hisse tapuya sahip malik hissesini devredebilirmi?

30 dönümlük bir tarlanın 1/4 kısmına malik olan müvekkil bu hissesini satmak istemektedir. bu şekilde hisse tapusu olan malik bu hissesinin satıp devredebilirmi? bu hususta toprak koruma kanununda bir sınırlama söz konusumudur? teşekkürler...

Bu konu Tapu ve Kad. Genel Md.lüğünün 15 sayılı genelgesinde açıklanmaktadır.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanıma Kanunun 8.maddesinin son fıkrasında,”bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez” ifadesi yer almaktadır.

Bölünmez büyüklük sınırı imar planları dıışında kalan arsa niteliğini taşımayan tarım arazileri için marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar,dikili tarım arazilerinde 0.5 hektar ve örtü altı tarımda 0.3 hektardır.

Bu büyüklüğün altındaki tarım arazilerinde 3. kişilere pay satışı yasaklanmıştır. Fakat paydaşın paydaşa satışına engel bulanmamaktadır. Bana göre payın tamamının satılmasında yani mevcut payı yeni paylara bölmeden örneğin 1/4 payın tamamının satılmasının bir sakıncası olmaması gerekir. Fakat kanun " satılamaz" şeklinde kesin bir ifade kullandığından Tapu Kad. Gel Md.lüğü payın tamamı da olsa 3. kişilere satıına izin vermemektedir.

Yukarıdaki büyüklük sınırlarını aşan tarım arazilerinde (ki sorudaki olaydaki taşınmaz alanı 3 hektar olduğundan bu sınırın dıında kalmaktadır.) 3. kişilere pay satımında bir engel bulunmadığı genelgenin (b) bendinde açıklanmaktadır. Bu nedenle 30 dönümlük arazide 1/4 payın satışının mümkün olacağını düşünüyorum.

Saygılarımla.

T.C.

BAYINDIRLIK VE İSKÂN BAKANLIĞI
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf İşlemleri Dairesi Başkanlığı
Sayı :B.09.1.TKG.0.10.00.01-073/1643 20.03.2007
Konu : 5578 sayılı Kanun.

GENELGE NO:

