip, banka araciligi ile hesabina yatirdik. Kontratta stopajlari kiracinin odeyecegi yaziyordu. Stopaj bedellerini de muntazaman turk lirasi bedel uzerinden odedik.

Simdi cati akmasi, dairenin isinmamasi gibi nedenlerden dolayi daireyi bosaltmak istiyoruz. Sozlesme iki yillikti ve bitmesine daha 8 ay var.

Evsahibi dolar ve TL farkindan dogan gecmise donuk kiralari tahsil etme hakkina sahip midir?
Dairenin kotu durumda olmasi nedeniyle ayrilmak istememize ragmen, kontrat bitimine kadar olan kiralari talep edebilir mi?

Magdur olmamak icin ne gibi onlemler almamiz gerekir?

Simdiden tesekkurler
ilke cengiz

Sayın İlke Cengiz,

Bilindiği üzere yapılan tüm sözleşmeler, sözleşme içeriği dahilinde tarafları bağlar. sözleşmede yer almayan konular da ise Genel hükümler uygulanır.(kanun vs.. gibi)

Buna rağmen, sözleşme yapıldıktan sonra taraflar, karşılıklı iradeleri ile gerek yazılı gerekse sözlü olarak sözleşmenin içeriğini değiştirme hakkına sahiptirler. resmi şekle tabi olmayan kira sözleşmelerinin yazılı olması gerekmediği gibi, sözleşmenin bazı hükümlerinin karşılıklı irade ile değiştirilmesi için de yazılı anlaşma gerekli değildir. Ancak, yazılı bir sözleşme varken bu sözleşme hükümlerinin sözlü olarak değiştirildiğini ispat etmek her zaman kolay değildir.

Sizin olayınıza dönecek olursak:

Kira kontratında yazılı USD para birimli ödeme şekli aksi ispat edilinceye kadar sizi bağlayacaktır. Ancak belirttiğiniz TL üzerinden ödemeler uzunca bir süre devam etmiş ve kiralayan buna itiraz etmeden paraları Tl olarak tahsil etmiş ise, bu durumda sözleşmenin hükümlerinden ödeme kısmı için bir değişikliğe gidildiğini kabul etmek mümkün olabilir. Bunun için banka hesapları incelenir, ayrıca tanık ifadesi ile bu deliller güçlendirilirse sanıyorum dava konusu olduğunda sonuç almanız mümkün olur.

8 ay önce çıkmanız, kiralayanın o daireyi boş olsaydı ne kadar süre zarfında kiraya verebilecekse o kadar süre için sizin kira bedelini ödemenize neden olur. Başka bir anlatımla, boşalttığınızda sözleşmeye aykırı davranmış olursunuz bunun müeyyidesi ise kiralayanın bu aykırılığa bağlı olarak uğradığı zararları ödemektir. Bu zararların tespitinde ölçüt, belirtiğim gibi boşalan dairenin yeniden kiralanması için gerekli olan olağan kiraya verme süresidir. Ayrıca, boşalmaya bağlı olarak başkaca bir zararı varsa bu zararlar da ispatlanmak kaydı ile talep edilebilir.

Selam ve saygılarımla..

Av. Mehmet Saim Tikici/İstanbul

Merhaba Sayın Cengiz,

Ev sahiplerinin, kiracılarına karşı kanundan doğan birtakım borçları vardır. Bunların en önemlilerinden biri de "ayıba karşı tekeffül borcudur" .

kiralayan kira süresince, mecuru kullanıma elverişli bulundurmak zorundadır. Çatının akması ve mecurdan sağladığınız faydayı önemli ölçüde azaltan sebepler, kiralayana çekilecek bir ihtarla, ( bu sorunları gidermesini aksi halde akdin feshi ya da kira bedelinin indiriminin talep edileceği) bildirlir.

İhtarnayi tebellüğ etmesine rağmen öngörülen sürede onarımları yapmazsa akdi feshetme imkanı doğar. Ve kiralayan : " kontratın bitmesine 8 ay vardı , akdin feshi nedeniyle zarara uğradım " diyemez. Akit süresince size atfedilecek bir kusur olmadan ortaya çıkan ayıplardan "kiralayan" sorumludur. Ve ihtara rağmen bu sorumluluğu yerine getirmemesi sizden tazminat talep etmesini engelleyecektir.

Her ne kadar 6570 sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkındaki Kanunda bu konuda bir hüküm bulunmasa da BK hükümlerine (m.249-250) gidilerek yukarıdaki şekilde herhangi bir tazminat ödemek durumunda kalmadan mecuru boşaltabileceğinizi düşünüyorum. Kontratınızı ve kira bedellerine ilişkin banka dekontlarınızı da alıp bir meslekdaşımıza gittiğinizde konuyla ilgili tüm sorunlarınız çözümlenecektir.

Sorunsuz günler dileğiyle ...