kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve noterde düzenleme şeklinde yapılmış taşınmaz devri

Sayın Meslektaşlarım,
sorularıma geçmeden önce olayı özetlemek ve araştırmalarım ve düşüncelerimi paylaşma gereği duydum.
10 yılı aşkın bir süre önce kat karşılığı inşaat yapan bir müteahhitten ,noterde düzenleme şeklinde henüz inşaat aşamasında olan konutun devri için sözleşme yapılmıştır.Edindiğim bilgilere göre bu sözleşme müteahhidin şahsi hakkının devri niteliğindedir ve alacağın temliki yoluyla devri mümkündür.Olayımızda da noter yoluyla yapılan sözleşme bu şartı sağlamaktadır.Bundan sonra bedeli tamamen ödeyen alacaklı taşınmazın tamamlanıp teslimiyle tescili talep edebilir.Bedelde tam olarak ödenmiştir.
Fakat sorun bu noktada başlıyor. Müteahhit taşınmazı birden çok kişiye satmış ve zamanında hukuki yollara başvurulmadığı için taşınmaz başka şahışlar adına tescil edilmiştir.
1-Parayı alacak davası olarak almayı denesek 10 yıllık zamaşımı geçmiş ,geçmemiş olsaydı bu yolu takip edebilir miydim
2-Sebepsiz zenginleşmeye dayandırmayı düşündüm ,zamanaşımı sorununu unutursak şartları oluşmuş mudur
3-Başka bir yol tavsiye edebilecek olan varsa değerli fikirlerini duymaktan mutluluk duyarım.Ama durum çaresiz gibi gözüküyor.Saygılarımla

Sayın meslektaşım;
1=Öncelikle noterde yapılan sözleşmeye göre teslim tarihi nedir. z. aşımı, satış vaadinde teslim tarihi var ise o tarihten başlar, teslim tarihi yoksa satış vaadi tarihinden başlar. Müteahhit ile mal sahibi arasındaki sözleşme ekli ise, yada o sözleşmeye atıf var ise oradaki teslim tarihi de vade tarihidir.
2= Tapuda adına tescil yapılan 3. şahıs hangi tarihte tescil ettirmiştir; ve müvekkiliniz aynı taşınmazın başkalarına da satıldığını hangi tarihte öğrenmiştir. Tescil yaptıran dahil olmak üzere satış vaadi sözleşmesi tarihleri hangi tarihlerdir. Tescil yaptıran ile müteahhit arasında bir yakınlık, bir bağ var mıdır. Ayrıca, diğer mağdurlarla birlikte hareket etme olanağınız var mı. Çünkü bir bağ var ise 3. kişi ve müteahhide karşı muvazaa nedeniyle davayı açabileceksiniz. Ayrıca müteahhide karşı her hlükarda dolandırıcılık davası da açabilirsiniz. Z. aşımını ve açabileceğiniz davaları bu yönlerden de inceleyin.
Bir de şu hususa dikkatinizi çekmek isterim. Satış vaadi alacaklısı tapuya satış vaadini şerh ettirmelidir. Şerh için satış vaadinde yetki verilmemiş olsa da kanun bu hakkı tanıyor. Şerh olursa 3. şahıslr iyi niyet iddiasında bulunamaz. Eğer şerh yaptırılmamış ise -ki çoğunlukla yaptırılmıyor- borçlu müteahhit aynı taşınmazı başkasına sattığında zaten tapu iptali ve tescil isteyemezsiniz, BK m.96 ya dayanarak tazminat talebinde bulunacaksınız. Tazminat talep ettiğinizde de temerrüt değil, ticari faiz değil -iş müteahhit açısından ticari olduğundan- reeskont avans faizi isteyeceksiniz.
Yargıtay dairelerinde ve hatta Gele Kurulunda dahi kararların, içtihatların sürekli değiştiğini; bu karar ve içtihatlarda da her zaman oy birliği olmadığını ve oy çokluğu olduğunu göz önüne alarak, asla, bu iş tamam, yada bu iş çıkmaz dememeli.
Ümit ederim meslektaş olarak katkım olsun.
Başarılar dilerim.

