Ana Sayfa
Kavram Arama : THS Google   |   Forum İçi Arama  

Üye İsmi
Şifre

Meslektaşların Soruları Hukukçu meslektaşların hukuki nitelikte sorularını birbirlerine yöneltecekleri mesleki yardımlaşma forumu. SADECE hukuk fakültesi mezunları ile hukuk profesyonellerinin (bilirkişi, icra müdürü vb.) yazışmasına açıktır. [Yeni Soru Sorun]

Kooperatif, Arsa Sahipleri ve Kaçak Inşaat

Yanıt
Old 13-11-2006, 13:09   #1
Av.Aynur26

 
Varsayılan Kooperatif, Arsa Sahipleri ve Kaçak Inşaat

Arsa sahipleri ile kooperatif arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kooperatif inşaatı, ruhsat tarihinden iitibaren 3 yıl iiçinde tamamlayarak genel iskan alarak teslim edecektir.Bu süre içerisinde inşaat tamamlanamazsa sözleşmede belirtilen cezai şart ödenmek koşuluyla inşaat süresi 3 yıl daha uzatılacaktır.Kooperatif inşaata, inşaat ruhsatı almadan 1997 yılında başlamış ve kaçak olarak tamamlamıştır.Kooperatif 1999 Ağustos da meydana gelen deprem sonucu İmar mevzuatında yapılan değişikliğe göre binayı uygun hale getirmediğinden ruhsat alamamaktadır.Kooperatif arsa sahiplerine inşaatı tamamladığını ve dairelerini teslim almalarını şifai olarak söylemiş isede arsa sahipleri kaçak yapıyı teslim almamışlardır.Kaçak yapıda halen kooperatif üyeleri kendi dairelerinde oturmaktadırlar.Arsa sahiplerine verilecek daireler ise kooperatif tarafından 3. kişilere kiraya verilmiştir.
-Arsa sahiplerine verilecek dairelerin kooperatif tarafından 3. kişilere kiraya verilmesi karşısında arsa sahiplerinin ne gibi hakları vardır.
-Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kaçak yapı ile ilgili arsa sahiplerinin hakları nelerdir.
Bilgilerini paylaşan meslektaşlarıma teşekkür ederim.
Old 13-11-2006, 15:12   #2
Jeanne D'arc

 
Varsayılan

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde "yapının imar mevzuatına uygun olarak yapılması" şartı bulunmasına rağmen, müteahhit kooperatif bunu ihlal ederse; arsa sahipleri, bir ihtar ile sözleşmeyi fesh ettiğini müteahhite bildirmelidir. Bu halde arsa sahipleri, kooperatife ve (tapuları verildiyse bile) kooperatiften tapu devrini alan şahıslara (üyelere) karşı, tapu kaydının iptali ile arsa paylarının kendi adlarına tescili davası açmalıdır.

Yargıtay'ın bir kısım kararlarına göre; imar mevzuatına aykırı yapılan inşaat, hukuken korunabilecek bir değer değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olarak, bu şekilde ruhsatsız veya ruhsata aykırı bir inşaat yapılmış olması halinde; arsa sahipleri sözleşmenin feshi ile müteaahhit adına olan tapu kaydının iptali ve kendi adlarına tescili davası açmalıdırlar. Böyle bir davada
Alıntı:
mahkemece yapılacak şey; inşaatın tadilat projesi ile yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığının, işlem dosyasının belediyeden celbi suretiyle tespit edilmesi ve yasal hale getirilmesinin mümkün olması halinde, yasal yükümlülüğünü yerine getirmek için müteahhide yeterli süre verilmek ve yasal hale getirilmesi halinde, davacı arsa sahibine isteklerinin açıklattırılması suretiyle, bu istekler hakkında hüküm tesis etmektir.
Y.15. HD. 2001/1601-3598, 02.07.2001
Binanın tadilat projesi ile yasal hale getirilmesi imkanının bulunmaması halinde; binanın hukuken korunur değer olarak görülme imkanı bulunmadığından, kooperatif veya ondan devralan 3. şahıslar üzerindeki arsa payları iptal edilerek; arsa sahibi üzerine tescil edilmektedir. Bu durum sadece müteaahhitten pay iktisap edenler içindir, direkt olarak arsa sahibinden pay iktisabı ise korunuyor.
Alıntı:
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı binalar tadilat projeleri ile yasal hale getirilmedikçe, bu yerlerle ilgili olarak tescil, teslim, nefaset farkı ve zararların tazmini gibi talepler dinlenemez. Sadece sözleşmede öngörülen teslim zamanını geçen süre için kira bedelleri talep edilebilir.
Y.15 HD. 2001/1601-3598, 02.07.2001