2007/5

TAPU VE KADASTRO …….BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜNE

………………………… TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNE

………………………… KADASTRO MÜDÜRLÜĞÜNE

İlgi : a) 03/10/1997 tarihli, 1997/12 sayılı genelge,
b)12/02/2007 tarihli, B.09.1.TKG0100001-073/1640(2007/2) sa. genelge,
c) 05/03/2007 tarihli, 5578 sayılı kanuna göre yapılan protokol.
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunun 8 inci maddesi, 09.02.2007 tarihli ve 26429 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren, 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile yapılan değişikliğin idaremizi ilgilendiren hükümlerinin uygulanış şekli ilgi (b) sayılı genelgemizde duyurulmuştu.
Ancak söz konusu Kanunun uygulanmasında meydana gelen tereddütler nedeniyle, Genel Müdürlüğümüz ile Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarımsal Üretim ve Geliştirme Genel Müdürlüğü arasında 05.03.2007 tarihli “5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik yapılması Hakkında Kanunun 2 inci maddesinin Uygulanması ile İlgili Protokol” düzenlenmiştir.
Protokol, “Bilindiği üzere 09.02.2007 tarih ve 26429 sayılı resmi gazetede yayımlanan 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanununun 2.maddesinde, en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken bölünemez parsel büyüklükleri mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar,dikili tarım arazilerinde 0.5 hektar ve örtü altı tarım yapılan arazilerde 0.3 hektar olarak yeniden belirlenmiştir.
Kanunun 8.maddesinin son fıkrasında,”bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez” ifadesi yer almaktadır.
Bu nedenle;
a) Yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehin edilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devir edilmesinde veya rehin edilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.
b) Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.
c) Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devir edilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazisinin tümü rehin edilebilir.
d) Mevcut mevzuatlar kapsamında yapılan her türlü (nazım imar planları, uygulama imar planları ve mevzii imar planları gibi) onaylı planlar içerisinde bulunan araziler; tarımsal niteliği korunacak yerler hariç arsa niteliği kazanmaları nedeniyle kanun kapsamı dışındadır.
e) Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.
f) Kadastro çalışmalarında; Kadastronun tasfiyeye yönelik bir uygulama olması nedeniyle, tapu dışı sözleşmelere dayalı yapılan ifrazen taksim işlemlerinde 5403 sayılı Kanunun, harici satışlarda ise 5578 sayılı Kanunun yürürlük tarihleri esas alınacaktır.” hükümlerine göre;
1 – Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde “Bölünemez büyüklük, mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardır. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir. Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazileri, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemez.” birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen hisselerin üçüncü şahıslara satılması, devredilmesi veya rehin edilmesi yasaklanmış olduğundan, hisselerin aynen veya parçalara ayrılmak suretiyle üçüncü kişilere satışı, devri veya rehin edilmesine yönelik talepler karşılanmayacaktır.
Ancak, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde, paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımıyla hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları, devir etmeleri veya tarım arazisinin tümünü rehin etmelerinde bir sakınca bulunmamaktadır. Buna ilave olarak, paydaşlar kendi aralarında paylarını birbirlerine satış yapabilir, devredebilirler.
Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine soru konusu edilerek veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilecektir. Eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8 inci maddesine tabiidir.” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
2 – Bölünemez büyüklüklerin üzerinde bir alana sahip tarım arazilerinde, paydaşlardan bir veya birkaçının hisselerini üçüncü şahıslara aynen veya kısmi olarak satmalarında, devir etmelerinde veya rehin etmelerinde bir sakınca bulunmamaktadır.
3 – Talep konusu parselin bulunduğu yerin planının olup olmadığı; planı varsa kullanım amacının (nazım, uygulama imar,v.b.) ne olduğu ilgili Belediyelerden veya Valiliklerden alınacak yazı ile belgelendirilecektir.Bu planların kesinleşmesi ile plandaki kullanım amacına tabi olacağından, tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilecektir.
4 – Onaylı imar planı bulunmamakla birlikte, Yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımının mümkün olmadığı Belediye sınırları içerisinde ise Belediyeden, belediye sınırları dışında ise Valilikten (İl Özel İdare) alınacak yazı ile belgelendirilerek, bu Kanun kapsamı dışında değerlendirilecektir.
5 – 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu ile ilgili olarak Tarım Reformu Bölge Müdürlüğüne ve Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine soru konusu edilerek alınacak cevaba göre işlemlere yön verilecektir.
6 – Kesinleşmiş mahkeme kararlarının uygulanması Anayasamızın 138 inci maddesinin amir hükmüdür. Bu nedenle bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazileri hakkında verilen mahkeme kararları yerine getirilecektir.
7 – Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaadlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.
8 – Talebe bağlı işlemlerde; 5578 sayılı yasa kapsamında bölünemez büyüklüğün altında parsel oluşturulması mümkün olmadığından, 5578 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği 09.02.2007 tarihinden önce alınmış olsa da ifraza yönelik belediyelerden ve idare kurullarından alınan encümen kararları uygulanamayacaktır.
9 – Kadastro çalışmalarında;
a) Kadastro çalışmalarında Taksim Sebebiyle Ayırma ve Birleştirmeler Hakkında Yönetmelik’in 3/c maddesinde, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunun yürürlüğe girdiği 19/07/2005 tarihinden sonra tarım arazilerinde haricen yapılmış olan her türlü ifrazen taksimlerde, ifrazen oluşan parsellerin yüzölçümleri bu Kanuna göre belirlenecek tarımsal arazi yeter büyüklüklerinin altında ise ifrazen taksimin kabul edilmeyeceği belirtilmişti.
Bu kerre, 09/02/2007 tarihli 26429 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren, 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile tarım arazilerinde bölünemez büyüklük, mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektar olarak belirlendiğinden, 5403 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 19/07/2005 tarihinden sonra tarım arazilerinde, hissedarları veya iştirakçileri arasında haricen yapılmış olan ifrazen taksimlerde, ifrazen oluşan parsellerin yüzölçümlerinin bölünmez büyüklük olarak kabul edilen bu miktarların altında olması durumunda ifrazen taksim talebi karşılanmayacaktır.19/07/2005 tarihinden önce yapıldığı tespit edilen ifrazen taksimlerde ise parsel yeter büyüklüğü aranmayacaktır.
b) 5578 sayılı Kanunun 2 inci maddesi ile, bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez hükmü getirildiğinden, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerinden bildirilen birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde, 5578 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 09/02/2007 tarihinden sonra haricen yapılmış olan hisselerin aynen veya parçalara ayrılmak suretiyle üçüncü kişilere satışı kabul edilmeyecektir ve kadastro tutanağının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8 inci maddesine tabiidir.” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.
Ancak, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde, paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımıyla hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları mümkün olduğundan, 3402 sayılı Kanundaki şartların mevcut olması halinde tespit alıcısı adına yapılacaktır.
09.02.2007 tarihinden önce yapıldığı tespit edilen harici satışlarda ise, bu Kanun hükümleri uygulanmayacaktır.
İlgi (b) genelge ile ilgi (a) genelgenin tarım arazilerine yönelik hükmü yürürlükten kaldırılmıştır.
Bilgilerinize ve Bölge Müdürlüğünüze bağlı tüm birimlere ivedilikle duyurulmasının teminini rica ederim.