Bu arada, müvekkilden para istemekte zorlanan arkadaşların yazılarını okudum. Şimdi böyle bir taşınmaz konusunda nasıl para istenebilir, o hususta bir örnek olması için de şunları ifade etmek isterim :
Bir defa öncelikle, müvekkiliniz bu işe başlarken gelecekte bir sıkıntı yaşamamak için 100$ cık olsun size yada bir meslektaşınıza verdi mi, vermedi. Çünkü o zaten her şeyi bilir, avukata verilecek para angaryadır diye düşünür. Şimdi de size bir para vermeden sizden yararlanmak isteyecektir. Siz o müvekkile kadife eldiven içinde demir yumruk misali hafif gülümseyerek ve ciddiyetinizi tavizsiz bir tavırla hissettirerek "kusura bakmayın yapabileceklerimiz var, ancak öncelikle ...$, YTL her ne ise-ancak 100$ dan asla aşağı olmamalı- danışma ücretinizi isteyin ve alın. Vermezse çay kahve ikram edin, fakat ücret almadan iş yapmayacağınızı belirtin. Bunu haklı göstermek için uzun uzadıya konuşmaya sakın girmeyin. Danışma ücretinizi aldığınız an, karşınızdakinin saygısını kazandığınız andır. Şimdi açılabilecek davaları söyleyin, ancak içeriği ve sonuçları için çok detaya girmeyin. Davanın sonucunun öncelikle yargıca bağlı olduğunu, olmadığında yargıtaya gidebileceğinizi ve karşı tarafı çok zora sokacak olan özellikle dolandırıcılık davasının etkili olacağını söyleyebilirsiniz.Siz olsanız ne yapardınız diye sorduğunda, bana sorsa ben kesinlikle tüm yollardan hukuki anlamda saldırırdım fakat burada karar sizin derim.
Müvekkilinize, "ya hakkını ara, hakkının peşine düş; yada bu şansını da kaybederek unutmak yolunu seç" diyerek kararı ona bırakın diye öneririm.
Şimdi size bu davaların maliyetini soracaktır. Harçları, çÇok yere tebligatlar çıkartacağınızı, kayıtlar getirteceğinizi, tanık, bilirkişi ve keşif vb. ni hesaplayarak %20 fazlasını söyleyin, ayrıca ücretinizi de belirtin ve ücret avansı almadan işe başlamayın. Emin olun ücret avansı almadan bir işe başlamaktansa aldığınız o danışma ücreti en tatlısıdır.
Umarım ücret almakta zorlanan meslektaşlarıma bu vesileyle bir yardımım ve katkım olur.
Hepimiz birimiz/birimiz hepimiz için olmak zorundayız.
Başarılar ve mutluluklar dilerim.
Umarım.

Sayın Ybayrak
öncelikle ilginiz ve vakit ayırdığınız için çok teşekkür ederim.
emin olamadığım bir konu var ki;sözleşme konusu mal varlığı sözleşme yapıldığı sırada tapuya kayıtlı bir taşınmaz değildir.Belkide benim açıklamalarım doğrultusunda anlaşılmazlık doğdu.Bu açıdan baktığımızda
satış vaadi sözleşmesinin tapulu mevcut taşınmazlar için söz konusu olduğunu düşünüyorum.Yanlışsa lütfen düzeltin.Bu durumda tapuya şerh söz konusu olmadığı gibi sözleşmenin satım vaadi sözleşmesi niteliği taşıdığına da emin değilim.sözleşme birtakım sebeplerden dolayı hala elime geçmedi.Daha doğrusu geçemedi.Sözleşme metninde satım vaadi yazdığındanda emin değilim.Çünkü taraf satım yaptıklarını iddia ediyor.Kötü ihtimali düşünsek bile tarafların iradelerinden anlaşılabiliyorsa, noterde satım şeklinde yapılan sözleşmelerin satım vaadi şeklinde kabul edilerek ayakta tutulması gerektiği yargıtayca kabul ediliyor.bu konudaki şansımız sizce nedir.Ben kafamı fazlaca karıştırdım galiba fakat noterin taşınmaz satımı sözleşmesi düzenleyip onayladığına ihtimal veremiyorum.Öte yandan sözleşme tarafının beyanı bu yönde.Umarım içinden çıkabilirim.

