Müteahhid sözleşme konusu daireler için eksikleri tamamlamadan pay devri için tapu iptal ve tescil davası açabilir mi?

Saygıdeğer Meslektaşlarım;


Arsa sahibi olan bir müvekkilimiz Müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalıyor. Müteahhit sözleşme konusu daireleri sözleşmeye uygun olarak yapmıyor. Bu sürede taraflar arasında karşılıklı davalar açılıyor.


Önce arsa sahibi müvekkil dairelerdeki eksikleri sebebi ile bu eksiklerin tespiti ve alacak davası açıyor.


Bu dava henüz sonuçlanmadan Müteahhit arsa payının devri için mal sahibine dava açıyor. Müvekkilimiz davaya verdiği cevapta eksiklikler giderildiği taktirde taşınmazın tapu devrini yapacağını belirtiyor. Bu arada pay devri yapılmayan dükkanın kira gelirini müteahhit alıyor ve bu sebeple pay devri olmamasına rağmen müteahhidin herhangi bir zararı doğmuyor.

Bu davalarken sürerken açılan tapu iptal tescil davasında mal sahibi geç teslimattan dolayı sözleşme uyarınca ifaya ekli cezai şart ile beraber ödenmeyen kira yardımının da tahsili için dava açıyor.


Şimdi sizlerin görüşünü almak istediğim husus şudur.


1- Sözleşme konusu inşaattaki eksikliklere dayalı olarak açılan tazminat davası bitmeden müteahhit pay devri için tapu iptal tescil davası açabilir mi?


2- Pay devrini sağlamak için bilindiği üzere müteahhidin öncelikle ihtarname çekerek arsa sahibini temerrüde düşürmesi gerekiyor. Somut olayda müteahhidin müvekkilimize ihtar çektiği zamanda inşaattaki eksiklikler henüz bitmemiş durumda. Müteahhit açtığı davada bu ihtarnameye dayanabilir mi?


Açılan davalar sürecinde sözleşme konusu inşaattaki eksikliklere dayalı olarak açılan tazminat davası müvekkilimiz lehine bitiyor. Ancak geç teslimden dolayı talep edilen ifaya ekli cezai şart ve ödenmeyen kira yardımına ilişkin dava halen derdest.


Özet olarak ifaya ekli cezai şart ve ödenmeyen kira yardımı için açılan dava ile müteahhidin açtığı tapu iptal tescil davası aynı mahkemede görülüyor. Her ikisi de şu an karar aşamasında.


Benim görüşüme göre müteahhittin tapu iptal tescil davasında; müteahhidin dayandığı ihtar ile temerrüt oluşmadığından ayrıca davanın açıldığı tarihte henüz inşaattaki eksikleri giderilmediğinden dolayı davanın reddi gerekir.


Müvekkilimiz gayrimenkulü müteahhide devretmekten kaçmıyor ama dava süresince eder ise gayrimenkulün üzerinden çok yüksek miktarda vekalet ücreti ve harç ödemek durumunda kalacak.


Bu konudaki görüşlerinizi sorar ve şimdiden değerli katkılarını sunan tüm meslektaşlarıma teşekkür eder saygılarımı sunarım.

Sayın msener,
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, bedel konusunda kademeli ferağ kararlaştırılmışsa ve arsa sahibi bu yükümünü yerine getirmiyorsa elbette müteahhidin, arsa sahibine karşı dava açmak hakkı vardır. Fakat burada değerlendirilmeye tâbi tutulacak olan husus müteahhidin, kademeli ferağa hak kazanıp kazanmadığı; başka bir deyişle öncelikli edimini ifa edip etmediğidir. Müteahhit, KKİS ile yüklendiği edimi, sözleşme ile belirlenen sürelerde ifa etmemişse (TBK m.97) kademeli ferağdan da yararlanamayacaktır.