Gecikme Cezası - Cezai Şart - Kira Alacağı

Değerli Meslektaşlarım

Vekilliğini yapmakta olduğumuz bir dava ile ilgili olarak bir sorum olacak.

Arsa sahibi Müvekkilimiz bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapar. Sözleşmeye göre müteahhit inşaatı zamanında bitiremezse daire başına her ay 250 Euro ödeyecektir. Sözleşme zamanında bitirilemez ve daireler bir türlü teslim edilemez. Bizde sözleşmedeki bu maddeye dayanarak inşaatın gecikmesinden dolayı gecikme tazminatı ve ayrıca eğer daireler zamanında bitirilseydi kira geliri elde edileceğinden yoksun kalınan bu kira gelirini talep ederek alacak davası açtık.

Davalı tarafın cevap dilekçesinin önemli kısmı şurası aynen yazıyorum.

"sözleşmede kararlaştırılan ceza, cezai şart olmayıp, gecikme cezasıdır ve bu ceza olumlu zarar kapsamına girer. Nitekim Yargıtay içtihatlarına göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, feshe bağlı cezai şart (olumsuz zarar) ancak sözleşme feshedildiği takdirde, olumlu zarar ise ancak sözleşme varlığını devam ettirdiği sürece talep edilebilir. Dava dilekçesi incelendiğinde sözleşmenin feshedilmediği anlaşıldığında, davacı tarafça olumsuz zarar talep edilemez."

Şimdi karşı taraf vekili özetle cezai şartla kira alacağı istenemez demiş fakat aynı zamanda sözleşmedeki cezanın cezai şart değil gecikme cezası olduğunu söylemiş. Bu halde gecikme cezası ile kira alacağının birlikte istenebileceği anlamı çıkıyor.

Bizde sözleşmeyi feshetmedik zaten ve feshe bağlı cezai şartı değil gecikme cezası talep ettik. Şimdi benim sorum Cezai şartla birlikte kira alacağı talep edilemezse de gecikme cezası ile birlikte kira alacağı talep edilebilir mi? bu talep usul ve yasaya ve Yargıtay kararlarına uygun mu? Bu yönde bir yargıtay kararı gösteren olursa çok sevinirim. Şimdiden teşekkürler..

Sayın preator07,

Alıntı: Yazan preator07 ...Sözleşmeye göre müteahhit inşaatı zamanında bitiremezse daire başına her ay 250 Euro ödeyecektir....Biz de sözleşmedeki bu maddeye dayanarak inşaatın gecikmesinden dolayı gecikme tazminatı ve ayrıca eğer daireler zamanında bitirilseydi kira geliri elde edileceğinden yoksun kalınan bu kira gelirini talep ederek alacak davası açtık...

Arsa sahibi, BK m.106/2'den (TBK m.125/1-126) mütevellit (bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir) müteahhitten gecikme tazminatını talep hakkını haizdir. Başka bir deyişle; arsa sahibinin gecikme tazminatı talep hakkı kanundan kaynaklı olduğundan; sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmış olup olmamasına bakılmaz.

KKİS'de, bu gecikme tazminatı:
* sözleşmede kararlaştırılmayan hallerde: aylık rayiç kira geliri bulunup gecikilen zaman süresine uygulanması şeklinde hesaplanır.

** sizin sözleşmenizde belirlenen "gecikme halinde ödenecek her ay 250 Euro" da (yargıtayca) sözleşmede kararlaştırılmış olan "maktu gecikme tazminatı" olarak kabul edilmektedir*. Burada tarafların, tazminatın hesaplanmasında kolaylık sağlamak amacıyla götürü bir tazminat bedeli belirledikleri kabul edilmektedir.

* Her somut olay kendi şartları içerisinde değerlendirilerek; kararlaştırılanın cezai şart mı gecikme tazminatı (götürü tazminat) mı olduğu belirlenir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (konu, şu anda 23. Hukuk Dairesinin görevindedir) önceki kararlarında, gecikilen süre boyunca, sözleşmede kararlaştırılan işbu "maktu gecikme tazminatı"na bağlı kalınarak hesaplama yapılması gerektiğini içtihat etmekte idi ise de; son yıllarda, gecikme süresinin ne kadar olduğuna bakılmadan müteahhidin, tüm gecikme süresi boyunca, bu maktu belirlenen gecikme tazminatıyla bağlı tutulması TMK m.2'ye aykırıdır deyip bu uygulamadan vazgeçmiştir. Bu ahvalde de bazı kriterler belirlenmiştir:

"...Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu şekilde kabul edildikten sonra, maktu gecikme tazminatının ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, sözleşmede öngörülen tazminat miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler, fiyat artışları, rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödemeye devam edilmesi halinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da gözönünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktu tazminat ile rayiçlere göre belirlenecek gecikme tazminatı arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmelidir. Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyoekonomik koşulları da dikkate alınmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılan tazminat yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişilere hesaplattırılması gerekir... (Yarg. 15 HD, 01.04.2010 T., E: 2009/7351, K: 2010/1885)."**

** Bu yola gidilmesinin sebebinin cezai şartın tenkisine benzer bir durum oluşturmaya çalışılması çabası olduğu kanaatindeyim.

