Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle ilamsız tahliye

Kıymetli meslektaşlar paylı mülkiyette(2 kişi) bir işyeri var sözlü akit olduğu için paydaşların birbirlerine olan şifai rızasından dolayı tek kişinin vekaletiyle ilamsiz tahliyeyi başlattım daha sonra gerek borçlunun itirazıyla ve daha sonra yaptığım araştırmalarda pay paydaş çoğunluğunun yani olayda her ikisinin de tahliye için rızası olacak şekilde icra başlatmam gerektiğini öğrendim fakat takibe yapılan itirazdan sonra ikinci alacaklının vekaletnamesini de ekledim itirazın kaldırılması davasını da iki paydaş adına açacağım.Başta yaptığım hatadan dolayı itirazın kaldırılması davam reddedilir mi? Bu eksikliğin birbirlerine takip ve tahliye yapmaları konusundaki takipten evvel yazılı rızaları olacak şekilde evrak düzenleyerek bunun önüne geçilebilir mi?

T.C YARGITAY
8.Hukuk Dairesi
Esas: 2017/ 5168
Karar: 2018 / 11118
Karar Tarihi: 10.04.2018

MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi

DAVA TÜRÜ : İtirazın Kaldırılması ve Tahliye



Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş olup, hükmün davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü.



KARAR



Davacı alacaklılar tarafından davalı borçlu aleyhine kira alacağı ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine davalı borçlunun itirazı üzerine davacılar icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı borçlu vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Davalı vekilinin tahliyeye ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesinde; davacı alacaklılar, 01/01/2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 27/06/2013 tarihinde başlattıkları icra takibi ile 2010 yılı Ocak ayı 2013 yılı Haziran ayları arasına ait toplam 30.304,85 TL kira alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlu süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile; borcun 9.216,00 TL lik kısmına itiraz etmiştir.

Takip dayanağı kira sözleşmesine göre kiraya verenler ... ile ... olup tahliye talepli icra takibi ... ve dava arkadaşları tarafından başlatılmıştır. Takip dosyasında yer alan tespit ilamından ...’nin dava arkadaşlarının N. F. A, ..., ..., ..., ..., ..., ..., Ü. B., ... olduğu anlaşılmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya verenler tarafından açılması gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiraya veren durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır.

Davacı tarafça takip dosyasına eklenen dava konusu taşınmaza ilişkin tapu kaydının incelenmesinden kiralanan taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğu ve tüm davacı alacaklılar ile dava dışı C. G., N. B. , ...’ın paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Davacı alacaklıların paylarının toplam % 37,435 olduğu anlaşılmıştır. Bu durumda yukarıda izah edildiği üzere paydaş çoğunluğunun sağlandığından bahsedilemeyeceği gibi kiraya verenlerin her ikisi tarafından da başlatılmayan icra takibine dayanarak borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesi talep edilemez. Davadaki eksiklik sonradan giderilebilir ise de ihtarnamedeki eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün değildir.Temerrüt ihtarnamesi yerine geçen, icra takibinin pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan düzenlendiği ya da kiraya verenlerden her birinin icra takibinde yer almadığı göz önünde bulundurularak tahliye talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye talebinin kabulüne karar verilmesi doğru değildir.

2- Davalı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Kiralananın paylı mülkiyet hükümlerine göre tapuda kayıtlı olduğu, alacaklıların mülkiyet haklarına dayanarak kira alacağı talep ettiklerinin anlaşılması karşısında davacı alacaklıların kendi paylarına ilişkin icra takibi başlatmaları ve dava açmalarında usulsüzlük bulunmadığından her bir alacaklının payı dikkate alınarak itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile itirazın tüm alacak üzerinden kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün İİK'nun 366. ve 6100 sayılı HMK'nun Geçici 3. maddesinin yollamasıyla 1086 sayılı HUMK'nun 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK'nun 366/3. maddeleri gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek halinde temyiz edene iadesine, 10.04.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Bu eksikliği nasıl gidereceğiz peki?Benim olayda her iki paydaşın tahliye iradesi takipte olmasa da tahliyede mevcut.Aksi düşüncede yeniden mi takip yollamamız gerekiyor.Bu yeni takip bedel yönünden değil de tahliyeye yönelik olarak mı kabul edilecek?

Kararda da belirtildiği gibi icra takibindeki eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün değildir. Kanaatimce açılmış olunan takipten vazgeçilip tüm paydaşların alacaklı gösterildiği yeni bir 13 örnek icra takibi başlatılmalı ve işlemler yeni açılacak takip üzerinden yürütülmeli

En sağlıklı durum fazla masraf yapmadan bu takipten vazgeçip yeni bir icra takibi başlatmak. Gereksiz itirazlarla da uğraşmamış olursunuz.