Mehmet Zeki ADLI
Genel Müdür V.

Sayın meslektaşım, hisseli taşınmaz satışlarına yönelik genelgede, Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri, bölünemez büyüklük miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabileceği belirtilmektedir.O halde,hisseli olan taşınmazın tamamı 30 dönüm iken bunun 1/4 hıssesıne sahıp kısı 7,5 donumluk bır tasınmazı satmak ıstemektedir. Dolayısı ıle , satışın bu genelge sınırları cercevesınde , bölünemez büyüklük sınırı altında ifraz edilmesi ile karşı karsıya kalındığından bahisle, hıssedarların dısında 3. kişilere satılamayacağını düşünmekteyim.

konuya açıklık getirelim lütfen, ikilem içerisinde kalmış bulunmaktayım zira hisseye bölündükten sonra ki kısım mı 20 dönümün üzerinde olması gerekir yoksa toplam arazi hisselere bölünmeden mi 20 dönüm üzerinde olması gerekir.

bende sayın ahmet yılmaza katılıyorum ve kanunun yorumundan anladığım şu:örneğin toplam 50 hektar hisseli taşınmazınız var hissedarlardan biri bu taşınmazda 4/5 hisseye sahipken diğeri 1/5 hisseye sahip.dolayısıyla ifrazdan sonra kendisine 40 hektar yer düşecek olan hissedar hissesini bölünemezlik sınırının üzerinde olduğu için bir üçüncü kişiye devredebilcekken;ifraz sonunda kendisine 10 hektar düşecek olan hissedar bölünemezlik sınırını geçemediği için hissesini devredemeyecektir.

Bu husus Tap.Kad. Gen.Md. lüğünün 15 sayılı genelgesinde söylece açıklanmıştır:

"Yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehin edilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devir edilmesinde veya rehin edilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır.

Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz."
Buna göre:

1.Mutlak, marjinal tarım arazilerine parselin tamamı 20 dönümden büyükse,
paya isabet eden miktar ne olursa olsun 3. kişilere satış yapılabilecektir.
Ne yapılamayacaktır:
İleride ifraz yapılırken paydaşlardan birinin payına isabet eden miktar 20 dönümden az olursa , aynen taksim yapılamayacaktır. O takdirde taşınmazın tamamı satılarak ortaklık giderilecktir.

2. Onun içindir ki, somut olayda taşınmazın tamamı 20 dönümden büyük olduğundan (30 dönüm olduğundan ) 1/4 paya isabet eden miktar 20 dönümden az olmakla birlikte 3 kişiye satılabilecaktir. Fakat bu parselin rızaen veya ortaklığın giderilmesi davası ile ifrazen bölünmesi imkanı olmayacaktır. Paydaşlar ancak parselin tamamının satışını talep edebilecektir.

3. Paylı mülkiyette bir paydaşın başka diğerinin başka statüye tabi tutulması hukuken düşünülemez. Payı büyük olan payını satar küçük paya sahip olan satamaz denilmesi paydaşlar arasında ayırımcılık teşkil eder . Anayasadaki kanunlar önünde eşitlik ilkesine aykırı düşer.

Diye düşünüyorum.

5 dönümden küçük ve tapuda tarla olarak geçen hisseli bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılması için sn. Yücel Kocabaş'ın bahsettiği Genelgedeki mercilere başvurup tarlanın vasfının sorulması şart mı? Müvekkilim tapudan tarlasının 5 dönümden küçük olması nedeniyle satılamayacağı bilgisini almış. İşin acil olması nedeiyle yazışmalarla vakit kaybetmemek açısından doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açmam uygun olur mu sizce?

5 dönümlük tarım arazisinin aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesi imkanı mevcut değildir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenebilir. Bunun için dava açmadan önce bir mercie başvurma gereği bulunmamaktadır.

yukarıda yapılmış lan açıklamalar da tartışılan konuda şu hususa hiç değinilmediğini gördüm bu konuda fikir beyan eden olursa sevinirim; mesela bölünemez büyüklüğün üzerinde 25 dönüm tek tapulu tarla cinsi bir taşınmaz, 6 kişiye satılabilirmi hisseli olarak...

toplam tarla arazisi 20 dönümden büyükse ( paydaşlardan birinin hissesi değil, topalma arazi) 3. kişiye satılabilir.
aynı şekilde 6 ya da 6000 kişiye desatılabilir.