Bu çerçevede sizin "gecikme tazminatı+yoksun kalınan kira geliri" isteminizde; yukarıdaki kararda kırmızı ile belirlediğim kısımlar çerçevesinde hesap yapılacaktır.

Saygılar...

YHGK
Esas : 2008/15-172
Karar : 2008/163
Tarih : 27.02.2008
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Seçimlik Hak )
ARSA SAHİBİNİN HAKLARI ( Seçimlik Hak - Müsbet Zarar )
MÜSBET ZARAR ( Arsa Sahibine Teslim Edilmeyen Villa )
SEÇİMLİK HAK ( Arsa Sahibine Teslim Edilmeyen Villa
BK.106, 355
Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkin davada:

Davacı arsa sahibine düşen üç adet dubleksin ikisi bilirkişi tespitlerine göre kısmen yapılmış; diğeri ise hiç yapılmamıştır.

Davacı vekilinin aşamalarda verdiği 16.05.2005, 06.07.2005, 31.05.2005 tarihli dilekçeleri ve 30.05.2005 tarihli keşifteki beyanına göre, davacı yanca 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106/2. maddesi anlamında seçimlik hak kullanılarak tazminat istenmiş; sözleşmeye konu üç dubleksin bitim tarihindeki rayiç bedelinin yani müspet zararının talep edilmiş olmasına göre,talep gibi 40 milyar lira tazminatın ödenmesi yönündeki direnme usul ve yasaya uygundur.fk
DAVA VE KARAR:
Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;

Edremit Asliye 1.Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 17.02.2006 gün ve 2004/102-2006/47 sayılı

kararın incelenmesi davacı vekili ve davalı Talip Mollahasanoğlu vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 15.Hukuk Dairesinin 02.07.2007 gün ve 2006/1902-2007/4485 sayılı ilamı ile;

(“...Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

Mahkemece, taleple bağlı kalınarak, anılan miktara dayalı Talip yönünden hükmolunmuş, davalı şirket yönünden de dava reddedilmiş, karar davacı ile davalı Talip Mollahasanoğlu tarafından temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının tüm, davalının ise aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2-Davada 40 milyar TL zararın tahsili talep edilmiştir. Mahkemece, bu zararın hangi alacak kalemlerinden ibaret olduğu davacıya açıklattırılmamıştır.
Bu itibarla, 40 milyar TL zararın hangi kalem alacağa ilişkin olduğu davacıya açıklattırılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir...”) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
YARGITAY HUKUK GENEL KURULU KARARI:
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

Arsa sahibi sıfatıyla davacı ve davalılardan Kurban İnşaat temsilcisi Sabahattin Kurban (kendi adına) ile davalı/yüklenici Talip Mollahasanoğlu arasında Edremit 1.Noterliğinin 11.01.1996 tarih ve 685 yevmiye numaralı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” düzenlenmiştir.

Davacıya düşen üç adet dubleksin ikisi bilirkişi tespitlerine göre kısmen yapılmış; diğeri ise hiç yapılmamıştır.

Davacı taleplerini aşağıya alındığı şekilde değişik şekillerde açıklamış, son olarak müspet zarar istediklerini beyan etmiştir. Davalı yan beyan değişikliklerinin çok sayıda ıslah niteliğinde olup, dinlenemeyeceğini bildirmiş; mahkemece 40.000.00 YTL üzerinden dava kabul edilmiştir.

Özel Daire kararı “40 milyar TL zararın hangi kalem alacağa ilişkin olduğu davacıya açıklattırılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi” noktasından bozmuş ; mahkemece verilen direnme kararı davacı vekili ve davalı Talip Mollahasanoğlu tarafından temyiz edilmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacının zararının hangi kalem alacağa ilişkin olduğunun mahkemece belirlenip belirlenmediği noktasında toplanmaktadır.

1-Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden;

Davacı/arsa sahibi vekili dava dilekçesinde davasını, tespit dosyasında belirlenen alacak kalemlerine dayandırmış; kalem kalem açıklama yapmadan 40.000,00 YTL tazminat istemiştir.

Yargılama aşamasında çelişkili beyanlarda bulunulması üzerine;

mahkemece, davacı tarafa, taleplerini açıklamak ve 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106.maddesinin 2.fıkrası gereğince seçimlik haklarını bildirmek üzere tanınan olanak çerçevesinde davacı vekili aşamalarda verdiği 16.05.2005, 06.07.2005, 31.05.2005 tarihli dilekçeleri ve 30.05.2005 tarihli keşifteki beyanında seçimlik hakkını kullanarak tazminat istemiş; sözleşmeye konu üç dubleksin bitim tarihindeki rayiç bedelini yani müspet zararını talep ettiklerini bildirmiştir.

