Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazda Zorunlu Gider İle İlgili Dava Sorunu

Öncelikle herkese merhabalar.

Elimde bir dosya var ve tamamen sıkışmış durumdayım, yardımcı olursanız çok sevinirim.

Bir müvekkilim apartmanın çatı katında oturuyor. Çatı katı akıttığı için evi mahvolmuş durumdaydı. Bunun üzerine müvekkilim Sulh Hukuk Mahkemesi'nden bilirkişi incelemesi talep ediyor. Müvekkilim bu talepte davalı yazmamış daha doğrusu bir dilekçeciye yazdırdığı için bu şekilde olmuş. Bunun neticesinde bilirkişi çatı onarımı için 25.000 lira masraf çıkartmasına rağmen dosyada davalı olmadığı için tebliğ yapılamıyor. Bilirkişi bu masrafı tüm apartman dairelerinin eşit miktarda ödemesi gerektiği şeklinde rapor düzenliyor.

Müvekkillerim bu raporu diğer maliklere sözlü olarak iletiyor ancak hiçbiri ödemeye yanaşmıyor. Hal böyle olunca tüm masrafı kendileri ödüyorlar. İşte ben burada tıkandım.

Edindiğim bilgiye göre Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmadan önce bu bilirkişi raporunu tebliğ ettirmek gerekiyor. Ancak bu dava şartı mıdır?

Ben bizzat diğer maliklerle görüştüm, ödemeyeceklerini söylediler. İadeli taahhütlü mektupla yolladım bilirkişi raporunu, kabul etmediler geri döndü. Noterden ihtarname çekmek istediğimde yaklaşık 1500 lira masraf çıktı çünkü malikler fazla, müvekkilimin bunu ödeyecek gücü de yok.

Sorum şu ki; eğer noterden ihtarname çekmeden davayı açarsam dava reddedilir mi? Ya da bu işin içinden en az masrafla nasıl çıkabilirim? Şimdiden teşekkürler.

Alıntı: Bunun üzerine müvekkilim Sulh Hukuk Mahkemesi'nden bilirkişi incelemesi talep ediyor. Müvekkilim bu talepte davalı yazmamış daha doğrusu bir dilekçeciye yazdırdığı için bu şekilde olmuş. Bunun neticesinde bilirkişi çatı onarımı için 25.000 lira masraf çıkartmasına rağmen dosyada davalı olmadığı için tebliğ yapılamıyor.

Hukukçular arasında hukuki kavram ve terimler kullanılırsa anlaşmak daha kolay olur.
Müvekkiliniz "tespit" yaptırmış. Tespit dilekçesinde "davalı" gösterilmez. "Karşı yan", "Aleyhine tespit yapılan" gibi ifadeler kullanılır. Ancak burada karşı yan olarak kat malikleri gösterilmiş olsaydı da bu ilgilileri ödeme yönünde bağlayacak bir durum değildir. İadeli taahhütlü gönderi zarf içeriği taahhüt kartında belli olduğu sürece dava öncesinde geçerli ve yeterlidir.

Evi tespit anında su basmış durumda olan kişinin delil tespitini derhal yaptırmakta hukuki yararı ve açacağı dava sonucunu beklemeden tamiratın yapılması zorunluluğu açık olduğundan elbette bu işlemin yaptırılması doğrudur.

Ancak davadan önce yönetim varsa (ki sayı çok olduğuna göre zorunludur) yönetime bir ihtarname ile raporun ve ödeme belgelerinin gönderilmesi, ödemenin müvekkilinize yapılması için işletme projesi yapılarak paranın toplanmasının veya gereğinde bu gündemle olağanüstü genel kurul toplanması hususunu ihtar edebilirsiniz. (Olağan genel kurul yakın ise olağan genel kurulun gündemine alınması da talep edilebilir.) Yönetim, makul bir sürede harekete geçmez; işletme projesi yapmaz veya olağan üstü genel kurulu da toplamazsa dava açılabilir. Tabi ki genel kurul gündemine alınıp talebin oyçokluğu ile (müvekkiliniz muhalif kalmalıdır) reddi halinde bu kararın iptali ve alacağın tahsili için yine dava açılabilir.

"Hukukçular arasında hukuki kavram ve terimler kullanılırsa anlaşmak daha kolay olur.
Müvekkiliniz "tespit" yaptırmış. Tespit dilekçesinde "davalı" gösterilmez. "Karşı yan", "Aleyhine tespit yapılan" gibi ifadeler kullanılır. Ancak burada karşı yan olarak kat malikleri gösterilmiş olsaydı da bu ilgilileri ödeme yönünde bağlayacak bir durum değildir. İadeli taahhütlü gönderi zarf içeriği taahhüt kartında belli olduğu sürece dava öncesinde geçerli ve yeterlidir."

Acele ile yazdığımdan onu atlamış olabilirim öncelikle bunu söylemek istiyorum.

Birçok malik olmasının sebebi ise çok fazla daire olması değil, müvekkiliminki dahil 6 daire var. Ancak vefatlar sonucu mirasçılar da eklenince malik çoğalmış. Örneğin bir dairede 4 malik birden var. Böyle olunca hepsine tek tek ihtarname çıkarması icap etti.

Binada bir yönetim mevcut değil. Hatta başlığı "kat mülkiyeti" olarak açtım ancak bina 25 yıllık olmasına rağmen hala kat irtifaklı. Mülkiyete geçirilmemiş. Bu yüzden yönetime ihtar çekemedim.

Kat irtifaklı ya da kat mülkiyetli olmasının her hangi bir önemi yoktur. Kat irtifakının bulunması apartman yönetimi vs. konularda kat mülkiyeti kanunu hükümlerinin uygulanması için yeterlidir.

Ancak, 8'den fazla bağımsız bölüm olan binalarda yönetici atanması zorunlu. Bu nedenle yönetici atama mecburiyetleri olmadığından mecburen tüm bağımsız bölüm maliklerine karşı dava açmanız gerekiyor. Dediğim gibi ihtarname gibi bir şart yok. Bence iadeli taahhütlü gönderdiğiniz tespit raporları yeterli. Hatta dava açmak için bir ön şart da değil. Haberim olsaydı öderdim diyen varsa hemen davayı kabul edebilir.

Teşekkürler Can bey yardımcı olduğunuz için