Ancak Yargıtay diğer bir kısım kararlarında ise, böylesi bir durumda davacının önce bina için kal talebinde bulunması gerektiğini, ancak bundan sonradır ki tescil davası açabileceğine dair içtihatta bulunmuştur.
Alıntı:
İmar Kanunu'nun emredici hükümlerine aykırı biçimde inşa edilmiş, ruhsatsız bina veya ruhsatına aykırı bölüm ile ilgili yasaya aykırılık giderilmeden kal dışında, eksik veya fazla işler bedeli, tescil ya da hukuki yarar olsa bile mülkiyet tespiti istenemez. Yasaları uygulamakla görevli olan mahkemeler imar sucu işleyen yükleniciler ile onların bu eylemlerinden yararlanmaya kalkışan arsa sahiplerinin bu tür talepleri doğrultusunda karar veremezler. Yasal hale getirilmesi imkanı bulunmayan bina için davacı ancak yıkım talebinde bulunabilir.
YGK. 1999/15-653-965, 17.11.19999

Benzer vakıa nedeniyle, müteahhitten pay alan 11 müvekkilime karşın, arsa sahibi tarafından sadece sözleşmenin feshi ve tapu iptali davası açılmış ve K.çekmece Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından da kabul edilmiştir. Ben davaya ancak karardan sonra dahil oldum ve kararı ikinci kısımda belirttiğim kararlara dayanarak Mayıs 2005'de temyiz ettim. Sonuç ne olacak ben de çok merak ediyorum. Sanırım kısa bir müddet sonra gelir, bu foruma yazarım ve Yargıtay'ın en son uygulamasını da görmüş oluruz.

Saygılarımla.
Old 13-11-2006, 17:54   #3
ISIL YILMAZ

 
Varsayılan

Sn.Av.Aynur26,

Burada hiç ruhsat alınmamış bina, yani "kaçak yapı" durumu var. Dolayısıyla SN. Jeanne D'arc'ın alıntıladığı 1999 tarihli YGK kararı ikinci sorunuz bakımından tam sizin sizin işinize yarayacak bir karar.

Kooperatif, arsa sahiplerine verilecek daireleri kiraya vermek suretiyle gelir sağladığını belirtmişsiniz. Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yapı ruhsatı alma yükümü müteahhide ait ise arsa sahipleri bunun yerine getirilmemiş olması nedeniyle uğradıkları zararı talep edeceklerdir. Burada talep edilecek zararın menfi zarar mı müspet zarar mı olduğunu tespit gerekli kanımca.
Sn.D'arc'ın olayındaki davada sözleşmenin feshi istenmiş. Bu durumda menfi zararın talebi gündeme gelecektir ( sözleşmede fesih halinde müspet zararın dahi talep edilebileceği hususu düzenlenmemişse elbette).

Sizin durumunuzda yapılar ruhsatsız olarak bitirilmiş. Sözleşmenin feshi çok da anlamlı olmayabilir. İfadan vazgeçip kira kaybı talep edebileceğiniz kanısındayım.

Saygılar.
Old 17-11-2006, 21:14   #4
Av.Aynur26

 
Varsayılan

kooperatifin, arsa sahiplerine vereceği daireleri (inşaatın kaçak olması nedeniyle teslim gerçekleşemediğinden) 3.kişilere kiraya vermesi karşısında, arsa sahipleri ne yapabilir?
Old 17-11-2006, 23:12   #5
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

15.HD. yerleşen kararlarına göre, imara aykırı , ruhsatsız ve kaçak bina yapılması olayı kamu düzeni ile ilgili olup, arsa sahibi ancak sözleşmenin feshini ve yapının yıkılmasını isteyebilir. Mahrum kalınan kira bedeli de istenebilir. Yasaya aykırı bir eylemin yasallaştırılması anlamına geldiğinden başka bir talepte bulunamaz.