Mahkemece;
“ Davacı vekili her ne kadar yargılama sırasındaki mahkememize sunduğu yazılı beyanları ile zaman zaman birbiriyle çelişkili açıklamalarda bulunmuş ise de, en son keşifteki beyanları ve tüm dosya kapsamı göz önüne alınarak davacı vekilinin BK. 106 maddesindeki seçimlik haklarından tazminat hakkını kullanmak istediği ve sözleşme gereğince sözleşme şartlarına göre kendilerine verilmesi gereken 3 adet villanın, davalıların dosyamız içersinde bulunan 2002/724 E numaralı dava dosyasındaki villaları vermeyi vaat ettikleri tarih olan 01.02.2004 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte kendilerine verilmesini istediği, vicdani kanaatine varılmış olup ” saptamasıyla
işin esası incelenerek sonuçta;
Kurban İnşaata karşı açılan davanın sıfat yokluğu nedeni ile reddine, Talip Mollahasanoğlu’na karşı açılan davanın kabulü ile, 40.000 YTL’nin 01.02.2004 tarihinden itibaren işleyecek Merkez Bankasının kısa vadeli kredilere uyguladığı reeskont faizi ile birlikte davalı Talip Mollahasanoğlu’ndan alınarak davacıya verilmesine, Davacının fazlaya dair talep ve davasının reddine ” karar vermiş;

kararın bozulması üzerine de
“..yargılama sürecinde davacının tazminat davasının neye ilişkin olduğu hususunda davacıya dava dilekçesi açıklattırılmış olup, davacının dosyamız içersinde bulunan 16.05.2005 ve yine 06.07.2005 hakim havale tarihli dilekçesinde ve mahkememiz tarafından mahallinde yapılan 30.05.2005 tarihli keşifte de yine davacı vekilinin imzası ile tasdik ettiği açıklayıcı beyanları ile davanın BK. 106. maddesinde öngörülen seçimlik haklardan sözleşme gereği kendilerine teslim edilmesi gereken 3 adet dubleks villanın bitirilmesi gerektiği tarihteki rayiç bedellerini talep ettiği anlaşılmış olup, esasen daha önce mahkememiz tarafından verilen kararın ikinci sahifesinin son paragrafında da bu husus “ Davacı vekili her ne kadar yargılama sırasındaki mahkememize sunduğu yazılı beyanları ile zaman zaman birbiriyle çelişkili beyanlarda bulunmuş ise de en son keşifteki beyanları ve tüm dosya kapsamı göz önüne alınarak davacı vekilinin BK. 106.maddesindeki seçimlik haklarından tazminat hakkını kullanmak istediği ve sözleşme gereğince sözleşme şartlarına göre kendilerine verilmesi gereken 3 adet villanın, davalıların dosyamız içersinde bulunan 2002/724 E numaralı dava dosyasındaki villaları vermeyi vaat ettikleri tarih olan 01.02.2004 tarihinden itibaren işleyecek reoskont faizi ile birlikte kendilerine verilmesini istediği vicdani kanaatine varılmış olup,” diyerek;
Davacının tazminat talebinin BK.106 maddesindeki seçimlik haklarından 3 adet villanın değerine ilişkin olduğu hususuna değinilmiştir. Davacı vekilinin 16.05.2005 ve 07.05.2005 hakim havale tarihli yazılı beyanları ve keşifteki ayrıntılı beyanları dikkate alındığında davacı vekilinin tazminat talebinin sözleşme gereğince kendilerine verilmesi gereken 3 adet villanın bitirilmesi gerektiği tarihteki değerinin talep edildiği ve bu hususta da davacıya açıklattırıldığı anlaşılmakla mahkememiz tarafından verilen önceki kararda direnilmesi gerekmiştir.” Gerekçesiyle
önceki kararında direnmiştir.

Direnme kararında yer alan bu gerekçelere ve özellikle davacı vekilinin aşamalarda verdiği 16.05.2005, 06.07.2005, 31.05.2005 tarihli dilekçeleri ve 30.05.2005 tarihli keşifteki beyanına göre davacı yanca 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 106/2. maddesi anlamında seçimlik hak kullanılarak tazminat istenmiş; sözleşmeye konu üç dubleksin bitim tarihindeki rayiç bedelinin yani müspet zararının talep edilmiş olmasına göre, direnme usul ve yasaya uygundur.

Ne var ki, davalı tarafın işin esasına yönelik temyiz itirazları incelenmediğinden, bu inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Dairesine gönderilmesi gerekir.

