devre mülkte bağımsız bölümlerde esaslı tadilat

Türk Hukukunun hilkat garibelerinden biri de devre mülk sistemi sanırım. Devre mülk, nevi şahsına münhasır bir mülkiyet hakkı tanımakta, bir dairenin değişik tarih aralıklarında geçerli olmak üzere örneğin 10 tane maliki olabilmektedir. Bir parsel üzerindeki kurul devre mülklerde malik sayısı ortalama 1500-2000 civarında olabilmektedir. Zaten sorunda da burada başlamaktadır.

Müvekkilim, Bodrum'da bir devre mülkün yöneticisidir. Devre mülk binaları, aradan geçen uzun yıllar sonunda içinde oturulamayacak hatta metruk hale gelmişlerdir. Müvekkil, bu sorunu gidermek için genel kurulun toplantıya çağrı mektubunda, dairelerin içinde ve müşterek mahallerde esaslı tadilat ve iyileştirme yapılması, kullanılamaz haldeki demirbaşların değiştirilmesi ve ihtiyaca göre yeni demirbaşların konulması ve tüm bu işlemlerin azami maliyeti hususlarını bir gündem maddesi haline getirmiştir. Genel kurul, toplantıya katılanların çoğunluğu ile bu gündem maddesini kabul etmiştir.

Ancak, bazı malikler, yöneticinin, evlerin içine dokunamayacağını, evlerin içiyle ilgili ancak o evin devre mülk maliklerinin karar verebileceğini ve tadilat yaptırabileceğini, yöneticinin sadece müşterek mahal bakımından yetkili olabileceğini beyanla itiraz etmektedirler.

Aldığımız hukuki mütalaada da, Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olan devre mülklerde, yöneciliğin, sadece müşterek mahaller bakımından yetkili olduğu, dairelerin içine karışamayacağı, ancak malikler tarafından bağımsız bölümün içinde de tadilat yapabileceği hususunda bir yetki/vekaletname verildiği takdirde yöneticinin bu konuda yetkili olabileceği belirtilmiştir.

Bunun üzerine, mütalaayı veren hocamızla yaptığımız görüşmede, devre mülklerde maliklerin genel kurulda bizzat oy kullanmalarının mümkün olmadığını, bu nedenle bir bağımsız bölümdeki devre mülk maliki sayısının salt çoğunluğunun oyları ile o bağımsız bölümü temsilen bir temsilci tayin edildiğini ve bu temsilcide maliklerin genel kurula katılıp oy kullanmaları ile ilgili vekaletleri olduğunu, bu vekaletlerine göre genel kurula kabul edildiklerini, toplantıdan evvel her kat malikine postayla gönderilmiş genel kurul gündeminde ise sözkonusu tadilat/iyileştirme hükümlerinin ve maliyetinin de bulunduğunu, bu durumda sahip oldukları vekaletlere müsteniden temsilci olanların bu gündemin kabulü yönünde oy kullanmaları halinde, artık bu durumda tadilatla ve maliyetiyle ilgili gündem maddesini de görüşüp kabul etmiş olacaklarını belirttik.

Hoca bu görüşümüze hak vermekle birlikte, bu konuda yazılı bir ek mütalaa vermekten kaçındı. Bu devre mülklerde kendisinin de malik olması bu kaçınmanın sebebi olabilir.

Şimdi sormak istediğim, bahsekonu genel kurul kararı ile bağımsız bölümlerin içinde de tadilat/iyileştirme yapabilirmiyiz? Diğer yandan, bir bağımsız bölümde ortalama 10 kişi malik olduğundan, hem bunların bir araya gelip tadilat konusunda bir karar alabilmeleri mümkün bulunmamakta hem de devre mülk sözleşmesi maliklerin herhangi bir tadilat yapmasını yasaklamakta ve fakat, binalar her geçen gün metruk hale doğru gitmektedir.

Mecburen uzun oldu, sabrınız ve ilginiz için teşekkür ederim.

Saygılarımla
Av.Nail Keçeli

Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.
Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.


Madde 65 – Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.

Alıntı: bir bağımsız bölümde ortalama 10 kişi malik olduğundan, hem bunların bir araya gelip tadilat konusunda bir karar alabilmeleri mümkün bulunmamakta hem de devre mülk sözleşmesi maliklerin herhangi bir tadilat yapmasını yasaklamakta ve fakat, binalar her geçen gün metruk hale doğru gitmektedir.

Sizin görüşleriniz bana mantıklı geldi.Öncelikle Kat mülkiyeti kanununda belirtildiği gibi yönetim planı ve devre mülk sözleşmesindeki maddeler esas alınacak; Sizin de belirttiğiniz gibi sözleşme tadilatları yasaklamışsa; bu halde devre mülk sahipleri nasıl tadilat yapabilecektir?

Temsilci seçtikleri gibi çoğunluk kararıyla tadilat yapmaları da yasaklanmışsa ; bu halde de iç kısımda tadilat yapmaları mümkün olmayacaktır.

Artı çoğunluktan 1 fazla oy ile iç kısımda tadilatın reddedilmesini kabul etmekte; aynı dairede oturan devre mülk sahiplerinin ,sizin ifadenizle harap olmuş,bakımsız bir yere katlanma zorunluluğunu doğurmaz mı?

Hukuk düzeni bunu korumaz kanaatindeyim.Bir dairede bir malik olsaydı belki anlaşılabilirdi.Oysaki olayımızda toplu yararlandırılmaya sunulmuş daireler söz konusudur.Ve hepsi eşit hakka sahip olduğu gibi en iyi şekilde bu mülkiyetlerinden de yaralanma hakkına sahiplerdir.