Sayın meslektaşım;
"Kötü ihtimali düşünsek bile tarafların iradelerinden anlaşılabiliyorsa, noterde satım şeklinde yapılan sözleşmelerin satım vaadi şeklinde kabul edilerek ayakta tutulması gerektiği yargıtayca kabul ediliyor" diyorsunuz. Yani noterde satış vaadi şeklinde bir sözleşme varsa tamam, sıkıntıya gerek yok. Sorunu çözmüşsünüz.
Eğer "sözleşme konusu taşınmaz mal varlığı, sözleşme yapıldığı sırada tapuya kayıtlı değildir" diyorsanız;noterde yine satış vaadi sözleşmesi yapılabilmektedir ve bu sözleşmeler zilyedlik devir sözleşmesi olarak düzenlenmektedir. "Tapusuz mallara ilişkin satış vaadi, gerçek anlamda bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini teşkil etmez. Ancak, geçerli olmasına da engel değildir. Zira, tapusuz taşınmazlara ilişkin satımın gerçek hukuksal niteliği zilyetlik hakkının devri amacını güden satımdan ibarettir. Bu sebeple, davacının dayanağı olan satış vaadi senedinin zilyetliği devir senedi olarak yorumlanıp, delillerin bu şekilde değerlendirilmesi, sonuca göre bir karar verilmesi gerekir."(T.C. Yargıtay 8.H.D.Esas No: 1996/9378 Karar No: 1997/4125 Tarihi: 26.06.1997)
Ayrıca; "Bir kimsenin yasalar uyarınca henüz malik olmadığı ve tapu kütüğünde yazılı olmayan bir taşınmazını başkasına satıp teslim etmesi, ileride, mülkiyet edimine yarayan o mal üzerindeki eylemsel kullanım hakkını, elmenliğini aktarmayı üstlenmesidir. Nesnel bir hak olan elmenliğin her hak gibi aktarılması olanaklı ve geçerli
olup resmi biçime bağlı bulunmadığı cihetle bu işlem tapulu taşınmazların dış satışlarına örnekseme yoluyla kendiliğinden hükümsüz sayılmaz.
Böyle bir aktarmaya karşı aldanma, onamda sakatlık vesaire gibi nedenlerle yapılan sataşmalarda
(taarruzlarda) öteki yanın, zaman aşımına veya hak düşürücü sürelere dayanarak savunma hakkı vardır.
Dava nedenine bakılarak olaya uyan zamanaşımı veya hak düşürücü süre hükümlerinin uygulanması
gerekir. Yerine göre Borçlar Kanununun 125. Maddesinde yazılı zamanaşımı uygulanabilir."(9.10.1946 tarihli 6/12 sayılı Y İ B K Hukuk Bölümü Cilt 3 sayfa :419, 420)