2-Davacı vekilinin temyizine gelince;

Davacı tarafın temyiz istemi daha önce Özel Dairece incelenip, reddedildiğinden davacı yönünden hüküm kesinleşmiş olmakla direnmeyi temyizde hukuki yararı bulunmadığından temyiz isteminin reddi gerekir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davalı vekilinin esasa yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 15.Hukuk Dairesine ( GÖNDERİLMESİNE ),

2- Davacı vekilinin temyiz isteminin hakkındaki hüküm kesinleştiğinden hukuki yarar yokluğundan ( REDDİNE ), oybirliği ile karar verildi.
YHGK 27.02.2008 - K.2008/163
____________ oOo ____________

Y15HD
Esas : 2001/2475
Karar : 2001/5045
Tarih : 07.11.2001
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAZMİNAT TALEBİ
SÖZLEŞMEDE ÖNGÖRÜLEN CEZAİ ŞARTI AŞAN ZARARLARIN DA TALEP EDİLEBİLECEĞİ
BK.101, 159
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca zamanında teslim edilmeyen daireler için kira kaybı talebine ilişkindir. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre geç teslim halinde her daire için aylık 3.000.000 lira ceza ödenecektir. Bu düzenleme cezai şart hükmündedir. Sözleşmede öngörülen cezayı aşan zararlar da talep edilebilir. Bu nedenle dairelerin rayiç bedelleri bilirkişi marifetiyle tespit edilmeli ve cezayı aşan zarar da hüküm altına alınmalıdır. Yerel mahkemenin sözleşmede öngörülen ceza üzerinden karar tesis etmesi hatalıdır.
DAVA VE KARAR:
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ KARARI:
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına
göre tarafların aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2- Davacı arsa sahipleri davalı yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tarihte yapımını üstlendiği inşaatı teslim etmediğini ileri sürerek her bir dairenin geç tesliminden dolayı günün rayiçlerine uygun kira bedeli toplamı 1.440.000.000 TL.nın davalıdan tahsilini istemişler, mahkemece alınan bilirkişi raporuna dayalı olarak sözleşmenin 11. maddesine göre 4 daire için 12 aylık gecikme karşılığı aylık 3.000.000 TL.dan 144.000.000 TL.nın tahsiline karar verilmiştir.

Yanlar arasındaki sözleşmenin 11. maddesinde inşaatın geç teslim edilmesi halinde her bir daire başına aylık 3.000.000 TL gecikme cezası ödeneceği yazılı olup, kararlaştırılan bu miktar ceza-i şart hükmündedir. Davacılar BK. 159/2 maddesi uyarınca sözleşmede öngörülen cezayı aşan zararlarını talep edebileceklerinden bağımsız bölümlerin belirlenen tarihler arasındaki rayiç kira bedelinin bilirkişi incelemesi ile saptanması ve cezayı aşan zararın da hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

3- Muaccel bir alacağın borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. ( BK. m. 101 ) Dava açılmazdan evvel borçluya bir ihtar çekilmemiş ya da bu konuda bir icra takibi yapılmamışsa o takdirde temerrüt faizine dava tarihinden itibaren hükmedilir. Somut olayda eksik işler bedeli yönünden temerrüt oluşmadığından dava tarihi yerine 30.7.1995 tarihinden itibaren faiz yürütülmesi doğru olmadığı gibi gecikme tazminatı yönünden 12.8.1997 tarihli davacılar tarafından keşide olunan ihtarın davalıya tebliğ tarihi araştırılıp ihtarla tanının süre de nazara alınarak tesbit edilecek temerrüt tarihinden itibaren faize hükmedilmesi gerekirken faizin 30.7.1997 tarihinden başlatılmış olması da usul ve yasaya aykırı görülmüştür.
SONUÇ: Yukarda ( 1 ) bentte yazılı nedenlerle tarafların diğer temyiz itirazlarının ( REDDİNE ), hükmün ( 2 ) bentte açıklanan nedenlerle davacılar yararına,
( 3 ) bentte açıklanan nedenlerle de davalı yararına ( BOZULMASINA ), oybirliğiyle karar verildi.
Y15HD 07.11.2001 - K.2001/5045
____________ oOo ____________

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın preator07, Arsa sahibi, BK m.106/2'den (TBK m.125/1-126) mütevellit (bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir) müteahhitten gecikme tazminatını talep hakkını haizdir. Başka bir deyişle; arsa sahibinin gecikme tazminatı talep hakkı kanundan kaynaklı olduğundan; sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmış olup olmamasına bakılmaz. KKİS'de, bu gecikme tazminatı: * sözleşmede kararlaştırılmayan hallerde: aylık rayiç kira geliri bulunup gecikilen zaman süresine uygulanması şeklinde hesaplanır. ** sizin sözleşmenizde belirlenen "gecikme halinde ödenecek her ay 250 Euro" da (yargıtayca) sözleşmede kararlaştırılmış olan "maktu gecikme tazminatı" olarak kabul edilmektedir*. Burada tarafların, tazminatın hesaplanmasında kolaylık sağlamak amacıyla götürü bir tazminat bedeli belirledikleri kabul edilmektedir. * Her somut olay kendi şartları içerisinde değerlendirilerek; kararlaştırılanın cezai şart mı gecikme tazminatı (götürü tazminat) mı olduğu belirlenir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (konu, şu anda 23. Hukuk Dairesinin görevindedir) önceki kararlarında, gecikilen süre boyunca, sözleşmede kararlaştırılan işbu "maktu gecikme tazminatı"na bağlı kalınarak hesaplama yapılması gerektiğini içtihat etmekte idi ise de; son yıllarda, gecikme süresinin ne kadar olduğuna bakılmadan müteahhidin, tüm gecikme süresi boyunca, bu maktu belirlenen gecikme tazminatıyla bağlı tutulması TMK m.2'ye aykırıdır deyip bu uygulamadan vazgeçmiştir. Bu ahvalde de bazı kriterler belirlenmiştir: "...Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu şekilde kabul edildikten sonra, maktu gecikme tazminatının ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, sözleşmede öngörülen tazminat miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler, fiyat artışları, rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödemeye devam edilmesi halinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da gözönünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktu tazminat ile rayiçlere göre belirlenecek gecikme tazminatı arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmelidir. Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyoekonomik koşulları da dikkate alınmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılan tazminat yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişilere hesaplattırılması gerekir... (Yarg. 15 HD, 01.04.2010 T., E: 2009/7351, K: 2010/1885)."** ** Bu yola gidilmesinin sebebinin cezai şartın tenkisine benzer bir durum oluşturmaya çalışılması çabası olduğu kanaatindeyim. Bu çerçevede sizin "gecikme tazminatı+yoksun kalınan kira geliri" isteminizde; yukarıdaki kararda kırmızı ile belirlediğim kısımlar çerçevesinde hesap yapılacaktır. Saygılar...

