Satın alınan evin eski malikinin 3 yıldır çıkmaması

Merhabalar,
Kısaca özet olarak; davalı karşı taraf bundan üç yıl önce evini başka birine satmış ve kira sözleşmesi ve kira ilişkisi içerisine girilmeksizin evde oturmaya devam etmiş, satıştan birkaç ay sonra ise söz konusu ev 30.11.2007 yılında müvekkil tarafından satın alınmıştır. Müvekkil satın aldıktan sonra defalarca tahliye hususunda şifai bildirimde bulunmuş olmasına rağmen davalı taraf hep süre isteyerek müvekkili oyalamış ve evi tahliye etmemiştir. Şimdi sorrum şu;

1. Davalı tarafı taşınmazdan tahliye edebilmek için hangi hukuki yola başvurmalıyım. Meni Müdahale mi, Fuzuli İşgal mi vs. ( Davalı ile müvekkil arasında herhangi bir akdi veya şifai kira ilişkisi yoktur )
2. Davalı taraf yaklaşık üç yıldır, kira ilişkisi içerisine girilmemesi sebebiyle hiçbir bedel ödemeksizin evde oturmaktadır. Kendisinden ecrimisil istenebilir mi, istenebilirse hangi tarihten itibaren talep edilebilir?
3. Müvekkilin üç yıldır davalı tarafa tahliye etmesi için sözlü bildirimde bulunması ve tahliye için süre vermesi davalıya verilmiş muvafakat niteliğinde sayılır mı ve bu rıza davalının haksız zilyetliğini önler mi? Bu durum, ecrimisil talebimizi ne yönde etkiler?
4. Bu sorularıma ilişkin örnek Yargıtay Kararları varsa benimle paylaşır mısınız?

Cevaplarsanız çok sevinirim, şimdiden teşekkürler!

Yargıtay H.G.K. 2009/6-74 E., 2009/98 K.

"...6570 Sayılı Yasa kapsamına giren bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda, dilerse Yasanın 7/d maddesinde öngörülen sürelerden yararlanarak ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malikin bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine dayanması halinde yeni malikin iktisap günü de dahil olmak üzere iktisap tarihinden itibaren bir (1) ay içinde kiralananı satın aldığını ve ihtiyacı, olduğunu kiracıya bildirmesi ve yine iktisaptan itibaren iktisap günü dahil altı (6) ayın sonunda dava açması gerekir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür..."

SİNERJİ MEVZUAT

Saygılarımla

Cevap için teşekkür ederim sayın Avukatım, ancak bir hususu belirtmek istiyorum; davalı taşınmazı satmış ve daha sonra kendisi ile önceki malik arasında herhangi bir yazılı veya sözlü kira akdi olmaksızın taşınmazda oturmaya devam etmiştir. Müvekkil ise taşınmazı 2007 yılında önceki malikten satın almıştır. Davalı taraf hem önceki malik döneminde ( birkaç ay ) hem de müvekkil döneminde ( 2007 den itibaren ) herhangi bir kira ilişkisi olmaksızın ve bedel ödemeksizin ve müvekkilin de rızası bulunmaksızın oturmaya devam etmiştir! Bu bağlamda değerlendirilirse, davalı taraf kiracı sıfatına sahip olur mu? Zira davalının kiracı sıfatına sahip olması ya da olmaması bakımından başvurulabilecek hukuki yolları öğrenmek istemekteyim!

sayın meslektaşım, (aynı zamanda aynı fakülteden mezun olmuşuz belirtemeden geçemedim) forumda bir kaç tane aynı durumda tartışılan konu var. öncelikle onlara bir göz atmanızı tavsiye ederim.

http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=29513
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=30288
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=37269
http://www.turkhukuksitesi.com/showthread.php?t=19590

Ortada bir kira akdi olmadığına göre gidilmesi gereken yol ecrimisil/fuzuli işgalden tahliye. Bu duruma 3 yıldır hiç sesinizi çıkarmamış olmamanız (yargılamada bir anlam ifade etmeyen şifahi söylemler bir yana, yazılı bir ihtarınız vs. yok) pek "doğal" değil tabi ve mutlakaki davalı tarafından da kötü yönde kullanılmaya çalışılacaktır ancak yine de sonuçta bence tahliye kaçınılmaz.