Açılan davada, binanın imara uygun hale getirilmesi imkanı bilirkişi raporu ile ortaya çıkarsa, hâkim aykırılığın giderilmesi için yükleniciye süre tanır.

Aykırılığın giderilmesi olanağı yoksa,yukarıdaki istem gibi karar verir. 3.kişiler iyiniyet savını ileriye süremezler.

Somut olayda; Yüklenici kooperatif, kiracı kişiler varsa 3.kişiler davalı gösterilerek
(Akdin feshi, yapının yıkım giderleri yükleniciden alınıp elde edilecek malzeme yükleniciye verilmek suretiyle kal’i , gecikme nedeniyle mahrum kalınan şu kadar kira bedeli ile , 3 kişilerden elde edilen şu kadar kira bedelinin yükleniciden tahsili , yüklenici adına tapudan pay verilmiş ise, tapu kaydının iptali ile tescili ....) talepli dava açılmalı .Yıkım talebi kiracılara karşı da etkin olacağından, başkaca bir talebe gerek yoktur . Diye düşünüyorum.

Saygılarımla.


T.C.

YARGITAY

15. HUKUK DAİRESİ

E. 2001/4201

K. 2001/5806



1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, tarafların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

2- Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre süresinde tamamlanmayan inşaatın eksik işler bedeli ile kira tazminatı istemine ilişkin olup mahkemece ortak yerlerdeki eksiklerden davacılar payına isabet eden 838.235.294.- TL.'nin tahsiline, normal katlar imara aykırı olduğundan, eksik iş ve kira bedelleri istemlerinin reddine karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki 10.1.1997 tarihli sözleşmeye göre binanın, bir bodrum, bir zemin, dört normal ve bir çekme kattan ibaret yapılması kararlaştırılmış ise de, 14.5.1997 tarihli yapı ruhsatı 1 Bodrum + Zemin + 2 Normal Katlı olarak düzenlenmiş, inşaata 4 normal katlı şekilde devam edildiğinden, Belediyesince 18.8.1998 tarihli yapı tatil tutanağı düzenlenerek proje ve ruhsata aykırı inşaat faaliyeti durdurulmuştur. Yapıdaki 3 ve 4. normal katların kamu düzeninden olan imar mevzuatına aykırı olduğu açıktır. Kaçak kısımlar yasal hale getirilmediği sürece arsa sahipleri, ancak sözleşmenin feshini ve kaçak kısımların kal'ini isteyebilirler. Davacı arsa sahipleri, kaçak inşaattaki ortak alanlardan, bu bölümlerin yasallaştırılması anlamına gelecek şekilde eksik ve kusurlu işler bedelini isteyemezler. O halde, 838.235.294.- TL. istemin reddi yerine, kabulü doğru olmamıştır. Karar, bu nedenle davalı yüklenici yararına bozulmalıdır.

3- Davaya konu inşaatın 5.5.1998 tarihinde teslim edileceği konusunda bir uyuşmazlık yoktur. Dairemizin yerleşik uygulamasına göre, teslimde gecikme halinde yapının hukuki durumuna bakılmaksızın sözleşmeye dayanılarak gecikme tazminatı istenebileceği kabul edilmektedir. Davacıların kira tazminatı istemleri, bilirkişilerin mevcut görüşleri doğrultusunda değerlendirilmeli ve istemin bu bölümü hakkında sonucuna uygun bir karara varılmalıdır. Bu bölüm istemin reddi doğru olmadığından karar, bu nedenle de davacı arsa sahipleri yararına bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda ( 1. ) bentte yazılı nedenlerle tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, ( 2. ) bentte yazılı nedenlerle davalı, ( 3. ) bentte yazılı nedenlerle davacılar yararına kararın BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 13.12.2001 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Old 17-11-2006, 23:31   #6
Jeanne D'arc

 
Varsayılan

Sayın Aynur 26,
İllaki kira bedelleri yönünden soruyorsanız; asa sahipleri kaçak yapılan binayı kabul ve teslim alarak içinde otursalar veya kiraya verseler bile; bu hal, yukarıdaki açıklamaları (mevcut imkanları) değiştirmiyor. Benim yeraldığım davada arsa sahibi 7-8 yıldır içinde oturduğu halde, davayı açmıştı.