Sayın Av. Nevra Öksüz,

Yukarıda paylaştığınız bilgilerden çok faydalandım. Zira benim de benzer bir davam var. Müvekkilim arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme halinde aylık kira bedeli 15.000 dolar olarak kararlaştırılmış, "gecikmenin 6 ayı geçmesi halinde iki misli olacaktır" denmiştir. Kararlaştırılan teslim tarihinin üzerinden 10 ay geçmiş. İnşaat dışarıdan bakınca tamamlanmış görünmekte ama içi yapılı değil, elektrik, su, iskan, çevre vb. eksikleri var.

Ben yükleniciye ihtarname gönderip eksiklikleri tamamlaması için süre vermeyi ve süre sonunda gecikme/kira alacağı için icra takibi yapmayı, eksik işler için tespit yaptırıp devamında dava açarak yüklenicinin inşaattan el çektirilmesini ve nama ifayı talep etmeyi düşünüyorum.

Ancak, Yargıtayın "gecikme tazminatı(kira bedeli) eksik işlerin tamamlanabileceği süre kadar istenebilir" yönündeki kararları beni epey tereddütte bıraktı. Özetini verdiğiniz kararın tam metnini de paylaşırsanız müteşekkir olacağım, zira arama motorları üzerinde kararı bulamadım.

Bir de size sorum olacak; sözleşmede maktu olarak belirlenmiş olması halinde)kira/gecikme alacağı için icra takibi yapmak mı, yoksa açılacak dava içinde talep etmek mi daha sağlıklı sonuç verir?
icra takibi yapmayı tercih ediyorum ama meblağ yüksek olduğu için itiraz halinde red ya da kısmi red ihtimalinden çekiniyorum

Teşekkür eder,
Saygılar sunarım...

Alıntı: Yazan Av.Nevra Öksüz Sayın preator07, Arsa sahibi, BK m.106/2'den (TBK m.125/1-126) mütevellit (bu mehil zarfında borç ifa edilmemiş bulunduğu surette alacaklı her zaman onun ifasını talep ve teahhür sebebi ile zarar ve ziyan davası ikame eylemek hakkını haizdir) müteahhitten gecikme tazminatını talep hakkını haizdir. Başka bir deyişle; arsa sahibinin gecikme tazminatı talep hakkı kanundan kaynaklı olduğundan; sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmış olup olmamasına bakılmaz. KKİS'de, bu gecikme tazminatı: * sözleşmede kararlaştırılmayan hallerde: aylık rayiç kira geliri bulunup gecikilen zaman süresine uygulanması şeklinde hesaplanır. ** sizin sözleşmenizde belirlenen "gecikme halinde ödenecek her ay 250 Euro" da (yargıtayca) sözleşmede kararlaştırılmış olan "maktu gecikme tazminatı" olarak kabul edilmektedir*. Burada tarafların, tazminatın hesaplanmasında kolaylık sağlamak amacıyla götürü bir tazminat bedeli belirledikleri kabul edilmektedir. * Her somut olay kendi şartları içerisinde değerlendirilerek; kararlaştırılanın cezai şart mı gecikme tazminatı (götürü tazminat) mı olduğu belirlenir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (konu, şu anda 23. Hukuk Dairesinin görevindedir) önceki kararlarında, gecikilen süre boyunca, sözleşmede kararlaştırılan işbu "maktu gecikme tazminatı"na bağlı kalınarak hesaplama yapılması gerektiğini içtihat etmekte idi ise de; son yıllarda, gecikme süresinin ne kadar olduğuna bakılmadan müteahhidin, tüm gecikme süresi boyunca, bu maktu belirlenen gecikme tazminatıyla bağlı tutulması TMK m.2'ye aykırıdır deyip bu uygulamadan vazgeçmiştir. Bu ahvalde de bazı kriterler belirlenmiştir: "...Kararlaştırılan tazminatın süresiz uygulanamayacağı bu şekilde kabul edildikten sonra, maktu gecikme tazminatının ne kadar süreyle tarafları bağlayacağı konusuna gelince; bu süre sözleşmedeki teslim süresi, gecikilen sürenin uzunluğu, sözleşmede öngörülen tazminat miktarı, geçen süre içinde gerçekleşen enflasyon, döviz fiyatları ve faiz oranlarındaki artış ve eksilişler, fiyat artışları, rayiçlere göre istenebilecek miktar ile maktu tazminatın ödemeye devam edilmesi halinde arsa sahibinin elde edeceği miktarlar da gözönünde tutulmak suretiyle bu hususta bilirkişi görüşünden de yararlanılarak sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktu tazminat ile rayiçlere göre belirlenecek gecikme tazminatı arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmelidir. Hakim tarafından belirlenen makul süreden sonraki gecikme tazminatı miktarının da; taşınmazın mevkii, konumu, ülkenin ve inşaatın yapıldığı yerin sosyoekonomik koşulları da dikkate alınmak suretiyle ve sözleşmede kararlaştırılan tazminat yokmuş gibi gecikme tazminatının en az mahalli piyasa rayiçlerine göre mahrum kalınan kira bedeli kadar olacağı ilkesine göre bilirkişilere hesaplattırılması gerekir... (Yarg. 15 HD, 01.04.2010 T., E: 2009/7351, K: 2010/1885)."** ** Bu yola gidilmesinin sebebinin cezai şartın tenkisine benzer bir durum oluşturmaya çalışılması çabası olduğu kanaatindeyim. Bu çerçevede sizin "gecikme tazminatı+yoksun kalınan kira geliri" isteminizde; yukarıdaki kararda kırmızı ile belirlediğim kısımlar çerçevesinde hesap yapılacaktır. Saygılar...

