Mantolamada oy birliği şart mıdır?

3 bloklu sitede mantolama düşünülmektedir.3 blok 46 daireden oluşmakta olup, mantolama işinin toplam maliyeti 130000 TL öngörülmektedir.Binaların ısınabilmesi için mantolama yapılması zaruridir. Lüks ihtiyac olarak değerlendirilip oy birliği şartına mı tabidir? Konu hakkında bilgisi olan ve içtima sunabilecek arkadaşlara teşekkürlerimi sunarım.

Sayın avukatlutfi;

Konu hakkında yorumda bulunabilmek için öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Yenilik ve ilaveler" başlıklı 42. ve 43. maddelerini incelemek gerekiyor:

"I - Faydalı olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir. (Ek:10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır. (Ek : 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.

II - Çok masraflı ve lüks olanlar:
Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar."

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarında mantolama işleminin 42. maddedeki "faydalı değişiklik" kapsamında değerlendirildiğini biliyorum. Zira mantolama işlemi sonrasında gerek görünüm gerekse ısı ve ses yalıtımı açısından önemi yadsınamaz bir fayda elde edilmektedir. Bu durumda oy birliği değil oy çoğunluğu yeterli olacaktır. Saygılarımla..

T.C. YARGITAY
18.Hukuk Dairesi

Esas: 2008/611
Karar: 2008/4342
Karar Tarihi: 14.04.2008

ÖZET: Yapılacak olan mantolama işleri anataşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır.


(634 S. K m. 19, 42)

Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacılar vekili dava dilekçesinde; anataşınmazın kat malikleri kurulunca 02.02.2006 tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların iptalini, iptal kararı verilmediği takdirde Kat Mülkiyeti Yasası'nın 43. maddesi uyarınca lüks yenilikler için yapılacak harcamalardan bağışık tutulmalarını istemiş, mahkemece davalılardan Turgay ve Müjdat dışındakiler yönünden davanın kabulüyle anataşınmazın kat malikleri kurulunun 02.02.2006 günlü toplantısında apartmanın dış cephesinin mantolanması ve en iyi cins dış cephe boyasıyla boyanması yönünde alınan kararın iptali yolunda hüküm kurulmuştur.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; iptali istenen 02.02.2006 günlü kat malikleri kurulu kararının dayanağını teşkil eden mantolama işinin, anataşınmazın 03.01.2006 günlü olağan genel kurul toplantısında konuşulduğu, apartmanın dış cephesinin her taraftan su aldığı ve ayrıca ısı kaybı olduğu belirtilip mantolanma işinin yapılması gerektiğinin dile getirildiği ve bununla ilgili olarak 02.02.2006 günü toplantı yapılmasının kararlaştırıldığı, davacılardan 10 numaralı daire maliki Ali'nin de bu karara katıldığı anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin birinci fıkrasına göre, kat malikleri anataşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Anataşınmazın sağlamlığına zarar verecek şekilde dış cephesinin her taraftan su alması ve bu durumun ısı kaybına da neden olması hallerinde, gerekli onarımın ve mantolama işinin yapılması için kat malikleri kurulunun toplanıp karar alınması zorunlu değildir. Kat maliklerinden herhangi birinin böyle bir işin yapılmasını istemesi ona, yasa ile tanınmış bir hakkın ve yükümlülüğün yerine getirilmesi şeklinde değerlendirilmelidir. Yapılacak olan mantolama işleri anataşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada Kat Mülkiyeti Yasası'nın 42. maddesindeki düzenlemede olduğu gibi nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır.

Mahkemece tüm bu hususlar dikkate alınarak davanın reddi yolunda hüküm kurulması gerekirken, kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.04.2008 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Merhaba,benzer bir sorum olacak,ilgilenen herkese teşekkurler
Müvekkil ,apartmanın en altında küçük bir dükkan sahibidir.Bir sene önce apartman sakinleri toplantıda mantolamaya karar vermişler ancak müvekkilin bu toplantı gununden, böyle bir karardan hiç haberi olmamış.Paralar apartman sakinleri tarafından ödenmiş ,borç bitmiş,mantolama yapılmış.

sımdı yeni yönetici bu giderlere aslında katılmak zorunda olduğumuzu söyleyerek bir sene önceki bu gideri talep ediyor.

Bence müvekkil zımnı olarak bu giderden muaf tutulmuş ancak sonradan istenmesi kötü niyet sayılır mı?ödenmesi gerekir mi?
umarım saçma bir soru olmamıştır

teşekkurler

Alıntı: Yazan remedy Merhaba,benzer bir sorum olacak,ilgilenen herkese teşekkurler Müvekkil ,apartmanın en altında küçük bir dükkan sahibidir.Bir sene önce apartman sakinleri toplantıda mantolamaya karar vermişler ancak müvekkilin bu toplantı gununden, böyle bir karardan hiç haberi olmamış.Paralar apartman sakinleri tarafından ödenmiş ,borç bitmiş,mantolama yapılmış. sımdı yeni yönetici bu giderlere aslında katılmak zorunda olduğumuzu söyleyerek bir sene önceki bu gideri talep ediyor. Bence müvekkil zımnı olarak bu giderden muaf tutulmuş ancak sonradan istenmesi kötü niyet sayılır mı?ödenmesi gerekir mi? umarım saçma bir soru olmamıştır teşekkurler

Meslektaşlarımızın eklediği üçüncü mesajdaki kararda ve http://www.turkhukuksitesi.com/serh.php?did=14302' deki yargıtay kararında olduğu gibi, mantolama işlemi KMK madde 20/1-b kapsamında değerlendiriliyorsa, müvekkilinize ayrıca bildirim yapılmasına gerek yoktur; çünkü bu alacak genel gider alacağı kapsamında tahsil edilecektir. Bunun için yönetim planının, işletme projesinin ve önceki genel kurul kararlarının incelenmesi gerekir.

Genel gider alacağı olarak tahsil edileceğine ilişkin böyle bir karar yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu 42. maddeye göre faydalı yenilik sayılan işlerden olduğunu ve tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alacakları bir genel kurul kararına gerek olduğunu düşünüyorum.

Yapılacak yeniliğin giderlerine kat maliklerinin hangi oranda katılacaklarının da belirlenmesi gerektiğinden, alınan kararda müvekkilinizin bu giderlerden sorumlu olmayacağına dair bir madde varsa sorumlu olunmayabilir.

Ayrıca, genel kurul çağrısı almayan ya da bilemeyecek durumda olan müvekkiliniz, KMK 33. m ye göre bu kararın iptali için süresi içinde dava açabilir.

Haklısınız.Sayenizde kafamdaki fikirler toparlandı
iyi çalışmalar ,Teşekkürler

Kat malikleri kurulu kararı alınmadan, yönetici mantolama şirketi ile sözleşme de yapmadan mantolama işi yaptırmış ve bir kısım malikler paylarına düşen ödemeyi yapmayı kabul etmiyor ise durum ne olur?