Saygılarımla.
Old 18-11-2006, 21:24   #7
Av.Aynur26

 
Varsayılan

Sayın Yücel Bey,
akdin ileriye yönelik feshi ile mahrum kalınan kira alacağı davasının yargılaması sırasında, imar mevzuatı kamu düzenine ilişkin olup mahkemece re'sen dikkate alınması gerektiğinden, yıkım talep edilebilirmi? Edilemezse ayrı bir yıkım talebi ile ilgili davanın açılabilmesi için mevcut davanın sonucu ve kararın kesinleşmesi mi beklenmelidir.Saygılarımla.
Old 18-11-2006, 22:02   #8
Yücel Kocabaş

 
Varsayılan

İmara aykırı , ruhsatsız ve kaçak bina yapılması olayında asıl olan yapının yıkılması talebidir. Bu asıl talebin yanında mahrum kalınan kira tazminatının da istenebileceğini yargıtay kabul etmektedir. Ayrıca akdin feshi ileriye değil geriye yönelik olmalıdır. İleriye yönelik fesihte sözleşmeye geçerlilik tanınır ve yüklenici yaptığı işin bedelini sözleşme fiyatlarına göre mal sahibinden ister. İmara aykırı inşaatlarda fesih yıkım ve kira tazminatı dışında bir hüküm ifade etmez. Sadece kira tazminatı talebi akde geçerlilik tanımak gibi bir sonuç ortaya koyabilir .. diye düşünülebilir.

Bu durumda, yıkımın da talep edilmesi bence gereklidir. Ayrıca akdin geriye yönelik feshi istenmeli. Bunun içinde dava ıslah edilmeli , ıslah imkanı yoksa yıkım talepli dava açılarak birleştirilmesi sağlanmalı , feshin niteliği hakkında açıklama yapılmalı ...Diye düşünüyorum.

Saygılarımla.
Old 09-01-2012, 13:43   #9
Av.bozkara

 
Varsayılan

Arsa sahibi kooperatif ile arasındaki akdin feshi ve kaçak yapıların kal'ini dava eder ve bu dava sonucunda kal ve fesih kararı verilir, karar verildikten ancak kesinleşmeden önce arsa sahibi arsayı bir başka şahsa satarsa, satın alan kişi kararın kesinleşmesinden sonra, kaçak yapılarda oturanların elatmalarının önlenmesini talep edebilir mi? (Zira yeni arsa sahibi kaçak yapıların yıkımını istememektedir.)
Yanıt


Şu anda Bu Konuyu Okuyan Ziyaretçiler : 1 (0 Site Üyesi ve 1 konuk)
 
Konu Araçları Konu İçinde Arama
Konu İçinde Arama:

Detaylı Arama
Konuyu Değerlendirin
Konuyu Değerlendirin:

 
Forum Listesi

Benzer Konular
Konu Konuyu Başlatan Forum Yanıt Son Mesaj
Kooperatif Arsa Problemi GULER ERCAN Hukuk Soruları Arşivi 0 11-06-2003 07:57
Ev Sahipleri ceng Hukuk Soruları Arşivi 2 23-02-2003 17:49
Kaçak Kat Üzerine EmelDeniz DEĞİRMENCİ Hukuk Soruları Arşivi 1 23-08-2002 15:25


THS Sunucusu bu sayfayı 0,05015206 saniyede 14 sorgu ile oluşturdu.

Türk Hukuk Sitesi (1997 - 2016) © Sitenin Tüm Hakları Saklıdır. Kurallar, yararlanma şartları, site sözleşmesi ve çekinceler için buraya tıklayınız. Site içeriği izinsiz başka site ya da medyalarda yayınlanamaz. Türk Hukuk Sitesi, ağır çalışma şartları içinde büyük bir mesleki mücadele veren ve en zor koşullar altında dahi "Adalet" savaşından yılmayan Türk Hukukçuları ile Hukukun üstünlüğü ilkesine inanan tüm Hukukseverlere adanmıştır. Sitemiz ticari kaygılardan uzak, ücretsiz bir sitedir ve her meslekten hukukçular tarafından hazırlanmakta ve yönetilmektedir.