Evvelâ teşekkürler,
Yanı sıra, şu cümleleri tam anlayamadım,( sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktu tazminat ile rayiçlere göre belirlenecek gecikme tazminatı arasında en az bir misli fark (?) bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmelidir).
Burada, Yüksek Yargıtay, kendisi müddet ve miktar ve fark tayin ederek düzenleme yapmaktadır, gibi geliyor bana. Her bilirkişi, bunları nasıl bilebilir; mutlaka, bu görüş üzerine rapor kurmalıdırlar, yosa, dosya, bir daha git gel olur.
Dahası, Bu işlere artık Yüksek 15. HD' si bakmayacak mı?
Ve bir de anılan kararın tam metnini de mümkünse, lütfedermisiniz.

KKİS' leriyle ilgilenenlere çok yararlı bir çalışma yapmışsınız. Saygılarımla...

Sayın sirya,

Alıntı: Yazan sirya ...Özetini verdiğiniz kararın tam metnini de paylaşırsanız müteşekkir olacağım, zira arama motorları üzerinde kararı bulamadım.

Kararın tamamını şerhlere ekledim, inceleyebilirsiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14084

Alıntı: Yazan sirya ...Bir de size sorum olacak; (sözleşmede maktu olarak belirlenmiş olması halinde)kira/gecikme alacağı için icra takibi yapmak mı, yoksa açılacak dava içinde talep etmek mi daha sağlıklı sonuç verir? icra takibi yapmayı tercih ediyorum ama meblağ yüksek olduğu için itiraz halinde red ya da kısmi red ihtimalinden çekiniyorum...

Gecikme tazminatı konusunda icra takibi yapmak veya dava ikame etmek tamamen sizin tercihinizdir. İcra takibi konusunda red veya kısmen red durumundan mütevellit çekinceniz olduğunu belirtmiş iseniz de; takdir edersiniz ki dava ikame ettiğiniz ahvalde de red veya kısmen red ihtimali vardır

Her somut olay, kendi şartları içinde değerlendirilir ve somut olaya hâkim olan kişi sizsiniz (sözleşme sizde; somut vakıanın gelişimi ayrıntıları tarafınızca bilinmekte); anlatımınız çerçevesinde (ve vakıf olmadığım için konuyu etkileyecek diğer tüm noktaları yok sayarak) siz ne yapardınız diye soruyor iseniz: Eksik ve kusurlu işler bedeli konusunda delil tespiti talep eder*; (müvekkilin fazlaya dair haklarını mahfuz tutarak) sunulan bilirkişi raporunda belirlenen eksik ve kusurlu işler bedeli+gecikilen dönem için gecikme tazminatı talepli dava ikame edip dava açarken de henüz müteahhide devri yapılmamış veya devri yapılmış ve fakat hâlen müteahhitte olan (işin bedeli karşılığı kararlaştırılan) bağımsız bölümler var ise bunlar için de tedbir talep ederdim.