Ancak ben burada konuya ilişkin önceki yazımın müvekkil-avukat ilişkisi bölümüne ekleme yapacağım. Belki yeri değildi ama, sizin bu ikinci yazınızdan edindiğim izlenimle -belki yeri başka bir başlıktı fakat- o kısımı yazmakla isabetli davrandığımı fark ettim. Çünkü görüyorum ki müvekkiliniz size lütfedip elindeki tüm belge ve bilgileri samimiyetle ve biraz gayretle sunmuyor. İstese, dünyanın öteki ucundaki belgeleri 1 saat içinde sizin büronuza getirir veya fakslatabilir. Siz ise belirsiz bir soruna çözüm bulacağım diye kendinizi adeta bir cendereye sıkıştırıyorsunuz.
Şimdi şunları eklemek ihtiyacı duydum : Bir defa, sorunu olan bu kişi, size yeterli bilgi vermeden ve belgelerini ibraz etmeden, masraf ta yapmadan bilgi toplamak davranışı içinde olduğu kanısındayım. Siz bu şartlarda kesin bilgi ve belge sunulmadan yanıt vermeye kalkarsanız kendinizin de anlamadığınız, hakim olmadığınız bir olaya ilişkin, olasılıklar üzerine ve somut olmayan bilgiler verebilirsiniz, verirsiniz. Bu ise hem karşınızdaki kişiyi tatmin etmez, hem de başkalarına "şu avukat da şöyle dedi..." vb. söyleyerek bir de hakkınızda güvensizliğe neden olurlar. Siz ise bir yorulacakken on kat yorulursunuz. Bu haksızlığı kendinize yaptırmayın lütfen. Fakat ilkeli davranır, somut olarak tüm bilgi ve belgeyi elinize aldıktan sonra cevap verebileceğinizi belirtir ve bundan taviz vermezseniz size güven ve saygı duyarlar. Ayrıca, tereddütlü kaldığınız hususlarda " Bu konuda son yasa değişikliklerine ve yargıtay kararlarına bakarak size net şeyler söylemem doğru olur. Yanlış veya eksik bilgi vermem. Yanlış veya eksik bilgi vermektense hiç söz söylemem ! " diyerek ilkeli, kararlı ve samimi bir tutum gösterirseniz, bunun için ücretinizi de rahatlıkla isteyebilirsiniz. Böyle bir durumda alacağınız ücretle konuya ilişkin son çıkan yayınları da rahatlıkla alırsınız ve aynı zamanda büronuz için yatırım olur.
Bunu tüm aynı sorunları yaşayan meslektaşlarıma bir öneri olarak sunuyorum. Umarım yanlış yapmıyorum ve dilerim bu meslektaşlarıma katkı olur.
Sevgi ve saygılarla, başarı ve mutluluklar dileğiyle.

Sayın Av.YBayrak'a sonuna kadar katılıyorum.Özellikle meslekle ilgili sunmuş olduğu öneriler benim 5 yıllık meslek hayatımın ancak şu son dönemlerinde edinebildiğim tecrübeler.Herhangi bir belge getirmeden ,çoğu ofisimize bile gelmeye tenezzül etmeden telefonla iş bitirmeye çalışan yakın çevre müvekkil potansiyeline benim de verdiğim cevap artık şu oluyor." Lütfen sayın A , elinizdeki evraklarla birlikte ofisime gelirseniz ancak ozaman size sağlıklı bilgi verebilirim.Bu şekilde size eksik bilgi vermeyi asla istemem." Bu şekilde davrandığınızda + puan kaznıyorsunuz.
Ofisinize geldiğinde güler yüzle karşılayıp,konu ücrete geldiğinde de ciddileşeceksiniz.Böylelikle mutlaka hakkınızı alıyorsunuz.Ve size bir avukat olarak o işin hakkını vermek kalıyor.Saygılar