Ben sizin yerinizde olsam önce bir ihtar keşide eder, mevcut durumu tekrar anlatır (şifahi başvurulara ve gösterilen iyiniyete rağmen bunca yıldır oyalandığınız vs. şeklinde) ve tahliye için 1 ay vs. gibi kesin bir tarih verir, ayrıca geçmiş yılları da kapsayacak şekilde ecrimisil ödemesi talebinde bulunurdum.

Bu ihtara rağmen tahliye gerçekleşmezse ecrimisil ve fuzuli işgalden tahliye davası açardım.

Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değil. Söz konus kişi, 2007 yılından bu yana evde oturmakta olduğuna göre söz konusu taşınmazda sözlü kira sözleşmesi mukabilinde kiracı olarak oturduğu hal ve şartlar mukabilinde karine teşkil etmekte.

1-Kira parasının ödenmemesinden dolayı iki haklı ihtar göndererek kiracıyı temerüde düşürebilir, akabinde de tahliye davası açabilirsiniz.

2- Kira parasının ödenmemesi nedeniyle kiracıya Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına Ait icra takibi başlatabilir, 30 günlük süre içerisinde kira parası ödenmez ise, kiracının tahliyesini isteyebilirsiniz.

3- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açıp ve yargılama neticesinde ihtiyacı ispat edip kiracıyı tahliye ettirebilirsiniz.

Saygılarımla

Sayın Av.Olcay Pehlivanlıoğlu,

Alıntı: Yazan Av.Olcay Pehlivanlıoğlu Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değil. Söz konus kişi, 2007 yılından bu yana evde oturmakta olduğuna göre söz konusu taşınmazda sözlü kira sözleşmesi mukabilinde kiracı olarak oturduğu hal ve şartlar mukabilinde karine teşkil etmekte.

Size katılamıyorum.

Kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmediği konusunda haklısınız ancak 2007 yılından beri evde oturmuş olması kişiyi otomatik kira akdi sahibi yapmaz. Ev sahibi fuzuli işgalden tahliye davası açtığında kiracı olduğunu iddia eden davalının bu iddiasını "yazılı delille" ispat etmesi gerekir. Ortada bir kira akdi yokken ve ayrıca 3 yıldır herhangi bir kira ödemesi de yapılmamışken davalının bu iddiasını ispat etmesini mümkün görmüyorum. Evsahibinin 3 yıldır sesini çıkarmaması çok doğal değil doğru ama kiracı olduğunu iddia eden ama elinde kira kontratı vs. bile olmayan kişinin de 3 yıl boyunca tek bir ödeme dahi yapmaması da doğal değil.

Dolayısıyla bu örnek için konuşacak olursak bence kira ödememe ihtarı göndermesi hiçbir hak sahibi olmayan işgalciye kiracı sıfatı verdiğinizi ikrar etmek anlamına geldiğinden ve bundan böyle işgal iddiasında bulunmanızı da imkansız kılacağından izlenmemesi gereken bir yoldur.

Ben fuzuli işgal yolundan gidilmesi gerektiğini düşünüyorum. Ola ki bu dava bir nedenle davalının "kiracı olduğu gerekçesiyle" reddedilirse, kira akdinin varlığı artık mahkeme ilamı ile tartışmasız olacağından ondan sonra iki haklı ihtar yolu değerlendirilebilir.

Benim elimde de benzeri bir dava var yaptığım araştırmalar neticesinde eski malikin evden çıkmaması durumu fuzuli şagil olduğunu göstermez çünkü devam eden bir zilyetliği vardır.Bu yüzden müdahalenin meni davası açılmalıdır.