* Anladığım kadarıyla sözleşme ile belirlenmiş bir kesin süre var zaten? Bu ahvalde ihtarname göndermek çok elzem değil ise de (belirlenen bir tarih olmasına rağmen müteahhide süre verme konusu sözleşmeyi feshedecekseniz önem arz eder); ihtarname göndermekte kararlı iseniz: eksik ve kusurlu işler bedeli ve işbu işlerin ne kadarlık sürede tamamlanabileceği ile ilgili delil tespiti talep edip; göndereceğiniz ihtarnamede yükleniciye bilirkişice belirlenen bu süreyi vermenizi, ihtarnamenizde sözleşmenin süresini gecikme tazminatı talep etmeksizin uzattığınız sonucu çıkarılabilecek ifadelere yer vermemenizi ve sözleşmeyi feshe dair herhangi bir ibare kullanmamanızı öneririm.

Saygılar...

Sayın OKYAY,

Alıntı: Yazan C_OKYAY ...Yanı sıra, şu cümleleri tam anlayamadım,( sözleşmedeki miktarın en az 1 yıl süreyle mutlak bağlayıcı olacağı ve maktu tazminat ile rayiçlere göre belirlenecek gecikme tazminatı arasında en az bir misli fark (?) bulunması gerektiği de dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde hakim tarafından takdir edilmelidir).

Bildiğiniz üzere 15 HD, (her somut olayın kendi içindeki şartları mahfuz kalmak üzere) taraflarca sözleşmede belirlenen maktu gecikme tazminatının tarafları bağlayıcılığı ile ilgili yüklenici ve arsa sahibi açısından ayrı ayrı değerlendirmeyi havi Yargıtay HGK'nun 09.10.1991 T., 1991/15-340 E., 1991/467 K. sayılı kararındaki:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=12302
açıklamaları ve saptanan ilkeleri kabul etmekteydi.

Bu kararda yapılan değerlendirmede:
* arsa sahibi açısından BK m.44 (TBK m.52) değerlendirmesine yer verilmiştir. Daha sonraki birçok yargıtay kararında da arsa sahibinin, işin tamamlanması konusunda uzun süre sessiz kalmasının hakkın kötüye kullanılması çerçevesinde ortak kusur olarak kabul edilip edilemeyeceği ve gecikme tazminatından indirime sebep olması gerekip gerekmeyeceği değerlendirilmiştir.

** müteahhit açısından ahde vefa çerçevesinde değerlendirme yapılıp müteahhidin doğruluk ve dürüstlük kuralları çerçevesinde geciktiği süre boyunca (eser sözleşmesinde yüklenicinin özen borcu olduğu da gözetilerek) gecikme tazminatı ödemesi gerektiği saptanmış; lakin ahde vefaya sıkı sıkıya bağlı kalınması halinde müteahhide yüklenecek sorumluluğun TMK m.2'ye aykırılık teşkil edip etmeyeceği de tartışılarak bazı kriterlerden bahsedilmiştir.

Bildiğim kadarıyla siz de KKİS davaları ile ilgilenmektesiniz. Bu ahvalde takdir edersiniz ki KKİS davalarında her olay, nev'i şahsına münhasır sonuçlar doğurur. Konumuzla sınırlı olarak; bazen sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatının gecikme süresine uygulanması müteahhide haksızlık doğurabildiği gibi bazen de arsa sahibinin haklarını halele uğratır. Yargıtay 15 HD de son zamanlarda (kendince, ki bence de geliştirilebilir ve fakat güzel bir yere varmışlar) hak ve nesafet ilkeleri çerçevesinde, iki tarafın haklarını dengelemek adına yukarıdaki kararda yer alan çözümü geliştirmiş...

En az 1 yıl süre ile mutlak bağlayıcılık konusu: Yargıtay, sözleşmede kararlaştırılan maktu gecikme tazminatının, kararda belirtilen kriterler değerlendirilerek** gecikme tazminatının uygulanacağı dönemden başlamak üzere en az 1 yıl tarafları bağlayıcı olacağını söylüyor. Başka bir deyişle kriterleri gerçekleştiğinde bu 1 yılı; maktu gecikme tazminatının uygulanması gereken makul süre olarak belirliyor. Örneğin: Taraflar, KKİS'de 10.000 TL aylık kira tazminatı (maktu gecikme tazminatı) kararlaştırmış olsunlar. Müteahhit, 18.05.2011'de temerrüde düştü ve arsa sahibinin 18.05.2011'den itibaren gecikme tazminatı talep hakkı doğdu diyelim. Dava da 18.11.2012'de ikame edilsin. Yargıtay 15 HD (belirttiği kriterler değerlendirilerek, kriterlerine uygunsa), kararlaştırılan aylık 10.000 TL maktu gecikme tazminatının (en az) 18.05.2011-18.05.2012 arasında tarafları bağlayıcı olduğunu söylüyor. 18.05.2012-18.11.2012 arasındaki hesaplamada ise; belirlediği diğer kriterlerin de değerlendirileceğini ve buna göre maktu gecikme tazminatı esas alınabileceği gibi; kriterleri gerçekleşmişse aylık rayiç kira geliri bulunup bu kalan 6 aya (taraflarca kararlaştırılan maktu gecikme tazminatının değil) bu rayicin uygulanması gerektiğini söylüyor.