Sayın Av.Ybayrak ve Sayın Av. Günar
Müvekkil avukat ilişkisi konusunda paylaştığınız altın değerindeki tecrübeleriniz için sonsuz teşekkürlerimi sunuyorum.Fakat yanlış anlaşılmaya sebebiyet vermek istemediğim için bu konuda açıklama yapma gereği duydum.Öncelikle ben henüz ruhsatını almış bir avukat değil 6 aylık bir stajyerim.Dikkat ettiyseniz Sözleşmenin tarafından bahsderken müvekkil değil taraf sıfatını kullandım.Bu kişi çok yakın bir akrabamdır.Ona kalsa hala hiçbir hukuki yola başvurmayı düşünmüyor.Fakat ben mutlaka birşeyler yapılabileceğine inandığım için konuyu araştırmak istedim.Yanlış anlaşılmaya sebebiyet verdiysem özür dilerim.Tavsiyelerinizin meslek hayatım boyunca kulağımda küpe olacağından emin olabilirsiniz.
şimdi asıl konuya geçelim.sözleşmeyi sonunda buldular.Tahmin ettiğim gibi satım sözleşmesi değil satım vaadi sözleşmesi olarak düzenlenmiş.Sözleşme tarihinde tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmadığı için sayın Av.YBayrak 'ın sözettiği gibi zilyetlik devri niteliğinde bir sözleşme kurulmuştur.Sözleşme tarihi ise temmuz 1999 olduğuna göre 10 yıllık zamanaşımı öngören hukuki çarelere başvurma şansı var.Ayrıca müteahhidin evi vermeyeceği anlaşılınca bir de 20 milyar tl lik bir bono tanzim edilmiş.Fakat sadece tanzim edenin imzası ve adı var.diğer kısımların alacalı tarafından doldurularak Kambiyo senetlerine mahsus takip yoluyla takip yapılabileceğini biliyorum.Borçu taraf senedin iradeye aykırı doldurulduğunu ancak yazılı delile ispatlayabilir.buda imkansız gözüküyor.Senedin üzerinde teminat olarak verildiğine dair hiçbir kayıt yok.Kanımca bunu iddia ederek takibe itiraz edemez.Buraya kadar kafamda toparladıklarım bunlardan ibaret.Fakat szleşmeden doğan alacak tahsil edilirse bonoyu da tahsil etmek suç oluşturur mu?Üzerinde teminet olduğuna dair bir kayıt olmadığını söylemiştim.Sözleşmeden doğa borcun tahsili kesin gibi gözükmüyor.Fakat bono daha garanti.bundan sonrası ruhsatlı bir avukata kalıyorYardımlarınız iin teşekkürler.

Araştırmalarım sonunda ulaştığım son noktayı sizlerle paylaşmak istedim;
Sözleşme yapıldığı sırada taşınmaz tapusuz olduğu için müteahhidin arsa sahibinden bağımsız taşınmaz alacağının temliki niteliği kazanıyor.
Temlik sözleşmesi yapılınca borçlu arsa sahibine ihbarda bulunulsaydı tapuyu alacağı devralan adına tescil ettirmek zorunda kalacaktı.Fakat bizim durumumuzda arsa sahibi iyiniyetli olarak ve ihbar da yapılmadığı için borcunu başka şahışlar adına tesci yaptırarak ifa etmiş ve borçtan kurtulmuştur.Bu durumda sadece sözleşmeye dayanarak müteahhitten ifayı kabul ettiği için talepte bulunulabilir
Ayrıca temlik sözleşmesi ivazlı olduğu için müteahhidin garanti yükümlülüğü vardır.Bu yükümlülük somut olay da iki açıdan kendini göstermektedir.
Bunlardan ilki;Müteahhit alacağı belgeleyen senedi yani kat karşılığı inşaat sözleşmesini ve her helde bir nüshasını devralana vermek zorunda idi.
İkincisi ise müteahhid temlik edilen alacağı başkalarına da temlik ederek yine garanti yükümlülüğü doğurmuştur.
Netice olarak 10 yıllık zamanaşımı içinde alacağa karşı verilen ivazı faizini ve masrafları talep edebiliriz.

Merhaba
Noterde satım şeklinde yapılan sözleşmelerin satım vaadi şeklinde kabul edilerek ayakta tutulması gerektiğinin yargıtayca kabul edildiğini söylemişsiniz.Bununla ilgili Yargıtay kararını paylaşırsanız sevinirim.