Maktu tazminat ile rayiçlere göre belirlenecek gecikme tazminatı arasında en az bir misli fark bulunması gerektiği konusu:
Yargıtayın müdahalesinin birincil sebebinin: uzun süreli gecikme hallerinde yükleniciyi, zamanında ifaya zorlama amaçlı gecikme tazminatı koşulunun bağlayıcılığının kalmayacağı ve bu sebeple eski sözleşmelerde hakkaniyeti gerçekleştirmenin amaçlandığı; yüklenici açısından ise çok fahiş miktarlarda gecikme tazminatı miktarlarının çıkması halinde hakkaniyet ve iyiniyet kurallarına aykırı olarak arsa sahibi lehine sonuçlar doğmasının önlenmeye çalışılması olduğu söyleniyor. Bu durumda da hakim tarafından taraflarca belirlenen maktu tazminat miktarının ne kadarlık süre için uygulanacağı takdir edilirken:
tarafların kararlaştırdığı maktu gecikme tazminatı miktarı ile bilirkişice belirlenecek rayiç kira bedeli gecikme tazminatı miktarının da belirtilen şekilde kıyaslanması gerektiği kabul ediliyor.


** Tabii her somut olayın kendi şartlarına göre değerlendirileceğini gözardı etmemek gerekir.

Alıntı: Yazan C_OKYAY ...Bu işlere artık Yüksek 15. HD' si bakmayacak mı?...

Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2012 tarih, 2012/1 sayılı kararı ile:
http://www.yargitay.gov.tr/belgeler/...ayIsbolumu.pdf

"Arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar"ın temyizen incelenmesi; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin görev alanına dahil edilmiştir.

Alıntı: Yazan C_OKYAY ...Ve bir de anılan kararın tam metnini de mümkünse, lütfedermisiniz...

Tam metni şerhlere ekledim, inceleyebilirsiniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14084

Saygılar...

Kıymetli zaman ve emekleriniz için teşekkür ederim.

** Bu yola gidilmesinin sebebinin cezai şartın tenkisine benzer bir durum oluşturmaya çalışılması çabası olduğu kanaatindeyim** demektesiniz, bence de doğrudur.

Şu da var ki, amaç, müteahhidin ekonomik yıkımını istememekle birlikte sözleşmeye şöyle de bir madde konulabilir;
Madde ( )- İş bu sözleşme kesin vadeli olup, müteahhidin temerrüdü hâlinde, arsa sahibi, teslim tarihinde cezai şart talep hakkını saklı tutmasa dahi, müteaahhit, hem cezai şarttan hem de gecikme tazminatından birlikte sorumludur.( Pr.Dr.Hâluk Tandoğan ve Alman Hukukçu ,Gauch).
Saygılarımla.

Sayın OKYAY,

Alıntı: Yazan C_OKYAY Kıymetli zaman ve emekleriniz için teşekkür ederim. ** Bu yola gidilmesinin sebebinin cezai şartın tenkisine benzer bir durum oluşturmaya çalışılması çabası olduğu kanaatindeyim** demektesiniz, bence de doğrudur. Şu da var ki, amaç, müteahhidin ekonomik yıkımını istememekle birlikte sözleşmeye şöyle de bir madde konulabilir; Madde ( )- İş bu sözleşme kesin vadeli olup, müteahhidin temerrüdü hâlinde, arsa sahibi, teslim tarihinde cezai şart talep hakkını saklı tutmasa dahi, müteaahhit, hem cezai şarttan hem de gecikme tazminatından birlikte sorumludur.( Pr.Dr.Hâluk Tandoğan ve Alman Hukukçu ,Gauch). Saygılarımla.

Estağfirullah, ben teşekkür ederim...

Kararlar incelendiğinde Yargıtayın aslında hem müteahhidi hem de arsa sahibini hakkaniyet ilkeleri çerçevesinde dengede tutmaya çalıştığı anlaşılıyor. Kararlar, müteahhit açısından değil de arsa sahipleri açısından değerlendirilince de; uzun süreli sözleşmelerde uzun süreli gecikmeler için arsa sahiplerinin hakkını koruma çabasının öne geçtiği görülüyor. Yani korunmak istenen -tek başına- müteahhidin mahvının önüne geçmek değil, denge kurmak; hatta uzun süreli sözleşmelerde paranın değerindeki kayıp sebebiyle arsa sahibini korumak biraz baskın bir şekilde, diyebiliriz.

Sözleşmeye madde ekleme açısından getirdiğiniz öneri elbette ki yerinde, benim bu konudaki düşüncem ise: kişilerin, sözleşme yapacaklarında, her zaman, bir avukatla beraber hareket etmeleri gerektiği yönünde...

Şerhlere başkaca benzer kararlar da ekledim; incelemek isterseniz:
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14085
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14086
http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14087

Teşekkürler,

Saygılar...